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物业管理师物业经营管理模拟27
一、单项选择题
(每题的备选项中只有1个最符合题意)
1. 城市房屋租赁应向
部门登记备案。
A.公安 B.工商管理 C.房地产管理D.土地管理
A
B
C
D
C
2. 房屋出租时,对出租人而言,其出租凭证为
。
A.土地使用权证
B.工商注册登记证明
C.房地产权证
D.身份证
A
B
C
D
C
3. 房屋的承租人不能对房屋行使
权。
A.收益
B.使朋
C.占有
D.处置
A
B
C
D
D
4. 租赁期间,承租人自行迁出,由第三人占用致使出租房屋受到损坏的,
承担赔偿责任。
A.承租人
B.出租人
C.第三人
D.A和C连带
A
B
C
D
D
5. 保险是一种契约或是由契约而产生的
关系。
A.风险关系
B.经济关系
C.社会关系
D.权利义务
A
B
C
D
D
6. “无损失,无保险”,保险的机能在于进行损失补偿,这种损失补偿通常是通过
的方式来实现的。
A.恢复已被损毁的原物
B.支付货币
C.赔偿实物
D.恢复灭失的原物
A
B
C
D
B
7. 以
为标准,将保险分为财产保险和人身保险。
A.保险人承保危险的范围
B.保险标的的价值确定与否
C.保险标的的不同性质
D.保险的实施方式
A
B
C
D
C
8. 在计算有关财务评价指标时,需要的以下数据中,不是来源于资产负债表的是
。
A.流动资产总额
B.所有者权益年初数
C.利润总额
D.负债总额
A
B
C
D
C
9. 如果毛租金一定,代收代付费用越多,净租金就
。
A.越高
B.越低
C.越和包租接近
D.越变化无常
A
B
C
D
B
10. 居住区商场内,
通常是主要租户。
A.日用百货公司
B.中型百货公司
C.超级市场
D.日用百货公司和超级市场
A
B
C
D
D
11. 物业经营管理的内容中
以策略性管理为主。
A.物业管理和设施管理
B.物业管理和资产管理
C.设施管理和投资组合管理
D.资产管理和投资组合管理
A
B
C
D
D
12. 物业经营管理的对象是
。
A.收益性物业
B.住宅物业
C.综合性物业
D.工业物业
A
B
C
D
A
13. 制订物业策略计划,持有或出售分析,检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出属于
的工作内容。
A.物业管理
B.设施管理
C.资产管理
D.组合投资管理
A
B
C
D
C
14. 物业经营管理的内容中
以运行管理为主。
A.物业管理和设施管理
B.物业管理和资产管理
C.设施管理和投资组合管理
D.资产管理和投资组合管理
A
B
C
D
A
15. 一般来说,标准方差越小,投资风险
。
A.越小
B.越大
C.越难控制
D.越难估算
A
B
C
D
A
16. 房地产投资的缺点是
。
A.相对较高的收益水平
B.易于获得金融机构的支持
C.抵消通货膨胀的影响
D.投资回收期长
A
B
C
D
D
17. 房地产最重要的一个特性是
。
A.适应性
B.位置固定性
C.各异性
D.寿命周期长
A
B
C
D
B
18. 投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险属于
。
A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.周期风险
D.变现风险
A
B
C
D
B
19. 房地产能抵消通货膨胀的影响,尤其是
的影响。
A.非预期通货膨胀
B.需求型通货膨胀
C.成本型通货膨胀
D.预期通货膨胀
A
B
C
D
D
20. 近年来国家对房地产投资的宏观调控政策,使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的
。
A.政治风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
A
B
C
D
B
21. 房地产属于非货币性资产,销售过程复杂,流动性很差,其拥有者很难在短时期内将房地产兑现成现金。这主要体现了房地产投资风险的
。
A.变现风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
A
B
C
D
A
22. 由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用,使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用,而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的
