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房地产制度法规政策模拟121
一、单项选择题
(每题的备选答案中有一个最符合题意。)
1. 中介服务合同属于《中华人民共和国民法典》中规定的一种______合同。
A.服务
B.典型
C.媒介服务
D.专用服务
A
B
C
D
B
[解析] 中介服务合同属于《中华人民共和国民法典》中规定的一种典型合同。
2. 下列选项中,属于公共租赁住房的供应对象的是______。
A.新市民
B.青年人
C.城镇中等偏下收入人员
D.在城镇稳定就业满一定年限的首次购房家庭
A
B
C
D
C
[解析] 公共租赁住房的供应对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区,可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
3. ______是确定土地风险点,提出风险防范措施和处置预案的综合研判。
A.社会稳定风险评估
B.发布征收土地预公告
C.编制征地补偿安置方案
D.签订征地补偿安置协议
A
B
C
D
A
[解析] 社会稳定风险评估应当对征收土地的社会稳定风险状况进行综合研判,确定风险点,提出风险防范措施和处置预案。
4. 王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费,当增加对住房的消费后,其他生活用品消费对王某的边际效用______。
A.会减少
B.会增加
C.保持不变
D.可能增加,也可能减少
A
B
C
D
B
[解析] 根据边际效用递减规律,当增加商品X的消费时,X的边际效用逐渐减少;而商品Y的消费量因商品X的增加而减少,故Y的边际效用增加,所以X替代Y的边际替代率(绝对值)呈逐渐递减的趋势,因而无差异曲线是一条凸向原点的曲线。
5. 对于非出租的房产,以房产原值一次减除______后的余值为房产税的计税依据。
A.10%~30%
B.30%~40%
C.50%~60%
D.70%~80%
A
B
C
D
A
[解析] 对于非出租的房产,以房产原值一次减除10%~30%后的余值为计税依据。
6. 纳税人有意识地采取非法手段不交或少交税款的违法行为是______。
A.漏税
B.抗税
C.偷税
D.欠税
A
B
C
D
C
[解析] 偷税是指纳税人有意识地采取非法手段不交或少交税款的违法行为。
7. 某住房置业担保公司实有资本5亿元,其担保的贷款余额不得超过______亿元。
A.50
B.100
C.150
D.200
A
B
C
D
C
[解析] 担保公司担保贷款的总额,不得超过其实有资本的30倍。5×30=150(亿元)。
8. 房地产抵押估价报告应用有效期从______起计,不得超过1年。
A.估价时点
B.估价委托日
C.估价报告出具日
D.估价开始作业日
A
B
C
D
C
[解析] 房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计,不得超过1年。
9. 转移登记不适用于______。
A.土地使用权
B.房屋所有权
C.土地所有权
D.抵押权
A
B
C
D
C
[解析] 转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。
10. 某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配,又能通过市场转让获取交易差价,这种证券是______,
A.股份
B.股单
C.股票
D.公司债券
A
B
C
D
C
[解析] 股票持有者不仅可以获得股息、红利等收益,还可通过在股票市场上转让其持有的股票而获得交易差价收益。
11. 保障性住房中共有产权住房所有权属于______。
A.购房者所有
B.购房者与政府共同共有
C.购房者与开发商或开发企业按份共有
D.购房者与政府按份共有
A
B
C
D
D
[解析] 共有产权住房是指所有权由政府(单位)与个人共同享有的住房。
12. 新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质,设______年的暂定期。
A.3
B.2
C.1
D.0
A
B
C
D
C
[解析] 新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质,设1年的暂定期。
13. 转让房屋开发建设项目,除建设用地使用权出让金外,实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的______以上。
A.25%
B.30%
C.35%
D.50%
A
B
C
D
A
[解析] 按照出让合同约定进行投资开发,完成一定开发规模后才允许转让,这里又分为两种情形:一是属于房屋建设的,开发单位除土地使用权出让金外,实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的,应形成工业或其他建设的用地条件,方可转让。
14. 土地增值额超过扣除项目金额200%的,土地增值税应纳税额的速算公式是______。
A.应纳税额=土地增值额×30%
B.应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%
C.应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目×15%
D.应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%
A
B
C
D
D
[解析] 增值额未超过扣除项目金额50%的,应纳税额=增值额×30%;增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的,应纳税额=增值额×40%-扣除项目×5%;增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的,应纳税额=增值额×50%-扣除项目×15%;增值额超过扣除项目金额200%的,应纳税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。
