银符考试题库B12
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物业管理师物业经营管理模拟60
一、单项选择题
1. 某投资者以4000元/m
2
的价格,购买了一套建筑面积为1000m
2
的写字楼单元,银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款,抵押贷款价值比率为60%。该贷款的年利率为9%,按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值2%,投资者在第6年年初将该物业转售,则第6年初尚未偿还的抵押贷款本金数额为
万元。
A.213.22
B.192.16
C.176.20
D.198.34
A
B
C
D
B
2. 下列关于合同的概念,说法正确的是
。
A.合同又称契约,是指平等主体的自然人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议
B.合同又称契约,是指平等主体的自然人、法人之间,设立、变更、终止民事权利义务关系的协议
C.合同又称契约,是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议
D.以上全部错误
A
B
C
D
C
3. 房地产市场指标中,研究国家基本国情国力的重要指标是
。
A.就业人员数量
B.就业分布
C.城镇登记失业率
D.城市家庭可支配收入
A
B
C
D
A
4. 关于企业价值最大化(股东财富最大化)目标的特点,说法错误的是
。
A.充分体现了企业对资产保值增值的要求
B.有利于制约企业追求短期利益行为的倾向
C.短期内很容易准确衡量企业的实际价值
D.对于非上市企业,只能通过对企业资产进行评估才能确定其价值
A
B
C
D
C
5. 从物业价值是从物业预期未来收益的现值之和的角度来看,由于物业价值与折现率
相关,而折现率与利率
相关,所以利率升降会使物业价格
。
A.负 负 上升或下降
B.正 正 上升或下降
C.负 正 下降或上升
D.正 负 下降或上升
A
B
C
D
C
6. 共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算费用在物业管理成本中通常都占有较大比例,而且其中的具体项目也比较多,其中不包括
。
A.交通费
B.装修费
C.能源费
D.杂项费用
A
B
C
D
A
7. 风险评估是应用各种概率与数理统计方法,测算出某一风险发生的频率,进行估算损害程度,其目的是
。
A.防范、分散或转移风险的费用
B.对带来不同程度损失的风险采取不同的对策
C.以最小成本有效地控制风险的发生
D.以减少损失发生的可能
A
B
C
D
B
8. 房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件,是一种基本需求,市场的需求首先具有
。
A.广泛性
B.特殊性
C.多样性
D.复杂性
A
B
C
D
A
9. 特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性,以及经营方式的
。
A.一致性
B.灵活性
C.完整性
D.综合性
A
B
C
D
B
10. 速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率,国际上公认的标准比率为______。
A.100%
B.90%
C.80%
D.70%
A
B
C
D
A
11. “以貌取人”,指的是人们认识过程中经常存在的
。
A.刻板印象
B.先入印象
C.成见效应
D.晕轮效应
A
B
C
D
D
12. 实施物业管理绩效评价的参照系数称为
。
A.评价措施
B.评价方法
C.评价标准
D.评价时点
A
B
C
D
C
13. 某一计息周期内的净现金流量,是指该时段内现金流量
。
A.之和
B.之差
C.之代数和
D.之积
A
B
C
D
C
14. 用于评议指标的评价计分的方法是
。
A.功效系数法
B.综合分析判断法
C.定量计分法
D.定量和定性相结合计分法
A
B
C
D
B
