一、判断题11. 在采用市场比较法评估土地价格时,若某正常交易案例的价格为1000元/m
2,设其区域条件指数为100,评估对象的区域条件与之相比指数为110,则经区域因素修正,评估对象的价格为1100元/m
2。
对 错
二、单项选择题(共80题,题号21~100。每题有A、B、C、D4个备选答案,其中只有 1个最符合题意)
三、多项选择题(共20题,题号101~120。每题有A、B、C、D4个备选答案,其中有2个或2个以上最符合题意)
第二部分 计算题(共4题。答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的,要求列出公式。无计算过程,只有计算结果的不得分,计算结果保留2位小数。请在每题下方空白处答题)
1. 一、某开发区土地开发完成后,需评估出让土地的底价。
该开发区土地开发程度达到“七通一平”,可供出让的土地面积占开发区总土地面稠的80%。出让土地使用年限为50年。
开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元/亩;土地开发费为10万元/亩,在开发期内均匀投入,土地开发周期20个月,贷款月利率为1%,按月计算复利;土地开发的投资回报率要求达到20%,土地增值收益率要求达到10%,土地还原率取8%。
请根据以上资料,评估该开发区出让土地的底价。
一、
本题采用成本逼近法。
第一步:计算土地取得费(含税费)。
15万元/亩=150000/666.67=225(元/m2)
第二步:计算土地开发费用。
10万元/亩=100000/666.67=150(元/m2)
第三步:计算利息。
利息=土地取得费利息+土地开发费利息=225×[(1+1%)20-1]+150×[(1+1%)10-1)=65.24(元/m2)
第四步:计算利润。
利润=(土地取得费+土地开发费)×投资回报率=(225+150)×20%=75(元/m2)
第五步:计算土地增值收益率。
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费牛利息+利润)×土地增值收益率=(225+150+65.24+75)×10%=51.52(元/m2)
第六步:计算无限年期全开发区土地的单位地价。
无限年期全开发区土地单价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益=225+150+65.24+75+51.52=566.76(元/m2)
第七步:计算无限年期可出让土地平均单位地价。
无限年期可出让土地平均单价=无限年期全开发区土地单价/可出让面积比率=566.76÷80%=708.45(元/m2)
第八步:计算50年期可出让土地平均单位地价。
50年期可出让土地平均单价=无限年期可出让土地平均单价×年期修正系数=708.45×[1-1/(1+8%)50]=693.3(元/m2)
2. 二、现有一宗占地面积为1000m
2的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于 1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2500m
2的办公楼,现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下。
(1)在当地,规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元,月平均费用15万元,此外出租时可收取押金60万元,押金收益率为5%。
(2)该办公楼耐用年限为50年,残值率为0,建筑重置价为4000元/建筑m
2。
(3)土地还原率为6%,建筑物还原率为8%。
试根据上述资料,评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。
二、
第一步:计算房地年纯收益。
(1)计算房地年总收益。
年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(万元)
押金年运用收益=押金×押金收益率=60×5%=3(万元)
年总收益=年租金收益+押金年运用收益=360+3=363(万元)
(2)计算房地年总费用。
年总费用=月平均费用×12月=15×12=180(万元)
(3)计算房地年纯收益。
房地年纯收益=房地年总收益-房地年总费用=363-180=183(万元)
第二步:计算建筑物年纯收益。
建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限=4000×2500×(50-5)/50=900(万元)
建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原利率=900×8%=72(万元)
第三步:计算土地年纯收益。
土地年纯收益=房地年纯收益-建筑物年纯收益=183-72=111(万元)
第四步:计算土地总价格。
土地总价格=土地年纯收益/土地还原利率×[1-1/(1+土地还原利率)剩余使用年数]=111÷6%×[1-1/(1+6%)50-5]=1715.6(万元)
第五步:计算土地单位面积价格。
土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1715.6/1000=17156(元/m2)
3. 三、某城市有一宗住宅用地,需要评估其土地使用权价格。经调查收集到以下资料。
