银符考试题库-在线练习-土地估价理论与方法模拟8

土地估价理论与方法模拟8

一、判断题

1. 在估价程序与方法上我国与土地私有制国家是相似的。

对错

2. 土地价格是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和。

对错

3. 土地和一般商品没有很大区别。 ( )

对错

4. 在一般市场中，商品价格受其本身供给与需求的双向影响。

对错

5. 土地的供给是影响地价的主要方面。

对错

6. 中心地理论是由德国地理学家克里斯塔勒提出的。

对错

7. 收益还原法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质的资产进行估价的基本方法。

对错

8. 工业企业向一定区位集中，有社会集聚和生产集聚两种形式。其中，社会集聚是偶然外在因素，而生产集聚是固定内在因素。 ( )

对错

9. 地价指数是指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对百分率的指数。 ( )

对错

10. 我国土地市场管理已比较完善。 ( )

对错

二、单项选择题
(每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意。)

1. 影响土地价格的因素中，对土地价格总体水平产生影响，决定各个地块土地价格基础的是因素。

A.一般
B.区域
C.环境
D.个别

A B C D

2. 在下列影响宗地价格的因素中，是个别因素。

A.宗地形状
B.宗地所处地区的基础设施
C.宗地附近学校的分布情况
D.当地商品房价变动情况

A B C D

3. 我国长期实行的是的土地使用制度。

A.土地买卖
B.土地出租
C.土地抵押
D.严禁土地买卖、出租

A B C D

4. 条件、位置大致相同的几宗土地，( )形状的宗地一般地价较高。

A.三角形
B.梯形
C.平行四边形
D.矩形

A B C D

5. 土地估价师是( )许可的专业资格。

A.行业
B.行政
C.政策
D.技术

A B C D

6. 有一房屋，重置价为100万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为9万元，年出租总费用为2万元，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产建筑物年纯收益为( )万元。

