1. 以下是一份土地估价报告“第二部分估价对象界定”中截取的片断(有删减),请阅读后回答所提问题。
“……
二、估价对象
估价对象为从WY6—3—14号国有建设用地中分割出来的、一块边界完整的建设用地,面积为10000m
2。估价对象中包含附着于该地块上,为地块配套使用的水、电、信、气、暖等管网、线路等。WY6—3—14号土地证载用途为工业。
三、估价对象描述
1.土地登记状况
(1)估价对象来源。估价对象为WY6—3—14号宗地中的一部分。WY6—3—14号宗地为某公司1989年以划拨方式取得,2007年进行产权登记,并领取了《国有土地使用证》。
(2)登记状况。估价对象尚未进行单独登记,但是已经通过专业公司进行测量,估价对象土地面积为10000m
2(详见×勘定字965—2号《土地勘测定界技术报告书》)。除面积及边界外,其他相关信息与WY6—3—14号宗地相同。经查证,估价对象所在WY6—3—14号宗地主要登记信息如下:
土地登记证书号:00713823;
《国有土地使用证》编号:××国用[2007]第618号;
估价基准日土地使用者:××公司;
宗地位置:××市唐兴路南;
地号:WY6—3—14;
图号:50—200—7、8、12、17;
用途:工业;
土地级别:三级;
使用权类型:国有划拨;
土地使用权终止日期:无;
使用权面积:50000m
2;
四至:东邻××商厦,西邻团结南路,南临××公司,北临唐兴路;
记事栏:无;
登记时间:2007年6月1日。
2.土地权利状况
估价对象土地所有权属于国家,××公司于1989年以划拨方式取得土地使用权。
根据委托方提供的WY6—3—14号宗地《土地他项权利证明书》,估价对象所在WY6—3—14号建设用地使用权及地上房产已抵押给某银行,包括估价对象,共贷款2000万元,已在所在市国土资源局办理了抵押登记,抵押期限至2011年2月15日,到估价基准日尚未注销。除此之外,估价对象尚未发现有其他他项权利设定。
3.土地利用状况
估价对象所在WY6—3—14号宗地上已建有两幢房产,总建筑面积31500m
2。建筑容积率为0.63,建筑密度为42%,绿地率约为30%。于2007年6月19日进行了产权登记,取得了×房权证×字第××号《房屋所有权证》。
估价对象地上建筑物情况明细表 幢号 | 建筑物名称 | 结构类型 | 建造年代 | 耐用年限 | 成新度 | 房屋总层数 | 箭镞面积/m2 | 建筑物状况 | 1 | 办公楼 | 框架 | 1990.2 | 60年 | 8成 | 五层 | 12600 | 外墙玻璃幕墙、内墙乳胶漆、铝合金窗,实木门,大理石地面,部分花岗岩地面,维护状况良好 | 2 | 厂房 | 框架 | 1990.2 | 60年 | 8成 | 二层 | 18900 | 外墙贴石材,内墙刷白,铝合金窗,500×500地砖,维护状况良好 | 合计 | | | | | | | 31500 | | |
除上述两幢建筑物外,宗地上有水泥道路、围墙及绿地等构筑物,构筑物具体数量不详。
估价对象地上原建有简易库房,现已拆为空地,一侧有高压电缆经过。
根据××市规划建设局2007年4月20日针对估价对象出具的规划经济技术指标的函,地块编号设为WY6—3—14—1号,规划用途为工业仓储,容积率小于0.5,建筑密度不小于30%,绿地率不大于20%。
……”
问题
1.根据上述报告片断的内容,估价对象是从另一块土地中分割出来的,除了报告中所能看到的信息外,你认为关于估价对象还有哪些内容描述不清楚?
2.“土地权利状况”中反映了估价对象已设定抵押权,我国常见的土地他项权利有哪些?
3.估价对象与WY6—3—14—1号地块的市场价格可能存在一定差异,你认为上述哪些条件会是影响的因素?
