D

[解析] F=P(1+r/m)^m=3483.88万元。

B

[解析] 开工之前均属于前期阶段。前期阶段与投资机会研究的界线是获取土地或项目。

A

[解析] 在房地产产品的开发建设过程中，建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等工作。有时建筑师并不是亲自完成这些设计工作，而是作为主持人来组织或协调这些工作。一般情况下，建筑师还要组织定期技术工作会议、签发与合同有关的各项任务、提供施工所需图纸资料、协助解决施工中的技术问题等。

C

[解析] 按月计息：利息=1500×[(1+8%/12)^5×12-1]=734.77万元
   按季度计息：利息=1500×[(1+8%/4)^5×4-1]=728.92万元
   所以，多付利息为734.77万元-728.92万元=5.85万元，答案选C。

B

D

[考点] 本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。
   [解析] 抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。

A

A

C

A

C

B

[考点] 本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。
   [解析] 开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。

C

[解析]  一年计息4次时的实际利率=(1+3%)⁴-1=12.55%；一年计息12次时的实际利率=(1+1%)¹²-1=12.68%

B

D

C

B

[考点] 本题考查的是房地产投资的个别风险。
   [解析] 机会成本风险又称比较风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。

B

[解析] A、C选项属于收益相关指标，D选项属于融资相关参数。

C

C

[解析] 项目投资现金流量表不分投资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力。

A

C

[考点] 本题考查的是房地产投资的系统风险。
   [解析] 政策风险：政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、金融政策、住房政策、价格政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。

B

A

[解析] B、C选项属于评价标准类指标，D选项属于融资相关参数。

A

[考点] 本题考查的是房地产市场结构。
   [解析] 供求结构，针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。

C

[解析] 用公式(1+R_a)=(1+R_r)(1+R_d)求出R_r。

B

[解析] 折现率与利率相等，选用公式P=nA₁/(1+i)计算可得。

C

[考点] 本题考查的是方案经济比选及其作用。
   [解析] 在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则有：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。

A

[解析] 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般的房地产投资项目，该指标值应该大于2。

C

D

[考点] 本题考查的是动态投资回收期。
   [解析] 动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。该项目各年年初的累计净现值分别为：-2000.00、-1553.65、-1121.33、-588.74、51.93、507.50，动态投资回收期=(累计净现金流量现值开始出现正值期数-1)+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值=(4-1)+588.74/640.67=3.92。

A

B

[解析] 实际利率=(1+r/m)^m-1，假设名义利率为12%，按年计息，i=12%，按季计息，i=(1+12%/4)⁴-1=12.55%；按月计息，i=(1+12%/12)¹²-1=12%，则按月计息最大，则按年计息最小，B项正确。

D

[考点] 本题考查的是需求指标。
   [解析] 居民消费价格指数，是反映一定时期内居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。

B

[解析] 单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负的协方差。

ACD

ACDE

[解析] 本题涉及的考点是项目或单项工程的竣工验收依据。项目或单项工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。

ABCD

ABCD

ABCD

[解析] 本题涉及的考点是承包商的主要合同关系。承包商的主要合同关系包括：工程承包合同、分包合同、供应(采购)合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。

ABDE

[解析] C选项正确说法是现金回报率可能是税前的，也可能是税后的。

ACDE

[考点] 本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。
   [解析] 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有：自然特征；建筑阻碍、高速公路或铁路；人口密度大小；行政区域；邻里关系和人口统计特征；发展类型和范围；竞争性项目的区域。

BCE

CDE

CDE

BCE

[考点] 本题考查的是制定租售方案。
   [解析] 竞争导向的房地产定价方法有挑战定价法、领导定价法和随行就市定价法。

BCDE

[解析] 可行性研究分为四个阶段：投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估与决策。

CD

BCDE

[考点] 本题考查的是房地产投资的个别风险。
   [解析] 收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。

ACE

A

A

[解析] 运用公式，在m不变时，名义利率r越大，实际利率i就越大。

B

[考点] 本题考查的是蒙特卡洛模拟法。
   [解析] 蒙特卡洛风险分析法需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率，这是保证分析结果准确的前提，而这一点在实际评估中，当市场资料不完整时又是较困难的。因此有些学者认为它虽然在理论上较完善，但是在房地产评估中实用性不强，因而对其持否定态度。但从国外近十几年房地产评估发展情况来看，由于计算机的大量使用和在房地产开发项目的信息收集、分析、处理、预测等方面所做的大量研究，使在实际评估中运用蒙特卡洛模拟技术，分析开发项目的风险已相当普遍。

A

A

[考点] 本题考查的是名义利率与实际利率。
   [解析] 实际利率=(1+名义利率/计息周期数)计息周期数-1=(1+5%/4)⁴-1=5.09%。

B

[解析] 物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理的关系中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。

B

[考点] 本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。
   [解析] 多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同。但需要注意的是，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。

A

B

A

B

[解析] 房地产经纪人主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。

B

B

[解析] 一般来说，短期投资资金周转快、流动性好，风险相对较低，但收益率也较低。

A

A

解：
   (1)求项目总开发价值
   1)项目总销售收入：9600元/m²×10000m²=9600万元
   2)销售税金：9600万元×6%=576万元
   3)项目总开发价值：(9600-576)万元=9024万元
   (2)求开发成本
   1)地价：1000元/m²×10000m²=1000万元
   2)拆迁安置补偿和其他土地开发费用：2000万元
   3)建造成本：2500元/m²×10000m²=2500万元
   4)专业人员费用：2500万元×12%=300万元
   5)其他费用：400元/m²×10000m²=400万元
   6)管理费用：(2500+300+400)万元×5%=160万元
   7)财务费用：
   Ⅰ土地费用利息：1000万元×[(1+9%)³-1]+2000万元×[(1+9%)^2.5-1]=(295.03+480.83)万元=775.86万元
   Ⅱ上述3)～6)项之和的利息：(2500+300+400+160)万元×[(1+9%)^2/2-1]=302.40万元
   Ⅲ财务费用：(775.86+302.40)万元=1078.26万元
   8)销售费用：9600万元×2.5%=240万元
   9)开发成本：(1000+2000+2500+300+400+160+1078.26+240)万元=7678.26万元
   (3)开发商利润：(9024-7678.26)万元=1345.74万元
   (4)开发商成本利润率：1345.74/7678.26=17.53%

[解析] (1)“管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%”这句话是错误的，在《理论》教材中成本法计算时，管理费取值基数还应包含土地取得成本。
   (2)在所有开发经营与管理计算题中要注意不要缺项、重项，做完后有时间一定要再完整看一遍题目，对照一下在计算中是否还有没有用上的已知条件，分析一下没有用上的已知条件是故意的干扰项还是自己大意在计算中漏项了。

解：
   1．已知：i=6%/12=0.5%，s=0.3%，n=15×12月=180月，抵押贷款额P=(40×70%)万元=28万元
   2．赵某月还款额
   
   3．赵某2007年4月1日欠银行本金
   
   4．李某首期付款额
   依据公式：可得A1=212825.55×(0.5%-0.3%)/[1-(1+0.3%)¹²⁰/(1+0.5%)¹²⁰]元=2001.94元