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物业管理师物业管理实务模拟63
一、单项选择题
1. 下列不属于合同要件的是
。
A.当事人的缔约能力
B.当事人的事实意思表示
C.合同的内容合法
D.合同的生效期限
A
B
C
D
D
2. 为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确规定，前期物业管理服务由
选聘物业服务企业。
A.业主委员会
B.物业产权人
C.建设单位
D.业主大会
A
B
C
D
C
3. 在紧急事件发生后应由
做好统一的现场指挥，安排调度，以免出现“多头领导”，造成混乱。
A.一名监理人员
B.一名技术人员
C.一名负责人员
D.一名管理人员
A
B
C
D
D
4. 以下属于定量考核法的主要内容是
。
A.上级评定
B.群众考评
C.组织谈话
D.设计相应考核指标体系
A
B
C
D
D
5. 物业管理档案的分类方法包括
。
A.年度分类法
B.事件分类法
C.组织机构分类法
D.以上三项都包括
A
B
C
D
D
6. 下列不包括常用检索工具的编制方法的是
。
A.专题卡片目录
B.卡片装订
C.主题卡片目录
D.名称索引
A
B
C
D
B
7. 装修人从事住宅室内装饰装修活动时，未经．
批准，不可搭建建筑物、构建物，不可在非承重墙上开门窗，不可改变住宅外立面。
A.建筑单位
B.物业管理企业
C.街道办居委会
D.城市规划行政主管部门
A
B
C
D
D
8. 在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是
。
A.管理
B.劳务
C.服务
D.经济
A
B
C
D
B
9.
是指新建筑物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。
A.前期介入
B.前期物业管理
C.早期介入
D.早期物业管理
A
B
C
D
C
10. 以下不属于与客户沟通管理内容的是
。
A.建立定期客户沟通制度
B.建立追踪分析和会审制度
C.解决问题，客户所提出的问题或投诉要引起重视，尽快解决
D.引进先进技术和手段，加强客户管理
A
B
C
D
C
11. “投标人应严格按照招标文件的要求编制投标文件，并对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应”，这是物业管理投标程序的
。
A.获取招标信息
B.项目评估与风险防范
C.准备投标文件
D.登记并取得招标文件
A
B
C
D
C
12. 住宅小区物业管理是
过程。
A.超期管理
B.静态管理
C.动态管理
D.静态、动态管理
A
B
C
D
D
13. 以下选项中，不属于权属资料档案的是
。
A.工程合同
B.地质勘察报告
C.丈量报告
D.竣工图
A
B
C
D
C
14. 关于早期介入的表述错误的是
。
A.早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动
B.早期介入对开发建设单位而言是强制性要求
C.早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持
D.早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用
A
B
C
D
B
本题考核的是早期介入的概念。早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开发建设项目提出的合理化意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物业管理专业人员提供。前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和管理需要进行选择。早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在：一是内容作用不同，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务；二是服务的对象不同，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用，前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。
15. 物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容是
。
A.楼道及其扶手
B.安全防范系统
C.主体结构及外墙
D.内墙面
A
B
C
D
B
16. 物业管理项目机构想为保安宿舍安装空调，要用“请示”。“请示”是
。
A.下行文或后行文
B.下行文或外行文
C.上行文或前行文
D.上行文或内行文
A
B
C
D
C
17. 通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求的是
。
A.观感查验
B.使用查验
C.检测查验
D.试验查验
A
B
C
D
C
18. 下列关于物业管理招标投标基本要求的叙述，不正确的是
。
A.物业管理招标投标的法律依据主要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规、政策规定
B.在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素
C.招标人在发布招标公告或投标邀请书的10日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的市级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案
D.投标方应在充分把握招标投标活动的信息与动态变化的前提下，对投标项目的可行性、项目外部环境和条件等方面进行综合评估
A
B
C
D
C
19. 主营业务收入不包括
。
A.物业管理收入
B.物业经营收入
C.物业小修收入
D.物业大修收入
A
B
C
D
C
20. 企业在进行外部人力资源供给的预测时，应侧重于
。
A.关键人员
B.一般人员
C.临时工
D.一线工人
A
B
C
D
B
21. 绿化管理中，要注意合理浇水，尤其注意不要使用工厂排出的有污染的水来浇植物，尽量使用
。
A.纯净水
B.井水
C.自然水
D.矿泉水
A
B
C
D
C
本题考核的是绿化管理针对性要求中，工厂绿化的要求。工厂绿化植物受周围环境影响较大，其植物绿化功能以环保为主，在植物选用上多选用生长快、成活率高、抗性强的树种。绿化管理中，要注意合理浇水，尤其注意不要使用工厂排出的有污染的水来浇植物，尽量使用自然水。另外，由于工厂常会排放一些杂质对土壤造成影响，因此在施肥时应针对土壤的污染情况采取针对性施肥，避免造成植物的缺素症状。
22.
