银符考试题库-在线练习-房地产开发经营与管理模拟164

房地产开发经营与管理模拟164

一、单项选择题
(每题的备选答案中只有1个最符合题意)

1. 购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期______。

A.小于5年
B.在4～5年
C.在5～6年
D.在3～4年

A B C D

[解析]

年份		0	1	2	3	4	5
现金流量			30	30	30	30	30
现金流出量		100
净现金流量		-100	30	30	30	30	30
NPV (i=10%)	净现值	-100	27.27	24.79	22.54	20.49	18.63
	累计净现值	-100	-72.73	-47.94	-25.4	-4.91	13.72

动态投资回收期=(累计净现金流量现值开始出现正值的期数-1)+(上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值)=[(5-1)+4.91/18.63]年=4.26年

2. 下列财务报表中，储存基础性数据的是______。

A.辅助报表
B.资产负债表
C.资金来源与运用表
D.现金流量表

A B C D

[解析] 一些基础性数据(如成本、收入等)都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。

3. 有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为235万元，净现值的期望值标准差为95万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是______。

A.52%
B.58%
C.40%
D.68%

A B C D

[解析] (95/235)×100%=40%。

4. 下列费用中，不属于管理费用的是______。

A.办公费
B.管理人员工资
C.审计费
D.代理费

A B C D

[解析] 代理费属于销售费用。

5. 下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是______。

A.建安工程费
B.土地费用
C.空置率
D.容积率

A B C D

[解析] 建筑面积=土地面积×容积率=10000×15=15000(m²)，销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×销售量，设土地价格为x，8000×15000=10000x+3000×15000，x=7500元/m²。

6. 某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为______万台。

A.102
B.120
C.108
D.88

A B C D

[解析] Q_t=0.8×110万台+0.2×100万台=108万台。

7. 商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是______。

A.商用房地产风险更高
B.商用房地产的收益更高
C.商用房地产的价值更高
D.商用房地产的增值潜力更大

A B C D

8. 为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是______。

A.本次贷款的月还款额/月均收入
B.(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)/月均收入
C.(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入
D.(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额)/月均收入

A B C D

[解析] 考核借款人还款能力，规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下，其公式为：房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入；所有债务与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额)/月均收入，一定注意考试中题干的要求。

9. 房地产开发项目盈亏平衡分析包括______。

A.多因素临界点组合
B.最低运营费用比率
C.最低购买价格
D.最高租售数量分析

A B C D

[解析] 房地产开发项目盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率、多因素临界点组合。

10. 用于计算房地产开发项目全部投资动态经济指标的财务报表是______现金流量表。

A.资本金
B.财务计划
C.项目投资
D.投资者各方

A B C D

11. 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%，则月还款额为______元。

A.2823.4
B.2965.2
C.2934.8
D.2874.3

A B C D

[解析] 本题涉及的考点是月还款额的计算。抵押贷款额P=25×70%=17.5(万元)；月贷款利率i=15%/12=1.25%，计息周期数n=10×12=120(月)，则月还款额：A=P[i(1+i)ⁿ]/[(1+i)ⁿ-1]=175000×[1.25%×(1+1.25%)¹²⁰]/[(1+1.25%)¹²⁰-1]=2823.4(元)。

12. 某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的速动比率为______。

A.37.5%
B.75%
C.150%
D.113%

A B C D

[解析] 速动比率=(流动资产总额-存货)/流动负债总额=(3000-1500)/4000=37.5%。

13. 若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为______。

A.9.26%
B.10.09%
C.11.11%
D.12%

A B C D

[解析] 用公式(1+R_a)=(1+R_r)(1+R_d)求出R_r。

14. 租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于______。

A.收益现金流风险
B.资本价值风险
C.比较风险
D.未来运营费用风险

A B C D

15. 某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为______万元。

A.3.41
B.4.05
C.4.59
D.12.59

A B C D

[解析] A=100×9%(1+9%)¹⁵/[(1+9%)¹⁵-1]万元=12.41万元，(12.41-100×9%)万元=3.41万元

16. 既有项目法人的资本金筹措渠道不包括______。

A.政府政策性资金
B.社会团体和个人入股的资金
C.国内外企业法人入股的资金
D.资产变现资金

A B C D

17. 某房地产开发用地，其土地面积为10000平米，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元每平米。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价______万元。

