B

[解析] 房地产的区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置(坐落、方位、距离、朝向、楼层)、交通、环境景观、外部配套设施等。

D

[解析] 该题主要涉及几个指标之间的换算问题，属于比较基础的题目。先求得该住宅楼的建筑面积：
   20000000/5000＝4000m²
   然后用建筑面积乘以楼面地价就可以得到该宗土地的总价：
   4000×1200＝480万元

B

[解析] 具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。

C

C

[解析] 估价时点原则中解释了估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系。

C

[解析] 期房价格与现房价格之间的关系是：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿
   计算可得该房地产的期房价格为：
   4000－(300－50)/(1＋5%)－(300－50)/(1＋5%)²－200＝3335元/m²

A

[解析] 收益法的一种变通形式是“成本节约资本化法”。当一种权益或资产并不产生收入，却可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时，就可以采用这种方法评估其价值。该方法的实质是，某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值。承租人权益的价值评估是这种方法的一种典型。承租人权益的价值等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金的差额的现值之和。如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果租约租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。
   由题中已知，A＝(600－480)×200＝24000(元)，Y＝8%，n＝8－5＝3年，则
   

B

[解析] 需要先计算房地产的正常成交价格：
   V＝买方实付金额/(1＋应由买方缴纳的税费比率)＝2500/(1＋5%)＝2380.95元/m²
   此时可计算得出买房实得的金额为：
   正常成交价格×(1－应由卖方缴纳的税费比率)＝2214.29元/m²
   此金额即为全部税费为买方缴纳时买方应支付给卖方的金额。

A

B

[解析] 加权算术平均数是在将修正、调整出的各个价格综合成一个价格时，考虑到每个价格的重要程度不同，先赋予每个价格不同的权重，然后综合出一个价格。中位数是把修正和调整出的各个价格按由低到高的顺序排列，如果是奇数个价格，那么处在正中间位置的那个价格为综合出的一个价格；如果是偶数个价格，那么处在正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。
   用加权算术平均数求得的比准价格为：
   6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650元/m²
   用中位数求得的比准价格为6700元/m²。
   前者与后者的差值为-50元/m²。

D

[解析] 根据题意已知，需要采用环比价格指数进行市场状况调整，公式为：
   可比实例在估价时点的价格＝可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数
   ＝2009×0.948×0.966×1.051×1.093×1.127×1.183
   ＝2817.7元/m²

A

[解析] 该题需要先求出建筑面积，再求出实际价格。
   该房地产的建筑面积为：
   100/(1－10%)＝111.11m²实际价格为：
   30×30%＋30×70%/(1＋6%)＝28.81万元
   因此，该房地产按照建筑面积计算的实际单价为：
   288100÷111.11＝2593元/m²

B

[解析] 逐年上涨额的平均数d＝[(1190－910)＋(1490－1190)＋(1810－1490)＋(2110－1810)]/4＝300元/m²，2009年的价格＝910＋300×5＝2410元/m²。

B

[解析] R_o＝M×R_M＋(1－M)×RE＝0.7×0.06＋(1－0.7)×0.09＝6.9%。

B

[解析] 根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：
   V＝A/Y×[1－1/(1＋Y)^t]＋V_t/(1＋Y)^t
   ＝216/8%×[1－1/(1＋8%)²]＋5616/(1＋8%)²＝5200万元

A

[解析] 这是收益年限为无限年时的净收益按一固定数额逐年递增的公式。

C

[解析] 先求出土地价值＝(50－200×12%)/10%＝260万元，房地产总价值＝260＋200＝460万元。

B

[解析] 将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。
   对于可修复项目，估算其在估价时点的修复费用作为折旧额。
   对于不可修复项目，根据其在估价时点的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，分为短寿命项目和长寿命项目两类。
   短寿命项目分别根据各自的重新购建价格(通常为市场价格、运输费、安装费等之和)、寿命、年龄或剩余使用寿命，利用年限法计算折旧额。
   长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命，利用年限法计算折旧额。
   门窗等损坏的修复费用＝10万元
   装修和设备的折旧额＝
   长寿命项目的折旧额＝(2000－10－200－250)÷50×10＝308(万元)
   该幢写字楼的物质折旧额＝10＋320＋308＝638(万元)

