一、单项选择题每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意。
二、多项选择题每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有2个符合题意。
三、情景分析题每小题有A、B、C、D4个备选项。其中，51～55至少有1个符合题意。56～60只有1个符合题意。
某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拔土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。
上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。回答51～55小题的问题。 某房地产开发公司于2005年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000m2，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座6层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。2006年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/m2(建筑面积)，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。
经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件见下表。 案例编号 | 交易类型 | 土地用途 | 楼面地价/(元/m2) | 土地使用年期 | 交易时间 | 区域因素修正系数 | 个别因素修正系数 |
A1 | 出让 | 综合 | 1160 | 40 | 2009.4 | 2 | 4 |
A2 | 转让 | 服装批发市场 | 1430 | 40 | 2008.7 | 5 | 3 |
A3 | 转让 | 综合 | 1066 | 48 | 2007.6 | 0 | -4 |
A4 | 抵押 | 文具商店 | 1248 | 35 | 2006.6 | -4 | -1 |
A5 | 转让 | 工业 | 890 | 50 | 2008.3 | -3 | 4 |
A6 | 转让 | 公寓 | 1010 | 40 | 2008.6 | 7 | 0 |
A7 | 转让 | 高档商场 | 1470 | 39 | 2009.1 | 3 | -2 |
A8 | 转让 | 零售商店 | 1390 | 38 | 2009.8 | -4 | -5 |
上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。
该城市商业用地价格在2006年6月至2008年6月间，平均每月比2006年6月的价格上涨0.2个百分点；2008年7月至2009年10月间，平均每月比2006年6月的价格上涨0.1个百分点，土地还原率取6%。回答56～60小题的问题。 四、计算题答案要求分别列出基本方法、解题思路、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位。计算中间结果均保留两位小数，单价为元/m
2，总价为万元。
1. 某市一综合大厦，于2005年10月底建成，用途为综合，其中1～3层为商场，建筑面积为4000m
2；4～10层为写字楼，建筑面积为7500m
2，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。
据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/(m
2·日)(m
2指建筑面积，下同)，写字楼的实际租金为3.5元/(m
2·日)；同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场5.0元/(m
2·日)(可出租面积占建筑面积的75%)，出租空置率为5%；写字楼为4.0元/(m
2·日)(可出租面积占建筑面积的70 %)，空置率平均为20%，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，每年需支付税费30元/m
2(建筑面积)，年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元/m
2(建筑面积)，经济耐用年限为50年，残值率为2%，该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原率为8%，综合还原率为9%。
1．解题思路
先运用收益还原法计算房地产总价，再利用重置成本法计算房屋现值，最后从房地产总价中扣除房屋现值即得到土地价格。
2．解题步骤
第一步：计算大厦房地年总收益
商场年总收益=5.0元/(m2·日)×4000m2×75%×(1-5%)×365日=520.125万元
写字楼年总收益=4.0元/(m2·日)×7500m2×70%×(1-20%)×365日=613.2万元
房地年总收益=(520.125+613.2)万元=1133.325万元
第二步：计算房地出租年总费用
年总管理费=1133.325万元×5%=56.67万元
年总维修费=3000元/m2×(4000+7500)m2×8%=276万元
年总税费=30元/m2×(4000+7500)m2=34.5万元
年保险费=3000元/m2×(4000+7500)m2×2‰=6.9万元
年折旧费=[3000元/m2×(4000+7500)m2]/48=71.875万元
年总费用=(56.67+276+34.5+6.9+71.875)万元=445.945万元
第三步：计算房地年纯收益
纯收益=(1133.325-445.945)万元=687.38万元
第四步：计算目前房地产总价值
总价值=a/r×[1-l/(1+r)n]
其中，a为纯收益687.38万元
r为综合还原率9%
n为房地产收益年限(50-5)年=45年
总价值=687.38万元/9%×[1-1/(1+9%)45]=7479.52万元
第五步：计算大厦房产现值
重置价格=3000元/m2×(4000+7500)m2=3450万元
房产现值=3450万元-71.875万元×3=3234.375万元
第六步：计算大厦所占用土地目前的地价
总地价=房地产总价-房产现值=(7479.52-3234.375)万元=4245.145万元
单位地价=4245.145万元/2875m2=14765.7元/m2
2. 某公司于2007年10月通过出让方式获得一块5000m
2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2009年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?
项目其他有关资料如下：
(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m
2，4～15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000m
2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每3000元/m
2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m
2，办公楼市场租金水平每月为150元/m
2。
(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为年租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。
1．解题思路
本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，最后估算允许贷款的额度。
2．用收益还原法测算房地产总价
第一步：计算年出租总收入
房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000m2×3=15000m2
商场建筑面积=3000m2
办公楼建筑面积=(15000-3000)m2=12000m2
商场年出租收入=300元/(月·m2)×3000m2×12月×90%
=9720000元=972万元
办公楼年出租收入=150元/m2×12000m2×12×80%=17280000元=1728万元
年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=(972+1728)万元=2700万元
第二步：计算年房地费用
年管理费=年租金×10%=2700万元×10%=270万元
年维修费=年租金×8%=2700万元×8%=216万元
年保险费=建安造价×2‰=3000元/m2×(3×5000)m2×2‰=90000元=9万元
年税金=年租金×12%=2700万元×12%=324万元
年折旧=建安造价/47=4500/47万元=95.74万元
年房地费用合计：(270+216+9+324+95.74)万元=914.74万元
第三步：计算年房地纯收益
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=(2700-914.74)万元=1785.26万元
第四步：计算房地产总价
假设P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期，则根据有限年收益法的计算公式
P=a/r[1-1/(1+r)n]
进行计算。
在本题中，还原率为综合还原率为10%，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为(50-3)年=47年
根据已知条件，有：P=(1785.26万元/10%)×[1-1/(1+10%)47]=17650.18万元
3．应用剩余法计算地价
第一步：计算总建筑成本
项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价=3000m2×15000元/m2=45000000元=4500万元
第二步：计算利息
假设：地价为v，银行贷款利率为10%，则利息为
v×[(1+10%)3-1]+4500×60%×[(1+10%)1.5-1]+4500×40%×[(1+10%)0.5-1]
=0.33v+414.96+87.86=0.33v+502.82
第三步：计算利润
利润=建安造价×项目投资回报率=4500万元×30%=1350万元
第四步：计算地价
根据公式：地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
v=17650.18万元-4500万元-0.33v-502.82万元-1350万元
=8494.26万元
该地价的土地使用权涉及年期为50年，而考虑估价时点2009年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为
8494.26×([1-1/(1+8%)48]/[1-1/(1+8%)50]}万元=8463.47万元
4．计算可抵押贷款额
可抵押贷款额=地价×70%=8463.47万元×70%=5924.43万元
深色：已答题 浅色：未答题