A.375
B.450
C.500
D.600

A B C D

[解析] 如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则补地价(单价)=楼面地价×(新容积率-旧容积率)=1500×(1.6-1.2)=600补地价总价=600×10000=600万元。

18. 某居住项目规划建筑面积为30000m²，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m²，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为______万元。

A.1482.75
B.1755.00
C.1932.75
D.2205.00

A B C D

[解析] 本题考查的是营业收入、利润和税金。

1.房地产收入总额

16500

备注

1.1销售收入

16500

30000×5500/10000

2.扣除项目金额

11557.5

以下五项合计

2.1土地成本

7500

2.2房地产开发成本

2.3房地产开发费用

1650

2.4转让房地产有关的税金

907.5

16500×5.5%

2.5加计20%扣除

2012

7500×20%

3.增值额

4942.5

4.增值率

42.76%

4942.5/11557.5

5.土地增值税

1482.75

4942.5×30%

19. 某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为______万元。

A.86
B.26
C.126
D.70

A B C D

[解析] 有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。

20. 由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的______。

A.40%～50%
B.50%～60%
C.60%～70%
D.70%～80%

A B C D

21. 由于房地产权益投资风险较高，______和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。

A.建设银行
B.工商银行
C.商业银行
D.农业银行

A B C D

22. 当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低的较多，则认为该开发商采用了______法。

A.随行就市定价
B.价值定价
C.认知价值定价
D.挑战定价

A B C D

23. 2010年我国调高了购房首付，使许多房地产投资者在销售物业实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的______。

A.周期风险
B.系统风险
C.政策风险
D.变现风险

A B C D

[考点] 本题考查的是房地产投资的系统风险。
[解析] 政策风险：政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、金融政策、住房政策、价格政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。

24. 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发项目销售对象、销售时间、市场环境变化后可能对销售对象和销售价格进行调整等，可通过______，确定是否进行投资。

A.等待投资型期权估价
B.放弃型期权估价
C.成长型期权估价
D.柔性期权估价

A B C D

[解析] 计算并比较标准差系数，该系数越小则风险越小。根据公式：V=δ÷E(NPV)，V_甲=890/1500=0.59，V_乙=910/1800=0.51，V_丙=1200/2200=0.55。

25. ______是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

A.前期工程费
B.建筑安装工程费
C.建筑基础设施建设费
D.公共配套设施建设费

A B C D

26. 金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过______的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A.50%
B.60%
C.70%
D.80%

A B C D

27. 企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是______模式。

A.市场集中化
B.产品专业化
C.市场专业化
D.全面覆盖

A B C D

28. 下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是______。

A.土地购置贷款
B.土地储备贷款
C.土地开发贷款
D.建设贷款

A B C D

29. 需求比供给增长快，空蚩率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的______。

A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段

A B C D

30. 国外通常将写字楼分为______个等级。

A B C D

31. 下列方法中，不属于风险辨识方法的是______。

A.专家调查法
B.蒙特卡洛模拟法
C.幕景分析法
D.故障树分析法

A B C D

[解析] 蒙特卡洛模拟法为风险估计与评价的方法。

32. 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于______。

A.物业的易接近性
B.物业的临街状况
C.物业的周围环境
D.物业所处区域的繁华程度

A B C D

[解析] 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。

33. 下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是______。

A.权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆
B.当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率
C.空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例
D.通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响

A B C D

[考点] 本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。
[解析] 选项B错误，当长期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。

34. 在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为______。

A.融资类参数
B.评价类指标
C.时间类参数
D.收益类指标

A B C D

35. 在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于______。

A.临界点分析
B.期望值分析
C.敏感性分析
D.概率分析

A B C D

二、多项选择题
(每题的备选答案中，有2个或2个以上符合题意)