在很大程度上反映了应聘者的组织和沟通能力。
A.简历中的逻辑性
B.职位技术和经验要求
C.客观内容
D.简历的结构
A
B
C
D
D
23. 客户希望听到“我会优先考虑处理您的问题”，体现了客户
的需求。
A.需要服务人员专业化
B.需要迅速反应
C.需要被倾听
D.需要被关心
A
B
C
D
B
24. 在消防管理中，检查各处消火栓是否损坏属于
。
A.每周检查项目
B.每月检查项目
C.每半年检查项目
D.每年检查项目
A
B
C
D
A
25. 地方物业管理行政主管部门负责
资质以下物业管理企业及执(从)业人员信用档案系统的建立和监督管理。
A.一级
B.二级
C.三级
D.四级
A
B
C
D
B
26. 经营管理部的主要职责是
。
A.制定企业各项人力资源管理制度
B.企业文化和社区文化建设
C.组织对各物业项目进行目标考核
D.各物业项目服务品质监督
A
B
C
D
C
27. 物业开发项目的可行性研究阶段，早期介入的内容不包括
。
A.就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
B.根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准
C.根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准
D.设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案
A
B
C
D
A
28. 管理制度主要由公众制度和内部管理制度两大部分组成，其中公众制度主要内容不包括
。
A.入住管理
B.装修管理
C.行政管理
D.电梯使用管理
A
B
C
D
C
29. 物业开发项目的可行性研究阶段，早期介入的方法和要点是
。
A.物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作
B.选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作
C.对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见
D.参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议
A
B
C
D
B
30. 下列不属于车辆管理方法与要求的是
。
A.建立健全车辆管理队伍
B.车辆出入管理
C.车辆消防通道
D.车辆停放管理
A
B
C
D
C
31. 原有房屋装修时，涉及进行仅做面层涂料、贴墙纸等简易装修的，
。
A.可不用办理任何手续，业主可自主进行
B.应到市房管局申请，待批准后再装修施工
C.必须到主管部门办理审批手续
D.应到房屋产权单位或物业管理单位登记备案
A
B
C
D
D
32. 在消防安全预案中，根据小区情况、火灾特点对火险隐患较大的地方进行
。
A.重点检查
B.标注
C.重点防护
D.重点标识
A
B
C
D
D
33. 义务消防队员的工作是
。
A.负责消防监控报警中心的值班监控
B.负责消防知识的普及、宣传和教育
C.负责消防设施设备及日常消防工作的检查
D.以上三项都包括
A
B
C
D
D
34. 物业管理机构更迭时管理工作的移交内容中，业主入住资料包括
。
A.装修申请表
B.身份证复印件
C.设备维修记录
D.消防审批、验收报告
A
B
C
D
B
35. 物业管理招标流程一般包括的内容有：①编制招标文件；②公布招标公告或发出投标邀请书；③投标申请人的资格预审；④成立招标领导小组；⑤接受投标文件；⑥发放招标文件；⑦开标、评标和中标；⑧成立评标委员会。上述内容正确的流程应是______。
A.④→①→②→③→⑥→⑤→⑧→⑦
B.④→①→②→⑥→③→⑤→⑧→⑦
C.①→④→②→⑥→③→⑤→⑧→⑦
D.①→④→⑤→⑧→⑦→②→③→⑥
A
B
C
D
B
36. 全国物业服务企业信用档案建设按照“统一规划、分级建设、分步实施、信息共享”的原则，由国家
统一部署。
A.行政主管部门
B.住房与城乡建设部
C.中国物业管理协会
D.当地物业管理行政主管部门
A
B
C
D
B
37. 业主委员会的成立须经
依法核准登记后，取得社会团体法人资格。
A.房地产行政管理部门
B.公安部门
C.政府建设行政单位
D.政府社团登记部门
A
B
C
D
D
38. 下列不属于物业管理档案的是
。
A.物业维修记录
B.物业服务记录
C.物业工作记录
D.物业运行记录资料
A
B
C
D
C
39. 业主及业主大会的基础资料、会议决议、决定、请示报告记录等文件的保存时间为
。
A.15年
B.20年
C.60年
D.无期限
A
B
C
D
D
40. 某物业管理项目机构所管理的小区最近新搬来几户外国人家，他们对物业工作人员的服装颜色有宗教禁忌，针对出现的新情况，该物业管理项目机构向公司领导提出处理办法，就要用