15. 下列关于住宅专项维修资金,说法不正确的是______。
A.住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金
B.业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有
C.从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于全体业主所有
D.住宅专项维修资金划转后的账目管理单位,由业主大会决定
A
B
C
D
C
[解析] 从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
16. 房地产估价报告最少保存______年。
A.10
B.15
C.20
D.30
A
B
C
D
B
[解析] 根据《中华人民共和国资产评估法》,估价档案的保存期限不得少于15年,属于法定评估业务的,保存期限不得少于30年。
17. 建设单位在城市规划区内使用国有土地,确需改变土地建设用途的,要经过有关人民政府______同意,并报原批准用地的人民政府批准。
A.发展改革部门
B.城市规划部门
C.自然资源部门
D.建设部门
A
B
C
D
C
[解析] 《中华人民共和国土地管理法》规定,建设单位确需改变土地建设用途的,应当经有关人民政府自然资源主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。
18. 下列关于农用地的说法,错误的是______。
A.农用地是指直接用于农业生产的土地
B.在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准
C.永久基本农田转为建设用地的,必须由国务院自然资源主管部门批准
D.农用地转用的依据主要有土地利用总体规划、土地利用年度计划及建设用地供应政策等
A
B
C
D
C
[解析] 永久基本农田转为建设用地的,必须由国务院批准。
19. 根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定,屋面防水工程的保修期限是______。
A.1年
B.2年
C.5年
D.设计规定的合理使用年限
A
B
C
D
C
[解析] 在正常使用下,房屋建筑工程的最低保修期限为:(1)地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(3)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(4)电气系统、给水排水管道、设备安装为2年;(5)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
20. 价高者得规则是为买方的竞争而设定,需在拍卖现场通过比较得出,比较的基础是______。
A.拍卖人宣布的起拍价
B.买方的报价
C.拍卖的保留价
D.卖方的报价
A
B
C
D
B
[解析] 价高者得规则是为买方的竞争而设定的,需在拍卖现场通过比较得出,比较的基础是买方的报价;价高者得规则利用了市场上最敏感的竞争要素——价格,通过买方竞价行为,将拍卖本身的竞争性表现得一览无余。
21. 房地产估价机构、房地产估价师在一年内累计______次因违反《中华人民共和国资产评估法》规定受到责令停业、责令停止从业以外处罚的,住房城乡建设主管部门可以责令其停业或者停止从业1年以上5年以下。
A.三
B.五
C.十
D.十五
A
B
C
D
A
[解析] 房地产估价机构、房地产估价师在一年内累计三次因违反《中华人民共和国资产评估法》规定受到责令停业、责令停止从业以外处罚的,住房城乡建设主管部门可以责令其停业或者停止从业1年以上5年以下。
22. 下列关于建设用地使用权期限届满后的处理的表述,正确的是______。
A.非住宅建设用地使用权期限届满后,自动续期
B.住宅建设用地使用权期限届满后,自动续期
C.非住宅建设用地使用权期限届满后,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于期满前6个月申请续期
D.非住宅建设用地使用权期限届满后,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于期满前2年申请续期
A
B
C
D
B
[解析] 住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期,续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理;非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理,该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定,没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
23. 对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按______计算缴纳增值税。
A.1.5%
B.2%
C.2.5%
D.3%
A
B
C
D
A
[解析] 对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
24. 下列费用中,可以从住宅专项维修资金中列支的是______。
A.保修期满后的公共电梯更新费用
B.保修期内外墙修缮费用
C.配电房被人为损坏后所需修复费用
D.有线电视管线维修费用
A
B
C
D
A
[解析] 专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
25. 取得资格超过______年申请初始注册的房地产估价师,也需经继续教育达到合格后,方准予初始注册。
A.1
B.3
C.5
D.10
A
B
C
D
B
[解析] 取得资格超过3年申请初始注册的房地产估价师,也需经继续教育达到合格后,方准予初始注册。
26. 某房地产估价师于2018年8月初始注册在甲房地产估价机构,后于2020年2月变更注册至乙房地产估价机构,则该房地产估价师的注册有效期至______。
A.2020年8月
