银符考试题库-在线练习-房地产估价基础与实务模拟题186

房地产估价基础与实务模拟题186

一、不定项选择题
(每题的备选答案一个或一个以上正确选项)

1. 空置率是准备出租但没有出租出去的建筑面积占全部可出租面积的比例。下列关于空置率的说法中，错误的有______。

A.单位租金不变，空置率提高，有效毛租金收入减少
B.单位租金不变，空置率提高，有效毛租金收入提高
C.空置率的变化不受市场供求关系的影响
D.在对房地产投资项目进行经济评价时，准确地估算某类房地产产品的空置率是困难的

A B C D

[解析] 在单位租金不变的情况下，空置率提高，导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。空置率的变化受宏观社会经济环境、市场供求关系、租户支付租金的能力等因素的影响。所以，在对房地产投资项目进行经济评价时，准确地估算某类房地产产品的空置率也是困难的。

2. 在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有______。

A.开发强度系数
B.住房市场指数
C.就业率
D.房价租金比

A B C D

ABD

[解析] 市场监测与预警指标包括土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、房地产价格指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。

3. 定额计价的工程量计算规则与工程量清单计价规范的工程量计算规则的本质区别在于______。

A.主要计价依据及其性质不同
B.编制工程量的主体不同
C.是否区分施工实体性损耗和施工措施性损耗
D.合同价格的调整方式不同

A B C D

[解析] 定额计价方式与工程量清单计价方式的差别之一在于：是否区分施工实体性损耗和施工措施性损耗，定额计价未区分施工实体性损耗和施工措施性损耗，而清单计价把施工措施与工程实体项目进行分离。工程量清单计价规范的工程量计算规则的编制原则一般是以工程实体的净尺寸计算，也没有包含工程量合理损耗，这一特点是定额计价的工程量计算规则与工程量清单计价规范的工程量计算规则的本质区别。

4. 根据《房产测量规范》，不计算建筑面积的是______。

A.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池
B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C.房屋内高度在2.20m以上的技术层
D.与室内不相通的房屋间伸缩缝

A B C D

[解析] 选项B，计算一般建筑面积；选项C，计算全部建筑面积。

5. 由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、客户类型等方面均存在较大差异，因此需要按照______，将其分解为若干子市场。

A.房地产用途
B.区域范围
C.房地产交易方式
D.目标市场

A B C D

[解析] 由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、客户类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。

6. 下列关于单利计息与复利计息的表述中，正确的是______。

A.我国个人储蓄存款实行复利计息
B.我国国库券实行复利计息
C.我国房地产开发贷款实行复利计息
D.实际中采用连续复利计息

A B C D

[解析] 选项A、B错误，我国个人储蓄存款和国库券实行单利计息；选项D错误，在实际中都采用较为简单的间断复利计息方式计算。

7. 银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是______元。

A.5142.74
B.5475.37
C.5163.79
D.7000.00

A B C D

[解析] 根据公式：P=A/i×[1-1/(1+i)ⁿ]，第五年第11个月月末，尚未偿还本金为P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6%/12)^5×12+1]=367242.71(元)。第五年最后一月应还利息I=367242.71×6%/12=1836.21(元)。偿还本金额=7000-1836.21=5163.9(元)。

8. 房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付______万元。

A.2.00
B.7.30
C.8.53
D.10.53

A B C D

[解析] 1000×[(1+8%/12)³⁶-(1+8%)³]≈10.03(万元)。

9. 下列关于财务内部收益率的表述中，错误的是______。

A.内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率
B.内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率
C.内部收益率表明了项目投资所能支付的最低贷款利率
D.对于常规项目，财务内部收益率有唯一实数解

A B C D

[解析] 选项C错误，内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。

10. 下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有______。

A.借款偿还期
B.财务内部收益率
C.偿债备付率
D.财务净现值

A B C D

[解析] 动态盈利能力指标包括财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。

11. 房地产开发项目投资利润率的正确表达式是______。

A.投资利润率=年平均利润总额/项目总投资
B.投资利润率=年平均利润总额/项目总开发价值
C.投资利润率=销售收入/项目总投资
D.投资利润率=开发利润/项目总投资

A B C D

[解析] 投资利润率的计算公式为：投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资。

12. 下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是______。

A.权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆
B.当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率
C.空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例
D.通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响