4.根据上述报告片断中描述,结合《城镇土地估价规程》要求,列出上述报告片断中关于土地利用状况方面,已经说明的和还需补充的内容。
1.除了报告中所能看到的信息外,关于土地对象描述不清楚的内容有
(1)地块在WY6—3—14—1中的相对方位。
(2)地块的形状。
(3)地块的长度、宽度。
(4)地块的四至。
2.我国常见的土地他项权利
(1)抵押权。
(2)租赁权。
(3)地役权。
(4)担保权。
3.估价对象与WY6—3—14—1号地块的市场价格存在差异的影响因素
(1)相对位置。
(2)面积规模,估价对象面积只有WY6—3—14—1号地块的1/5。
(3)地块形状。
(4)容积率小于0.5。
(5)规划用途为工业仓储。
(6)有高压电缆经过。
(7)WY6—3—14—1号地块利用现状的制约。
4.上述报告片断中关于土地利用状况方面已经说明的和还需补充的内容
(1)规划用途为工业仓储。
(2)容积率小于0.5。
(3)建筑密度不小于30%。
(4)绿地率不大于20%。
(5)现已拆为空地。
(6)土地利用变迁。
2. 下面是一份以抵押贷款为目的的土地估价技术报告中关于剩余法计算过程的报告片断(有删减,标注“略”的为正常内容),请阅读后回答所提问题。
“……
(一)基本思路(略)
(二)公式
作为现有房地产项目,运用剩余法计算其基本公式为:
V=A—P—T
式中 V——土地价格;
A——房地产交易价格;
P——房屋现值;
T——交易税费。
(三)计算过程
项目简介:估价对象1977年5月行政划拨,2007年6月1日办理出让手续,证载用途为商业,土地使用权终止日期为2047年5月31日。现宗地上建有一幢临街框架五层商业用房,于1979年动工建设,1980年竣工。现代风格装修。总建筑面积7500m
2。
1.房地产总价值
房地产总价值采用收益法确定。
(1)有效总收入。经调查(调查分析过程略),该商业用房客观平均租金水平为100元/(m
2·月),为含公摊后租金水平(公摊面积约为20%),空置率为10%,则商业用房有效总收入为:有效总收入=[7500×100×12×(1-10%)]万元/年=810万元/年
(2)管理费。管理费按年有效总收入的10%计,取值依据略。则:管理费=810×10%万元/年=81万元/年
(3)税金。税金按有效总收入的20%计,取值依据略。则:税金=810×20%万元/年=162万元/年
(4)维修费。按维修费取费标准和当地实际情况,维修费取房屋重置价的1%。房屋重置价考虑了房屋建设前期基础设施工程费用、土地平整费用、房屋建安工程费、房地产开发行政事业性收费、室外工程费、房屋建造投入资金利息、房地产开发管理费、房地产销售税费、房地产开发利润等。本次评估采用类比法,即先调查、收集估价基准日时该市与估价对象类似的建筑物的综合重置价,再与估价对象对比分析,最终综合确定该类建筑重置价平均水平为2300元/m
2(详细估算过程略),则:维修费=2300×7500×1%万元/年=17.25万元/年
(5)保险费。保险费率取房屋重置价的1.5‰,取值依据略。则:保险费=2300×7500×1.5‰万元/年=2.59万元/年
(6)年纯收益。年纯收益=(810-81-162-17.25-2.59)万元/年=547.16万元/年
(7)还原利率。还原利率采用纯收益和价格比率法求取,还原利率r=7.95%。(计算过程略)
(8)收益年限。估价对象商业用房建成于1980年,至估价基准日2009年5月31日,已使用29年,框架结构房屋耐用年限按60年计,剩余使用年限31年。另估价对象土地使用权剩余使用年期为38年,本次估价收益年限按31年计。
(9)房地产总价值。将上述数据代入公式:V=A/r×[1-1/(1+r)
n],可得:房地产总价值=547.16/7.95%×[1-1/(1+7.95%)
31]万元=6240.06万元
2.房屋现值
房屋价值一重置成本×成新率。
(1)重置成本。重置成本=7500×2300万元=1725万元
(2)成新率。房屋成新率采用直线年限法求取,房屋耐用年限按60年计,已使用29年,剩余使用年限31年,残值率按1%计,则:成新率:[1-(1-1%)×29/60]×100%=52%。
(3)房屋现值。房屋现值=1725×52%万元=897万元
3.交易税费
房地产交易税费一般包括营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售中发生的广告费、管理费等。本次估价房地产总收入采用收益还原法确定,不涉及房地产销售,故交易税费按零值计。
4.地价的确定
根据公式
地价=房地产总价值-房屋现值-销售费用和销售税费
=(6240.06-897-0)万元
=5343.06万元
……”
问题
1.除了空置率、经营成本、税费、保险、维修等管理及市场因素外,上述报告片断描述中还有哪些因素会影响估价对象的租金收益水平?
