一、单项选择题(每题的备选项中,只有1个最符合题意)
二、多项选择题(每题的备选项中,有2个或2个以上选项符合题意)
三、案例分析题1. A公司建设了一座涉外商务大厦,由于当时A公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力,便招标F公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于F公司是以低价中标,因而财务压力很大,在实际管理运作中经常偷工减料,对管理成本进行非正常压缩,造成客户大量投诉,大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同,自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录,在检查到空调机组时,因正值冬季,环境温度无法达到开机条件,在粗略看过机房后,接收人员便在“一切正常”的字样下签了名。
春夏之交,在进行空调运行准备过程中发现,前管理公司对机组的维护保养工作做得很差,竟然在过去的一年里从未给机组加过油,有的机头已不能起动。需要更换部分零件。F公司要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用,而A公司则认为F公司在受委托期间未能正常履行其管理职责,造成设备受损,补偿费用要扣除相当部分。这时F公司的律师出场了,手里拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录的复印件向A公司提出了法律交涉。请问A公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在什么问题?如何避免?
(1)在物业管理机构更迭的移交工作中,各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点,承接单位应尽量分析全面,考虑周全,以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道,A公司在物业管理方面不具备很多的经验和能力,A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行,如果当时不具备开机条件,则应标注存疑,而不能草率签字。
(2)在这种情况下,A公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同,对双方都十分重要,要谨慎签署。对遗留问题要签署“遗留问题备忘录”,这时的签字可能是“一字千金”的。
2. 说明新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验的区别。
物业承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验,前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程,后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交的过程中。两种承接查验的区别主要是:
(1)移交的主体不同:新建物业承接查验移交的主体是建设单位;物业管理机构更迭的承接查验移交的主体是业主委员会及原物业服务企业。
(2)机构更迭时新的物业服务企业接管的前提是物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同;物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。
3. 如果你是某物业管理公司的高级管理人员,公司委派你参加新建物业的承接查验工作,请说明新建物业承接查验的内容和方式。
(1)内容包括:①物业资料;②物业共用部位;③共用设施设备;④园林绿化工程;⑤其他公共配套设施。
(2)物业管理的承接查验主要以核对的方式进行,在现场检查、设备调试等情况下还可以采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方式进行查验。
4. 你是某物业管理公司的工作人员,公司委派你负责某项目的更迭物业承接查验工作,请说明物业管理机构更迭物业承接查验的内容。
物业管理机构更迭物业承接查验的主要内容包括:
(1)物业资料情况。
(2)物业共用部位、共用设施设备及管理现状。
(3)各项费用与收支情况,项目机构经济运行情况。
(4)物业管理用房、与市政管理单位的合同等其他内容。
5. 简述新建物业承接查验与物业管理机构更迭时承接查验的区别。
序号 |
区别 |
新建物业承接查验 |
物业管理机构更迭时的承接查验 |
1 |
条件不同 |
建设单位与物业服务企业签订了前期物业服务合同 |
1.物业产权单位或业主大会与原有物业管理机构解除了物业服务合同
2.物业产权单位或业主大会与新物业服务企业签订了物业服务合同
|
2 |
主体条件不同 |
发生在建设单位和物业服务企业之间 |
发生在物业产权单位或业主大会、原有物业服务企业以及新物业服务企业之间 |
3 |
承接查验内容重点不同 |
侧重设施设备的查验 |
增加了对物业运行过程中发生的人、财、物等事项的查验 |
4 |
遗留问题及解决方法不同 |
主要是工程质量问题,更多的是与建设单位协商解决 |
遗留问题较复杂,需要与物业产权单位和业主大会等多方沟通协商解决 |
6. 在物业管理机构发生更迭时,你被委派组织接收项目工作,业主大会应移交的内容包括什么?
移交的内容包括:
1)物业资料,包括产权资料、业主资料、管理资料、财务资料、合同协议书、人事档案资料、其他资料。
2)物业公用部位及公共设施设备管理工作的交接。
3)人、财、物的移交或交接。