。
A.收益现金流风险
B.未来运营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险
A
B
C
D
B
23. 与项目所处地点直接相邻的区域,其营业额的60%~75%都来自该区域的商业辐射区域为
。
A.主要区域
B.次要区域
C.核心区域
D.边界区域
A
B
C
D
A
24. 距项目所处地点15km以外的区域,营业额的5%~15%来自该区域的商业辐射区域为
。
A.主要区域
B.次要区域
C.核心区域
D.边界区域
A
B
C
D
D
25. 开发投资者主要是
,其风险较大但回报丰厚。
A.赚取开发利润
B.降低投资风险
C.获得保值、增值的利益
D.获得消费方面的利益
A
B
C
D
A
26. 房地产在充分利用、没有空置状态下获得的收入,称为
。
A.有效毛收入
B.客观净收益
C.潜在毛收入
D.实际净收益
A
B
C
D
C
27. 动态投资回收期是指项目以
抵偿全部投资所需的时间。
A.净现金
B.净收益
C.净现值
D.财务净现值
A
B
C
D
B
28. 下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是
。
A.投资利润率
B.投资回报率
C.贷款利率
D.成本利润率
A
B
C
D
C
29. 财务内部收益率是指在整个
内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
A.开发期 B.计算期 C.性能寿命期D.动态投资回收期
A
B
C
D
B
30. 一个高级居住区附近建设了一个工厂,该居住区的房地产价值下降,这就是一种
。
A.经济折旧
B.物质折旧
C.功能折旧
D.精神折旧
A
B
C
D
A
31. 某房地产年租金中,折旧费为10万元,维修费为8万元,贷款利息为3万元。保险费为0.8万元,地租为0.3万元,房产税为1.5万元,利润为1.2万元,管理费用为5万元。则该宗房地产年成本租金为
。
A.23万元
B.27.5万元
C.28.6万元
D.29.8万元
A
B
C
D
B
32. 某房地产项目的土地使用费用为1000万元,土地开发费用为500万元,建筑物建造所需直接费用为2000万元,管理费用为100万元。该房地产的开发成本为
。
A.2500万元
B.2600万元
C.3500万元
D.3600万元
A
B
C
D
A
33. 通常用
来表达物业区位由“内”到“外”的“出”的方便程度。
A.可及性
B.通达性
C.便捷性
D.直通性
A
B
C
D
C
34. 由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因,现在人们越来越重视
距离。
A.空间直线
B.交通路线
C.交通时间
D.最佳交通路线
A
B
C
D
C
35. 租赁合同的核心是
。
A.租赁用途
B.租金标准
C.租赁期限
D.修缮责任
A
B
C
D
B
36. 无正当理由拖欠房租
个月以上的,其租赁合同可终止。
A.2
B.3
C.5
D.6
A
B
C
D
D
37. 房屋承租人累计拖欠房租费
个月以上的,房屋出租人有权终止合同,收回房屋。
A.3
B.6
C.9
D.12
A
B
C
D
B
38. 公有住宅用房无正当理由闲置
个月以上的。可以终止房屋租赁合同。
A.2
B.3
C.5
D.6
A
B
C
D
D
39. 风险管理最主要的目标是
风险。
A.控制和处置
B.消除
C.研究
D.识别
A
B
C
D
A
40. 制定和选择风险处理方案的基础为
。
A.风险识别
B.风险管理
C.风险分析
D.风险回避
A
B
C
D
A
41. 物业服务企业向业主大会或者全体业主公布物业服务资金收支情况应当每年不少于
次。
A.1
B.2
C.3
D.4
A
B
C
D
A
42. 物业管理绩效评价的具体评价对象是
。
A.企业盈利能力
B.资产运营水平
C.物业服务企业所管辖的物业
D.物业服务企业
A
B
C
D
D
43. 写字楼物业管理的第一个常规目标是
。
A.收益部分使用率最大化
B.物业资产保值率最大化
C.物业资产增值率最大化
D.物业所有人与使用人满意率最大化
A
B
C
D
A
44. 下列对于成交价格、市场价格、理论价格的说法正确的是
。
A.理论价格一般情况下要比市场价格高
B.成交价格就是市场价格
C.实际的成交价格位于卖方所愿意接受的最低价格与买方所愿意支付的最高价格之间