B.2021年8月
C.2022年2月
D.2023年2月
A
B
C
D
B
[解析] 房地产估价师注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的,应在注册有效期满30日前,申请办理延续注册。准予延续注册的,注册有效期延续3年。
27. 从事房地产经纪活动的基本条件是______。
A.取得房地产经纪人协理从业资格证
B.取得房地产经纪人执业资格证
C.取得房地产经纪人员相应执业资格证书
D.取得房地产经纪人执业资格并经注册生效
A
B
C
D
A
[解析] 取得房地产经纪人协理从业资格证是从事房地产经纪活动的基本条件。
28. 根据《城市房地产管理法》,国家实行______,未取得房地产估价师注册证书的人员,不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
A.房地产价格评估制度
B.房地产项目法人责任制
C.房地产交易合同管理制
D.房地产价格评估人员资格认证制度
A
B
C
D
D
[解析] 《城市房地产管理法》规定,国家实行房地产价格评估人员资格认证制度,以房地产估价师的名义从事房地产估价活动的人员,必须是经国家统一考试、资格认证,取得房地产估价师资格证书,并经注册登记取得房地产估价师注册证书的人员。未取得房地产估价师注册证书的人员,不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
29. 对原房地产估价机构的复核结果有异议的,可以向______申请鉴定。
A.房地产价格评估专家委员会
B.征收单位
C.人民法院
D.县级政府
A
B
C
D
A
[解析] 被征收人或者房屋征收部门对原房地产估价机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
30. 原房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起______日内对评估结果进行复核。
A.3
B.5
C.7
D.10
A
B
C
D
D
[解析] 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。
二、多项选择题
(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。)
1. 为了公共利益,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产,其征收原则是______。
A.依法征地
B.珍惜耕地与合理利用土地
C.保证集体建设用地
D.保障被征地农民权益
E.严守资源利用上线
A
B
C
D
E
ABD
[解析] 征收原则:(1)依法征地;(2)珍惜耕地与合理利用土地;(3)保证国家建设用地;(4)保障被征地农民权益;(5)有偿使用土地;(6)严守生态环境保护红线。
2. 最高额抵押权债权确定的情形有______。
A.最高额抵押权部分转让
B.新的债权不可能发生
C.抵押人破产
D.约定的债权期间届满
E.抵押财产被查封
A
B
C
D
E
BCDE
[解析] 有下列情形之一的,抵押权人的债权确定:(1)约定的债权确定期间届满;(2)没有约定债权确定期间或者约定不明确,抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满2年后请求确定债权;(3)新的债权不可能发生;(4)抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押;(5)债务人、抵押人被宣告破产或者解散;(6)法律规定债权确定的其他情形。
3. 房屋征收的限制条件有______。
A.为了公共利益的需求
B.为取得利益最大化的效果
C.必须严格依照法律规定的权限和程序
D.以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格对被征收人的损失予以公平补偿
E.以房地产估价机构评估价值对被征收人的损失予以公平补偿
A
B
C
D
E
ACD
[解析] 国有土地上房屋征收作为一种以取得国有土地上单位、个人的房屋为目的的强制性行为,有严格法定的限制条件:(1)房屋征收只能是为了公共利益的需要;(2)房屋征收必须严格依照法律规定的权限和程序;(3)以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格对被征收人的损失予以公平补偿。
4. 实行物业服务收费包干制的,物业服务费用的构成包括______。
A.物业服务成本
B.法定税费
C.物业服务企业的利润
D.物业服务支出
E.物业服务企业的酬金
A
B
C
D
E
ABC
[解析] 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
5. 土地利用规划按照行政层级划分包括______。
A.国家级土地利用规划
B.土地利用总体规划
C.土地利用详细规划
D.土地利用专项规划
E.乡(镇)级土地利用规划
A
B
C
D
E
AE
[解析] 土地利用规划按照行政层级,分为国家、省、市、县和乡(镇)五级,按照性质分为土地利用总体规划、土地利用详细规划和土地利用专项规划三类。
6. 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,下列建设用地中,______的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨。
A.某市为解决居民住房的问题兴建的商品房用地
B.国家机关用地和军事用地
C.城市基础设施用地和公益事业用地
D.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
E.法律、行政法规规定的其他用地
A
B
C
D
E
BCDE
[解析] 《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。
7. 根据《中华人民共和国土地管理法》,下列符合征收集体土地情形的有______。
A.军事和外交需要用地的
B.由企业组织实施的教育事业需要用地的
C.由政府组织实施的通信设施建设需要用地的