B

[解析] 300－50＝250元/m²。

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D

[解析] 路线价法是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率和其他价格修正率求取该街道其他临街土地价值的方法。答案D只表述了定义中的前半部分。

A

[解析] 先计算商铺的年净收益
   A＝120×500×12×(1－25%)　　

A

[解析] 累加法的一个基本公式为：
   报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠率
   ＝3.31%＋2.23%＋1.32%＋1.42%－0.5%＝7.78%

C

[解析] 开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设期和经营期。

C

[解析] 求成新率的公式：1－(1－残值率)×(有效经过年数/建筑物的经济寿命)。
   本题即为    1－(1－5%)×8/(8＋32)＝0.81。

B

[解析] 计算前后两面临街矩形土地的价格，通常是采用“重叠价值估价法”，即先确定高价街(也称前街)与低价街(也称后街)的影响范围的分界线，再以此分界线将土地分为前后两部分，然后按各自所临街道的路线价和临街深度计算价值，再将此两部分的价值加总。
   分界线的求取方法如下：
   前街影响深度＝总深度×前街路线价/(前街路线价＋后街路线价)
   后街影响深度＝总深度×后街路线价/(前街路线价＋后街路线价)

B

[解析] 长期趋势法中每一种方法都有自己适合的情况，要分清。运用直线趋势法估价，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散图，应表现出明显的直线趋势。如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，可以用最简便的平均增减量法进行预测。当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同，就可以计算逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，并采用平均发展速度进行预测。移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。指数修均法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经修匀后得出下一期预测值的一种预测方法。

C

[解析] 本题注意带租约出售时净收益的求取。
   租赁期限内的年净收益＝200×180×(1－30%)×12＝3024.00元
   租赁期限外的年净收益＝200×200×(1－30%)×12＝336000元
   V＝302400/(1＋10%)＋302400/(1＋10%)²＋336000/(1＋10%)³＝777268元

B

[解析] 当建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，土地出让合同约定土地使用期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，建筑物也无偿收回时，按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。

D

[解析] 根据教材直接比较法公式，100/(    )＝0.98，可以计算出括号内的数值应为102.04，由于100代表估价对象房地产区域因素的打分，102.04代表可比实例房地产区域的打分，一目了然，可比实例的区域因素优于估价对象：102.04－100＝2.04。

A

[解析] 考核按照土地价值分摊的土地份额的计算。
   某部分占有的土地份额＝[该部分的房地价值－(房地总价值－土地总价值)÷总建筑面积×该部分的建筑面积]÷土地总价值
   ＝(150－(7000－3000)÷10000×250)÷3000
   ＝1.67%

B

[解析] 考核关于几种价值的理解。原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值和投资价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。

B

[解析] 外部折旧也称为经济折旧，是指建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值减损。不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施等)。

D

[解析] 本题考核补地价的计算，题意为提高容积率而楼面地价不变：
   补地价(总价)＝土地面积×楼面地价×(新容积率－旧容积率)
   ＝10000×1500×(1.6－1.2)＝600万元

C

[解析] 估价档案保存期限自报告出具日期起算，应当不少于10年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，估价档案应当保存到估价服务的行为结束为止。

ACE

[解析] 管制权(police power)是政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的利用做出限制。例如，通过城市规划规定建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率，限制在居住区内建设某些工业或商业设施等。

BCE

[解析] 在建工程是按照开发程度划分的种类，房地产的局部是按照实物形态划分的种类。

CD

[解析] 功能折旧也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念改变，建筑技术进步，出现了更好的建筑物等。

AC

[解析] 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳利用。

ACDE

[解析] 建立比较基准一般包括：①统一房地产范围；②统一付款方式；③统一价格单位。其中统一价格单位又包括统一价格表示单位，统一币种和货币单位，统一面积内涵和单位。

ACE

[解析] 具体公式为：
   正常成交价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实得金额
   正常成交价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实付金额　　　　　

AD

[解析] 注意题目中给出的条件是“那些既没有收益又很少发生交易的房地产”，其中AD最准确，因为空置的写字楼有潜在的收益，加油站有收益，而钢铁厂虽然由于其只针对特定使用者的特殊需要而开发建设，通常也采用成本法估价，但钢铁厂有收益。

