一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)4. 2016年末，某市住房总量为4000万m
2，其中经济适用住房400万m
2，商品住房2750万m
2，同期住房空置量为750万m
2，其中经济适用住房空置量为150万m
2，商品住房空置量为250万m
2，则该市2016年末的经济适用住房空置率是______。
- A.9.1%
- B.12.7%
- C.18.7%
- D.37.5%
A B C D
D
[考点] 本题考查的是供给指标。
[解析] 空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St。经济适用住房空置率=经济适用住房空置房屋/同期经济适用住房存量=150/400=37.5%。
6. 某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000m
2、容积率为2的住宅项目，预计项目可销售面积为45000m
2，开发成本为5000元/m
2(不含土地费用)，销售均价为8000元/m
2，销售税费为销售收入的5.5%。当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是______元/m
2。
A B C D
A
[解析] 总建筑面积=2.5×2=5(万m2)，总开发成本=5000×5=25000(万元)，销售收入=45000×8000=36000(万元)，设总地价为x，则当该项目销售利润为零时，x+25000+45000×8000×5.5%/10000=36000，x=9020(万元)，楼面地价=总地价/建筑面积=9020/5=1804(元/m2)
二、多项选择题(每题的备选答案中，有2个或2个以上符合题意) 三、判断题3. 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起15日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
对 错
B
[考点] 本题考查的是招标程序。
[解析] 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
4. 投资者各方现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。
对 错
B
[解析] 资本金现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。
5. 若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年实际收益率为12%。
对 错
B
[解析] 若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年名义收益率为12%，实际收益率为
。
7. 物业可以获取的最大租金收入称为有效毛租金收入。
对 错
B
[解析] 物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入，它等于物业内部全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。
8. 如果承包合同是一种固定总价合同，则建筑安装工程费用的变动风险由开发商负担，对承包商基本无影响。
对 错
B
[解析] 如果承包合同是一种固定总价合同，则建筑安装工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。
10. 房屋开发费中的公共配套设施建设费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。
对 错
B
[考点] 本题考查的是房屋开发费。
[解析] 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标或实际工程量估算。
11. 某写字楼的租金水平高于写字楼市场平均租金水平，则其获利水平也高于写字楼市场的平均收益水平。
对 错
B
[解析] 过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升，可获得的总租金收入并不一定能高过市场平均收益水平。
13. 研究表明：对于常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR有唯一实数解；对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)计算FIRR的方程有多个实数解。
对 错
B
[解析] 对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)，由于FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，这些解都不是项目的FIRR。
14. 房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。
对 错
B
[考点] 本题考查的是房地产间接投资。
[解析] REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成为个人投资者以及大型机构投资者(包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等)间接投资房地产的重要工具。
15. 名义利率是实际利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率。
对 错
B
[考点] 本题考查的是名义利率与实际利率。
[解析] 实际利率是名义利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率。
四、计算题(共20分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。)1. 张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。张某于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.2%)。问李某在新还款方案下的首次月还款额是多少?
解：解法一：
首先作该项目时间示意图如下。
(1)计算张某每月等额本息还款的月供：
P=50×10
4×60%=30×10
4(元)，i=
=0.5%，n=15×12=180(月)
(2)计算张某从2005年1月1日至2014年12月31日10年应偿还的贷款本息总额(以2005年1月1日为计算时点)：
A=2531.57(元/月)，i=
=0.5%，n=10×12=120(月)
(3)计算李某从2005年1月1日至2014年12月31日每月按等比递增方式还款首月还款额A
1：
P=228027.25元，i==0.5%，s=0.2%，n=120月
李某在新还款方案下首次月还款额为2269.32元。
解法二：
(1)抵押贷款额：
P=50×60%=30(万元)
(2)张某月还款额：
(3)2005年1月1日欠银行本金：
(4)李某首期还款
2. 某公司投资2500万元购买了一栋写字楼用于出租经营，第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入500万元，并以5%的速度递增，该公司于第10年年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。
解：目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率i
c。
计算项目财务净现值：FNPV=
(CI-CO)
t(1+i)
-t={-2500+(400-200)/(1+20%)+500/(20%-5%)×{1-[(1+5%)/(1+20%)]
9}/(1+20%)+3500/(1+20%)
10}万元=174.55万元
计算财务内部收益率：
当i
1=21%时，NPV
1=47.58万元
当i
2=22%时，NPV
2=70.75万元
该项目财务净现值FNPV=174.55＞0。财务内部收益率FIRR=21.42%＞20%，因此该项目是可行的。
[解析] (1)本题中要求的是FNPV与FIRR，在计算过程中，建议列出现金流量表或现金流量图，这样对各年的现金流的流入流出情况能一目了然，如果期限较长时，一般说来各年的净现金流量比较有规律，就可以用公式直接计算，本题就运用了等额序列支付现值系数公式。
(2)在实际计算过程中，要分步计算，然后进行汇总，每步都有步骤分，公式一定要列对，计算表述式要写完整、准确，这样即使结果计算出错，也不会全扣分。
(3)对于求FIRR，用内插法试算i1、i2时，可以先用与目标收益率接近的数值来试，一般就能找到FIRR的区间。
(4)此题中等比序列现值系数公式的起始点位置和A1的选取要搞清楚。
深色：已答题 浅色：未答题