A B C D

[解析] 选项B错误，当长期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。

13. 下列关于测度风险的指标的表述中，说法错误的有______。

A.期望值是随机变量可能值的加权平均值，即各种可能值的概率分布中心
B.变异系数越大，方案风险也越大，反之，方案风险越小
C.标准差大，意味着项目的风险越小
D.标准差通常用来测度和比较“相对风险”

A B C D

[解析] 标准差大，意味着评价指标各可能取值偏离期望值的离散程度大，概率分布密度程度低，评价指标的不确定性程度大，项目的风险大；反之，标准差小，意味着项目的风险小。标准差是用来测度比较“绝对风险”的，变异系数是用来测度和比较“相对风险”的。

14. 房地产开发项目策划中，区位分析与选择包括______。

A.地域分析与选择
B.具体地点的分析与选择
C.建筑总面积的分析与选择
D.平面布置的分析与选择

A B C D

[解析] 房地产开发项目的区位分析与选择，包括地域分析与选择和具体地点的分析与选择。选项CD属于开发内容和规模的分析与选择。

15. 政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有______。

A.项目是否符合国家法律法规要求
B.项目是否符合保护生态环境的要求
C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求
D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求

A B C D

ABC

[解析] 项目核准评估的工作重点，除审查项目是否具备相应的开发建设条件外，还要确保项目符合以下要求：(1)符合国家法律法规；(2)符合国家及项目所在地国民经济和社会发展规划、国土空间规划或城乡规划与土地利用规划以及行业发展规划；(3)符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；(4)符合当地区域布局和产业结构调整的要求；(5)符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；(6)符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家及本市经济安全；(7)符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响。

二、综合分析题
(每题的备选答案中有一个或一个以上正确选项)
甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同(但未经登记)，约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。

1. 该案例中，甲公司被侵害的权利是______。

A.相邻权
B.租赁权
C.地役权
D.共有使用权

A B C D

[解析] 地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。

2. 乙公司将该宗仓储用地转让给丙公司，需要办理的登记是______。

A.变更登记
B.转移登记
C.更正登记
D.异议登记

A B C D

[解析] 不动产物权转移时进行转移登记。乙公司将该仓储用地转让给丙公司，需要办理转移登记。

3. 若甲公司要求丙公司停止其开发方案，根据相关法律规定，丙公司______。

A.必须立即停止开发
B.应当修改原开发方案
C.可以继续实施原开发方案
D.应当待甲乙两公司协商一致后开发

A B C D

[解析] 由于甲公司和丙公司并没有任何的合同关系，因此丙公司可以继续实施原开发方案。

4. 该案例中河景房购房人及甲公司因权益受到侵害要求获得经济赔偿，对购房人和甲公司而言，赔偿人分别是______。

A.甲公司和乙公司
B.甲公司和丙公司
C.乙公司和丙公司
D.丙公司和乙公司

A B C D

[解析] 因为购房人买的是甲公司的房屋，当购房人的权益受到侵害时，应向甲公司索赔；甲公司与乙公司签订了地役权合同，当甲公司权益受到侵害时，应向乙公司索赔。

5. 若相关当事人因协商不成起诉至法院，房地产估价机构接受委托评估侵权人应承担的最低赔偿金额，最合理的估价思路是______。

A.测算河景房与非河景房的销售价差
B.测算甲公司支付给乙公司的补偿金及利息
C.测算河景房与非河景房的销售价差，减去甲公司支付给乙公司的补偿金及利息
D.测算河景房与非河景房的销售价差，加上甲公司支付给乙公司的补偿金及利息

A B C D

[解析] 甲公司可以索赔的金额包括：测算河景房与非河景房的销售价差及甲公司支付给乙公司的补偿金及利息。

某综合楼一屋及二屋登记用途分别为商业、办公，一屋建筑面积为1500m²，二层建筑面积为1200m²，甲公司于2020年5月承租该综合楼，租赁期限为20年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了200m²的厨房，装修费用实际支出为240万元。2022年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托进行抵押估价。

6. 该综合楼的抵押建筑面积为______m²。

A.1500
B.1200
C.2700
D.2900

A B C D

[解析] 抵押估价，建筑面积按照证载面积确定，也就是1500+1200=2700(m²)。

7. 根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押估价报告应当包括估价对象变现能力分析，下列各项中，属于变现能力分析应该包括的内容的是______。

