一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意) 二、多项选择题(每题的备选答案中,有2个或2个以上符合题意) 三、判断题1. 税法中规定的房地产的折旧年限,就是常说的房地产的经济寿命。
对 错
B
[解析] 税法中规定的有关房地产投资回收或折旧年限,往往是根据国家的税收政策来确定的,不一定和房地产的经济寿命相同。
2. 权益投资比例是指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。
对 错
B
[解析] 权益投资比例是指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。
3. 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起15日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
对 错
B
[考点] 本题考查的是招标程序。
[解析] 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
4. 所谓辅助研究是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究,用作投资机会研究和初步可行性研究的先决条件,或用以支持这两项研究。
对 错
B
[解析] 所谓辅助研究是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究,用作初步可行性研究和详细可行研究的先决条件,或用以支持这两项研究。
6. 房地产投资相对于股票投资,往往具有较低的收益水平。
对 错
B
[解析] 房地产投资收益水平较高,这是它的优点之一。
7. 如果承包合同是一种固定总价合同,则建筑安装工程费用的变动风险由开发商负担,对承包商基本无影响。
对 错
B
[解析] 如果承包合同是一种固定总价合同,则建筑安装工程费用的变动风险由承包商负担,对开发商基本无影响。
8. 房地产投资的时间风险仅表现为选择合适的时机进入市场。
对 错
B
[解析] 时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场,还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择,以及转售过程所需要时间的长短等。
11. 对市场调查的分析与评估,主要是考察市场调查的时限性。
对 错
B
[考点] 本题考查的是对市场调查的分析与评估。
[解析] 对对市场调查的分析与评估,主要是考察市场调查的有效性。一般来讲,有效的市场调查必须具备以下特点:①方法科学;②调查具有创造性;③调查方法多样;④模型和数据相互依赖;⑤合理的信息价值和成本比率;⑥正常的怀疑态度;⑦市场调查过程遵守职业道德。
12. 多因素敏感性分析一般要假定同时变动的几个因素都是相互关联的,且各因素发生变化的概率相同。
对 错
B
[解析] 多因素敏感性分析一般要假定同时变动的几个因素都是相互独立的,且各因素发生变化的概率相同。
13. 详细可行性研究也称“预可行性研究”,在初步可行性研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
对 错
B
[解析] 初步可行性研究也称“预可行性研究”,在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
14. 偏好和购买意图由于对购买行为有直接影响,会导致实际购买行为的发生。
对 错
B
[解析] 偏好和购买意图并不总是导致实际购买行为,尽管二者对购买行为有直接影响。
15. 房地产资产市场的存在形式有租赁房地产或拥有房地产两种途径。
对 错
B
[解析] 在房地产资产市场上,房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易,其目的是获取投资收益。为获得房地产所带来的投资收益,必须拥有房地产,这一点与空间市场是不同的。
四、计算题(共20分。要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后2位。)1. 赵某于2002年4月1日以40万元购得一套住宅,购房款中的70%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现赵某拟于2007年4月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求,银行为其重新安排了还款方案:贷款期限从2007年4月1日至2017年4月1日,年利率为6%,按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.3%)。试求李某在新还款方案下的首次月还款额。(8分)
解:
1.已知:i=6%/12=0.5%,s=0.3%,n=15×12月=180月,抵押贷款额P=(40×70%)万元=28万元
2.赵某月还款额
3.赵某2007年4月1日欠银行本金
4.李某首期付款额
依据公式:
可得A1=212825.55×(0.5%-0.3%)/[1-(1+0.3%)
120/(1+0.5%)
120]元=2001.94元
张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案:购买房价为600万元的商铺,首付款为总价的50%,其余为银行提供,其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款,还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同,李某承租该商铺,租赁期限力19年,首年租金为150万元,每隔5年租金上涨5%,年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%。
乙方案:购买总价为400万元的写字楼,购房款全部为张某的自有资金,于第1年年初一次性付清,该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同,杨某承租该写字楼,租赁期限为19年,其中前10年的年租金为120万元,后9年的年租金为190万元,年租金在每年年初一次性支付,该写字楼的年经营费用为35万元。
以上两个方案均不考虑期末转售收入,张某要求的自有资金目标收益率均为15%。2. 编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。
解:
甲方案的资本现金流量表
年末 项目 |
0 |
(每年) |
6~10 (每年) |
11~15 (每年) |
16~19 (每年) |
1现金流入 |
0 |
150 |
157.50 |
165.38 |
173.65 |
2现金流出 |
300 |
82.21 |
84.09 |
41.35 |
43.41 |
2.1购置成本 |
300 |
|
|
|
|
2.2年经营费用 |
|
37.50 |
39.38 |
41.35 |
43.41 |
2.3年还本付息 |
|
44.71 |
44.71 |
|
|
3净现金流量 |
-300 |
67.79 |
73.41 |
124.03 |
130.24 |
年还本付息A=pi(1+i)
n/[(1+i)
n-1]=300×8%(1+8%)
10/[(1+8%)
10-1]=44.71万元
乙方案的资本现金流量表
年末 项目 |
0 |
1~5 (每年) |
6~10 (每年) |
11~15 (每年) |
16~19 (每年) |
1现金流入 |
0 |
120 |
120 |
190 |
190 |
2现金流出 |
400 |
35 |
35 |
35 |
35 |
2.1购置成本 |
400 |
|
|
|
|
2.2年经营费用 |
|
35 |
35 |
35 |
35 |
3净现金流量 |
-400 |
85 |
85 |
135 |
155 |
3. 试评价甲、乙两个方案的可行性,并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。
解:(1)NPV
甲=-300+67.79/15%×[1-1/(1+15%)
5]+73.41/15%×[1-1/(1+15%)
5]×1/(1+15%)
5+124.03/15%×[1-1/(1+15%)
5]×1/(1+15%)
10+130.24/15%×[1-1/(1+15%)
4]×1/(1+15%)
15=-300+227.24+122.35+102.77+45.70=198.06万元>0,所以甲方案可行。
NPV
乙=-400+85/15%×[1-1/(1+15%)
10]+155/15%×[1-1/(1+15%)
9]×1/(1+15%)
10=-400+426.60+182.82=209.42万元>0,所以乙方案可行。
(2)乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下:
今i=16%
NPV
1=-100+17.21/16%×[1-1/(1+16%)
5]+11.59/16%×[1-1/(1+16%)
5]×1/(1+16%)
5+30.97/16%×[1-1/(1+16%)
5]×1/(1+16%)
10+24.76/16%×[1-1/(1+16%)
4]×1/(1+16%)
15=4.88万元
令i=17%
NPV
2=-100+17.21/17%×[1-1/(1+17%)
5]+11.59/17%×[1-1/(1+17%)
5]×1/(1+17%)
5+30.97/17%×[1-1/(1+17%)
5]×1/(1+17%)
10+24.76/16%×[1-1/(1+17%)
4]×1/(1+17%)
15=-0.97万元
PIRR=16%+4.88/(4.88+0.97)×(17%-16%)=16.83%>15%,所以乙方案优于甲方案。