15. 风险管理步骤中,通过定时或不定时的检查、评估,来不断完善整个风险管理系统,以获得最佳成本效益的是______。
A.风险识别
B.风险评估
C.风险控制
D.风险调整
A
B
C
D
D
16. 下列关于设备更新的说法中,不正确的是
。
A.建筑物及相关的设施、设备在使用过程中会发生磨损,导致物业空间服务质量降低、收益能力下降、设备设施的运行效率下降、运营成本上升
B.不及时对建筑物或设施进行大修理,将严重影响物业的整体服务质量,降低在市场上的竞争力,甚至导致物业的贬值
C.因为房地产的经济寿命通常只有40年,因此关于设备更新的问题不是很普遍
D.设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命
A
B
C
D
C
17. 净运营收益从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益,简称净收益,即:
。
A.净运营收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
B.净运营收益=有效毛收入-运营费用
C.净运营收益=有效毛收入-运营费用-准备金
D.净运营收益=潜在毛租金收入-运营费用
A
B
C
D
B
18. 房屋的商品租金又称全价租金,是指以物业价值为基础确定的租金,由
因素构成。
A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费
B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租
C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润
D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润
A
B
C
D
C
19. 日常维修和维护的开支来源,需要租约各方通过
来确定具体履行方式。
A.沟通
B.协商
C.洽谈
D.交流
A
B
C
D
A
20. 租凭计划包括租金方案和
。
A.物业管理计划
B.出租策略
C.总体租金水平
D.租金价格表
A
B
C
D
B
21. 如果NPV
0,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求,因而在财务上是可以接受的。
A.大于等于
B.等于
C.小于
D.小于等于
A
B
C
D
A
22. 财务收支计划通常以
的形式体现,这是业主非常关注的内容。
A.租赁计划
B.支出计划
C.预算计划
D.开支计划
A
B
C
D
C
23. 市场法适用的对象是
的物业。
A.出租
B.自用
C.公益性
D.具有交易性
A
B
C
D
D
24. 工商行政管理的对象是
。
A.市场经营主体及其市场行为
B.企业设立登记
C.企业发展战略
D.市场经营主体及其发展战略
A
B
C
D
A
25. 资本价值会随着收益率变化而变化的风险属于
。
A.资本价值风险
B.比较风险
C.未来经营费用风险
D.收益现金流风险
A
B
C
D
A
26. 单位本金经过一个计息周期后的增值额为
。
A.利息
B.利率
C.现值
D.终值
A
B
C
D
B
27. 某办公楼购买了保额为6000万元的建筑结构火险,某日发生火灾,办公楼完全坍塌,出险时保险价值为5000万元,市场价值约为1亿元,保险赔偿额为
。
A.6000万元
B.1亿元
C.4000万元
D.5000万元
A
B
C
D
D
28. 风险的重要特征是它的不确定性和潜在性,不易被人们感受到或了解到,风险管理首要任务是
。
A.风险识别
B.风险评估
C.风险控制
D.风险调整
A
B
C
D
A
本题考核的是风险管理的步骤。风险管理的步骤包括风险识别、风险评估、风险控制、风险调整。风险的重要特征是它的不确定性和潜在性,不易被人们感受到或了解到。因此,风险管理首要的就是要识别风险。
29. 企业的资金运动有静态和动态两种表现形式,其中静态形式是资金占用和
的统一。
A.资金运动
B.资金来源
C.资金筹集
D.资金融通
A
B
C
D
B
30.