2.上述计算过程中,在房屋重置价估算考虑了的因素中,有些是不合理的,请列出。
3.请按照上述报告片断中提及的年份顺序,分别说明土地使用权性质及建筑物状态。
4.上述报告片断中,未考虑建筑物使用寿命结束后7年的土地使用权价值,列出可能的计算方法。
1.影响估价对象的租金收益水平的因素
(1)用途为商业。
(2)临街。
(3)框架结构。
(4)1980年竣工(成新度)。
(5)使用权类型为出让。
(6)总建筑面积7500m2。
(7)现代风格装修。
(8)公摊面积约为20%。
2.在房屋重置价估算考虑的因素中,不合理的因素
(1)前期基础设施工程费用。
(2)土地平整费用。
(3)房地产开发行政事业性收费中的土地部分。
(4)房地产开发管理费中的土地开发部分。
(5)房地产开发利润中的土地开发部分。
(6)房地产销售税费。
3.土地使用权性质和建筑物状态
(1)1977年,取得国有划拨土地,无建筑物。
(2)1979年,土地为国有划拨性质,建筑物动工。
(3)1980年,土地为国有划拨,建筑物竣工。
(4)2007年,取得国有出让土地,建筑物正常使用。
(5)2009年,国有出让土地,建筑物正常使用。
(6)2040年,国有出让土地,建筑物经济寿命完结。
(7)2047年,国有出让土地到期,建筑物未定。
4.计算方法
在现有的结果上年期修正加上未来7年的土地收益贴现。
3. 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容;不考虑排版格式的错误),阅读后请指出错误点并说明原因。
报告正文 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称
××市××区××路x×号国有出让建设用地使用权价格评估(××市)
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价目的
根据《土地委托估价函》和《××市规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件的函》,××市国土资源局拟公开挂牌出让位于××市××区××路××号宗地,受其委托,××估价公司对该宗地价格进行评估,确定(1—1)国有建设用地使用权挂牌出让价格。
五、估价依据
(一)国家颁布的法律法规及相关文件
1.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订)。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订)。
3.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过)。
4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年12月24日国务院令第256号)。
5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日国务院令第55号)。
(二)地方颁布的法规及相关文件(略)
(三)有关技术标准
1.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)。
2.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001)。
3.中华人民共和国国家标准《土地利用分类规程》(3—1)(GB/T21010—2007)。
(四)其他资料
1.委托方提供的有关资料。
(1)《土地委托估价函》。
(2)《××市规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件的函》。
2.估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。(略)
六、估价基准日
二○○八年六月三十日
七、地价定义
根据《××市规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件的函》,估价对象规划用途为住宅,拟出让土地年期为70年,土地面积为8220.7m
2,规划容积率为3.6。估价对象实际开发程度为宗地外“七通”(即通路、通电、通信、供水、排水、供气、供暖)、宗地内“一平”(即场地平整)。结合本次估价目的及估价依据,按照《城镇土地估价规程》(GB/T18508 2001),确定本次估价对象地价定义如下:
估价对象在估价基准日二○○八年六月三十日,宗地外“七通”(即通路、通电、通信、供水、排水、供气、供暖)宗地内“一平”(即场地平整)条件下,70年期国有建设用地出让使用权价格。
八、估价结果
根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001),评估得出估价对象在本次地价定义条件下的国有出让建设用地使用权价格结果如下:
