一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)31. 某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000m
2、容积率为2的住宅项目,预计项目可销售面积为45000m
2,开发成本为5000元/m
2(不含土地费用),销售均价为8000元/m
2,销售税费为销售收入的5.5%。当该项目销售利润为零时,企业能承受的最高楼面地价是______元/m
2。
A B C D
A
总建筑面积=2.5×2=5(万m2),总开发成本=5000×5=25000(万元),销售收入=45000×8000=36000(万元),设总地价为x,则当该项目销售利润为零时,x+25000+45000×8000×5.5%/10000=36000,x=9020(万元),楼面地价=总地价/建筑面积=9020/5=1804(元/m2)
二、多项选择题(每题的备选答案中,有2个或2个以上符合题意) 三、判断题3. 城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支。
对 错
B
[解析] 城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。
5. 在商业辐射区域内,各商场间位置的优劣,主要取决于其经营特色。
对 错
B
[解析] 在商业辐射区域内,各商场间位置的优劣主要取决于消费者到达该地点是甭方便,即物业的易接近性或交通通达程度。
7. 目前,我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%,贷款期限最长不超过40年。
对 错
B
[解析] 目前,我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%,贷款期限最长不超过30年。
10. 房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。
对 错
B
[解析] 房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。
11. 资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率。
对 错
B
[解析] 资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率。
14. 内部收益率小于目标收益率时,认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大于目标收益率时,则认为项目在财务上是不可以接受的。
对 错
B
[解析] 本题涉及的考点是内部收益率与目标收益率的比较。当内部收益率大于或等于目标收益率时,则认为项目在财务上是可以接受的,如果内部收益率小于目标收益率,则项目不可接受。
15. 从投资者的角度来看,放弃即期消费的损失所应得到的补偿使其具有时间价值。
对 错
B
[解析] 从投资者的角度来看,资金的增值特性使其具有时间价值。从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
四、计算题(共20分。要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后2位。)1. 某家庭估计在今后10年内的月收入为8000元,如果其月收入的40%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额,在年贷款利率为6%的情况下,该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?
解:
该家庭每月用于住房支出的数额A=8000×40%元=3200元
i=6%/12=0.5%
n=10×12月=120月
最高贷款额P=A{[(1+i)n-1]/[i(1+i)n]}
P=3200×{[(1+0.5%)120-1]/[0.5%×(1+0.5%)120]}元=288235.05元
2. 某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元,如果月收入的30%可以用于支付住房抵押贷款的月还款,在年贷款利率为12%的情况下,该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?(月收入发生在月初)
解:
该家庭用于支付住房抵押贷款的月还款额为:16000元×30%=4800元
月利率=12%/12=1%
由于月收入为月初,先把其折到月末:4800元×(1+1%)=4848元
利用公式P=A/i[1-1/(1+i)n],求得该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额为P=4848×[(1+1%)120-1]/[1%×(1+1%)120]元=337908.13元。