D.某县级人民政府组织实施的成片开发厂房用地的
E.由政府组织实施的公共租赁住房工程建设需要用地的
A
B
C
D
E
ACE
[解析] 有下列情形之一,确需征收农民集体所有的土地的,可以依法实施征收:(1)军事和外交需要用地的;(2)由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的;(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的;(4)由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的;(5)在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内,经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的;(6)法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。
8. 下列房地产交易活动中,属于应缴纳契税的有______。
A.房屋交换
B.房屋出租
C.房屋赠与
D.房屋抵押
E.房屋作价入股
A
B
C
D
E
ACE
[解析] 征收契税的土地、房屋权属,具体为土地使用权、房屋所有权。转移土地、房屋权属是指下列行为:(1)土地使用权出让,但不包括土地承包经营权和土地经营权的转移;(2)土地使用权转让,包括出售、赠与、互换;(3)房屋买卖、赠与、互换。以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,应当按规定征收契税。
9. 构筑物是指能够改善生产、生活环境或者提高生产、生活便利度及效率的工程实体或附属建筑设施,包括______。
A.住宅
B.商店
C.烟囱
D.道路
E.桥梁
A
B
C
D
E
CDE
[解析] 构筑物是指能够改善生产、生活环境或者提高生产、生活便利度及效率,人们一般不直接在其内进行生产、生活等活动的工程实体或附属建筑设施,如烟囱、水塔、围墙、道路、桥梁等。
10. 耕地占补平衡考核的是确定补充耕地方案的______。
A.位置
B.质量
C.数量
D.资金
E.生态
A
B
C
D
E
BCE
[解析] 耕地占补平衡是我国耕地保护的重要制度,是守住耕地保护红线,破解经济社会发展与耕地保护矛盾,实现耕地数量、质量、生态“三位一体”保护的重要举措。
11. 下列关于房地产估价机构的监管,表述正确的有______。
A.法定评估业务的估价档案保存期不得少于三十年
B.某一级房地产估价机构可以分设为两个二级房地产估价机构
C.分支机构应以设立该分支机构的房地产估价机构的名义承揽估价业务
D.二级房地产估价机构的分支机构,应有3名以上专职注册房地产估价师
E.房地产估价机构出具的估价报告,至少有2名专职注册房地产估价师签字并加盖估价机构公章
A
B
C
D
E
ACE
[解析] B项错误,《房地产估价机构管理办法》规定,一级房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级房地产估价机构不得设立分支机构。D项错误,一级房地产估价机构设立分支机构,在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师。
12. 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,提交相关纸质或者电子材料,向登记机关所在地的房地产开发主管部门备案,其中,提交的纸质或者电子材料主要包括______。
A.营业执照复印件
B.企业章程
C.专业技术人员的资格证书
D.营业执照原件
E.聘用合同
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 《城市房地产开发经营管理条例》规定,房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,提交下列纸质或者电子材料,向登记机关所在地的房地产开发主管部门备案:(1)营业执照复印件;(2)企业章程;(3)专业技术人员的资格证书和聘用合同。
13. 根据课税对象性质的不同,全部税种分为五大类:资源税、______。
A.流转税
B.收益税
C.财产税
D.行为目的税
E.增值税
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 课税对象决定税收的课税范围,是区别征税与不征税的主要界限,也是区别不同税种的主要标志。根据课税对象性质的不同,全部税种分为五大类:流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。
14. 某核准制项目,以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,建设单位应当在______,领取建设用地规划许可证。
A.取得建设项目的核准文件前
B.取得建设项目的核准文件后
C.签订国有土地使用权出让合同前
D.签订国有土地使用权出让合同后
E.取得建设工程规划许可证后
A
B
C
D
E
BD
[解析] 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
15. 下列属于商品房现售合同主要内容的有______。
A.合同当事人
B.商品房价款
C.房屋登记
D.前期物业管理
E.商品房质量及保修责任
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 商品房现售合同主要内容:(1)合同当事人;(2)商品房基本状况;(3)商品房价款;(4)商品房交付条件与交付手续;(5)商品房质量及保修责任;(6)房屋登记;(7)物业管理;(8)其他事项。
16. 下列不得用于出租的房屋有______。
A.违法建筑的房屋
B.存在担保物权的房屋
C.违反规定改变房屋使用性质的房屋
D.个人购买的未取得完全产权的经济适用住房
E.不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋
A
B
C
D
E
ACDE