土地坐落:××市××区××路××号
土地面积:8220.7m
2 单位面积地价:5277元/m
2 楼面地价:1466元/m
2 评估总地价:4338.0634万元
(货币种类:人民币)
具体详见《土地估价结果一览表》(略)。
九、需要特殊说明的事项
(一)估价的前提条件和假设条件
1.估价对象为合法取得的国有建设用地使用权,并已支付有关税费。
2.估价对象依法利用,并会产生相应的土地收益。
3.估价对象与其他生产要素相结合,能够持续有效利用。
4.在估价基准日的地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
5.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规的规定。
6.估价对象能够满足地价定义中关于用途、利用方式、开发程度、年期、估价基准日等设定条件。
(二)估价结果和估价报告的使用
1.本估价报告是估价人员依据《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)形成的专业意见和结论。
2.本估价报告仅为本次估价目的服务,其估价结果仅用于本次估价目的时才有效。
3.本估价报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的建设用地使用权价格,若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地面积等影响地价的因素发生变化,该评估价格应作相应调整或重新评估。
4.土地估价报告仅供国土资源管理部门审查用,土地估价技术报告供委托方使用。
5.本估价报告必须完整使用,对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失,估价机构不承担责任。
6.本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有,由估价机构负责解释。
7.本估价报告出具估价结果所涉及币种均为人民币。
(三)需要特殊说明的事项
1.报告中有关估价对象的用途、土地面积和规划条件等以《××市规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件的函》为准。
2.估价对象的土地利用状况等资料由委托方提供,土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
3.委托方对所提供资料的真实性负责,估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
4.本次估价中所采用的地价指数以××市公布的《2003~2008年下半年地价指数表》为依据。
十、土地估价师签字
姓名 土地估价师资格证书号 签名
王×× ××××× (签字)
张×× ××××× (签字)
十一、土地估价机构
××评估公司(公章)
二○○八年七月十日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述
1.土地登记状况
(1)土地来源
估价对象原为××市第一棉纺织厂工业用地,2007年,随着市区工业企业“退二进三”战略的实施,××市第一棉纺织厂由此地搬迁至郊区,该地块由××市土地收购储备中心收储。
(2)登记状况
《国有土地使用证》编号:待编
估价期日土地使用者:××市土地收购储备中心
宗地位置:××市××区××路××号
地号:××
图号:××
用途:拟出让用途为住宅用地,评估设定用途为住宅用地。
土地等级:三级
使用权类型:划拨
终止日期:无
土地面积:8220.7m
2 2.土地权利状况
估价对象土地所有权属于国家。估价对象土地使用权由××市土地收购储备中心以收购方式取得,现拟挂牌出让。
根据《××市规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件的函》,估价对象拟以住宅用途挂牌出让,出让年期为住宅用地法定最高出让年期70年。
根据委托方提供权的属资料,估价对象来源合法,产权清晰。
3.土地利用状况
经土地估价师现场勘察,估价对象现状为空地。
二、地价影响因素分析
(一)区域因素
1.区域概况(略)
2.交通条件
估价对象西临城市主干道××路,北临混合型主干道××路,南临支路××路,道路通达度高;距火车客站约3.9km,对外交通较便捷;区域内无交通限制,交通条件总体较好。
3.商服繁华度
估价对象距市级商服中心约2.6km,处于区级商服中心和小区级商服中心内,距农贸市场约100m,区域内总体商服繁华度高。
4.生活服务及公用设施配套
估价对象所处区域生活服务设施配套较齐全,公用设施利用方便度较便捷,其周边分布有××附小、××中学、××医院、××口腔医院、××超市、××批发市场、××邮局、交通银行××支行、××市商业银行等。