D.在买方市场下,成交价格会偏向最高买价
A
B
C
D
C
45. 普通租售型商务写字楼的整体有效使用率,即专用部分面积/标准层面积一般为
。
A.50%~60%
B.60%~70%
C.70%~80%
D.40%~50%
A
B
C
D
C
46. 已知年利率为14%,则按季度计息时的实际年利率为
。
A.12.55%
B.12.68%
C.14.75%
D.15.01%
A
B
C
D
C
47. 某开发商向银行申请了年利率为6%,期限为10年,按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款,则开发商第一年的还本收益为
万元。
A.6.00
B.7.05
C.7.59
D.13.59
A
B
C
D
C
48. 某开发商向银行贷款3000万元,期限为3年,年利率为8%,若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息,则开发商为该笔贷款支付的利息总额是
万元。
A.378.49
B.678.22
C.779.14
D.804.13
A
B
C
D
D
49. 房地产估价结果是估价对象在
时的客观合理价格或价值。
A.估价作业日期
B.估价时点
C.价格日期
D.价值时点
A
B
C
D
B
50. 物业价格实质上是
。
A.土地价格
B.物业实体价格
C.物业权益价格
D.物业的无形价格
A
B
C
D
C
51. 某办公单位以每月2000元的价格租了一间100m
2
的办公室,年底结算时,其交通费3500元/年,通信费5000元/年,办公用品费1000元/年,书报费1300元/年,宣传广告和市场推广费15000元/年,法律费用8000元/年,节日装饰费2500元/年。其办公费估算为
元/(月·m
2
)。
A.31.67
B.50.00
C.380.00
D.600.00
A
B
C
D
B
52. 下列指标中,属于考核物业服务企业经济效益的指标是
。
A.物业增值率
B.房屋完好率
C.成本(费用)降低率
D.重大事故发生率
A
B
C
D
C
53. 在物业财产的火灾保险中,采用的保险形式一般是
保险。
A.定值
B.不定值
C.保证
D.法定
A
B
C
D
A
54. 承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动,以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失的经济赔偿责任的险种是
保险。
A.雇主责任
B.公众责任
C.财产
D.人身
A
B
C
D
B
55. 下列选项中,与保险合同发生间接关系的是
。
A.保险人
B.投保人
C.被保险人
D.保险经纪人
A
B
C
D
D
56. 物业管理绩效评价中,净资产收益率的计算公式是
。
A.净资产收益率=(净利润/平均净资产)×100%
B.净资产收益率=(净利润/净资产总额)×100%
C.净资产收益率=(息前税前利润/平均资产总额)×100%
D.净资产收益率=(主营业务收入净额/平均流动资产总额)×100%
A
B
C
D
A
57. 确定写字楼能否满足某一特定租户的面积需求,考虑的因素包括可能的面积组合,该租户面积的扩展以及该租户
。
A.承租期限
B.经营实力
C.现在的办公面积
D.经营业务的性质
A
B
C
D
D
58. 零售商业物业中,每个承租户经营的成功,需要依赖其他承租户的成功,这体现了
关系。
A.对立
B.包含
C.共生
D.竞争
A
B
C
D
C
59. 某租户的基础租金为10万元/月,其与业主约定每月200万元的营业额为自然平衡点,以营业的5%作为百分比租金。现租户本月营业额为200万元,其该月份应缴租金
万元。
A.9
B.10
C.11
D.20
A
B
C
D
B
60. 对企业而言,物业资产的价值主要应体现在对
的贡献。
A.投资价值
B.主营业务
C.账面价值
D.历史成本
A
B
C
D
B
二、多项选择题
(每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意。且至少有一个错项)
1. 收益性物业经营管理的支出包括
。
A.日常维修费用B.保险费 C.营业税
D.所得税 E.财务费用
A
B
C
D
E
ABE
2. 在所有权不变情况下,写字楼的类型包括
。
A.企业自用写字楼
B.出租写字楼
C.自用出租复合型写字楼
D.出售写字楼
E.出租出售复合型写字楼
A
B
C
D
E
ABC
