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物业管理师物业经营管理模拟9
一、单项选择题
1. 区域购物中心在服务功能上表现为
。
A.复合性
B.完整性
C.一致性
D.全面性
A
B
C
D
A
2. 以下各项中,不属于《中华人民共和国合同法》规定的合同订立原则的是
。
A.公开
B.公平
C.诚实信用
D.合法
A
B
C
D
A
3. 物业经营管理是以
物业为对象,为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
A.房地产
B.收益性
C.资本性
D.投资性
A
B
C
D
B
4. 按房地产的
来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A.收益性
B.用途
C.地段
D.市场性
A
B
C
D
B
5. 影响收益性物业价值的因素很多,例如,
等因素都会影响收益性物业价值。
A.区位、新旧程度、供求、物业管理
B.新旧程度、开发商、物业管理
C.供求、物业管理、区位
D.开发商、物业管理、区位
A
B
C
D
A
6. 某投资者以4000元/m
2
的价格,购买了一套建筑面积为1000m
2
的写字楼单元,银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款,抵押贷款价值比率为60%,该贷款的年利率为9%,按月等额还本付息的数额为
万元。
A.2.33
B.2.32
C.2.23
D.2.24
A
B
C
D
C
7. 选择使用经济资源于某方案,而放弃另一方案所发生的潜在利益损失是
。
A.机会成本
B.边际成本
C.差异成本
D.沉没成本
A
B
C
D
A
8. 某投资者以4000元/m
2
的价格,购买了一套建筑面积为1000m
2
的商业用房,银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款,抵押贷款价值比率为60%,该贷款的年利率为9%,按月等额还本付息。假设该商业用房物业每年升值2%投资者在第6年年初将该物业转售,则其在转售收入中需要偿还的贷款本金是( )万元。
A.192.16
B.240.00
C.249.47
D.441.63
A
B
C
D
C
9. 某人将2000元存入银行,期限为1年,年利率为12%,一年2次复利计息,则一年后可得到的本利和为
元。
A.2247.20
B.2508.80
C.2240
D.2480
A
B
C
D
A
10. 投资者进行房地产投资的主要目的,是为了使其
。
A.财富最大化
B.利润总额最大化
C.当前收益最大化
D.风险最小化
A
B
C
D
A
11. 对于房屋租赁合同,承租人要在租赁期限届满
个月前提出。
A.一
B.二
C.三
D.四
A
B
C
D
C
12. 物业经营管理的内容中
以策略性管理为主。
A.物业管理和设施管理
B.物业管理和资产管理
C.设施管理和投资组合管理
D.资产管理和投资组合管理
A
B
C
D
D
13. 人工费的估算中,教育经费按工资总额的一定比例计算,该比例是
。
A.1.5%
B.2%
C.7%
D.14%
A
B
C
D
A
14. 理解成交价格,应对其形成机制,下列分析正确的是
。
A.卖价是站在卖者的角度,指卖者出售物业时所愿意接受的价格
B.买价是站在买者的角度,指买者购买物业时所愿意支付的价格
C.卖价和买价都是买卖双方中某一方所愿意接受的价格
D.以上全部正确
A
B
C
D
D
15. 物业管理也具有周期性,它会经历从
到“衰退”甚至“消亡”的生命历程。
A.起步、成长、成熟
B.复苏、成熟
C.起步、成长
D.复苏、起步、成长
A
B
C
D
A
16. 有一投资者以4000元/m
2
的价格,购买了一套建筑面积为1000m
2
的写字楼单元,银行为其提供了 15年期的商业用房抵押贷款,抵押贷款价值比率为60%,该贷款的年利率为9%,按月等额还本付息,假设该写字楼物业每年升值2%,投资者在第6年年初将该物业转售,则第6年初写字楼物业的价值为( )万元。
A.240.22
B.360.33
C.441.63
D.512.54
A
B
C
D
C
17. 房地产置业投资中,全部流动资金以货币资金形式被收回的时间在
。
A.项目的收益期结束
B.投资回收期满
C.项目运行产生收益时
D.项日寿命周期末
A
B
C
D
D
18. 物业的总体价格在反映物业价格水平高低方面是
。
A.一般能反映
B.一般不能反映
C.总是能反映
D.总是不能反映
A
B
C
D
B
19. 反映房屋租赁市场供求关系的租金是
。
A.商品租金
B.市场租金
C.成本租金
D.准成本租金
A
B
C
D
B
20. 物业管理中涉及的财产保险主要是
。
A.公众责任保险
B.雇主责任保险
C.物业的盗窃险
D.物业的火险
A
B
C
D
D
21.