5.环境条件
估价对象所处区域大气环境较好,噪声在45~60dB,地下水质较好。区域内有××公园和××,人文环境优良,总体环境条件较好。
6.规划限制
估价对象所处区域为××市城市总体规划的工作居住用地区,建筑高度不限,规划对土地发展利用无限制。
7.其他区域因素
待估宗地所在区域其他区域因素对土地利用无影响。
(二)个别因素
1.估价对象位置
估价对象位于××市××区××路××号,其所在的××路以大型企事业单位用地为主,住宅区以单位福利区为主,新型住宅小区较少。估价对象周边商业设施较齐全,生活便利程度较高。
2.土地用途
根据《××市国有建设用地使用权挂牌出让公告》(××土出告字[2008]22号),估价对象规划土地用途为住宅。
3.现状及规划利用
估价对象现状为待建空地。根据《××市规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件的函》,估价对象规划住宅用地建筑面积29595m
2,总建筑密度为50%,容积率为3.6,绿地率为20%,总停车位382个。
4.宗地形状及临街状况
估价对象呈长方形,形状规则,宗地临主街宽度约110m,进深约75m,便于布置南北朝向住宅楼,有利于其开发利用。估价对象三面临路,两面临主干道,一面临支路。
5.地质地形地势
估价对象所处区域地势平坦,地基土3m深度切面承载力为150~180kPa,为住宅用地一般场地,宗地受自然危害的程度较小。
6.宗地基础设施条件
估价对象现状为待建空地,达到场地平整条件。其他基础设施需在重新开发建设时统一布设。
7.土地权利状况与使用年期
待估宗地土地使用权性质为国有出让土地使用权,在估价期日未设定他项权利状况。
8.其他个别因素
其他个别因素状况对待估宗地利用状况无影响。
第三部分土地估价 一、估价原则
本次估价遵循的土地估价原则有:①合法原则;②供需原则;③协调原则;④变动原则;⑤最有效利用原则(具体内容略)。
二、估价方法与估价过程
(一)选用方法的理由
估价对象规划用途为住宅用地,根据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001),宜采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估。理由如下:
估价对象处于××市建成区内,所处供需圈内地产市场发达,市场交易活跃,与估价对象交易情况类似的土地交易案例较多,并且可比案例的交易时间、交易情况、区域因素和个别因素明确,有利于比较因素修正系数的确定。因此可采用市场比较法进行评估。
估价对象处于××市基准地价覆盖范围内,所处土地级别明确,可通过××市基准地价修正体系对估价对象各项用地条件分析,利用基准地价系数修正法可较为便利地测算其地价。因此,可采用基准地价系数修正法进行评估。
(二)测算过程
评估方法一:市场比较法
1.基本思路
市场比较法,是根据市场中的替代原理,将估价对象与具有替代性的,且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算估价对象客观合理价格的方法。
2.公式
V=V
BABDE
式中V——估价对象价格;
V
B——比较案例价格;
A——估价对象交易情况指数/比较案例宗地交易情况指数;
B——估价对象估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数;
D——估价对象区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数;
E——比较案例个别因素条件指数/估价对象个别因素条件指数。
3.计算过程
(1)比较案例选择
市场比较法中比较案例的选择,遵循以下原则:
①与估价对象属同一城市。
②与估价对象用途相同或相近。
③与估价对象交易类型相同或相近。
④与估价对象估价基准日相差3~5年以内。
⑤可比案例必须为正常交易,或能修正为正常交易。
各案例条件描述如下:
案例A位于××路86号,土地面积7845.055m
2,土地用途为住宅,土地级别为三级,土地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通电、通信、供水、排水、供气、供暖)宗地内“一平”(即场地平整),容积率为3.7。宗地一面临街,形状规则。××公司以挂牌出让方式取得该宗地70年期土地使用权,单位面积价格为5239元/m
2,交易情况正常。
案例B位于××路10号,土地面积12139.8m
2,土地用途为住宅,土地级别为三级,土地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通电、通信、供水、排水、供气、供暖)宗地内“一平”(即场地平整),容积率为4.04。宗地一面临街,形状规则。2004年3月28日,××公司以挂牌出让方式取得该宗地70年期土地使用权,单位面积价格为4825元/m
