一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)4. 2010年某市可供租售房屋面积3000万m
2,其中可供销售的住宅面积为1800万m
2,可供出租的住宅面积为450万m
2;当年销售和出租的房屋总面积为2750万m
2,其中销售的住宅面积为1680万m
2,出租的住宅面积为320万m
2。该市2010年住宅市场吸纳率为______。
- A.71.11%
- B.88.89%
- C.91.67%
- D.93.33%
A B C D
B
[解析] 吸纳率=报告期内吸纳量/同期可供租售量=(1680+320)/(1800+450)×100%=88.89%。
7. 假设某房地产投资项目的折现率分别取i
1=15%、i
2=16%、i
3=17%、i
4=18%时,其应对的净现值分别为NPV
1=300万元、NPV
2=100万元、NPV
3=-50万元、NPV
4=-150万元,则依此测算的内部收益率精度最高的是______。
- A.16.67%
- B.16.71%
- C.16.80%
- D.17.00%
A B C D
A
[解析] FIRR=i2+NPV2/(NPV2+|NPV3|)×(i3-i2)=16%+100/(100+|-50|)×(17%-16%)=16.67%。
二、多项选择题(每题的备选答案中,有2个或2个以上符合题意) 三、判断题1. 金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前,规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。
对 错
A
[解析] 金融机构出于控制信贷风险的考虑,通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率。
6. 所有消费者具有大致相同的偏好,属于集群偏好。
对 错
B
[考点] 本题考查的是市场细分。
[解析] 同质偏好,所有消费者具有大致相同的偏好。
8. 房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。
对 错
A
[考点] 本题考查的是房地产泡沫与过度开发。
[解析] 房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。
9. 能够改变潜在毛租金收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化,它代表物业实际获取的收入。
对 错
B
[解析] 能够改变潜在毛租金收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化,它并不代表物业实际获取的收入。
11. REITs为投资者特别是中小投资者提供了投资于房地产的渠道,相关法律规定REITs净收益的95%以上都必须以分红的形式返还给投资者,这样投资者可以获得更多的现金流。
对 错
B
相关法律规定REITs净收益的90%以上都必须以分红的形式返还给投资者。
12. 住房市场存在政府干预且受社会高度关注,除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外,示范效应、从众心理等也会影响购买者决策,出现羊群效应等非理性购买行为。
对 错
A
[考点] 本题考查的是住房市场中的消费者行为。
[解析] 住房市场存在政府干预且受社会高度关注,除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外,示范效应、从众心理等也会影响购买者决策,出现羊群效应等非理性购买行为。
13. 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况,用于选择资金筹措方案,制定适宜的借款及偿还计划。
对 错
B
[解析] 财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况,用于选择资金筹措方案,制定适宜的借款及偿还计划。
14. 城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。
对 错
A
[考点] 本题考查的是营业收入、利润和税金。
[解析] 税金及附加包括企业经营活动中发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税,视土地等级、用途按占用面积征收。
15. 详细可行性研究也称“预可行性研究”,在初步可行性研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
对 错
B
[解析] 初步可行性研究也称“预可行性研究”,在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
四、计算题(共20分。要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后2位。)1. 某投资者以3.8万元/m
2的价格购买了一个建筑面积为80m
2的店铺,用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%,其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年,年利率为5.31%基础上上浮2个百分点,按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。
购买商铺总投资:38000×80= 3040000(元)
购买商铺首付款(初始投资、自有资金、权益投资):
3040000×30%=912000(元)
购买商铺的贷款额(P):
3040000×70%=2128000(元)
抵押贷款年还本付息额:
i=2%+5.31%=7.31%,n=10年
A=P×i(1+i)n/[(1+1)n-1]
=2128000×7.31%×(1+7.31%)10/[(1+7.31%)10-1]=307335.47(元)
净经营收入(利用现金回报率):
(净经营收入-年还本付息额)/首付款=10%
所以:净经营收入=首付款×10%+年还本付息额=912000×10%+307335.47=398535.47(元)
毛租金收入=净经营收入+经营费用=398535.47+毛租金收入×25%
则:毛租金收入=398535.47/(1-25%)=531380.63(元)
最低月租金单价=毛租金收入/(可出租面积×12个月)=531380.63/(80×12)=553.52(元/m2/月)
甲公司为2009年12月31日通过竞拍,以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地,土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途,使用期限为70年,容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年,其中建设期5年。经市场调研和方案设计,确定项目建设成本为3200元/m2。甲公司在获得该宗土地后的第1年和第2年,分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费,未进行项目预售。