。
A.“会议纪要”
B.“通知”
C.“通报”
D.“意见”
A
B
C
D
D
41. 在实际工作过程中，物业服务企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行
整改。
A.完善性
B.针对性
C.整体性
D.典型性
A
B
C
D
B
本题考核的是承接查验所发现问题的处理方法。工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业服务企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：第一类是由施工单位引起的质量问题，若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部《建筑工程质量保修办法》规定，应由建设单位督促施工单位负责；第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题，这类问题应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。
42. 在物业开发项目的建设阶段，以下不属于早期介入的内容是
。
A.配合设备安装，确保安装质量
B.就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
C.对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见
D.与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案
A
B
C
D
B
43. 下列符合二级物业服务企业资质条件的是______。
A.工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称
B.注册资本为人民币500万元以上
C.物业管理专业人员中，中级以上职称的人员数不少于30人
D.有委托的物业管理项目
A
B
C
D
A
44. 下列说法错误的是
。
A.业主由于各种原因缓交、少交或拒交管理费，是物业服务活动中比较突出的问题
B.由于物业管理企业普遍缺乏有效的追缴手段，收费风险是物业日常管理服务常见的风险之一
C.物业管理服务项目外包是物业管理运作中常见的现象
D.物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，要承担全部的法律责任
A
B
C
D
D
45. 前期物业管理服务应达到
的质量标准。
A.约定
B.业主提出
C.建设单位提出
D.合理
A
B
C
D
A
46. 在物业查验过程中通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求的方式，称为
查验。
A.观感
B.检测
C.试验
D.使用
A
B
C
D
B
47. 物业开发项目的可行性研究阶段，早期介入的方法和要点是
。
A.参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议
B.组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划
C.对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见
D.物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作
A
B
C
D
B
48. 在房屋计划养护工作中，要求纱窗每
左右刷一遍铅油保养。
A.1年
B.3年
C.5年
D.10年
A
B
C
D
B
49. 物业管理常用行政公文不包括
。
A.决定
B.投票
C.通知
D.报告
A
B
C
D
B
50. 物业管理公司在直接面对业主的文书中，大量地使用到的是
类的应用文书。
A.礼仪文书
B.条据类应用文书
C.告启类应用文书
D.事务文书
A
B
C
D
C
二、多项选择题
1. 物业服务企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业服务企业的组织形式有
。
A.直线制
B.企业部制
C.事业部制
D.直线职能制
E.矩阵制
A
B
C
D
E
ACDE
2. 物业管理企业的财务预算，是对物业管理企业
进行控制的依据和标准。
A.日常资金运动
B.经营业绩考评
C.管理成果
D.财务状况
E.工作计划
A
B
C
D
E
ABC
3. 按房屋的层次和高度可分为
。
A.低层建筑
B.中低层建筑
C.中层建筑
D.多层建筑
E.高层建筑
A
B
C
D
E
ADE
4. 物业管理人员必须具有的专业知识和专业技能包括
。
A.现代管理知识