2,交易情况正常。
案例C位于××路128号,土地面积6711.653m
2,土地用途为住宅,土地级别为三级,土地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通电、通信、供水、排水、供气、供暖)宗地内“场地平整”,容积率为3.41。宗地一面临街,形状不规则。2007年6月3日,××公司以挂牌出让方式取得该宗地70年期土地使用权,单位面积价格为5125元/m
2,交易情况正常。
(2)因素选择
考虑估价对象用途,结合比较案例的具体情况,选择比较因素如下:
A.交易时间、土地用途、交易方式、土地使用年期等。
B.区域因素:主要指商服繁华度、交通条件、基础设施状况、生活服务设施、环境质量、区域规划限制等。
C.个别因素:主要指宗地形状、面积、临街状况、宗地外基础设施状况、地质条件、容积率等。
(3)因素条件说明
将估价对象与比较案例的比较因素具体情况(略)。
(4)编制比较因素条件指数表
A.交易时间修正指数的确定
交易时间修正指数采用××市地价指数确定。××市2003~2008年上半年住宅用地地价指数如下表。
根据上表,采用内插法确定比较案例A、B、C和估价对象交易时间修正指数分别为146.4、114.5、139、146.4。
B.交易方式修正指数的确定
本次估价中所选3个交易案例均为挂牌出让方式成交,与估价对象交易方式一致,因此确定估价对象与比较案例交易方式条件指数均为100。
C.土地用途修正指数的确定
估价对象与比较案例土地用途均为住宅用地,故此项无需修正,土地用途修正指数均定为100。
D.土地使用年期修正指数的确定
年期修正系数公式为
K=[1-1/(1+r)
m]/[1-1/(1+r)
n]
式中K——使用年限修正系数;
r——土地还原率;
m——估价对象的土地使用年期;
n——比较案例的土地使用年期。
r取8%,估价对象与其对应的比较案例均为其对应土地用途法定最高出让年限70年,根据以上公式,确定其土地使用年期修正指数均为99.54。
E~Q比较因素中修正幅度取值分析过程略。
R.容积率修正指数的确定
容积率是指建筑占地面积与用地面积的比率。根据2007年××市城镇土地定级及基准地价更新成果中确定的住宅用地容积率修正系数表进行容积率修正。
××市住宅用地容积率修正系数表 容积率 | ≤1.0 | 1.5 | 2.0 | 2.5 | 3.0 | 3.5 | ≥4.0 | 修正系数 | 0.80 | 0.88 | 1.00 | 1.16 | 1.26 | 1.31 | 1.36 | |
估价对象容积率为3.6,其对应的三个比较案例容积率依次为3.7、4.04、3.41,根据上表,采用内插法确定估价对象及比较案例容积率修正指数分别为132、133、136、128.4。
(5)编制比较因素修正系数表
编制因素比较修正系数如下表。
(6)案例修正后的地价计算
将估价对象各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较,按市场比较法测算得到修正后三个比准价格分别为5079.8元/m
2、5807.6元/m
2和5708.1元/m
2。由于三个比准价格价相差较小,采用其算术平均值5532元/m
2作为市场比较法评估估价对象的单位面积土地使用权价格。
评估方法二:基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
1.基准地价成果介绍及内涵
××市基准地价于2007年经××市人民政府以××告字[2007]××号《关于重新公布××市国有土地级别和基准地价的通告》批准发布,全市土地定级划分为七个级别,并分别制定了商服用地、住宅用地和工业用地三种土地使用类型的级别价格。
××市基准地价的内涵如下:
①基准日:2007年1月1日。
②土地开发程度:为宗地外“六通” (供水、排水、供电、供气、通信、通路),宗地内“一平”(场地平整)。
③容积率:商服和住宅用地平均容积率为2.0,工业用地平均容积率为0.6。
××市土地级别和基准地价表如下:
利用基准地价测算宗地地价的公式为
宗地地价=V
1b(1+∑K
i)K
1K
2K
3+F
式中 ∑K
i——宗地地价修正系数;
K
1——年期修正系数;
K
2——期日修正系数;
K
3——容积率修正系数;
F——土地开发程度修正值。
2.确定估价对象土地级别及基准地价
估价对象位于××市××区××路××号,土地用途为住宅用地。经查《××市土地级别图(2007年)》及《××市国有土地基准地价(2007年)》,估价对象处于××市土地级别三级地,三级住宅用地基准地价为2625元/m
3。
3.确定宗地地价修正系数∑K
i 根据××市三级住宅用地影响因素说明表以及修正系数(略),确定宗地地价修正系数∑K