更能揭示企业的市场价值,是企业较为合理的财务管理总体目标。
A.利润最大化
B.资本利润率最大化
C.每股利润最大化
D.企业价值最大化
A
B
C
D
D
31. 下列不属于写字楼物业管理风险特点的是
。
A.全员性
B.全期性
C.动态性
D.灵活性
A
B
C
D
D
32. 在雇主责任保险中,若雇员发生事故,雇员的月工资是按事故发生之日或经医生发现疾病之日该雇员前
。
A.3个月的平均工资
B.6个月的平均工资
C.12个月的平均工资
D.18个月的平均工资
A
B
C
D
C
33. 参加注册物业管理师继续教育,是注册物业管理师
的体现。
A.基本社会化
B.重新社会化
C.继续社会化
D.再社会化
A
B
C
D
C
34. 工业项目场地选择时须考虑的特殊因素不包括______。
A.当地提供主要原材料的可能性
B.控制环境污染的政策
C.水、电等资源供给的充足程度
D.消费者到达该地点的方便性
A
B
C
D
D
35. 物业租金中,净租通常在
中采用。
A.短期租赁
B.中短期租赁
C.长期租赁
D.意愿租赁
A
B
C
D
C
36. 客户关系管理的本质是
差别化管理。管理者要识别客户价值的差别化和需求差别化,能够采用最合适的方法对最具价值的客户和最具成长性的客户不断创收。
A.关系营销
B.管理思想
C.客户价值
D.客户满意度
A
B
C
D
C
37. 业主不负责物业租赁,物业服务企业既负责物业管理服务,又负责物业的租赁经营且承担全部市场风险,这种物业租赁管理模式称为
模式。
A.包租转租
B.委托管理
C.居间托管
D.出租代理
A
B
C
D
A
38. 政府的土地供应政策对房地产市场的发展与运行有
影响。
A.政策性
B.决定性
C.指导性
D.潜在性
A
B
C
D
B
39. 鉴于物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理,因此从管理的层次上,又可以分为
。
A.公司管理
B.现场管理
C.现场作业
D.以上全是
A
B
C
D
D
40. 对于一般房地产投资项目,当偿债备付率指标小于______时,表示当期资金来源不足以偿付当期债务,需要通过短期借款来偿还已到期的债务。
A.1.5
B.1.3
C.2.0
D.1.2
A
B
C
D
D
41. 物业保险的目的是利于善后工作和
。
A.分散意外损失
B.确保财产安全
C.保护意外财产
D.转移直接伤害
A
B
C
D
A
42. 选择租户过程中最复杂的工作之一就是确定建筑物内是否有足够的空间来满足某一特定租户的需求。一般来说,为每个办公室工作人员提供
m
2
的单元内建筑面积比较合适。
A.1~5
B.5~10
C.15~20
D.20~25
A
B
C
D
C
43. 下列关于房地产价格的表述中,不正确的是
。
A.政府干预某种房地产价格时,可以规定其成本构成和利润率
B.修筑一条道路穿过某个居住区,一方面由于改善了交通,会降低居住区住宅的价格
C.城市中家庭平均人口的下降,商品住宅的价格可能有上涨的趋势
D.某区域居民文化素质与文明程度的提高,使得该区域房地产价格可能上升
A
B
C
D
B
44. 零售连锁店通常很少自己拥有物业,而是倾向于租用场所,这所体现企业物业资产管理的步骤是
。
A.建立合理的物业资产管理机构
B.适时处置资产并获得收入
C.进行多样化的物业投资
D.结合企业主营业务选择物业占用形式
A
B
C
D
D
45. 企业财务报告又称财务会计报告,是以企业的
为依据,以表格为主要形式,反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件,是企业经营管理水平的综合反映。
A.项目实践
B.日常核算资料
C.支出估算
D.管理目标
A
B
C
D
B
46. 购物中心的
工作计划是一种艺术的要求,要实现保全机能、节约能源及避免危机的目标。
A.营销
B.技术
C.管理
D.维护
A
B
C
D
D
47. 物业管理师在财务方面的责任不包括______。
A.财务分析
B.物业资产信息记录
C.资本预算
D.物业税评估
A
B
C
D
B
48. 某物业服务企业2009年利润总额为140万元,利息支出为80万元,平均资产总额为2000万元,则该物业服务企业的总资产报酬率为______。
A.4%
B.7%
C.10%
D.11%
A
B
C
D
D
49. 房地产投资企业通过资本市场融资时,房地产债券或股票的投资者,也就分享了房地产投资的部分收益,成为
。
A.MB.S投资者
B.RE.ITS投资者
C.房地产直接投资者
D.房地产间接投资者
A
B
C
D
D
50. “三个臭皮匠赛过诸葛亮”,说明了人际关系功能中的
