一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)
二、多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意)
三、判断题4. 在市场法中,对房地产状况进行间接比较调整,其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况,得103分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况,得97分,则房地产状况修正系数为0.961。( )
对 错
A
[解析] 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法
四、计算题(要求列出算式和计算过程,需按公式计算的,要写出公式)
1. 为评估某写字楼2007年10月1日的正常市场价格,估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下。
(1)可比实例的成交价格与成交日期。
项目 | 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C |
成交价格(元/m2) | 6000 | 5800 | 6120 |
成交日期(年.月.日) | 2007.4.1 | 2007.2.1 | 2007.5.1 |
(2)交易情况分析判断。
项目 | 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C |
交易情况 | +3% | -1% | +2% |
交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准,正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度,负值表示低于其正常价格的幅度。
(3)调查获知该类写字楼的价格,2006年11月1日至2007年6月1日平均每月比上月上涨122%,2007年6月1日至2007年10月1日平均每月比上月上涨128%。
(4)房地产状况分析判断。
房地产状况 | 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C |
因素1 | +2% | +4% | 0 |
因素2 | -3% | -1% | +5% |
因素3 | +6% | +2% | -3% |
房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是:因素1是因素3的4倍,因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度,负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2007年10月1日的正常市场价格(如需计算平均值,采用简单算术平均法)。
该住宅楼2007年10月1日的正常单价测算如下:
(1)测算公式:比准价格=可比实例×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数。
(2)求取交易情况修正系数:
可比实例A的交易情况修正系数=100/(100+3)=100/103。
可比实例B的交易情况修正系数=100/(100-1)=100/99。
可比实例C的交易情况修正系数=100/(100+2)=100/102。
(3)求取交易日期调整系数:
可比实例A的交易日期调整系数=(1+1.2%)2×(1+1.8%)4。
可比实例B的交易日期调整系数=(1+1.2%)4×(1+1.8%)4。
可比实例C的交易日期调整系数=(1+1.2%)×(1+1.8%)4。
(4)求取房地产状况调整系数:
①因素权重值的计算:
因素1的权重=4/(1+1.67+4)=0.6。
因素2的权重=1.67/(1+1.67+4)=0.25。
因素3的权重=1/(1+1.67+4)=0.15。
②房地产状况调整系数计算:
可比实例A的房地产状况调整系数=100/(100+2)×0.6+(100-3)×0.25+(100+6)×0.15=100/101.35。
可比实例B的房地产状况调整系数=100/(100+4)×0.6+(100-1)×0.25+(100+2)×0.15=100/102.45。
可比实例C的房地产状况调整系数=100/(100×0.6)+(100+5)×0.25+(100-3)×0.15=100/100.8。
(5)求取比准价格:
VA=6000×100/103×(1+1.2%)2×(1+1.8%)4×100/101.35元/m2=6321.82元/m2。
VB=5800×100/99×(1+1.2%)4×(1+1.8%)4×100/102.45元/m2=6441.60元/m2。
VC=6120×100/102×(1+1.2%)×(1+1.8%)4×100/100.8元/m2=6469.38元/m2。
(6)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果,则估价对象价格(单价)=(6321.2元/m2+6441.60元/m2+6469.38元/m2)/3=6410.93元/m2。
[解析] 求取比准价格
[知识点] 房地产状况调整的内容
2. 某宗土地面积为1.2公顷,已完成“七通一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权,按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢,总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续,一次性缴纳全部地价款,并且开工建设。根据项目实施进度安排(见如下横道图),项目建成后,住宅楼将全部出售,写字楼将用于出租。
项目 | 第1年 | 第2年 | 第3年 | 第4年 | 第5年 | 第6年 | 第n年 |
1.土地取得 | — | | | | | | |
2.工程建设 | | — | — | — | | | |
(1)住宅楼建设 | | — | — | | | | |
(2)写字楼建设 | | | — | — | | | |
3.经营 | | | | — | — | — | — |
(1)住宅楼销售 | | | | — | | | |
(2)写字楼出租 | | | | | — | — | — |
根据市场调查,有关数据如下:
(1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m
2,销售税费为销售价格的6%;同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m
2(可出租面积占建筑面积的70%),并且按年租金收入的30%交纳押金,出租空置率为20%,有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计,银行存款年利率为3%,报酬率为10%。
(2)同类开发项目的社会平均开发成本为住宅楼1800元/m
2,写字楼2800元/m
2,管理费用为开发成本的5%。
(3)除地价款外,写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
(4)目前,此类项目折现率为10%。
(5)为得到该宗土地,还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。
(1)项目总建筑面积1.2×10000×2.5m
2=30000m
2 其中,住宅楼总建筑面积15000m
2写字楼总建筑面积15000m
2。
(2)房地产开发项目总价值及折现值:
①住宅楼价值:
住宅楼价值:5000×15000元=75000000元=7500(万元)。
住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点的折现值:
万元=5634.86万元。
住宅楼销售税费:5634.86万元×6%=338.09万元。
②写字楼价值:
写字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12元=12096000元=1209.6万元。
写字楼押金:1209.6万元×30%=362.88万元。
写字楼押金年收益:362.88万元×3%=10.89万元。
有关税费和经营管理费用:1209.6万元×30%=362.88万元。
租赁净收入:(1209.6+10.89-362.88)万元=857.61万元。
写字楼价值:
。
写字楼总价值折现值:
。
项目总价值折现值:(5634.86+6370.29)万元=12005.15万元。
(3)项目开发成本、管理费用及折现值:
①住宅楼部分:1800×15000×(1+5%)元=28350000元=2835万元。
写字楼部分:2800×15000×(1+5%)元=44100000元=4410万元。
②住宅楼开发成本及管理费折现值:
万元=2580.20万元。
③写字楼开发成本及管理费折现值:
万元=3648.77万元。
④项目开发成本及管理费折现值:(2580.20+3648.77)万元=6228.97万元。
(4)所能支付的最高土地价格:V=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)/(1+3%)=(12005.15-338.09-6228.97)万元/(1+3%)=5279.70万元。
[解析] 假设开发法
[知识点] 净收益每年不变的公式
[知识点] 开发经营期、投资利息和开发利润的测算
[知识点] 现金流量折现法与传统方法