一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)
25. 某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为
。
- A.7.65%
- B.7.86%
- C.9.42%
- D.10.19%
A B C D
B
[解析] R
o＝M×R
m＋(1－M)×R
e＝70%×R
m＋(1－70%)×8%
其中Y
m＝7.5%÷12＝0.625%，n＝15×12＝180
R
m＝7.8%
R
o＝7.86%
28. 某建筑物的建筑面积5000m
2，坐落的土地面积为2000m
2，土地价格1500元/m
2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/m
2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m
2。该建筑物的现值是
元/m
2。
A B C D
B
[解析] 该建筑物的现值计算如下：
该建筑物的现价＝(1800×5000－1500×2000)/5000＝1200(元/m2)
29. 某商品住宅在建工程的建设用地面积25000m
2，拟建500套住宅，总建筑面积为50000m
2，已完成总投资的80%。开发商以5000元/m
2的价格预售了其中100套，建筑面积共计10000m
2，预购人按房价的70%办理了个人住房抵押贷款。开发商曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为260万元。开发商目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际收入少200万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2000万元。当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为65%。则该在建工程的再次抵押价值为
万元。
A B C D
C
[解析] 再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值－拖欠工程价款－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数－其他法定优先受偿款。该在建工程的再次抵押价值求取如下：
该在建工程的再次抵押价值
＝1000(万元)
30. 某套商品住宅期房的面积为90m
2，尚需10个月才能人住。类似商品住宅现房的市场价格为4500元/m
2，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为
元/m
2。
- A.3555.54
- B.4144.54
- C.4555.54
- D.5144.54
A B C D
B
[解析] 该期房目前的市场价格V(单价)计算如下：
期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿
33. 某套住宅建筑面积100m
2，套内建筑面积为92m
2，使用面积系数为0.8，每m
2使用面积为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为
元/m
2。
A B C D
A
[解析] 使用面积＝100×0.8＝80(m2)。
建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/建筑面积＝3000×80/100＝2400(元/m2)
二、多项选择题(每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意)
三、判断题1. 某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的查看、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。
对 错
B
[解析] 专业估价人员对自有房产的估价不属于专业估价。
4. 房地产价格在短期内通常有上下波动．在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。
对 错
B
[解析] 房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变动规律和发展趋势。
6. 影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。
对 错
B
[解析] 影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素。
8. 在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。
对 错
B
[解析] 在上述情况下估价时点应为现在，而估价对象为历史状况下的情形。
9. 低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。
对 错
A
[解析] 低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。
10. 一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。
对 错
B
[解析] 一般而言，房地产价格与利率负相关，利率上升时房地产价格会下降，利率下降时房地产价格上升。
13. 某城市街道标准临街深度为8m，划分为三个等分，从街道方向算起，各等分单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。
对 错
B
[解析] 根据以下公式：
平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率×
可知，平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率×
，而累计深度价格修正率超过100%而小于150%，所以平均深度价格修正率不可能达到120%。
14. 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。
对 错
B
[解析] 房地产价格为平稳发展时没必要进行交易日期调整。
四、计算题(要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后两位)
1. 为评估某写字楼2007年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，成交价格、成交日期见下表。具体情况见估价对象和可比实例基本情况表，并对估价对象和可比实例在交易情况、市场状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较，具体比较结果见估价对象和可比实例比较结果表。根据比较结果，结合各因素对房地产价格影响的重要性，得出了可比实例价格修正和调整表。
可比实例价格修正与调整表
| | 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C |
| 成交价格 | 5000元人民币/m2 | 680美元/m2 | 5500元人民币/m2 |
| 成交日期 | 2007年1月1日 | 2007年3月1日 | 2007年7月1日 |
| 交易情况 | ＋2% | ＋5% | －3% |
| 房地产状况 | －8% | －4% | ＋6% |
表中的交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于正常市场的价格幅度；房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2007年3月1日为1:7.7395，2007年10月1日为1:7.6850；该写字楼以人民币为基准的市场价格2007年1月1日至2007年2月1日基本不变，2007年2月1日至2007年5月1日平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试测算该写字楼2007年10月1日的正常市场价格。
解：该写字楼2007年10月1日的正常市场价格测算如下：
(1)测算公式(需要给出基本公式)
比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
(2)求取比准价格V
A 
＝5300.51(元人民币/m
2)
(3)求取比准价格V
B 
＝5246.41(元人民币/m
2)
注意此时先转换币种后进行修正。
(4)求取比准价格V
C 
＝5429.79(元人民币/m
2)
(5)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则
估价对象价格(单价)＝5325.57(元人民币/m
2)
2. 某宗房地产建成于2003年8月15日，此后收益年限为48年；2004年8月15日至2007年8月15日分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2008年8月15日至2010年8月15日可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2011年8月15日起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9%。试利用上述资料测算该宗房地产2007年8月15日的收益价格。
解：该题主要是注意区分过去收益与未来收益的问题：价格是站在估价时点来看的未来净收益的现值之和。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产在2007年8月15日的收益价格测算如下：
选用相应计算公式：
根据题意已知A
1＝94(万元)，A
2＝93(万元)，A
3＝96(万元)，A＝95(万元)；Y
0＝9%；b＝48－4＝44(年)；t＝3(年)。
将上述数字代入公式中计算得到：
V＝1029.92(万元)
房地产的收益价值
＝365.29(万元)
深色：已答题 浅色：未答题