。
A.合力功能
B.激励功能
C.感情功能
D.信息功能
A
B
C
D
A
51. 预算是租赁管理中______的核心,预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用,且这些数字构成了物业经营管理的量化目标。
A.租赁合同
B.租赁条件
C.租赁方案
D.租赁对象
A
B
C
D
C
52. 房地产开发的程序主要分为
阶段。
A.投资机会选择、决策分析、建设、物业管理
B.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理
C.决策分析、前期工作、施工与竣工、租售
D.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售
A
B
C
D
D
53. CRM对企业的作用不包括
。
A.改善企业服务,追求最大赢利
B.能够提高企业的销售收入
C.能够整合客户、企业和员工资源,优化业务流程
D.能提高企业、员工对客户的响应,反馈速度和应变能力
A
B
C
D
A
54. 零售商选择零售商业物业租户时首先要考虑的因素是
。
A.财务能力
B.位置分配
C.声誉
D.服务程度
A
B
C
D
C
55. 不同的社会体制形成了不同的土地所有制,我国的土地
制度导致了我国房地产市场的一些独特性。
A.划拨
B.出让
C.预警
D.授权
A
B
C
D
B
56. 投资者评估的物业的投资价值
该物业的市场价格,是其投资行为或交易能够实现的基本条件。
A.大于
B.小于
C.大于或等于
D.小于或等于
A
B
C
D
C
57. 从投资者的角度来看,资金的增值特性使其具有
价值。
A.时间
B.空间
C.市场
D.资金
A
B
C
D
A
本题考核的是资金的价值。在市场经济条件下,资金伴随着生产与交换的进行不断运动,生产与交换活动会给投资者带来利润,表现为资金的增值。从投资者的角度来看,资金的增值特性使其具有时间价值。
58. 通常把商业辐射区域分为三个部分:主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域,其营业额的
都来自该区域。
A.30%~45%
B.40%~55%
C.60%~75%
D.70%~85%
A
B
C
D
C
59. 在确定写字楼租金时,最低租金水平应是能够抵偿抵押贷款还本付息、
和空置损失的租金。
A.欠缴租金
B.人员工资
C.经营费用
D.广告支出
A
B
C
D
C
60. 某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3600元/m
2
,出租的年末净收益为350元/m
2
。假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,则该期房目前的价格为
元/m
2
。
A.3281.82
B.3353.82
C.3178
D.3209.82
A
B
C
D
D
二、多项选择题
1. 编写物业管理报告的人员不仅需要具有物业管理报告相关方面的专业知识,而且还要具有一定的文学写作水平,在此基础上,编写物业管理报告还要注意以下
基本要求。
A.突出重点、兼顾一般
B.注重时效、真实可靠
C.报告清楚、文字简练
D.字迹工整、简明扼要
E.及时上交、注意回馈
A
B
C
D
E
ABC
2. 属于物业卖方市场的表现有( )。
A.求大于供
B.相对短缺
C.买方掌握主动权
D.供大于求
E.卖方掌握主动权
A
B
C
D
E
ABE
3. 关于物业管理绩效的评价结果,说法正确的是
。
A.综合评价得分达到80分以上(含80分)为优
B.综合评价得分达到70~80分(含70分)为良
C.综合评价得分达到50~70分(含50分)为中
D.综合评价得分在40~50分(含40分)为低
E.综合评价得分在40分以下为差
A
B
C
D
E
CDE
4. 资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制,主要包括对物业的
的管理。
A.财务状况
B.物理形态
C.经营状况
D.实物形态
E.权益状况
A
B
C
D
E
AB
5. 对于房地产开发投资项目来说,现金流入通常包括
等。
A.利息收入
B.销售收入
C.现金收入
D.出租收入
E.贷款本金收入
A
B
C
D
E
ABDE
6. 完善的零售商业物业现场管理计划应当包括的内容有
。
A.机构设置和人员编制
B.费用测算和依据
C.服务内容和服务标准
D.工作流程和规章制度
E.管理方案设计
A
B
C
D
E
ABCD
