一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)
二、多项选择题(每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意)
三、判断题6. 某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。
对 错
B
[解析] 如果在居民区附近有铁路，由于噪声等问题，不但不能给这里的居住房地产带来增值，还会使这里的房地产贬值。
8. 某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元/m
2，出租的年末净收益为500元/m
2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为3473元/m
2。
对 错
10. 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。
对 错
A
[解析] 城市规划是估价合法原则中的一部分，房地产估价必须以估价对象合法原则为前提。
11. 从较长时期来看，房地产价格的上涨额要高于一般物价的上涨额和国民收入的增长额。
对 错
B
[解析] 从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。
12. 在运用成本法估价时，房地产的价格直接取决于开发商所支出的费用、税金以及应得的利润。
对 错
B
[解析] 在运用成本法估价时，房地产的价格不直接取决于开发商所支出的费用、税金以及应得的利润。
四、计算题(要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式，计算结果保留小数点后两位)
1. 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m
2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m
2建筑面积归甲方，2000m
2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
解：(1)计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益＝80×3000×85%×(1－35%)×12＝159.12万元
②收益年限＝40－6＝34年
③办公楼现值为：V＝A/Y[1－1/(1＋Y)n]＝159.12/10%×[1－1/(1＋10%)34]＝1528.92万元
(2)计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益＝80×2000×85%×(1－35%)×12＝106.08万元
②乙方使用权剩余收益年限＝15－4＝11年
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
V＝A/Y[1－1/(1＋Y)n]＝106.08/10%×[1－1/(1＋10%)n]＝689万元
(3)甲方权益价格＝办公楼现值－乙方使用权价格＝1528.92－689＝839.92万元
2. 某房地产占地4000m
2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%)。
总建筑面积＝6×4000＝24000(m2)
各层建筑面积＝24000/24＝1000(m2/层)
(2)每层净收益
①1层大堂由于已包含在整体收益中不需要单独计算
1层商铺净收益＝1000×(1－60%)×75%×90%×60×12＝19.44(万元)
V＝19.44/10%[1－1/(1＋10%)47]＝192.2(万元)
②2～3层商场净收益＝1000×2×70%×600＝84(万元 V＝84/10%[1－1/(1＋10%)47]＝830.48(万元)
③4层酒楼净收益＝1000×70%×50×12－80000＝34(万元)
V＝34/8%[1－1/(1＋8%)47]＝413.59(万元)
④5～10层办公楼净收益＝6×20×1800×12×80%×(1－10%)＝186.62(万元)
V＝186.62/7%×[1－1/(1＋7%)50－3]＝2555.13(万元)
⑤11～24层住宅价格＝1000×14×4000＝5600(万元)
计算房地产价格＝192.20＋830.48＋413.59＋2555.13＋5600＝9591.40(万元)
深色：已答题 浅色：未答题