从对物业设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。
A.物业管理
B.设施管理
C.房地产资产管理
D.房地产组合投资管理
A
B
C
D
C
22. 下列不是市场法适用对象的是
。
A.别墅
B.写字楼
C.标准厂房
D.纪念馆
A
B
C
D
D
23. 收益性物业,主要包括
。
A.写字楼、零售商业物业、居住区商场
B.零售商业物业、居住区商场、工业物业
C.写字楼、居住区商场
D.写字楼、零售商业物业、工业物业
A
B
C
D
D
24. 某建筑物的建筑面积100m
2
,单位建筑面积的重置价格为5500元/m
2
,判定其有效年龄为20年,经济寿命为50年,残值率为5%。采用直线法计算的该建筑物的年折旧额为
元。
A.11000
B.10450
C.26125
D.27500
A
B
C
D
B
25. 以下不属于房地产市场交易特点的是
。
A.交易是房地产产权的流转
B.交易费较多
C.耗费时间较长
D.交易信息量较大
A
B
C
D
D
26. 住房抵押贷款利率上升或贷款价值比率下降,如果其他因素保持不变,商品住宅需求就会
。
A.增加
B.减少
C.不变
D.不确定
A
B
C
D
B
27. 企业坏账损失是指企业不能收回账款而发生的损失,按照《物业服务企业财务管理规定》,物业服务企业对发生的坏账损失应计入
。
A.保险费
B.人工费
C.办公费
D.管理费
A
B
C
D
D
28. 已知某家庭向银行存款额为5000元,年利率为12%,按月计息,期限为1年,则1年后的本利和为
元。
A.5600
B.5627.55
C.5634.15
D.7400
A
B
C
D
C
29. 下列不属于市场供给特点的是
。
A.由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减,因此市场供给缺乏弹性
B.购置房地产的开支巨大,通常需要借助金融信贷机构进行融资
C.由于房地产市场上的商品本身不能移动,交易是房地产产权的流转及其再界定
D.房地产商品的不可移动性,使房地产价格与其所处的地理位置关系极大
A
B
C
D
A
30. 我国个人储蓄存款和国库券利息计算式是以
计算的。
A.名义利率
B.实际利率
C.单利
D.复利
A
B
C
D
C
31. 一般来说,风险成本包括三个方面的内容,其中不包括
。
A.风险的经济成本
B.风险的社会成本
C.防范分散或转移风险的费用
D.风险所带来的损失及处理费用
A
B
C
D
A
32. 某城市2004年期初房屋面积34568086m
2
,竣工量为2486008m
2
,房屋施工面积为5687602m
2
,灭失量647000m
2
,空置量124668m
2
,则报告期房屋平均建设周期为
年。
A.0.44
B.2.29
C.3.04
D.6.08
A
B
C
D
B
33. 在市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于
。
A.物业所处子市场的价格政策
B.物业可供出租的面积和租赁方式
C.房地产供给政策
D.同类型物业的市场供求关系
A
B
C
D
D
34. 物业管理成本控制具有的含义是
。
A.对目标成本本身的控制
B.对目标成本完成的控制和过程的监督
C.在过程控制的基础上,着眼于未来,为今后成本的降低指明方向
D.以上全部正确
A
B
C
D
D
35. 房地产市场交易的对象实际上是
。
A.土地 B.物业本身 C.房屋建筑物D.房地产权益
A
B
C
D
D
36. 制订投资方针和政策是组合投资管理的
。
A.第一步
B.第二步
C.第三步
D.第四步
A
B
C
D
A
37. 前期物业服务合同的签订是由
签订的。
A.建设单位和物业管理企业
B.建设单位和业主委员会
C.业主委员会和物业管理企业
D.以上提到的三方一起
A
B
C
D
A
38. 对于管理为主的物业服务企业来说,
合同是企业物业管理活动中最主要的合同。
A.物业管理
B.租赁
C.物业服务
D.建设施工
A
B
C
D
C
39. 房地产投资中危害最大的一种风险是
。
A.通货膨胀风险
B.政策风险
C.政治风险
D.周期风险
A
B
C
D
C
40.
对风险的致因要求以最直接的因果关系来衡量。
A.诚信原则
B.近因原则
C.可保利益原则
D.比例分摊原则
A
B
C
D
B
41. 为了经济有效地控制和降低风险,就必须针对不同性质的风险采取不同的手段或措施。这些手段或措施包括
。
A.回避、自担或保留、预防与抑制、转移
B.回避、决策、预防与抑制、预测
C.减少、自担或保留、预防与抑制、决策
D.回避、预测、减少、转移
A
B
C
D
A
42. 由于写字楼市场中供求变化比较剧烈,租金和价格也往往处于波动之中,因此需根据市场状况经常对租金水平进行调整。租金调整一般是基于
、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。
A.价格指数
B.政策
C.法规
D.业主意愿
A
B
C
D
A
43. 如按房屋租金征房产税,其税率为
。
A.12%
B.6%
C.1.2%
D.3%
A
B
C
D
A
44. 关于前期物业服务合同的说法,错误的是
。
A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订
B.前期物业服务合同具有过渡性
C.前期物业服务合同的期限为一年
D.前期物业服务合同是要式合同
A
B
C
D
C
45.