7. 物业管理工作自身的特点决定了物业服务合同签订时,除了遵循签订一般合同时的注意事项外,还要注意的要点包括
。
A.“宜细不宜粗”的原则
B.不应有无偿无限期的承诺
C.实事求是留有余地
D.保证企业财务管理的总体目标
E.明确界定违约责任与处理方式
A
B
C
D
E
ABCE
8. 物业服务企业编制的滚动预算(连续预算)是指在按年分月编制预算的情况下,随着一个时期的过去,连续补充编制另一个时期,逐期向后滚动,并调整各期预算的过程。下列关于滚动预算的概念,说法正确的是
。
A.滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方式
B.逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量大,但预算精度较高
C.混合滚动是指在预算编制过程中,同时使用月份和季度作为预算的编制和滚动单位的方法
D.滚动预算可以做到长计划短安排、远略近详,减少预算工作量
E.滚动预算有利于企业管理人员对预算资料作经常性的分析研究
A
B
C
D
E
ACDE
9. 下列有关设备寿命的描述,正确的是
。
A.设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命
B.经济寿命只是由有形磨损决定的
C.自然寿命主要取决于设备有形磨损的速度
D.技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间,其时间长短主要取决于无形磨损的速度
E.经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限
A
B
C
D
E
ACDE
10. 关于物业包租转租模式的说法,正确的是
。
A.业主不负责物业的租赁
B.业主要承担市场风险
C.业主通常只获取包租的租金
D.物业服务企业负责租赁和物业管理服务
E.物业服务企业只获得管理服务费
A
B
C
D
E
ACD
11. 影响物业价格的心理因素主要包括
。
A.时尚风气
B.个人欣赏趣味
C.购买或出售心态
D.接近名家住宅心理
E.利率升降
A
B
C
D
E
ABCD
12. 物业管理绩效评价基本指标中,下列属于发展能力状况指标的是
。
A.主营业务利润率
B.盈余现金保障倍数
C.成本费用利润率
D.营业增长率
E.资本累计率
A
B
C
D
E
DE
13. 制订物业管理计划的基本原则有
。
A.注册物业管理师主持
B.政府审批
C.发挥物业管理人员的集体智慧
D.专家论证
E.实际物业管理人员应该参与其中
A
B
C
D
E
ACE
14. 影响房地产市场发展的社会因素,包括
。
A.经济发展状况
B.物价水平、工资及就业水平
C.房价租金比
D.房地产金融政策
E.家庭收入水平及分布
A
B
C
D
E
ABCE
15. 下列关于设备更新的特点分析,正确的是
。
A.设备更新的核心工作,是确定设备的经济寿命
B.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量
C.比较设备的费用和利益
D.设备更新分析以费用年值法为主
E.只比较设备的费用
A
B
C
D
E
ABDE
16. 财务报告分析的主要形式包括
。
A.内部分析与外部分析
B.全面分析与专题分析
C.财务报表分析与内部报表分析
D.定量分析与定性分析
E.趋势分析、现状分析与潜力分析
A
B
C
D
E
ABCE
17. 物业管理成本控制具有三层含义即
。
A.对目标成本本身的控制
B.对目标成本完成的控制和过程的监督
C.在过程控制的基础上,着眼于未来,为今后成本的降低指明方向
D.在过程控制的基础上,着眼于目前
E.对变动成本本身的控制
A
B
C
D
E
ABC
18. 物业管理成本估算结果汇总计算,计算公式为p=∑F
i
/S,下列说法错误的有
。
A.P——某项物业管理成本,单位为元/月
B.F
i
——各分项费用
C.i——费用项数,i=0,…,n
D.∑——所有费用项目算术和
E.S——参加测算的物业总建筑面积
A
B
C
D
E
AC
19. 在物业拍卖活动中出现的价格包括______。
A.评估价
B.保留价
C.起拍价
D.成交价
E.均价
A
B
C
D
E
ABCD
20. 利率的具体类型有
。
A.单利
B.复利
C.名义利率
D.实际利率
E.活期利率
A
B
C
D
E
CD
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
深色:已答题 浅色:未答题
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