A.抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点
B.变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序
C.估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性对变现能力的影响
D.假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价值与其市场价值或市场价格的差异程度

A B C D

BCD

[解析] 变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。(1)估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；(2)假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；(3)变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。选项A属于风险提示的内容。

8. 关于估价中对该综合楼装修改造成酒楼这部分装修费用处理的说法，正确的是______。

A.装修部分不宜列入估价范围
B.装修部分应列入估价范围，采用实际支出的装修费用并考虑折旧进行测算
C.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用进行测算
D.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算

A B C D

[解析] 房地产抵押估价，一般不应包含特色装饰装修的价值，因为一旦债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形而需要以拍卖等方式处置抵押房地产的，特色装饰装修对受让人来说通常没有使用价值，也就没有价值。

9. 据调查，该综合楼一层的客观租金水平为5.0元/(m²·d)，二层的客观租金水平为3.0元/(m²·d)，该综合楼合同约定租金为4.5元/(m²·d)，则用收益法测算该综合楼抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是______。

A.租赁期内和租约期外都取客观租金
B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者
C.根据谨慎原则，租约期内取租约租金和客观租金中较低者，租约期外取客观租金
D.租赁期内和租约期外都取租约租金

A B C D

[解析] 抵押房地产已出租的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应符合下列规定：(1)合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值；(2)合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值。一层租金4.5元/(m²·d)低于客观租金5.0元/(m²·d)，租约期内取租约租金，租约期外取客观租金；二层租金4.5元/(m²·d)高于客观租金3.0元/(m²·d)，租约期内和租约期外均取客观租金。

10. 2023年1月，政府决定对该综合楼所在的街道进行征收，则关于征收估价机构选择的说法中，正确的是______。

A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定
B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定
C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定
D.由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定

A B C D

[解析] 房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

三、计算题
(每题10分，共20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后2位)

1. 某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m²，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/m²，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m²改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。
【问题】
请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。

前四年客房每年收入=180×365×210×90%=12417300元=1241.73(万元)
前四年写字楼每年收入=960×10000×85%=8160000元=816(万元)
其他收入为600(万元/年)
前四年年净收益=(1241.73+816+600)×(1-45%)=1461.7515(万元)
第六年客房收入=160×365×210×80%=9811200元=981.12(万元)
第六年写字楼收入=960×(10000-5000)×95%=4560000元=456(万元)
第六年其他收入=400(万元/年)
第六年净收益=(981.12+456+400)×(1-55%)=826.704(万元)
第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960×5000×95%=4560000元=456(万元)
第七年至第二十年客房每年收入=200×(100+210)×365×90%=20367000元=2036.7(万元)
其他收入=800(万元/年)
第七年至的第二十年年净收益=(456+2036.7+800)×(1-50%)=1646.35(万元)
资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515×(P/A，8%，4)×(P/F，8%，1)+(826.704-2000)×(P/F，8%，6)+1646.35×(P/A，8%，14)×(P/F，8%，6)+5000(P/F，8%，20)=-13000+4482.8763-739.3755+8553.229+1072.74=369.4698(万元)
计算财务内部收益率，取i₁=8%，NPV₁=369.4698(万元)
当i₂=9%时，NPV₂=-8000-5000+1461.7515×(P/A，9%，4)×(P/F，9%，1)+(826.704-2000)×(P/F，9%，6)+1646.35×(P/A，9%，14)×(P/F，9%，6)+5000(P/F，9%，20)=-13000+4344.647-699.5981+7643.389+892.1544=-819.4077(万元)
内部收益率IRR=8%+1%×369.4698/(369.4698+819.4077)=8.31%

2. 某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现“以租养房”，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。
【问题】
(1)该家庭能够购买最高总价为多少万元(精确到小数点后2位)的新房?
(2)设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款?