ADE

[解析] 在运用成本法时注意“逼近”。其中最主要的是要注意以下3个问题：
   (1)应采用客观成本而不是实际成本。实际成本也称为个别成本，是指某个具体的房地产开发商的实际花费。客观成本也称为正常成本，是指假设重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。
   (2)应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。现实中有一些选址不当或者规划设计不合理等造成不符合市场需要的房地产，极端的例子是在人流很少的地方建造的商场。在这种情况下虽然无论是什么人来建造该商场客观上都需要那么多成本，但该商场却没有那么高的价值。
   (3)应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。

BCD

[解析] 标准临街宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的具体要求是：
   ①一面临街；
   ②土地形状为矩形；
   ③临街深度为标准临街深度；
   ④临街宽度为标准临街宽度(可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数)；
   ⑤临街宽度与临街深度比例适当；
   ⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途；
   ⑦容积塞为所在路线价区段具有代表性的容积率(可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数)；
   ⑧其他方面，如土地使用年限、土地开发程度等也应具有代表性。

ABCD

[解析] 估价所需资料主要包括：
   ①反映估价对象状况的资料；
   ②相关实例资料；
   ③对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；
   ④对房地产价格有普遍影响的资料。

AB

[解析] 在房地产估价中，估价方法的选择要依据估价对象的房地产类型和估价方法本身的适用的对象和条件，而不能由估价人员的技术水平、委托人的特殊要求和所搜集到的资料的数量和质量来决定。

ACD

[解析] 净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有许多其他作用，例如：
   ①用于土地使用期限、收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同的租赁权价格之司的换算；
   ②用于比较不同期限房地产价格的高低；
   ③用于市场法中因期限不同进行的价格调整。

BCD

[解析] 像这样的题目属于较为简单的题目，只需要一般性记忆即可。

ACE

[解析] 房地产估价师职业道德包括三方面：职业品德、职业情感、职业行为习惯。实践上可以概括为七点：诚实与正直；利益冲突与回避；专业胜任能力；勤勉尽责；保守秘密；公平竞争；社会责任。

ACE

[解析] 在对房地产价格影响因素的总认识的分析中第一点就是，不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素或者其变化会降低房地产价格，有的因素或者其变化会提高房地产价格。第四点是有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些与时间有关。第八点是某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但许多因素对房地产价格的影响难以用数学公式或者数学模型来量化。
   关于利奎和汇率对房地产价格的影响分别是：综合来看，房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；相反，会导致其房地产价格下降。

A

[解析] 任何估价项目都有估价目的，并且估价目的来源于委托人的真实估价需要。

B

[解析] 题目中给出的是土地单价，可以先转换为楼面地价，然后采用公式计算。
   甲房地产：
   楼面地价＝2000÷5＝400元/m²
   将土地使用期限40年的价格转换为无限年的价格。
   
   乙房地产：
   楼面地价＝800÷2.5＝320元/m²
   将土地使用期限40年的价格转换为无限年的价格。
   
   因此可以得出结论“以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济”是错误的。

B

[解析] 注册估价师声明对签名的注册房地产估价师可以起到一种警示作用。

A

[解析] 人口密度从两方面影响房地产价格：一方面，人口高密度地区一般地说对房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等行业的发展，提高房地产价格；另一方面，人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。

B

[解析] 该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.5%，所以应该先作调整，再转换币种，根据此句话要用估价时点时的汇率，而不能用成交日期的汇率。如果是“该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%”，则先转换币种再调整，选成交日期时的汇率。
   将该可比实例的价格调整到2009年9月30日为：
   400×(1＋0.5%)⁸×6.95＝2893(元人民币/m²)

B

[解析] 把功能落后折旧分成可修复的功能落后引起的折旧和不可修复的功能落后引起的折旧。

B

[解析] 在出让合同约定土地期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，建筑物也无偿收回的情况下，按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。成新率q＝剩余经济寿命/建筑物经济寿命＝28/38×100%＝74%

B

[解析] 收益法基本公式为：
   净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用
   ＝有效毛收入－运营费用
   运营费用是维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本、为承租人提供服务的费用等。不包含抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、改扩建费用、所得税等。

A

[解析] 收益期限n＝50－15＝44年，A＝90万元，Y=10%，则
   

B

[解析] 期末转售收益是指第t年末转售时的价格减去销售税费后的净值。

B

[解析] 假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目分析的不同之处是：在选取有关参数和测算有关价值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。