管理是零售商业物业经营管理的核心内容,这项工作最早可以在该物业尚处于可行性研究时就开始进行。
A.现场
B.专业
C.作业
D.策略与运行
A
B
C
D
D
46. 为了经济有效地控制和降低风险,就必须针对不同性质的风险采取不同的手段或措施。这些手段措施不包括
。
A.回避
B.自担或保留
C.预防和抑扬
D.寻求帮助
A
B
C
D
D
47. 基本指标总得分=
。
A.本档基础分+调整分
B.指标权数×本档标准系数
C.∑单项基本指标得分
D.指标权数×上档标准系数
A
B
C
D
C
48. 一般来说,由于
总额与业物量的变动关系不大,因此降低单位业务量
应从增加业务量和减少费用的绝对额人手。
A.固定成本 变动成本
B.固定成本 固定成本
C.变动成本 变动成本
D.变动成本 固定成本
A
B
C
D
B
49. 按照物业经营管理者向不同主体提交报告类,可以把物业管理报告分为
。
A.向物业业户、租户提交的物业管理报告
B.向高层次管理者提供的物业管理报告
C.向投资者董事会提交的物业管理报告
D.以上全部正确
A
B
C
D
D
50.
以成本标准控制成本实际支出,并将成本的实际支出与成本标准进行比较,及时发现产生的偏差,以消除或减少这些差异。
A.事前控制
B.事中控制
C.事后控制
D.馈性控制
A
B
C
D
B
51. 普通租售型商务写字楼整体有效使用率一般为
。
A.40%~50%
B.50%~60%
C.60%~70%
D.70%~80%
A
B
C
D
C
52. 完整的组合投资管理的内容包括
。
A.投资分析
B.投资决策与运作
C.投资绩效评估
D.以上全是
A
B
C
D
D
53. 财务内部收益率是指在整个
内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
A.开发期
B.计算期
C.性能寿命期
D.动态投资回收期
A
B
C
D
B
54. 某房地产开发项目的财务净现值大于零,说明该项目的收益率高于
。
A.社会平均收益率
B.国民经济增长率
C.通货膨胀率
D.项目基准收益率
A
B
C
D
D
55. 房屋租赁合同到期,合同自行终止,承租人需继续租用的,应在租赁期限届满前
个月提出,并经出租人同意,重新签订房屋租赁合同。
A.1
B.2
C.3
D.4
A
B
C
D
C
56. 有时投资商或委托方要求物业管理企业垫付零售商业项目的开办费用,这属于
。
A.突发事件风险
B.垫付风险
C.垫款风险
D.管理范围不确定风险
A
B
C
D
C
57. 组合投资管理工作的步骤中,
是确保实现投资目标的重要手段。
A.制订投资方针和政策
B.投资分析
C.构建投资组合
D.对投资组合进行适当的调整
A
B
C
D
D
58. 除
外,其他任何一种情况的出现,都会对物业管理企业的正常运行和有效管理产生影响和制约。
A.投资商完全拥有产权或直接出售一小部分产权,自己仍维持大股东的身份
B.投资商将大部分产权出售,成为小股东
C.全部出售套现
D.无法确定
A
B
C
D
A
59. 下列资产处置方式中,不适合处置不良物业资产的方式是
。
A.重组
B.以资抵贷
C.债转股
D.赠予
A
B
C
D
D
60. 编制营业成本预算,应以
预算为基础。
A.支出
B.费用
C.收入
D.工资
A
B
C
D
C
二、多项选择题
1. 不同的物业管理企业对于管理零售商业物业的方式不尽相同,有的是成立
。
A.子公司
B.分公司
C.职能部门
D.管理中心
E.项目部
A
B
C
D
E
ABDE
2. 在物业管理工作中,物业服务合同的签订要点有
。
A.应遵循“宜细不宜粗”的原则
B.不应有无偿无期限的承诺
C.应实事求是且不应留余地
D.应明确界定违约责任与处理方式
E.应有无期限的承诺
A
B
C
D
E
AB
3. 通常情况下,人们把风险划分为
等几个方面。
A.对市场内所有投资项目均产生影响的风险
B.投资者无法控制的系统风险
C.市场供求风险
D.可以由投资者控制的个别风险
E.仅对市场内个别项目产生影响的风险
A
B
C
D
E
ABDE
4. 建成后物业按建筑物的用途可以分为
。
A.居住物业
B.商业物业
C.工业物业
D.特殊用途物业
E.零售商业物业
A
B
C
D
E
ABCD
5. 酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的建筑,包括
等。
A.写字楼
B.高尔夫球场
C.休闲度假村
D.赛马场
E.花园公寓
A
B
C
D
E
ABCD