3. 零售商业物业的分类,主要依据有
等方面。
A.建筑规模
B.建筑结构
C.经营成本
D.商业辐射区域的范围
E.经营商品的特点
A
B
C
D
E
ADE
4. 下列房地产投资中,属于房地产间接投资的有
。
A.房地产企业债券和股票投资
B.房地产置业投资
C.房地产开发投资
D.购买住房抵押支付证券
E.购买房地产投资信托基金
A
B
C
D
E
ADE
5. 现金流入通常包括
等。
A.销售收入
B.出租收入
C.运营费用
D.还本付出
E.税金
A
B
C
D
E
AB
6. 下列物业中,属于收益性物业的有
。
A.餐馆
B.自用仓库
C.商业停车场
D.加油站
E.出租用标准厂房
A
B
C
D
E
ACDE
7. 关于物业管理计划的说法,正确的是
。
A.物业管理中短期计划通常以物业服务企业与业主签订的物业服务合同约定的合同有效期为周期
B.物业管理长期计划通常以物业的剩余使用寿命为限
C.编制物业管理长期计划时,应进行物业全寿命周期的成本费用分析
D.物业管理计划由业主委员会编制
E.物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划
A
B
C
D
E
ABCE
8. 下列物业中,不适宜采用百分比租金的物业有
。
A.住宅小区
B.政府办公楼
C.零售商业
D.大型购物中心
E.工业厂房
A
B
C
D
E
ABE
9. 下列房屋中,不得用于出租的是
。
A.权属有争议的
B.不符合安全标准的
C.共有房屋未取得共有人同意的
D.已抵押,未经抵押权人同意的
E.住宅小区中,业主未签字同意《业主公约》的
A
B
C
D
E
ABCD
10. 关于房屋租赁合同的说法,正确的是
。
A.房屋租赁合同是单务合同
B.房屋租赁合同是双务合同
C.房屋租赁合同是要式合同
D.房屋租赁合同不是有效合同
E.房屋租赁合同是继续性合同
A
B
C
D
E
BCE
11. 物业服务企业成本控制,按时间不同可以分为
。
A.全程控制
B.事先控制
C.事中控制
D.事后控制
E.阶段控制
A
B
C
D
E
BCD
12. 物业服务企业在进行固定资产折旧费估算时,各类固定资产包括
。
A.交通工具
B.通信设备
C.办公设备
D.物业管理用房
E.工程维修设备
A
B
C
D
E
ABCE
13. 物业经营管理中,成本控制应遵循的原则有
原则。
A.收入最大化
B.全面控制
C.讲究经济效益
D.责权利相结合
E.例外管理
A
B
C
D
E
BCDE
14. 风险管理的整个过程包括
。
A.风险识别
B.风险评估
C.风险控制
D.风险调整
E.风险补偿
A
B
C
D
E
ABCD
15. 物业服务合同的签订要点包括
。
A.“宜粗不宜细”的原则
B.不应有无偿无期限的承诺
C.实事求是留有余地
D.“宜细不宜粗”的原则
E.明确界定违约责任与处理方式
A
B
C
D
E
BCDE
16. 物业管理绩效评价中社会评价的主体包括
。
A.政府
B.咨询机构
C.新闻媒体
D.业主
E.本企业员工
A
B
C
D
E
BCD
17. 业主或物业服务企业选择写字楼租户,考虑的主要准则有
。
A.潜在租户所经营业务的类型
B.财务稳定性和长期盈利的能力
C.企业租户的股权结构
D.所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容
E.潜在租户的声誉
A
B
C
D
E
ABDE
18. 写字楼物业租赁经营绩效的主要指标有
。
A.租金价格水平
B.出租经营成本
C.净租金收入占毛租金收入的比例
D.销售价格
E.租户的规模
A
B
C
D
E
AB
19. 在零售商业物业的租赁中,净租的形式有
。
A.租户仅按比例分摊与物业有关的税项
B.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
C.所有的经营费用都由租户直接支付,而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用
D.租户仅按比例分摊业主的所有税项
E.租户不分摊税费
A
B
C
D
E
ABC
20. 可持续发展的物业管理要求垃圾处理必须遵循的原则有
。
A.无害化
B.简单化
C.资源化
D.减量化
E.有偿化
A
B
C
D
E
ACD
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
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