一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意) 二、多项选择题(每题的备选答案中,有2个或2个以上符合题意) 三、判断题2. 某开发企业申请贷款10000万元,该企业的信用等级为A级,信用贷款期限4年,项目风险等级为AAA级,银行不能发放贷款。
对 错
A
[解析] 某笔贷款的综合风险度=(某笔贷款风险额/某笔贷款额)×100%=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。按照上述公式计算,凡综合风险度不超过60%的,即不属于高风险贷款,银行可以发放贷款。代入上述公式得:贷款综合风险度=70%×100%×130%×80%=72.8%>60%,属于高风险贷款,银行不会发放贷款。
4. 通常所说的可行性研究是指项目的评估和决策阶段。
对 错
B
[解析] 通常所说的可行性研究是指详细可行性研究阶段。
5. 工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。
对 错
A
[解析] 本题涉及的考点是成本控制的手段。工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。
7. 金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前,规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。
对 错
A
[解析] 金融机构出于控制信贷风险的考虑,通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率。
14. 为了与期末惯例法保持一致,在把资金的流动情况绘成现金流量图时,都把初始投资P作为第1期期末发生的。
对 错
B
[解析] 为了与期末惯例法保持一致,在把资金的流动情况绘成现金流量图时,都把初始投资P作为第0期期末发生的。
15. 通常,从事收益性物业的物业服务企业,其企业管理费和利润的提取比例低于从事居住物业的物业管理。
对 错
B
[解析] 通常,从事收益性物业的物业服务企业,其企业管理费和利润的提取比例要高于从事居住物业的物业管理。
四、计算题(共20分。要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后2位。)1. 某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营,已知该投资者的目标收益率为18%,预计未来20年内的年租金上涨率为5%,问该写字楼于第8年的净租金收入为多少时,方能满足投资者收益目标的要求?
解:(1)已知P=400万元,n=20年,i=18%,s=5%,t=8年。
(2)运用公式
可得:
(3)运用公式A
t=A
1(1+s)
t-1,可得:A
8=57.58万元×(1+5%)
8-1=81.02万元
2. 某投资者以3.8万元/m
2的价格购买了一个建筑面积为80m
2的店铺,用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%,其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年,年利率为5.31%基础上上浮2个百分点,按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。
解:购买商铺总投资:38000×80= 3040000(元)
购买商铺首付款(初始投资、自有资金、权益投资):
3040000×30%=912000(元)
购买商铺的贷款额(P):
3040000×70%=2128000(元)
抵押贷款年还本付息额:
i=2%+5.31%=7.31%,n=10年
A=P×i(1+i)n/[(1+1)n-1]
=2128000×7.31%×(1+7.31%)10/[(1+7.31%)10-1]=307335.47(元)
净经营收入(利用现金回报率):
(净经营收入-年还本付息额)/首付款=10%
所以:净经营收入=首付款×10%+年还本付息额=912000×10%+307335.47=398535.47(元)
毛租金收入=净经营收入+经营费用=398535.47+毛租金收入×25%
则:毛租金收入=398535.47/(1-25%)=531380.63(元)
最低月租金单价=毛租金收入/(可出租面积×12个月)=531380.63/(80×12)=553.52(元/m2/月)