6. 一般来说,对于中低档写字楼物业选择
来进行宣传比较合适。
A.网络
B.物业顾问机构的期刊
C.电视
D.广播
E.报纸上的分类广告
A
B
C
D
E
ABE
7. 房地产投资项目财务评价指标中,属于清偿能力指标的有
。
A.借款偿还期
B.偿债备付率
C.动态投资回收期
D.资产负债率
E.资产备付率
A
B
C
D
E
ABCD
8. 收益性物业估价的基本方法有
。
A.市场法
B.成本法
C.费用法
D.收益法
E.增税法
A
B
C
D
E
ABD
9. 成本法中计算的销售税金及附加包括
。
A.营业税
B.土地增值税
C.土地使用税
D.城市维护建设税
E.教育费附加
A
B
C
D
E
ADE
10. 利率升高对房地产投资的影响带来的结果是
。
A.投资项目的财务净现值减小
B.投资项目的财务净现值可能出现负值
C.投资项目的财务净现值增大
D.加大投资者的债务负担,导致还贷困难
E.导致房地产价格下降
A
B
C
D
E
ABDE
11. 以下关于资金时间价值的说法中,正确的有
。
A.实际上,银行利息也是一种资金时间价值的表现方式,利率是资金时间价值的一种标志
B.从投资者的角度来看,资金的增值特性使其具有时间价值
C.从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿
D.由于资金存在时间价值,就无法比较不同时点上发生的现金流量
E.同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值,而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值
A
B
C
D
E
ACE
12. 如果某投资项目的内部收益率为15%,则说明
。
A.只要贷款利率小于15%,贷款是可以接受的
B.如果行业的基准收益率为20%,则该项目是可以接受的
C.如果投资者的目标收益率是12%,则该项目是可以接受的
D.如果投资者的目标收益率是15%,则该项目寿命终了时,所有投资完全收回
E.如果投资者的目标收益率是12%,则该项目的财务净现值一定大于零
A
B
C
D
E
ABD
13. 房地产投资的个别风险包括( )。
A.变现风险
B.资本价值风险
C.时间风险
D.收益现金流风险
E.或然损失风险
A
B
C
D
E
BCD
14. 零售商业物业的分类,主要依据有
等方面。
A.建筑规模
B.建筑结构
C.经营成本
D.商业辐射区域的范围
E.经营商品的特点
A
B
C
D
E
ADE
15. 制订物业经营管理计划的基础性工作有
。
A.区域宏观市场环境分析
B.房地产市场分析
C.邻里分析与业主目标
D.物业现状分析
E.建筑物管理策略
A
B
C
D
E
ABCD
16. 尽管物业管理企业对成本的控制各具特性,但一般而言,有效的成本控制都应遵循
原则。
A.全面控制
B.讲求经济效益
C.责、权、利相结合
D.例外管理
E.成本控制
A
B
C
D
E
ABCD
17. 下列关于物业管理公开招标的说法中,正确的是
。
A.招标方有较大的选择范围,可在众多的投标单位之间选择最优者
B.竞标单位较多,工作量大,时间长
C.一般适用于规模较大的物业
D.可保证投标公司有相关的资质条件和足够的经验,信誉可靠
E.可能漏掉一些有较强竞争力的物业服务企业参与竞标
A
B
C
D
E
ABC
18. 财务报告分析实施阶段,即具体分析阶段,是在财务报告分析准备阶段的基础上进行的。其步骤主要有
。
A.报告整体分析
B.财务指标分析
C.明确财务报告分析目的
D.确立财务报告分析标准
E.基本因素分析
A
B
C
D
E
ABE
19. 一般来说,物业服务企业财务管理的具体目标有
。
A.筹资管理目标
B.投资管理目标
C.利润最大化
D.利润分配管理日标
E.企业价值最大化或股东财务最大化
A
B
C
D
E
ABD
20. 业主或物业服务企业选择写字楼租户时,通常考虑的主要因素有
。
A.潜在租户所经营业务的类型及其声誉
B.财务稳定性和长期盈利的能力
C.潜在租户的员工性别构成
D.所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容
E.潜在租户的股份构成
A
B
C
D
E
ABD
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
深色:已答题 浅色:未答题
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