银符考试题库B12
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物业经营管理分类模拟题投资分析的基本概念
一、单项选择题
每题的备选项中,只有1个最符合题意
1. 某一计息周期内的净现金流量是指该时段内
。
A.正现金流量的代数和
B.负现金流量的代数和
C.现金流量的代数和
D.现金流量的公允价值
A
B
C
D
C
[解析] 在房地产投资分析中,某一计息周期内的净现金流量,是指该时段内现金流量的代数和。现金流出与现金流入之差称为净现金流量。
2. 关于有效毛收入的计算公式,正确是的
。
A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失+收租损失+其他收入
B.有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失+收租损失+其他收入
C.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其他收入
D.有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失-收租损失+其他收入
A
B
C
D
C
[解析] 从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后,再加上其他收入,就得到了物业的有效毛收入,即:有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其他收入。
3. 下列费用中,不属于运营费用的是
。
A.保险费
B.房产税
C.员工工资
D.公益捐款
A
B
C
D
D
[解析] 收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用,包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租客提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等),保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。
4. 在房地产投资分析中,现金流量是
。
A.用来考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力的指标
B.把一项投资活动作为独立的系统,某时期一时点上实际发生的资金流出或流入
C.把某一项投资活动作为一个独立的系统,一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入
D.把某一项投资活动作为独立系统,流出系统的资金
A
B
C
D
C
[解析] 将某一项投资活动作为一个独立的系统来考察,一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入统称现金流量。其中,流出系统的资金称为现金流出,流入系统的资金称为现金流入。
5. 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内
的简化图式。
A.资金流入
B.资金流出
C.资金形态
D.资金运动状态
A
B
C
D
D
[解析] 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式,即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中,表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。
6. 下列有关绘制现金流量图的基本规则的表述,不正确的是
。
A.横轴为时间轴,横坐标轴上“0”点通常表示当前时点
B.时点“1”表示第1个计息周期的期末,同时又是第2个计息周期的开始
C.如果现金流发生在计息周期的期中而不是期初或期末,计算时通常采用期初惯例法
D.某一计息周期内的净现金流量,是指该时段内现金流量的代数和
A
B
C
D
C
[解析] C项,如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末,而是发生在计息周期的期间,为了简化计算,公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生,称为期末惯例法。
7. 房地产置业投资,主要包括
。
A.房地产购置和出售
B.流动资金投入和房地产出售
C.房地产开发和出售
D.房地产购置和流动资金投入
A
B
C
D
D
[解析] 房地产置业投资包括房地产购置投资和流动资金投入两部分。房地产购置投资是指用于购置房地产和机器设备等固定资产的投资;流动资金则是指投资者在物业开始出租经营前有限垫付、在出租经营后用于购买原材料、燃料动力、备品备件,支付工资和其他费用的周转资金。
8. 房地产置业投资中,固定资产的投资在物业投入出租经营后,随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值,其价值逐渐以折旧的形式计入
。
A.管理费用
B.出租经营收入
C.周转资金
D.出租经营成本
A
B
C
D
D
[解析] 房地产购置投资是指用于购置房地产和机器设备等固定资产的投资,该投资在物业投入出租经营后,随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值,其价值逐渐以折旧的形式计入出租经营成本,并通过出租经营收入以货币形式回到投资者手中。
9. 房地产在充分利用、没有空置状态下获得的收入,称为
。
A.有效毛收入
B.客观净收益
C.潜在毛收入
D.实际净收益
A
B
C
D
C
[解析] 物业可能获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入,它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时,可以获得的租金收入。
10. 收益性物业的运营费用是除
外物业发生的所有费用。
A.税金
B.抵押贷款还本付息
C.保险
D.管理费用
A
B
C
D
B
[解析] 收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用,包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租客提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等),保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。
11. 关于物业经营过程中的准备金,下列表述不正确的是
。
A.准备金又称大修理基金
B.用于物业的日常维修和更新改造
C.如果准备金来自物业收益,应从物业现金流中扣除
D.准备金是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金
A
B
C
D
B
[解析] 准备金又称大修理基金,是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金。如果这部分资金来自物业的收益,就应该从物业现金流中扣除。准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出,包括房屋及设备、设施的大修理更新。
12. 《物业管理条例》中将住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的准备金称为
。
A.专项维修资金
B.专项准备金
C.专项资金
D.非住宅物业准备金
A
B
C
D
A
[解析] 《物业管理条例》中将住宅物业住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的准备金称作“专项维修资金”,由业主在初始购置物业时按购买价格的一定比例缴纳。该专项维修资金属业主所有,由城市物业维修资金管理机构统一管理,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。
13. 目前我国房地产销售和出租收入中的营业税的税率为______,城市维护建设税和教育费附加在市区分别为营业税税额的______和______。
A.12%;4%;4%
B.12%;5%;4%
C.5%;10%;3%
D.5%;7%;3%
A
B
C
D
D
[解析] 营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。营业税税额的计算方法是:营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率,目前营业税的税率为5%。城市维护建设税和教育费附加,是依托营业税征收的一种税费,分别为营业税税额的7%和3%。