A.2.8
B.4.2
C.5.6
D.8.0

A B C D

7. 判断土地是否为最有效使用时，( )的判定至关重要。

A.最有效使用方式持续性
B.土地最佳利用方式
C.目前的利用方式是否为最有效使用
D.最有效使用的可能性如何

A B C D

8. 多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价的土地估价方法是。

A.基本估价法
B.剩余法
C.应用估价法
D.标准宗地估价法

A B C D

9. 近代西方经济学把超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬称为。

A.地租
B.预期收益
C.广义地租
D.狭义地租

A B C D

10. 西方经济学者把( )理论扩展到土地使用、区位及运输等相关理论上，使之成为土地经济学、城市经济学等学科研究的重要基础。

A.区位
B.地租
C.农用地估价
D.宗地地价评估

A B C D

11. 对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租称之为( )。

A.级差地租Ⅰ
B.级差地租Ⅱ
C.级差地租Ⅲ
D.级差地租Ⅳ

A B C D

12. 绝对地租的实质和来源是农业工人创造的。

A.价值
B.劳动产品
C.超额利润
D.剩余价值

A B C D

13. 有一宗房地产，据市场调查，每年能获得的总收益为100万元，每年所需支出的总费用为30万元，该类房地产的还原率为9%，则该宗房地产的价格为万元。

A.752
B.778
C.813
D.860

A B C D

14. 在西方古典经济学家的地租理论中，对马克思级差地租理论影响最大、思想脉络最为接近的是( )地租理论。

A.威廉·配第
B.亚当·斯密
C.大卫·李嘉图
D.弗朗西斯·魁奈

A B C D

15. 威廉·配第认为，在地租是既定的情况下，等面积不同肥力的土地的价值大小，即地租的多少，与耗费的劳动( )。

A.成正比
B.成反比
C.等价
D.基本等价

A B C D

16. 让·巴蒂斯特·萨伊地租理论的基础是( )。

A.级差地租理论
B.区位理论
C.生产三要素论
D.农用地估价理论

A B C D

17. 预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为万元。

A.225.00
B.237.50
C.381.25
D.395.83

A B C D

18. 土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是( )。

A.土地价格
B.地租
C.土地所有权价格
D.土地使用权价格

A B C D

19. 地球上某一事物与其周围陆地、山川、河湖、海洋等自然环境的空间位置关系，以及该位置上的地质、地貌、植被、气候等自然条件的组合特征被称为( )地理区位。

A.交通
B.经济
C.社会
D.自然

A B C D

20. 中心地理论中，原则下形成的中心地体系，是一种自给自足，封闭体系。

A.市场
B.交通
C.行政
D.经济

A B C D

21. 在土地估价中，是衡量地租、地价的标尺。

A.交通状况
B.经济状况
C.繁华程度
D.区位

A B C D

22. 某人购得一宗土地，使用年期为2年，第一年的纯收益为2000元/m²，第二年的纯收益为4000元/m²，土地还原率为10%，则该土地的价格为元/m²。

A.6000
B.4000
C.5222
D.6222

A B C D

23. 在房地一起出租过程中，出租方从承租方取得的租金及有关收益称为。

A.土地租金
B.房地出租的租金
C.企业经营收益
D.个人经营收益

A B C D

24. 我国房屋的保险费率是( )。

A.1‰～1.5‰
B.1.5‰～2‰
C.2‰～3‰
D.3‰～3.5‰

A B C D

25. 某人有一栋房屋，房屋建筑重置价为50000元，耐用年限为30年，房屋残值为20000元，那么该房屋的年折旧费为元。

A.20000
B.6000
C.4000
D.1000

A B C D

26. 通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反应了对地价的影响作用。

A.土地面积
B.地质条件
C.土地位置
D.土地条件

A B C D

27. 有一宗土地，用市场比较法确定其价格，选取了一宗类似土地作为比较案例，比较案例宗地价格为1000元/m²，待估宗地估价期日地价指数为125，比较案列宗地情况指数、区域因素条件指数、个别因素条件指数分别为105、101、104，那么待估宗地的地价为( )元/m²。

A.1000
B.2100
C.1100
D.1133

A B C D

28. 通过对区域因素的修正，可以将产生的价格差异剔除掉。

A.交易案例土地与待估宗地由于环境不同
B.交易案例土地与待估宗地由于交通状况不同
C.交易案例土地与待估宗地由于经济状况不同
D.交易案例土地与待估宗地由于地区特性不同

A B C D

29. 剩余法除适用于土地估价外，还大量应用于( )。

A.土地租金
B.房地产开发项目评价和投资决策
C.房地产的租金
D.租金低廉且陈旧的建筑物估价

A B C D

30. 根据剩余法的公式和原理，剩余法估价是以的角度来分析的。

A.社会
B.开发商
C.建筑商
D.购买者

A B C D

31. 某类房地产的需求价格弹性系数为2，当价格为3000元/m²时，某地房地产市场需求量为100m²，若价格下降10%，需求量为( )m²。

A.100
B.110
C.120
D.200

A B C D

32. 有一宗土地，土地的还原率为10%，土地使用权年期为4年，则该土地的年期修正系数为。

A.0.1
B.0.337
C.0.357
D.0.317

A B C D

33. 在一条街道附近有四宗土地，第一宗土地距离道路10m，第二宗土地距离道路20m，第三宗土地距离道路40m，第四宗土地距离道路50m，那么第宗土地地价最高。

A.一
B.二
C.三
D.四

A B C D

34. 建筑物估价方法中，适合对独立旧建筑物估价的是。

A.重置价格折旧法
B.对照法
C.建筑物残余法
D.比较法

A B C D

35. 土地估价法中，特别适用于土地市场不发育、土地成交实例不多的土地估价法是。

A.剩余法
B.成本逼近法
C.市场比较法
D.收益还原法

A B C D

36. 有一宗地为梯形土地，高9m，查临街地深度指数表得其深度指数为120，路线价为1000元/m²，因该宗地临街较短、利用价值较低，故其单价依临街地标准计算后以一成减价补正，则该宗地单价为( )元/m²。

A.1200
B.1100
C.1000
D.1080

A B C D

37. 在城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为0时的深度称为市街地的。

A.标准深度
B.标准宗地
C.路线价区段
D.地价指数

A B C D

38. 深度指数修正表是指以为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表。

A.距离
B.价格
C.道路
D.交通状况

A B C D

39. 路线价估价法基本公式的表示形式是( )。

A.宗地总价=路线价×宗地面积
B.宗地总价=深度百分率×宗地面积
C.宗地总价=路线价×深度百分率
D.宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积

A B C D

40. 对具有市场流动性的建筑物，其估价的原理是以为基础。

A.重置价格扣除折旧
B.建筑物的折旧
C.重置成本
D.比较案例的价格

A B C D

41. 建筑安装工程预算定额是的基础。

A.编制概算定额
B.编制施工图预算
C.确定建筑物预算价格
D.间接费用定额

A B C D

42. 根据目前的人工与材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本叫( )。

A.房屋建筑成本
B.重建成本
C.重置成本
D.建筑物价格

A B C D

43. 某房屋因台风而有所破损，这种破损产生的折旧属于折旧。

A.物理
B.功能
C.经济
D.自然

A B C D

44. 正确进行折旧额的计算，可先用以作为标准的方法算出折旧额，再用其他方法加以修正。

A.重置价格
B.耐用年限
C.已使用年限
D.折旧率

A B C D

45. 利用收益还原法评估不动产价格时，首先，计算待估不动产的，然后用综合还原率还原，求取不动产的收益价格。

A.还原率
B.总价值
C.折旧额
D.总纯收益

A B C D

三、多项选择题
(每小题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意。)

1. 按土地价格形成的方式，地价可分为。

A.垄断价格
B.课税价格
C.评估价格
D.交易价格
E.申报地价

2. 影响土地价格的行政因素包括( )。

A.政治安定状况
B.土地制度
C.住房制度
D.环境质量
E.交通管制

BCE

3. 人口因素对地价的影响与密切相关。

A.家庭条件
B.人口数量
C.人口密度
D.人口素质
E.家庭人口构成

CDE

4. 城市化进程对地价的影响表现在( )。

A.城市地区人口分布密集的地点，地价涨幅较高
B.人口迁入比例高，地价涨幅和上涨速度都高于一般地区
C.城市地区发达地段的地价涨幅较高
D.环境质量好的地区，地价涨幅较高
E.城市周边地区的地价涨幅较高