B

[解析] 估价报告的组成，通常由8个部分组成：①封面；②目录；③致委托人函；④注册房地产估价师声明；⑤估价的假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。

A

[解析] 先假设第一层的房地价值为A，第二层的房地产价值为1.05A，第四层的房地价值为1.05A×91%，第三层的房地价值为1.15×1.05A×91%，因此整幢公寓的房地价值为A＋1.05A＋1.05A×91%＋1.15×1.05A×91%＝4.104325A。
   按房地价值分摊法求第三层占有的土地份额：
   (1.15×1.05A×91%)/4.104325A＝27%

B

[解析] 房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。

B

[解析] 估价目的是由委托人提出的，但在实际中委托人往往并不懂得要提出估价目的，并可能不懂得如何表达其估价目的，因此估价师要主动提出问题，与委托人充分沟通后弄清委托人的真实估价需要，用符合估价要求的表述将估价目的表达出来，请委托人认可。

解：(1)计算出租人权益价值
   1)合同约定，租金每两年支付一次，年末支付，两年的租金＝150×12×2×1000＝360(万元)。
   2)出租人权益价值，每两年末进行租金支付，在2006年10月1日还共有8次支付，按照具体年份进行折现。
   360×(1－30%)×(1/1.08²＋1/1.08⁴＋…-＋1/1.08¹⁶)＝1072.38(万元)
   (2)到租赁合同到期为止的完全产权下的市场价值
   1)第一年租金，租金支付方式为每年支付，年末支付。即
   租金＝200×12×1000＝240(万元)
   2)完全产权市场价值＝240×(1－30%)×{1－[(1＋5%)/(1＋8%)]¹⁶)/(8%－5%)＝2031.90(万元)
   (3)承租人权益价值＝2031.90－1072.38＝959.52(万元)

解：(1)土地重新购建价格，采用市场法和成本法求取
   1)市场法：注意市场法运用的公式中每一项调整系数的准确性。
   比准价格A＝2200×100/100×(1＋0.5%)⁶×100/97＝2336.94(元/m²)
   比准价格B＝2050×100/100×(1＋0.5%)⁹×100/92＝2330.56(元/m²)
   比准价格C＝2380×100/103×(1＋0.5%)⁴×100/105＝2244.99(元/m²)
   估价对象的比准价格为：
   (2336.94＋2330.56＋2244.99)/3＝2304.16(元/m²)
   V＝2304.16×1000＝230.416(万元)
   2)成本法：
   最末级土地的重置价格，需要将50年期限的价格换算成45年期限的价格
   (57.32×10000/666.67＋120＋150)×[1－1/(1＋5%)⁴⁵]/
   [1－1/(1＋5%)⁵⁰]＝1099.97(元/m²)
   则成本法估算的估价对象土地重置价格为：
   1099.97×2＝2199.94(元/m²)
   3)估价对象的土地重置价格为：
   (2304.16＋2199.94)＝2252.065(元/m²)
   总价为：
   2252.065×1000＝225.21(万元)
   (2)建筑物价格
   1)建筑物重置价格为
   1800×4500＝810.00(万元)
   2)建筑物折旧，注意已使用2年
   A：门窗损坏折旧＝10.00(万元)
   B：装修折旧＝140×2/5＝56(万元)
   C：设备折旧＝100×2/10＝20(万元)
   D：长寿命物质折旧＝[810.00－10.00－140.00－100.00]×2/47＝23.83(万元)
   E：功能缺乏折旧的计算，年租金损失为：
   (40×4500×12×85%－38×4500×12×80%)×(1－35%)＝19.44(万元)
   功能缺乏折旧(租金损失资本化法)：
   19.44/7%×[1－1/(1/7%)⁴⁵]＝264.49(万元)
   F：功能过剩折旧：
   1/7%×[1－1/(1＋7%)⁴⁵]＝13.61(万元)
   G：外部折旧为20万元
   H：该写字楼的折旧总额为
   10.00＋56.00＋20.00＋23.83＋264.49＋13.61＋20.00＝407.93(万元)
   (3)该写字楼2009年9月30日的价值
   225.21＋810.00－407.93＝627.28(万元)