已知：年金A=2000元，n=12×20=240个月，i=6%/12=0.5%，R=9.6%，最低首付款的比例为30%。
(1)求购房最高总价：
贷款总额P=2000/0.5%×[1-1÷(1+0.5%)²⁴⁰]=279161.54(元)。
购房最高总价=P/70%=279161.54/70%=39.88(万元)。
(2)求出售原有住房时间：
住房市场价值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25(万元)。
设剩余M个月需要偿还25万元，则有：

有：(1+0.5%)^M=2.667，
M=log2.667/1+0.5%=196.66(个月)，
240-196=44(个月)。
在还款44个月之后出售住房。

四、问答题
(每题10分，共20分。根据所给材料内容，简明扼要回答相应问题)
李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m²，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2070年9月30日。李某于2020年2月将该房屋改为商店并经营，于2021年6月以10000元/m²的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2021年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为9300元/m²。
【问题】

1. 张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?

理由包括：
(1)二者的时点不同，价值不同。
(2)二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格扣减法定优先受偿款后的价值。
(3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即按照住宅用途进行评估的价值；转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。

2. 2022年9月该房屋被列入征收范围，乙房地产估价机构受征收人委托进行征收估价，估价结果为9800元/m²。张某认为该估价结果偏低，因2022年4月征收的邻近商铺的补偿单价为11000元/m²。
你认为应如何解释该估价结果的合理性?

理由包括：
(1)二者的时点不同，价值不同。
(2)征收估价结果和征收补偿金额的内涵不同。征收补偿金额包含了征收补助费、临时安置补助费、装修补偿费。
(3)对估价对象的界定可能不同。

五、指错题
(下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的10处。每指明一处错误得3分，本题全对得30分)

封面(略)
致估价委托人函
××有限公司：

受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号一层(房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29m²)商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过估算并结合估价人员经验，确定估价对象于价值时点2022年4月21日满足本估价报告“假设和限制条件”下的抵押价值如下(见表1)：

一、估价委托人(略)
二、屠地产估价机构(略)
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
1．实物情况
估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2020年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共五层，其中一到二层为商铺和酒楼，三层为茶楼，四到五层为客房和办公用房。
大楼外墙为粉色墙砖，一到三层为大面积玻璃窗，四到五层为玻璃幕墙，内部设备有中央空调，自动喷淋系统，一部电梯，两部消防楼梯，估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29m²，层高为5.4米，目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基本设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。
其他内容略。
2．权益状况
估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号一层的商业用房。
估价委托人提供的《房屋所有权证》如下(见表2)。

表2 估价对象《房屋所有权证》内容一览表

《房屋所
有权证》编号

房屋
所有权人

房屋
坐落

幢号
/房号

结构

房屋总层数
/所在楼层

建筑
面积

设计
用途

登记
日期

××字
第××号

××
有限公司

略

××
/××

框架

五层
/一层

339.29
m²

商业

2020年
6月6日

估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》如下(表3)。

表3 估价对象《国有土地使用证》内容一览表

《国有土地
使用证》编号

土地使
用权人

坐落

地类
(用途)

土地使
用权类型

土地使
用权面积

终止
日期

登记
日期

××字
第××号

××有
限公司

略

商业
用地

出让

3065.30
m²

2059年
4月20日

2019年
4月21日

至价值时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘的情况，至价值时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他他项权利限制。 3．区位状况(略) 五、价值时点 2022年4月21日确定理由(略) 六、价值类型本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。七、估价原则(略) 八、估价依据(略) 九、估价方法(略) 十、估价结果经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96元/m²。十一、注册房地产估价师(略) 十二、实地查勘期(略) 十三、估价作业日期 2022年4月21日至2022年5月22日十四、估价对象变现能力分析(略) 房地产估价技术报告一、估价对象描述与分析 (一)估价对象区位状况描述与分析(略) (二)估价对象实物状况描述与分析(略) (三)估价对象权益状况描述与分析(略) 二、市场背景描述与分析(略) 三、最高最佳利用分析(略) 四、估价方法适用性分析(略) 五、估价测算过程 (一)收益法收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到价值时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本计算公式为：

A_i——相对于价值时点而言的未来第i期末的净收益 Y——房地产的报酬率 (1)确定房地产收益 1)租约期内房地产收益估价对象已出租，租约期至2026年4月20日。根据估价对象租赁合同，从价值时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表4。

表4 租约期内房地产年有效毛收入一览表

(单位：元/m²)

时间

有效毛收入

2022.4.21—2023.4.20

50×12=600

2023.4.21—2024.4.20

55×12=660

2024.4.21—2025.4.20

60×12=720

2025.4.21—2026.4.20

60×12=720

注：租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。 2)租约期外房地产收益根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75元/(m²·月)(计算过程略)，按租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%～5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/(m²·月)，且按每年3%的比率递增，根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定，则租约期外第一年的有效毛收入为100×12×(1-2%)=1176元/m²。 (3)确定年净收益计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用则估价对象年净收益见表5。

