一、单项选择题(每题的备选答案中有1个最符合题意)
二、多项选择题(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意)
四、计算题(要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后两位。)
1. 某商店的建筑面积为1000m
2,土地使用年限为40年,从2004年10月1日起计。2006年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同,租期为20年,月租金为150元/m
2,租金支付方式为每2年一次性支付,支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m
2,支付方式为每年年末一次性支付,预计类似商店正常月租金每年递增5%,一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%,试求该公司2010年10月1日的承担人权益价值(房地产报酬率取8%)。
A
1=150×12×2×1000×0.70=252(万元)
i
1=(1+8%)
2-1=16.64%
带租约期间的权益价值=
=1072.38(万元)
A
2=150×12×1000×0.7×(1+5%)
17=288.79(万元)
剩余年限的权益价值=
=1117.60(万元)
承租人权益价值=1072.38+1117.60=2189.98(万元)
2. 某宗拟出让的熟地面积为10000m
2,适宜建造商务公寓或宾馆,容积率为5,出让年限为40年,约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间,市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m
2,专业费用为建筑安装工程费的6%,管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%,上述三项费用第一年投入60%,第二年投入40%,在各年内均匀投入;毛坯房建成时的销售价格为8000元/m
2,由毛坯房装修成精装修需半年时间,装修及其专业费用、管理费用等为800元/m
2,精装修公寓售价为10000元/m
2。公寓装修完成,一次性购置相关设施设备后,可作为宾馆投入正常经营,购置设施设备费用为200元/m
2,设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元,报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%,销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入,销售于建成时即售完,购买土地的契税为地价的4%,折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小,并判断该宗土地的合理价值。
解:
(1)当项目建成毛坯房时的地价:
1)该项目开发完成后的价值=8000×50000=40000(万元)
2)销售税费=40000×6%=2400(万元)
3)续建成本
①建安成本、专业费用和管理费=1100×50000X(1+6%)×(1+3%)=6004.9(万元)
②销售费用=4×3%=1200(万元)
4)设地价为x万元,则取得税费=4%x
得:x=22653.32(万元)
(2)当项目建成精装修公寓情形时的地价:
1)该项目开发完成后的价值=10000×50000=50000(万元)
2)销售税费=50000×6%=3000(万元)
3)续建成本
①建安成本、专业费用和管理费=1100×50000X(1+6%)×(1+3%)=6004.9(万元)
②装修及其专业费用、管理费用等=800×50000=4000(万元)
③销售费用=50000元×3%=1500(万元)
4)设地价为x万元,则取得税费=4%x
得:x=24722.14(万元)
(3)当项目建成宾馆情形时的地价:
1)该项目开发完成后的价值=
=49570(万元)
2)销售税费=49570×6%=2974.2(万元)
3)续建成本
①建安成本、专业费用和管理费=1100×50000×(1+6%)×(1+3%)=6004.9(万元)
②装修及其专业费用、管理费用等=800×50000=4000(万元)
③购置设施设备费用=200×50000=1000(万元)
④销售费用=49570×3%=1487.1(万元)
4)设地价为x万元,则取得税费=4%x
得:x=23843.94(万元)
将三种开发方式计算出的土地价值进行简单算术平均,得出合理地价为23739.8万元。