由于资金原因,甲公司计划从第3年开始,寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同,并约定从第3年开始,乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用,项目开发周期不变,销售收入的60%归甲公司所有,40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是:项目续建的开发建设成本分3年投入,投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%;销售从合作开发的第1年开始,各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%,销售均价为8500元/m2;管理费、销售费和增值税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。
假定管理费和销售费在开发周期内平均支出,增值税金及附加与销售收入同步发生,除土地费用外,开发周期内的项目收支均发生在年末。2. 请计算该开发项目的财务内部收益率;
总建筑面积=200×666.67×2=266668(m
2)
土地费用=400×200=80000(万元)
总建设成本=3200×266668=85333.76(万元)
总销售收入=8500×266668=226667.80(万元)
管理费总额=226667.8×2%=4533.36(万元)
销售费用=226667.8×3%=6800.03(万元)
增值税金及附加=226667.8×5.5%=12466.73(万元)
项目现金流量表
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0
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1
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2
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3
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4
|
5
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6
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一、现金流入
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|
|
|
45333.56
|
68000.34
|
68000.34
|
45333.56
|
销售收入
|
|
|
|
45333.56
|
68000.34
|
68000.34
|
45333.56
|
二、现金流出
|
80000
|
17666.75
|
4866.69
|
22093.44
|
27606.80
|
31873.49
|
5026.69
|
1.土地费用
|
80000
|
|
|
|
|
|
|
2.建设成本
|
|
17066.75
|
4266.69
|
17066.75
|
21333.44
|
25600.13
|
|
3.管理费用
|
|
600
|
600
|
833.34
|
833.34
|
833.34
|
833.34
|
4.销售费用
|
|
|
|
1700
|
1700
|
1700
|
1700
|
5.增值税金及附加
|
|
|
|
2493.35
|
3740.02
|
3740.02
|
2493.35
|
三、净现金流
|
-80000
|
-17666.75
|
-4866.69
|
23240.12
|
40393.54
|
36126.85
|
40306.87
|
I
|
NPV
|
10%
|
-9848.65
|
9%
|
-6229.14
|
8%
|
-2403.80
|
7%
|
1641.28
|
IRR=7%-(8%-7%)[1641.28/(1641.28+2403.80)]=7.4%
3. 若乙公司的目标收益率为10%,请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标(不考虑企业所得税和土地增值税)。
乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用,项目开发周期不变,销售收入的60%归甲公司所有,40%归乙公司所有。
乙公司的现金流量表
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|
0
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1
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2(0)
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3(1)
|
4(2)
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5(3)
|
6(4)
|
一、现金流入
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|
|
|
18133.42
|
27200.14
|
27200.14
|
18133.42
|
1.销售收入
|
|
|
|
18133.42
|
27200.14
|
27200.14
|
18133.42
|
二、现金流出
|
|
|
|
22093.44
|
27606.80
|
31873.49
|
5026.69
|
1.土地费用
|
|
|
|
|
|
|
|
2.建设成本
|
|
|
|
17066.75
|
21333.44
|
25600.13
|
|
3.管理费用
|
|
|
|
833.34
|
833.34
|
833.34
|
833.34
|
4.销售费用
|
|
|
|
1700
|
1700
|
1700
|
1700
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5.增值税金及附加
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|
|
|
2493.35
|
3740.02
|
3740.02
|
2493.35
|
三、净现金流
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|
|
-3960.02
|
-406.66
|
-4673.35
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13106.73
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NPV(乙)=-3960.02/(1+10%)-406.66/(1+10%)
2-4673.35/(1+10%)
3+13106.73/(1+10%)
4=1504.82(万元)
因为NPV(乙)>0,所以乙公司可以达到投资目标。