一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意) 二、多项选择题(每题的备选答案中，有2个或2个以上符合题意) 三、判断题3. 经济评价工作的计算周期(年、半年、季度或月)属于评价标准类指标。
对 错
B
[解析] 经济评价工作的计算周期(年、半年、季度或月)属于时间类指标。
4. 房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照利润最大化原则，选择开发规模。
对 错
B
[考点] 本题考查的是房地产开发项目策划。
[解析] 房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城乡规划的前提下按照最高最佳利用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。此外，还可以考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情况。
6. 可行性研究的根本目的是为项目决策提供依据，减少或避免项目的失败，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
对 错
B
[解析] 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
7. 从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用间断复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。
对 错
B
[解析] 从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。
8. 房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。
对 错
A
[考点] 本题考查的是房地产开发贷款。
[解析] 房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放房产开发贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目按照约定的计划和规范竣工时，同意发放抵押贷款。开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为金融机构发放房产开发贷款的重要条件之一。
12. 税法中规定的房地产的折旧年限，就是常说的房地产的经济寿命。
对 错
B
[解析] 税法中规定的有关房地产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，不一定和房地产的经济寿命相同。
13. 开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。
对 错
A
[解析] 开发商成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。
15. REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。
对 错
A
[考点] 本题考查的是房地产投资信托基金概述。
[解析] REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。
四、计算题(共20分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。)1. 已知某笔贷款名义利率为12%，年实际利率为12.62%，则该笔贷款的计息周期是多少?
解：
由公式i=(1+r/m)m-1得到：12.62%=(1+12%/6)m-1
即m=6，一年分为6次计息，即该贷款是以两个月计息。
说明：解此题需要一些技巧，不能死套公式。一般来说，计息周期不外乎半年、季度、一个月、两个月、日等固定周期，可用试算法解决。
乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。
以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。2. 编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。
甲方案的资本现金流量表
年末
项目 |
0 |
(每年) |
6～10
(每年) |
11～15
(每年) |
16～19
(每年) |
|
|
| 1现金流入 |
0 |
150 |
157.50 |
165.38 |
173.65 |
| 2现金流出 |
300 |
82.21 |
84.09 |
41.35 |
43.41 |
| 2.1购置成本 |
300 |
|
|
|
|
| 2.2年经营费用 |
|
37.50 |
39.38 |
41.35 |
43.41 |
| 2.3年还本付息 |
|
44.71 |
44.71 |
|
|
| 3净现金流量 |
-300 |
67.79 |
73.41 |
124.03 |
130.24 |
年还本付息A=pi(1+i)
n/[(1+i)
n-1]=300×8%(1+8%)
10/[(1+8%)
10-1]=44.71万元
乙方案的资本现金流量表
年末
项目 |
0 |
1～5
(每年) |
6～10
(每年) |
11～15
(每年) |
16～19
(每年) |
|
|
| 1现金流入 |
0 |
120 |
120 |
190 |
190 |
| 2现金流出 |
400 |
35 |
35 |
35 |
35 |
| 2.1购置成本 |
400 |
|
|
|
|
| 2.2年经营费用 |
|
35 |
35 |
35 |
35 |
| 3净现金流量 |
-400 |
85 |
85 |
135 |
155 |
3. 试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。
(1)NPV
甲=-300+67.79/15%×[1-1/(1+15%)
5]+73.41/15%×[1-1/(1+15%)
5]×1/(1+15%)
5+124.03/15%×[1-1/(1+15%)
5]×1/(1+15%)
10+130.24/15%×[1-1/(1+15%)
4]×1/(1+15%)
15=-300+227.24+122.35+102.77+45.70=198.06万元＞0，所以甲方案可行。
NPV
乙=-400+85/15%×[1-1/(1+15%)
10]+155/15%×[1-1/(1+15%)
9]×1/(1+15%)
10=-400+426.60+182.82=209.42万元＞0，所以乙方案可行。
(2)乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下：
今i=16%
NPV
1=-100+17.21/16%×[1-1/(1+16%)
5]+11.59/16%×[1-1/(1+16%)
5]×1/(1+16%)
5+30.97/16%×[1-1/(1+16%)
5]×1/(1+16%)
10+24.76/16%×[1-1/(1+16%)
4]×1/(1+16%)
15=4.88万元
令i=17%
NPV
2=-100+17.21/17%×[1-1/(1+17%)
5]+11.59/17%×[1-1/(1+17%)
5]×1/(1+17%)
5+30.97/17%×[1-1/(1+17%)
5]×1/(1+17%)
10+24.76/16%×[1-1/(1+17%)
4]×1/(1+17%)
15=-0.97万元
PIRR=16%+4.88/(4.88+0.97)×(17%-16%)=16.83%＞15%，所以乙方案优于甲方案。
可得：
深色：已答题 浅色：未答题