[解析] 有下列情形之一的房屋不得出租:(1)属于违法建筑的房屋;(2)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋;(3)违反规定改变房屋使用性质的房屋;(4)法律、法规规定禁止出租的其他房屋。除了上述情形的房屋不得出租外,还有一些特殊性质或特殊情况的房屋也属于法律、法规规定禁止出租的。如《经济适用住房管理办法》规定,个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
17. 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取______等公开竞价的方式出让。
A.协议
B.招标
C.拍卖
D.划拨
E.挂牌
A
B
C
D
E
BC
[解析] 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
18. 下列情形中,不属于房地产有偿转让的有______。
A.以房抵债
B.房地产赠与
C.房地产继承
D.房地产互换
E.房地产作价入股
A
B
C
D
E
BC
[解析] 转让房地产是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
19. 在房地产抵押估价中,注册房地产估价师应尽的职责有______。
A.对委托人提供的资料进行核查,确保资料的真实性
B.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
C.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
D.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片
E.进行现场实地考察
A
B
C
D
E
BCDE
[解析] 在房地产抵押估价活动中,房地产估价师应当勤勉尽责,包括了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况;必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查;全面、细致地了解估价对象,对估价对象进行实地查勘,将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照,作好实地查勘记录,拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片;处置房地产时,除评估房地产的公开市场价值,同时给出快速变现价值的意见及其理由等。
20. 房屋登记机构应进行实地查看的情形有______。
A.房屋所有权首次登记
B.房屋所有权转移登记
C.最高额抵押权登记
D.在建建筑物抵押权登记
E.因不动产灭失导致的注销登记
A
B
C
D
E
ADE
[解析] 对房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记,在建建筑物抵押权登记,因不动产灭失导致的注销登记,以及不动产登记机构认为需要实地查看的情形,不动产登记机构应当实地查看。对可能存在权属争议,或者可能涉及其他利害关系人的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
三、综合分析题
(每小题的备选答案中有一个及一个以上符合题意。)
某房地产公司(以下简称A公司)现场拍卖获得某城市内100000m
2
土地(含代征道路、绿化用地10000m
2
)70年使用权,拟开发为商品住宅。经初步规划和可行性研究,计划建造5栋楼,每栋均为5个单元,均为7层,每层均为1梯2户,每户建筑面积为120m
2
。
1. A公司获得土地使用权后,______,才能合法使施工队进驻工地。
A.向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,并向市政工程部门办理相关手续
B.向建设管理部门办理开工许可证
C.交付剩余土地出让金,办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,向市政工程部门办理相关手续,取得开工许可证
D.取得预售许可证
A
B
C
D
C
[解析] 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施,必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请,由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求,核发建设工程规划许可证。在核发建设工程规划许可证前,城市规划行政主管部门应对建设工程施工图进行审查。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后,方可申请办理开工手续。
2. 由于该地块位于文物保护区,建设单位必须送审设计方案,由城市规划行政主管部门审查,送审设计方案要求提供的必备文件为______。
A.建设用地位置图
B.总平面图、平面图、立面图、剖面图
C.设计说明书
D.透视图和模型
A
B
C
D
ABC
[解析] 送审设计方案时需要提供的必备文件包括建设用地位置图、建筑施工图和设计说明书,其中建筑施工图包括总平面图、平面图、立面图、剖面图等。
3. 根据所给数据,该开发项目的容积率为______。
A.0.42
B.0.47
C.0.84
D.4.2
A
B
C
D
A
[解析] 当建筑物层高超过8m,在计算容积率时,该层建筑面积加倍计算。容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。房地产开发用地容积率计算不扣除地块区域内的道路用地面积。总建筑面积为5×5×7×2×120=42000(m
2
)。容积率=总建筑面积÷总用地面积=42000÷100000=0.42。
4. 开发商在建设工程完成前3栋后发现办公需求较大,欲在未建土地建成办公楼两栋,开发商如想变更土地用途,则______。
A.由该公司提出申请报城市规划主管部门
B.规划主管部门依据城市规划和相关法律审查批准,报市政府备案
C.如有必要须报市政府审批
D.如果影响城市总体规划,需报规划的原审批部门审批
A
B
C
