一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意) 二、多项选择题(每题的备选答案中，有2个或2个以上符合题意) 三、判断题1. 控制主要费用中的变动费用，这是控制工程成本的最基本的做法。
对 错
B
[解析] 强化“成本”意识，协调各部门共同参加成本控制工作，是成本控制最基本的做法。
2. 供给档次与需求之间处于错位状态，这属于供求结构失衡。
对 错
A
[解析] 供给档次与需求之间处于错位状态，这属于供求结构失衡。
3. 偏好和购买意图由于对购买行为有直接影响，会导致实际购买行为的发生。
对 错
B
[解析] 偏好和购买意图并不总是导致实际购买行为，尽管二者对购买行为有直接影响。
5. 某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。
对 错
A
[解析] 由于并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。
7. 资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，需要编制资产负债表。
对 错
B
[解析] 资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。
9. 投资组合理论说明，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。
对 错
B
[解析] 通过投资组合可以使一个投资项目在一个固定的预期收益率下的风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下收益最大，而不仅仅是获得高额的投资收益。
10. 房地产资产市场的存在形式有租赁房地产或拥有房地产两种途径。
对 错
B
[解析] 在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。为获得房地产所带来的投资收益，必须拥有房地产，这一点与空间市场是不同的。
12. 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是项目风险。
对 错
B
[解析] 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。
15. 一个企业通常可从行业和市场两个方面来识别企业的竞争者。
对 错
B
[解析] 通常可从产业和市场两个方面来识别企业的竞争者。
四、计算题(共20分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。)1. 某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000m
2，购买后立即可以出租。已知第1～5年的月租金水平为70元/m
2、出租率为70%，第6～10年的月租金水平为80元/m
2、出租率为75%，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目标收益率为18%，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性(设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末)。
解：
(1)该项目的净现金流量表
| 年 末 |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
| 月租金/(元/m2) |
|
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
80 |
80 |
80 |
80 |
80 |
|
| 可出租面移/m2 |
|
10000 |
10000 |
10000 |
10000 |
10000 |
10000 |
10000 |
10000 |
10000 |
10000 |
|
| 出租率(%) |
|
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
75 |
75 |
75 |
75 |
75 |
|
| 租金收入/万元 |
|
588 |
588 |
588 |
588 |
588 |
720 |
720 |
720 |
720 |
720 |
|
| 经营成本/万元 |
|
205.8 |
205.8 |
205.8 |
205.8 |
205.8 |
252 |
252 |
252 |
252 |
252 |
|
| 净租金收入/万元 |
|
382.2 |
382.2 |
382.2 |
382.2 |
382.2 |
468 |
468 |
468 |
468 |
468 |
|
| 装修投资/万元 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
400 |
| 净转售收入/万元 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1200 |
| 置业投资/万元 |
1800 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 净现金流/万元 |
1800 |
382.2 |
382.2 |
382.2 |
382.2 |
382.2 |
468 |
468 |
468 |
468 |
468 |
800 |
(2)求财务净现值FNPV
(3)求财务内部收益率FIRR
设i
1=20%
得出NPV
1=13.15万元
再设i
2=21%
得出NPV
2=-55.46万元
求财务内部收益FIRR=
=20%+13.15/(13.15+55.46)×(21%-20%)=20.19%
(4)该项目财务净现值为164.46万元＞0，财务内部收益率20.19%＞投资者目标收益率18%，所以该投资项目在经济上是可行的。
[解析] 在求净现金流量时用列表法可以方便计算，一目了然，这也是在考试中的一种解题方式，希望同学们熟练掌握；另外，也可采用净收益每年不变有限年期收益法公式求解。
2. 完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。
| 自有资金现金流量表 (单位：万元) |
| 年末 | 0 | 1 | 2 | 3～9
(每年) | 10 | 11～14
(每年) | 15 | 16～19
(每年) | 20 |
|
|
| 现金流入 | | | | | | | | | |
| 年毛租金收入 | | | | | | | | | |
| 净转售收入 | | | | | | | | | |
| 现金流出 | | | | | | | | | |
| 购房、办证及装修投入 | | | | | | | | | |
| 年还本付息 | | | | | | | | | |
| 年运营成本 | | | | | | | | | |
| 净现金流量 | | | | | | | | | |
解：
自有资金现金流量表
1)总购房款：1.2×10×80=960(万元)
2)自有资金购房款：960×40%=384(万元)
3)购房代理费等：960×1.5%=14.4(万元)
4)抵押贷款年还本付息额(10年还清)：
5)办证费用及装修费：960×3.3%+40=71.68(万元)
6)年毛租金收入：
第3年初～第10年初：200×800×12=192(万元)
第11年初～第15年初：200×640×12=153.6(万元)
第16年初～第20年初：200×400×12=96(万元)
7)年运营成本：
第3年末～第10年末：192×25%=48(万元)
第11年末～第15年末：153.6×25%=38.4(万元)
第16年末～第20年末：96×25%=24(万元)
8)净转售收入：
第10年末：1.3×2×80×(1-6.8%)=193.86(万元)
第15年末：1.5×3×80×(1-6.8%)=335.52(万元)
第20年末：1.6×5×80×(1-6.8%)=596.48(万元)
| 自有资金现金流量表 (单位：万元) |
| 年末 |
0 |
1 |
2 |
3～9
(每年) |
10 |
11～14
(每年) |
15 |
16～19
(每年) |
20 |
|
|
| 现金流入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 年毛租金收入 |
|
|
192 |
192 |
153.6 |
153.6 |
96 |
96 |
|
| 净转售收入 |
|
|
|
|
193.86 |
|
335.52 |
|
596.48 |
| 现金流出 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 购房、办证及装修投入 |
398.4 |
|
71.68 |
|
|
|
|
|
|
| 年还本付息 |
|
83.92 |
83.92 |
83.92 |
83.92 |
|
|
|
|
| 年运营成本 |
|
|
|
48 |
48 |
38.4 |
38.4 |
24 |
24 |
| 净现金流量 |
-398.4 |
-83.92 |
36.4 |
60.08 |
215.54 |
115.2 |
393.12 |
72 |
572.48 |
3. 列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算出结果)。
解：
自有资金财务净现值
深色：已答题 浅色：未答题