表5 估价对象年净收益计算一览表 (单位：元/m²)
时间	年有效毛收入1	管理费用2	维修费3	保险费4	税金5	年运营费用 6=2+3+4+5	年收益 7=1-6
2022.4.21—2023.4.20	600	18	18	1.2	105.6	142.8	457.2
2023.4.21—2024.4.20	660	19.8	18	1.2	116.16	155.16	504.84
2024.4.21—2025.4.20	720	21.6	18	1.2	126.72	167.52	552.48
2025.4.21—2026.4.20	720	21.6	18	1.2	126.72	167.52	552.48

(4)确定报酬率综合考虑。确定报酬率为7%(计算过程略) (5)确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：

(二)比较法比较法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法，其基本计算公式为：比较价值=可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数×权益因素修正系数×实物因素修正系数可比实例相关情况可比实例比较因素一览表见表6。

表6　可比实例比较因素一览表
项目	估价对象	可比实例1	可比实例2	可比实例3
地址	××街××号	××街××号	××街××号	××街××号
交易情况	正常交易	正常交易	正常交易	正常交易
交易日期	2022.4.21	2022.3.15	2021.12.30	2022.2.22
建成年代(年)	2020	2019	2019	2019
建筑结构	框架	混合	混合	混合
建筑总层数	5	2	1	1
所占层数	1	1	1	1
层高/m	5.4	5.4	4.5	4.5
装修情况	中档装修	清水房	清水房	清水房
面积/m²	339.29	130	220	248
他项权利限制	租赁权	无	无	无
收益年限(年)	37	36.5	36	36
成交总价/万元	/	162	270	300
成交单价/(元/m²)	/	12461.54	12272.73	12096.77
币种	人民币	人民币	人民币	人民币

(2)建立可比价格基础(略) (3)选取比较因素及因素条件说明根据《房地产估价规范》及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。估价对象与可比实例比较因素见表7。

表7 估价对象与可比实例比较因素情况

根据估价对象与可比实例因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数，见表8。

表8　估价对象与可比实例因素修正系数

5)建立可比实例体系上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区位因素、权益因素、实物因素与估价对象相比较，建立直接比较关系，见表9。

表9　比较因素修正

项目

可比实例1

可比实例2

可比实例3

单价/(元/m²)

12461.54

12272.73

12096.77

交易情况修正系数

100/100

交易日期修正系数

100/100

区位因素

100/100

权益因素

100/100

实物因素

100/100

100/101.5

比准价格/(元/m²)

12461.54

12272.73

11918.00

取上述可比实例比准价格的平均值作为比较法的比准结果，即估价对象比准价格为：
(12461.54+12272.73+11918.00)/3=12217.42(元/m²)
七、估价结果确定
综合考虑收益法、比较法的测算结果，结合估价人员经验，决定再用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即：
评估单价=(16740.50+12217.42)/2=14478.96(元/m²)
评估总价=14478.96×339.29=491.26(万元)
总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。
附件(略)

1．致估价委托人函缺少估价方法。
2．估价结果报告的估价结果没有大写，缺少假定未设立法定优先受偿权下的价值、法定优先受偿款的披露。
3．估价结果报告缺少风险提示说明。
4．估价技术报告，收益法测算中，租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据。
5．估价技术报告，收益法测算中租约期外第一年客观毛租金收益(100元/m²·月)确定缺乏依据。
6．估价技术报告，收益法测算中租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。
7．估价技术报告，收益法测算中等比递增计算中租约期外的折现期错误，不应为5年，应为4年。
8．估价技术报告比较法测算中，可比实例1与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。
9．估价技术报告比较法测算中，可比实例与估价对象结构不同未作修正。
10．估价技术报告比较法中比较因素情况表中，临街状况、距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区位因素。
11．估价技术报告比较法测算中，比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由。
12．估价技术报告结果中未计算抵押价值；或未考虑法定优先受偿权款。
13．估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由。

一、不定项选择题

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

二、综合分析题

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

三、计算题

1 2

四、问答题

1 2

五、指错题

深色：已答题浅色：未答题