三、判断题1. 城市规划规定了某宗土地为居住用途,而从该宗土地的位置、周同环境等来看更适合作为商业用途,则可以按商业用途来估价。
对 错
B
[解析] 城市规划规定了某宗土地为居住用途,而从该宗土地的位置、周围环境等来看适合作为商业用途,也应以居住用途来估价,除非申请变更为商业用途。
2. 对于估价时点这个特定的时间,既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的,必须根据估价目的来确定。
对 错
A
[解析] 该题是对房地产估价中的估价时点原则的考查,根据该原则,在估价中特别要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系,其中估价目的是龙头,确定了估价目的,其他便可以根据估价目的来确定了。在估价中,根据需要,房地产状况始终是估价时点的状况,如果估价为现在的时点,用以前的房地产状况显然是不行的,但估价对象状况就要根据估价目的而定了,例如在损害和保险理赔估价中就需要使用估价对象过去的状况进行理赔,而不能用现在已损坏的估价对象状况进行估价。
5. 最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下,各种可能的使用方式中,能够获得最适合收益的使用方式的估价结果。
对 错
B
[解析] 最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下,各种可能的使用方式中,能够获得最大收益的使用方式的估价结果。
6. 收益还原法是以预期原理为基础。预期原理说明,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素而是现在的因素。
对 错
B
[解析] 决定房地产价值的,不是过去或现在的因素,而是其未来收益。
9. 资金的时间价值又称货币的时间价值,是指现在的资金与将来同样多的资金相比,资金的价值是相同的,只是时间上的不一致。
对 错
B
[解析] 资金的时间价值又称货币的时间价值,是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。
10. 收益还原法适用于具有收益或潜在收益的房地产,如住宅、写字楼、标准厂房、公益公园、仓库、农地等。
对 错
B
[解析] 公益公园不属于有收益或潜在收益的房地产。
11. 只要有较多的交易实例,其中任何一个相近的交易实例成交价格就可以作为正常市场价格的最佳参考值。
对 错
B
[解析] 只要有较多的交易实例,其成交价格的综合结果就可以作为正常市场价格的最佳参考值。
12. 只要存在大量的可比实例,即使可比实例的资料不完整,也可准确运用市场比较法估价。
对 错
B
[解析] 搜集内容完整、真实的交易实例是提高估价精度的一个基本保证。
14. 土地市场比较活跃的地区,对各类土地的估价一定都能采用市场法估价。
对 错
B
[解析] 虽然土地市场比较活跃,但有些类型的土地不适合市场比较法估价。
15. 如果估价对象为一宗土地,选取的可比实例的土地面积应与该宗土地的面积保持一定差距。
对 错
B
[解析] 如果估价对象为一宗土地,选取的可比实例的土地面积应与该宗土地的面积近似。
17. 房地产成本的增加一定能增加其价值,投入的成本多,其价值就会越高。
对 错
B
[解析] 房地产成本的增加不一定能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高。
18. 最佳用途的选择,要考虑土地位置的可变动性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势。
对 错
B
[解析] 最佳用途的选择,要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势。