1. 房地产置业投资的目的是______。

A.赚取开发利润
B.满足自身生活居住的需要
C.将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入
D.满足自身生产经营的需要
E.参与房地产间接投资

BCD

2. 地方政府的年度土地储备计划包括______。

A.年初和年末土地储备规模
B.年度前期开发规模
C.年度土地出让金总额
D.年度土地供应规模
E.年度土地储备临时利用计划

ABDE

3. 甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有______。

A.利润总额
B.投资利润率
C.资产负债率
D.财务净现值
E.偿债备付率

4. 房地产开发企业申领《建设工程施工许可证》应具备的条件包括______。

A.建设工程用地批准手续已经办理
B.建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%
C.已按规定办理了工程安全监督手续
D.已按规定确定了施工企业
E.施工图设计文件已按规定进行了审查

ACDE

[解析] B选项，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。

5. 开发商的定价方法有______。

A.成本导向定价法
B.目标导向定价法
C.竞争导向定价法
D.购买者导向定价法
E.市场导向定价法

ACD

6. 银行信贷按贷款方式可分为______。

A.信用贷款
B.质押贷款
C.担保贷款
D.抵押贷款
E.票据贴现

ACE

[解析] 质押贷款、抵押贷款和保证贷款属于担保贷款。

7. 下列属于房地产开发项目的主要不确定因素有______。

A.土地费用
B.建筑安装工程费
C.开发期与租售期
D.租售价格
E.购买价格

ABCD

[解析] E项属于房地产置业投资项目的主要不确定性因素。

8. 风险型决策的具体方法包括______。

A.最小可能法
B.最大可能法
C.期望值法
D.决策树法
E.后悔值法

BCD

[解析] 风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法。

9. 按决策性质不同划分的投资决策类型包括______决策。

A.业务型
B.风险型
C.确定型
D.群体型
E.不确定型

BCE

[解析] 按决策的性质划分，包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策。

10. 制订租售方案的工作内容主要包括______。

A.租售价格确定
B.宣传手段选择
C.租信进度安排
D.广告设计及安排
E.市场租售对比分析

11. 下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有______。

A.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
B.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率
C.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率
D.差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优先方案
E.采用差额投资内部收益率进行多方案比选取时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案

[解析] 选项A是一再强调不能有的错误理解；选项C差额之和不正确，应该是差额现值之和。选项E应是由小到大排序，非由大到小。

12. “某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括有______。

A.按地域范围细分
B.按房地产用途细分
C.按增量存量细分
D.按交易形式细分
E.按目标市场细分

ABDE

13. 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有______。

A.建筑阻碍、高速路或铁路
B.细分市场
C.人口密度的大小
D.该区域发展的类型和范围
E.邻里关系和人口统计特征

ACDE

14. 损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算______等评价指标。

A.投资利润率
B.资本金利润率
C.资本金净利润率
D.财务净现值
E.借款偿还期

ABC

15. 依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有______。

A.全部使用国有资金投资的建设项目
B.国有资金投资控股的建设项目
C.国有资金投资占主导地位的建设项目
D.民营企业资金投资控股的建设项目
E.全部使用民营企业资金投资的建设项目

ABC

[解析] 依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。

三、判断题

1. 随着房地产置业投资的需求不断增长，许多房地产企业，从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式。

对错

2. 房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。

对错

3. 申请规划验收时，开发商应提供的建设工程竣工图包括：图样目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图。

对错

4. 房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。

对错

5. 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么，其资本金的内部收益率就大于全投资内部收益率。

对错

6. 如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期末，而是发生在计利周期的期初，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。

对错

[解析] 如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。

7. 房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补。5年内不足以弥补的，用税后利润弥补。

对错

8. 由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的房地产市场划分是按城市划分。

对错

9. 对于房地产开发项目，在编制资产负债表时，要体现出资产负债率、流动比率、速动比率等指标。

对错

[解析] 资产负债率、流动比率、速动比率指标，可结合房地产开发企业的资产负债表进行计算。对于房地产开发项目，不需要编制资产负债表。

10. 从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的系统风险完全抵消。

对错

[解析] 投资风险有个别风险和系统风险两种。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少，但系统风险仍然存在。