i=15.86%。
4.确定土地使用年期修正系数
K
1=[1-1/(1+r)
N]/[1-1/(1+r)
n]
式中,K
1为年期修正系数,N为该用途土地有效(32-1)最高出让年期,n为具体宗地剩余使用年期,r为土地还原率。
本次估价中住宅用地有效最高出让年期为70年,即N为70年;估价对象设定土地使用年期为70年,即n为70年;r取8%,则
K
1=[1-1/(1+8%)
70]/[1-1/(1+8%)
70]=1.00
5.确定期日修正系数
××市基准地价基准日为2007年1月1日,估价对象的估价基准日为2008年6月30日,估价基准日与基准地价基准日相差1年半,期日修正系数K
2=1.50。
6.土地开发程度修正值(F)
土地开发程度修正值为零,即:F=0。
7.确定对基准地价修正后的结果(具体计算过程略)
应用基准地价系数修正法评估估价对象地价为4258元/m
2。
三、地价的确定
1.地价确定的方法
根据以上评估过程,运用市场比较法和基准地价系数修正法测算估价对象地价分别为5532元/m
2和4258元/m
2,两种方法测算结果相差较大,本次评估市场比较法测算结果权重取0.8,基准地价系数修正法测算结果权重取0.2,即估价对象住宅用地最终地价=5532元/m
2×0.8m
2+4258元/m
2×0.2m
2=5277元/m
2。
2.估价结果(略)
第四部分附件 附件1《土地委托估价函》复印件
附件2《××市规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件的函》复印件(略)
附件3估价对象现状利用照片(略)
附件4估价机构土地评估资质证书复印件(略)
附件5土地估价师资格证书复印件(略)
1.总述内容不全,缺少估价日期。
2.项目名称不全,项目名称中缺少估价目的描述。
3.确定国有建设用地使用权挂牌出让价格,应提供参考。
4.估价依据不全,挂牌出让评估应将国土资源部相关规定作为依据,包括《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)(三个写出一个即给分)。
5.有关技术标准中,《土地利用分类规程》应为《土地利用现状分类》。
6.地价定义表述不全,缺少用途、容积率。
7.估价结果缺评估总地价大写。
8.未说明估价报告与估价结果的有效期限。
9.估价报告和技术报告提交方向相反。
10.缺估价机构负责人签字。
11.土地登记状况不全,缺少估价对象四至。
12.未说明估价对象土地他项权利状况。
13.未对估价对象规划利用状况进行描述。
14.地价影响因素分析中缺一般因素。
15.区域因素分析缺项,缺少基础设施条件分析。
16.交通条件描述分析不全,估价对象为住宅用地,未说明公交便捷度状况。
17.个别因素分析缺项,缺少估价对象土地面积分析。
18.估价原则中缺少替代原则。替代原则是市场比较法和基准地价系数修正法必须遵循的原则。
19.选用估价方法理由不充分。住宅用地还可采用剩余法、收益还原法评估,应分析说明不选用的理由。
20.市场比较法公式中个别因素修正分子分母颠倒,应为E——估价对象个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数。
21.与估价对象属同一城市不准确,应为同一供需圈。
22.与估价对象估价基准日相差3~5年以内不准确,应为3年。
23.比较案例A中未说明交易时间。
24.比较案例B交易时间为2004年3月28日,与估价基准日相比超过3年。
25.因素选择不全,缺少交易情况修正因素。
26.个别因素中,基础设施应为宗地内。
27.缺比较因素条件指数表。
28.土地还原利率取值未做分析说明。
29.容积率说明错误。
30.案例C容积率修正指数计算错误,应为130.1。
31.土地用途不属于区域因素。
32.距商服中心距离不属于个别因素。
33.案例C距商服中心距离比准方式错误,应为100/101。
34.案例B临街状况修正错误,应为100/98。
35.市场比较法各比较案例经因素修正后价格不是积算价格,应为比准价格。
36.基准地价内涵介绍不全,缺少土地使用年期。
37.基准地价修正过程缺项,未进行容积率修正。
38.缺估价对象因素条件说明。
39.缺修正系数表。
40.土地使用年期修正公式错,应为估价对象年期修正系数/法定最高出让年期修正系数。
41.确定土地使用年期修正系数中,N为土地法定最高出让年期,非有效。
42.期日修正系数确定无依据,期日修正系数应依据地价指数或调查分析地产市场状况分析确定,应有充分的依据。
43.未进行土地开发程度修正,估价对象土地开发程度与基准地价内涵不一致,应进行开发程度修正。
44.缺少对两种估价方法可信度分析。
45.估价结果确定时两种方法测算结果的权重值缺依据。
46.附件不全,缺少估价对象位置示意图。
47.附件不全,缺少委托方营业执照。