D
ABCD
[解析] 《中华人民共和国民法典》规定,建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。《中华人民共和国土地管理法》规定,建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府自然资源主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。
5. 开发商未经批准,直接在原使用土地上建设办公楼。如______,则判定此工程建设为违法建设。
A.违反建设工程规划许可证的规定
B.擅自变更批准的规划设计图纸
C.未取得建设工程规划许可证
D.违反批准文件规定的临时建设工程
A
B
C
D
AB
[解析] 未经批准,开发商违反建筑工程规划许可证的规定,或擅自变更批准的规划设计图纸时,则判定此工程建设为违法建设。
在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。2017年8月,李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同,预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100m
2
,1m
2
建筑面积的价格为3000元”。2018年2月,S住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认,李某所购商品住房的套内建筑面积为95m
2
,该套住房所在楼共有20套住房,套内建筑面积总计3000m
2
,需分摊的共有建筑面积为450m
2
。2018年3月,李某将房屋出租给王某。2018年8月,王某将房屋转租给张某。
6. 该房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时,提交的资料不包括______。
A.商品房预售申请表
B.开发企业的营业执照和资质证书
C.土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证
D.企业法人身份证
A
B
C
D
D
[解析] 房地产开发企业申请商品房预售许可证,应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件(复印件)及资料:(1)商品房预售许可申请表。(2)开发企业的营业执照和资质证书。(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证。(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资25%以上的证明。(5)工程施工合同及关于施工进度的说明。(6)商品房预售方案。
7. 李某实际应支付的房价为______万元。
A.28.50
B.30.00
C.30.90
D.32.76
A
B
C
D
C
[解析] 已知合同约定面积100m
2
,产权登记面积=95+(450/3000)×95=109.25。根据面积误差比公式,面积误差比=[(实测面积-预测面积)/预测面积]×100%=[(109.25-100)/100]×100%=9.25%。再根据“面积误差比绝对值超过3%时,买受人有权退房。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担,产权归买受人”。李某实际应支付的房价=3000元×100×103%=30.90(万元)。
8. 关于该商品房销售时符合的条件错误的是______。
A.已交付全部使用权出让金,取得土地使用权证书
B.持有建设工程规划许可证和施工许可证
C.商品房实行许可制度
D.按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上
A
B
C
D
D
[解析] 商品房预售,应当符合下列条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)商品房预售实行许可制度,开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得商品房预售许可证。
9. 商品房预售人应当在签约之日起______日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
A.30
B.15
C.45
D.60
A
B
C
D
A
[解析] 商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
10. 下列关于房屋转租的条件说法错误的是______。
A.房屋转租,应当订立转租合同
B.承租人转租房屋的,无须经出租人书面同意
C.转租合同应符合房屋租赁合同的有关部门规定
D.转租合同须具备出租人同意转租证明
A
B
C
D
B
[解析] 《商品房屋租赁管理办法》规定,承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意。房屋转租,应当订立转租合同。转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外,还必须具备出租人同意转租证明。转租合同也必须按照《城市房地产管理法》《商品房屋租赁管理办法》的规定办理登记备案手续。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
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16
17
18
19
20
21
22
23
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27
28
29
30
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
三、综合分析题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
深色:已答题 浅色:未答题
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