一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
二、多项选择题(每题的备选答案中,有两个或两个以上符合题意)
三、判断题1. 一占地1000m
2的8层建筑物各层面积均相同,若其房地单价5000元/m
2,覆盖率为 50%,则其房地总价为2000万元。
对 错
四、计算题(要求列出算式与计算步骤。需按公式计算的,应写出公式。计算结果可取整到个位。)
1. 某房地产60年期的价格为5000元/m
2,对应的报酬率为10%。若其年期为40年,对应的报酬率为12%,则该房地产价格是多少?
该宗房地产40年期的价格为4135.47元/m2。
已知:V
60=5000元/m
2,Y
N=10%,N=60年;Y
n=12%,n=40年。
求:V
40 解:V
n=V
N
2. 为运用比较法评估某宗房地产的价格,现搜集有甲、乙、丙三宗交易实例:甲实例使用面积840m
2,成交总价150万元,一次付清;乙实例建筑面积1000m
2,成交总价120万元,分三次支付,首期支付50万元,第一年末支付40万元,余款于第二年中支付,据查,第一年月利率为1%,第二年月利率为1.05%;丙实例建筑面积为14300平方英尺,成交总价为18万美元,一次付清。估价时点人民币与美元的市场比价为1:8.3,丙实例交易当时的人民币与美元的市场比价为1:8.5。同时可以搜集到该类房地产近几年人民币价格的变动率。又知1m
2=10.764平方英尺。建筑面积与使用面积比率为1:0.7。试将上述资料整理成一次付清建筑面积每平方米人民币单价。
上述资料整理成一次付清建筑面积每平方米人民币单价:甲1250.00元,乙1105.00元,丙1151.96元。
(1) 统一付款方式:
甲总价:150万元
丙总价=18万美元
(2) 统一化为单价:
甲单价=1785.71(元/m
2·使用面积)
乙单价=1105.00(元/m
2·建筑面积)
丙单价=12.59(美元/平方英尺·建筑面积)
(3) 统一货币单位:
甲单价=1785.71(元/m
2·使用面积)
乙单价=1105.00(元/m
2·建筑面积)
丙单价=12.59×8.5=107.02(元/平方英尺·建筑面积)
(4) 统一面积内涵:
甲单价=1785.71×0.7=1250.00(元/m
2·建筑面积)
乙单价=1105.00(元/m
2·建筑面积)
丙单价=107.02(元/平方英尺·建筑面积)
(5) 统一面积单位:
甲单价=1250.00(元/m
2·建筑面积)
乙单价=1105.00(元/m
2·建筑面积)
丙单价=107.02×10.764=1151.96(元/m
2·建筑面积)
3. 今有一宗“七通一平”的待建筑土地。土地使用权年限为50年,从2004年1月1日起计。土地总面积1000m
2,规划允许建筑面积4000m
2,适宜建筑某种类型的写字楼。预计总开发时间是2年,建筑费为每平方米1000元,专业费用为建筑费的8%,第一年均匀投入60%的建筑费和专业费用,第二年均匀投入其余的建筑费和专业费用。销售税费为未来楼价的8%,购买该宗地相关税费为地价的4%,年报酬率为15%,折现率为14%,该写字楼可出租面积为总建筑面积的70%,工程竣工后一次全部租出,预计出租的净收益为60元/m
2·月。试利用所给资料,用现金流量折现法评估该宗土地在2004年1月1日的总价、单价及楼面地价。
该宗土地在2004年1月1日的总价5574899.46元,单价5574.90元/m2,楼面地价1393.73元/m2。
(1) 开发后的总价值:
(2) 建筑费及专业费:
(3) 销售税费:
=10329022×8%=826321.76(元)
(4) 购地税费
V·14%=0.04V(元)
(5) 求取地价:
因为V=10329022-3704804.8-826321.76-0.04V
所以V=5574899.46(元)
单位地价=5574899.46÷1000=5574.90(元/m
2)
楼面地价=5574.90÷4=1393.73(元/m
2)
4. 某开发项目住宅楼宇工程第一年初投资1200万元,第二年初投资1000万元,第三年初投资800万元,年利率8%,则三年以后的实际投资总额为多少万元?
三年后实际投资总额为3542.05万元。
按题意产P0=1200万元,P1=1000万元,P2=800万元,i=8%,n=3。三年后实际投资总额F为:
F=P0(1+i)3+P1(1+i)2+P3(1+i)
=1200×(1+8%)3+1000(1+8%)2+800(1+8%)
=3542.05(万元)
5. 某人拟购买一套价值为10万元的住宅,计划自己支付首期款20%,其余向金融机构贷款,如果10年内按月等额偿还,贷款利率为12%,则其月还款额为多少元?
每月等额偿还款为1147.8元。
按题意,P=10(1-20%)=8(万元),
,n=10年=120月
6. 某人欲租借一店铺从事经营活动,每年需支付租金18万元,获取经营收入28万元,租期10年,利率为12%,则该经营活动的净现值为多少?
10年经营活动的净现值为565022.3元。
按题意,A=(28-18)=10(万元),i=12%,n=10(年),则净现值P为:
7. 某房地产开发公司房屋的实际销售收入如下表,以三年为移动期,试用移动平均法预测其2005年的房屋销售收入为多少万元?
年份 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 |
销售收入(万元) | 1800 | 2100 | 2300 | 2100 | 2300 |
2005年的房屋销售收入为2366.65万元。
按题意可列表如下:
年份 |
实际销售收入(万元) |
每3年的移动平均数(万元) |
移动平均数的逐年增加额(万元) |
2000 |
1800 |
- |
- |
2001 |
2100 |
2066.67 |
- |
2002 |
2300 |
2166.67 |
100 |
2003 |
2100 |
2233.33 |
66.66 |
2004 |
2300 |
- |
- |