11. 资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从投资者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。

对错

[解析] 资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。

12. 市场上可能会出现具有不同偏好的消费群体，成为自然细分市场。

对错

[解析] 市场上可能会出现具有不同偏好的消费群体，称为自然细分市场。

13. 由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的60%～70%。

对错

[解析] 由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的50%～60%。

14. REITs为投资者特别是中小投资者提供了投资于房地产的渠道，相关法律规定REITs净收益的95%以上都必须以分红的形式返还给投资者，这样投资者可以获得更多的现金流。

对错

相关法律规定REITs净收益的90%以上都必须以分红的形式返还给投资者。

15. 对于在建工程抵押贷款，通常的做法是：一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记；按工程形象进度和约定的贷款价值比率，分次确定贷款额度，分次发放贷款。

对错

[解析] 对于在建工程抵押贷款，通常的做法是：一次确定贷款额度，一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记，按工程形象进度(折算为货币工作量)和约定的贷款价值比率，分次发放贷款。

四、计算题
(共20分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。)

1. 某家庭购买一套住宅，单价为3000元/m²，该家庭月收入6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多大的住宅?

解：
(1)该家庭每月能支付的房款A=6000元×30%=1800元
(2)n=15×12月=180月，i=6%/12=0.5%
(3)该家庭能承受的抵押贷款额P=A/i[1-1/(1+i)ⁿ]
P=1800/0.5%×[1-1/(1+0.5%)¹⁸⁰]元=213306元
(4)该家庭能承受的购房总价值V=213306/80%元=266633元
(5)该家庭的支付能力最多可以购买住宅面积S=266633/3000m²=88.88m²

[解析] 此题由题意分析可知，是要求P值。选用净收益每年不变有限年期公式，将其中的报酬率Y换成i。

2. 某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m²，容积率为7.5，建筑覆盖率为65%，建筑层数共20层，从地下2层至地上3层建筑面积均相等。地下2层中，地下1层为车库，有供出售的95个车位，地下2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售期为6个月)；专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发期初一次投入，建造成本为3500元/m²，专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m²，商业用房年净租金收入为2000元/m²，停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数(年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。
【问题】
试计算该项目的开发商成本利润率。

(1)总开发价值。
①项目总建筑面积=4500×7.5=33750(m²)。
②基底面积=4500×65%=2925(m²)。
③住宅出售面积=33750-2925×5=19125(m²)。
④商业用房建筑面积=2925×3=8775(m²)。
⑤项目开发价值(分项)：
住宅：0.8×19125×(1-6%)=14382(万元)；
车位：12×95×(1-6%)=1071.6(万元)；
商业：0.2×8775×5.5=9652.5(万元)；
出租部分无销售现金
总价值=14382+1071.6+9652.5=25106.1(万元)。
(2)开发成本
①购地费=6000万元。
②建造成本=0.35×33750=11812.5(万元)。
③专业人员费用=11812.5×8%=945(万元)。
④管理费=11812.5×5%=590.625(万元)。
⑤财务费：
购地款利息=6000×[(1+7.5%)^3.5-1]=1728.24(万元)。
建造成本、专业人员费、管理费利息=(11812.5+945+590.625)×[(1+7.5%)^3.5-1]=1529.48(万元)。
财务费用总计=1728.24+1529.48=3257.72(万元)。
⑥销售费用=(0.8×19125+12×95)×2.5%=411(万元)。
⑦开发总成本=6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845(万元)。
开发商利润=25106.1-23016.845=2089.255(万元)。
成本利润率=2089.255/23016.845×100%=9.077%。

一、单项选择题

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35

二、多项选择题

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

三、判断题

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

四、计算题

1 2

深色：已答题浅色：未答题