5. 关于土地收益和地租关系的叙述，正确的是。

A.地租是土地使用权借以实现的经济形式
B.地租是土地所有者在土地上获取收益的权利
C.土地收益与地租两者在量上具有一致性
D.来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益
E.由于土地所有权和使用权的分离，才产生了土地收益和地租之分

BCDE

6. 土地估价的替代原则具有广泛的适用性，在( )中价格及相关参数求取中可以应用。

A.收益还原法
B.成本逼近法
C.剩余法
D.路线价法
E.基准地价系数修正法

ADE

7. 在土地估价时，必须分析该土地的( )。

A.地域状况
B.效用
C.稀缺性
D.个别性
E.有效需求

BCE

8. 根据工业区位理论，下列描述正确的是( )。

A.影响工业企业布局的因素为运输、劳力及集聚
B.遍布性原料的参与程度愈大，原料指数则愈大
C.限地性原料的失重程度愈大，原料指数则愈大
D.劳动力成本导致工业区位模式产生第一次变形
E.社会集聚为一般集聚因素，生产集聚为特殊集聚因素

ACD

9. 影响土地区位的自然因素包括。

A.人口密度
B.土地承载力
C.洪水淹没及排水状况
D.环境质量
E.公园与绿地

BCDE

10. 根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有。

A.个人经营收益
B.企业经营收益
C.土地租金
D.房地出租的租金
E.房地的增值收益

BCD

11. 成本逼近法中，投资包括( )。

A.土地取得费
B.土地开发费
C.投资利息
D.有关税费
E.土地增值收益

ABD

12. 路线价估价法的适用范围是。

A.路线价估价法适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域或城市，效果更佳
B.路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范
C.路线价估价法适用于土地市场不发育、土地成交实例不多的情况
D.路线价估价法能快速评估多宗土地的价格
E.路线价估价法的精度与路线价及其修正体系密切相关

ABDE

13. 影响建筑物的环境因素主要有。

A.建筑物的设计
B.建筑年代
C.建筑物朝向
D.建筑物用途
E.建筑物楼层

BCDE

14. 下列对建筑物价格的特点描述正确的有。

A.建筑物价格的递增性
B.时间的有效性
C.建筑物价格的地区性
D.影响建筑物价格的不确定因素少
E.建筑物价格受自然条件影响大

BCE

15. 土地价格的类型按土地存在的形态可分为价格。

A.生地
B.毛地
C.熟地
D.净地
E.交易

ABCD

四、情景分析题
(每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意。)
下图表示改良前后的土地租金变动情况，试根据“土地改良前后地租关系变动图”进行判断。

请就上图，回答71～75小题的问题：

1. 土地改良前后，地租变化有如下可能的情况( )。

A.绝对地租和级差地租同时提高
B.绝对地租提高但级差地租不提高
C.绝对地租提高但级差地租降低
D.绝对地租和级差地租均不会改变

A B C D

2. P1表示的是( )。

A.农产品的社会成本
B.级差地租
C.农产品的社会价值
D.绝对地租

A B C D

3. 土地改良前优等地的级差地租等于。

A.P1～P4
B.P2～P4
C.P3～P5
D.P1＇～P4

A B C D

4. 改良过的土地绝对地租等于。

A.P1～P3
B.P1＇～P2
C.P1＇～P2
D.P1＇～P3

A B C D

5. 改良后土地租金提高的作用因素有的改变。

A.土地种植条件
B.土地区位
C.土地环境
D.土地种植水平

A B C D

某城市拟进行城市土地综合定级，其城市建成区面积为121km²，商业中心可以分为三级，其中，一级商业中心1个，营业收入平均为9万元/(m²·年)；二级商业中心4个，营业收入平均为3万元/(m²·年)；三级商业中心30个，营业收入平均为1.2万元/(m²·年)。某L地块离一级商业中心的距离为5km，离二级商业中心的距离最近为1km，和最近的三级商业中心只有一路之隔。
请就上述内容，回答76～80小题的问题：

6. 二级商业中心的规模指数

为( )。

A.100
B.66.7
C.33.3
D.13.3

A B C D

7. 商业中心二级功能的功能分

为( )

A.66.7
B.33.3
C.20.0
D.13.3

A B C D

8. 商业中心二级功能的影响半径为( )km。

A.6.21
B.5.5
C.3.1
D.2.78

A B C D

9. L地块的商业服务繁华影响度分值为。

A.13.3
B.15.6
C.22.4
D.33.3

A B C D

10. 土地分等定级应遵循的原则包括( )原则。

A.综合分析
B.定量与定性分析结合
C.土地收益差异
D.最有效使用

A B C D

ABC

某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500m²的地块，具有50年的土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450m²的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般每月为30元/建筑m²，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑m²，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/m²，残值率为0，土地及房屋还原利率分别为5%和6%。(计算结果保留到整数位)
请就上述内容，回答81～85小题的问题：

11. 房屋的年纯收益为( )元。