14. 某房地产项目转让收入3000万元,其应该缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加合计为( )万元。
A.60
B.90
C.150
D.165
A
B
C
D
D
[解析] 营业税税额的计算方法是:营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率,目前营业税的税率为5%。城市维护建设税和教育费附加,是依托营业税征收的一种税费,分别为营业税税额的7%和3%。计算过程为:3000×5%×(1+3%+7%)=165(万元)。
15. 房地产投资者应缴纳的财产税是
。
A.经营税金及附加
B.城镇土地使用税
C.房产税
D.企业所得税
A
B
C
D
C
[解析] 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税,按房产原值或出租收入的一定比例征收。
16. 企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业,按其应纳税所得额征收的一种税。其税额核算方法为
。
A.所得税税额=(应纳税所得额一允许扣除项目的金额)×税率
B.所得税税额=(应纳税所得额+允许扣除项目的金额)×税率
C.所得税税额=(实现利润-允许扣除项目的金额)×税率
D.所得税税额=(实现利润+允许扣除项目的金额)×税率
A
B
C
D
C
[解析] 企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业,按其应纳税所得额征收的一种税。所得税税额=应纳税所得额×税率,应纳税所得额=实现利润-允许扣除项目的金额。
17. 某企业应纳税所得额为7万元,应缴纳企业所得税为
元。
A.17500
B.18900
C.23100
D.2450
A
B
C
D
A
[解析] 根据2009年3月发布的《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号),房地产企业适用的企业所得税税率为25%,则应缴纳的企业所得税=应纳税所得额×税率=70000×25%=17500(元)。
18. 净运营收益的计算公式为
。
A.净运营收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
B.净运营收益=有效毛收入-运营费用
C.净运营收益=有效毛收入-运营费用-准备金
D.净运营收益=潜在毛租金收入-运营费用
A
B
C
D
B
[解析] 从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益,简称净收益,即:净运营收益=有效毛收入-运营费用。净运营收益的最大化是业主最关心的问题,也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
二、多项选择题
每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项
1. 现金流入通常包括
等。
A.销售收入
B.出租收入
C.运营费用
D.还本付出
E.税金
A
B
C
D
E
AB
[解析] 对于房地产开发投资项目来说,现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等。
2. 房地产投资活动可以从
两个方面考虑。
A.实物形态
B.现金流出
C.现金流入
D.货币形态
E.现金价值
A
B
C
D
E
AD
[解析] 房地产投资活动可以从实物形态和货币形态两个方面进行考察。从实物形态上看,房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产,通过物业管理活动,最终为租户提供可入住的生产或生活空间。从货币形态上看,房地产置业投资活动表现为投入一定量的资金,花费一定量的成本,通过房屋出租或出售获得一定量的货币收入。
3. 对于房地产开发投资项目来说,现金流出主要包括
等。
A.土地费用、建造费用
B.直接人工费
C.税金
D.直接材料费
E.运营费用
A
B
C
D
E
ACE
[解析] 经济活动的类型和特点不同,现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异。对于房地产开发投资项目来说,现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等,现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。
4. 现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具,现金流量图中的时间点“0”是
。
A.资金运动的时间始点
B.旧历年度的年初
C.某一基准时刻
D.既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点
E.既可有现金流入也可以有现金流出的时间点
A
B
C
D
E
ACE
[解析] 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式,即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中,表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。现金流量图“0”点通常表示当前的时点,也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。
5. 下列关于房地产投资的现金流的说法中,正确的有
。
A.抵押贷款还本付息不包括在收益性物业的运营费用里
B.有效毛收入的最大化是考查物业服务企业管理工作成功与否的主要方面
C.准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出,包括房屋及设备、设施的大修理和更新
D.从潜在毛租金中扣除空置和收租损失后,再加上其他收入,就得到了有效毛收入
E.“专项维修基金”一般是由业主缴纳
A
B
C
D
E
ACDE
[解析] B项,净运营收益的最大化是业主最关心的问题,也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
6. 我国房地产投资经营过程中需向政府缴纳的税费主要有
。
A.租赁手续费
B.所得税
C.城镇土地使用税
D.房产税
E.经营税金
A
B
C
D
E
BCDE
[解析] 我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有:①经营税金及附加,包括营业税、城市维护建设税和教育费附加,又称“两税一费”;②城镇土地使用税和房产税;③企业所得税。
7. “两税一费”是指
。
A.房产税
B.营业税
C.教育费附加
D.城镇土地使用税
E.城市维护建设税
A
B
C
D
E
BCE
[解析] 参见第6题解析。
8. 下列关于营业税的说法正确的有
。
A.营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税
B.销售不动产的营业税税率为5%
C.一般按城市营业税税额的7%征收教育费附加
D.营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率
E.一般按城市营业税的3%征收教育费附加
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。营业税税额的计算方法是:营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率,目前营业税的税率为5%。城市维护建设税和教育费附加,是依托营业税征收的一种税费,分别为营业税税额的7%和3%。
9. 下列关于物业的税前现金流的表述,正确的有
。
A.是业主的税前收入或投资回报
B.从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息,就得到物业的税前现金流
C.当净运营收益不足以支付抵押贷款还本付息金额时,该现金流是负值
D.从物业税前现金流中扣除所得税,即得到物业税后现金流
E.如果物业没有抵押贷款安排,税前现金流就等于物业的净运营收益
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] D项,从物业税前现金流中扣除准备金和所得税后,得到物业税后现金流。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
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