(1)与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例,待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如下表所示,其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较,表中修正系数为正数的,表示交易案例的条件优于待估宗地,表中系数为负数的,表示交易案例条件比待估宗地差。
项目用地 | 宗地成交价/(元/m2) | 交易时间 | 土地使用年期/年 | 容积率 | 区域因素修正系数/(%) | 个别因素修正系数/(%) |
A | 1200 | 1999年10月1日 | 70 | 2 | +3 | -11 |
B | 1500 | 1999年8月1日 | 70 | 3.0 | -5 | -2 |
C | 1650 | 1999年12月1日 | 50 | 3.0 | -5 | -2 |
D | 1400 | 2000年5月1日 | 40 | 2.5 | -6 | -3 |
待估宗地 | | 2000年10月1日 | 70 | 2 | | |
(2)土地还原率为7%。
(3)该市住宅地价指数以1999年1月1日为100,以后平均每月上涨1%。
(4)该市住宅地价的容积率修正系数如下表。
容积率 | 1.0 | 2.0 | 2.5 | 3.0 | 4.0 | 5.0 |
修正系数 | 1.0 | 1.8 | 2.1 | 2.4 | 2.9 | 3.3 |
请根据上述资料,回答以下问题。
1.编制该城市地价指数表。
2.采用市场比较法估算出待估宗地于2000年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。
三、
本题采用市场比较法进行评估。
第一步:编制该城市住宅地价指数表。
日期 |
1999年1月1日 |
1999年8月1日 |
1999年10月1日 |
1999年12月1日 |
2000年5月1日 |
2000年10月1日 |
地价指数 |
100 |
108 |
110 |
112 |
117 |
122 |
第二步:编制土地使用权年期修正指数。
土地还原率为7%,以住宅用地法定最高年期(70年)的指数为100。则
50年期修正指数100×[1-1/(1+7%)
50]/[1-1/(1+7%)
70]=97.46
40年期修正指数100×[1-1/(1+7%)
40]/[1-1/(1+7%)
70]=94.16
或者采用下述方法编制年期修正指数(处理方法2)
土地还原率为7%,以无限年期住宅用地价格系数为100。则
70年期修正系数100×[1-1/(1+7%)
70]=99.12
50年期修正系数100×[1-1/(1+7%)
50]=96.61
40年期修正系数100×[1-1/(1+7%)
40]=93.32
第三步:容积率修正系数(题目已给定)。
第四步:确定区域因素和个别因素条件指数。
根据题意,表中指数为各交易案例与待估宗地相比,因此确定待估宗地的条件指数为 100,各交易案例条件指数按表中给定数据确定。
项目用地 |
区域因素指数 |
个别因素条件指数 |
A |
103 |
89 |
B |
95 |
98 |
C |
95 |
98 |
C |
94 |
97 |
待估宗地 |
100 |
100 |
第五步:比较修正各交易案例价格。
价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正=修正结果
[或者(方法2):
价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正=修正结果
第六步:待估宗地价格的确定。
采用算术平均数法计算待估宗地单位土地面积价格:
(1451.85+1419.62+1485.63+1457.59)/4=1453.7(元/m
2)
4. 四、某市现有一宗面积为2000m
2的住宅用地,某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼,预计开发建设期2年,建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情,平均售价可达 3800元/m
2;开发建设过程中,建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/m
2,第一年投入40%,第二年投入60%,并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5.85%,销售税费为不动产总价的6%。
若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权,实现相当于不动产总价18%的利润率,请计算建筑容积率最低应为何值。
四、
本题采用剩余法进行计算。
设最低容积率为x,则总建筑面积为2000xm2
第一步:计算房地产总价。
3800×2000x/10000=760x(万元)
第二步:计算建筑费及专业费等。
1500×2000x/10000=300x(万元)
第三步:计算利息。
地价利息=700×[(1+5.85%)2-1)=84.3(万元)
建筑费及专业费等利息=300x×40%×[(1+5.85%)1.5-1)+300x×60%×[(1+5.85%)0.5-1)=15.87x(万元)
第四步:计算销售税费。
7603x×6%=45.6x(万元)
第五步:计算利润。
760x×18%=136.8x(万元)
第六步:代入公式进行计算。
地价=房地产总价-建筑费专业费-利息-销售税费-利润
700=760x-300x-(84.3+15.87x)-45.61-136.8x
261.73x=784.3
x=3.0
即该开发公司若要实现18%的利润率,最低建筑容积率应达到3.0。