B.现代管理手段
C.物业管理专业技能
D.遵守纪律，奉公守法
A
B
C
D
ABC
5. 前期物业服务合同的主要内容中，物业基本情况包括______等方面的内容。
A.物业名称
B.物业类型
C.管理方式
D.建筑面积
E.坐落位置
A
B
C
D
E
ABDE
6. 测量客户满意度的工作包括
。
A.建立受理系统
B.客户满意度调研
C.失去客户分析
D.客户需求分析
E.竞争者分析
A
B
C
D
E
ABCE
7. 物业承接查验期的档案收集范围较为明确，以下属于技术资料档案的有
。
A.新材料及构配件鉴定合格证书
B.质量事故处理记录
C.电梯使用合格证
D.供水管道试压报告
E.丈量报告
A
B
C
D
E
ABD
8. 在正式开展新建物业承接查验丁作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。工作流程一般包括
。
A.工作联络登记表
B.物业承接查验记录表
C.物业承接查验工作流程
D.物业查验的内容及方法
E.承接查验所发现问题的处理流程
A
B
C
D
E
CDE
9. 物业建设和销售过程中，建设项目由于多种原因往往会存在一些问题，主要表现在
。
A.物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不足、物业工程质量缺陷
B.建设单位按规定提供物业管理的基础条件
C.工程质量保修和工程遗留问题处理不及时
D.建设单位从自身利益的考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业服务企业承担
E.建设单位在售房时向业主作出不合理的物业管理承诺，使物业服务企业承担不合理的责任
A
B
C
D
E
ACDE
10. 物业管理企业固定资产折旧费，是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊 提取的折旧费用。各类固定资产包括
。
A.交通工具
B.通讯设备
C.办公设备
D.工程维修设备
E.人力资源
A
B
C
D
E
ABCD
11. 物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的
进行承接查验。
A.物业共用部位
B.整体
C.院落
D.物业范围
E.共用设施设备
A
B
C
D
E
AE
12. 物业管理投诉处理的要求有
。
A.对投诉要“谁受理、谁跟进、领导回复”
B.接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验
C.尽快处理，暂时无法解决的，除必须向业主说明外，要约时间处理，时时跟进
D.接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主(或物业使用人)的合理要求
E.对业主的过多要求不予理睬
A
B
C
D
E
BCD
13. 清洁卫生服务的内容有
。
A.建筑物外公共区域清洁
B.建筑物内区域清洁
C.垃圾收集与处理
D.管道疏通服务
E.外墙清洗
A
B
C
D
E
ACDE
14. 物业管理服务费，按物业管理企业提供服务的性质、特点不同可分为
。
A.常规性的公共服务费用
B.针对性的专项服务费用
C.委托性的特约服务费用
D.针对性的特约服务费用
E.计划性的物业服务费用
A
B
C
D
E
ABC
15. 维修员知识培训的主要内容包括______。
A.物业管理基础知识
B.房屋附属设备维修的类型
C.供水供电基本知识
D.给水排水设备的验收接管知识
E.房屋日常养护知识及房屋维修知识
A
B
C
D
E
ACE
三、案例分析题
李小姐住在某小区五楼，六楼的邻居王先生“五一”期间外出旅行。5月3日，李小姐发现天花板开始滴水，而且墙壁也出现渗水，意识到六楼邻居家可能漏水了。她向管理该楼的物业管理公司反映情况。但该物业管理公司却称：六楼住户不在家，不能入室检修。眼看情况越来越严重，非常着急，在万般无奈的情况下，李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的监督下，物业管理公司强行进入六楼房间，解决了六楼漏水的问题。
但是事情远远没有结束，五楼的李小姐责怪物业管理公司处理不及时，造成她家受到财产损失，六楼的王先生则埋怨物业管理公司未经他的许可擅自进入他的房屋，物业管理公司夹在中间，显得左右为难。
1. 在上述案例中，你认为物业管理公司的“夹缝”状况是如何造成的?
在一般情况下，物业管理公司确实无权强行进入业主房屋，但如发生危急情况，为维护更大的利益或防止损失扩大，物业管理公司可以实施紧急避险行为。本案中，王先生家的漏水事实已经存在，也造成了李小姐家的财产损失，为了避免李小姐家损失的进一步扩大，物业管理公司可以采取撬门或其他方法进入王先生家，解决漏水问题，这是符合紧急避险的构成要件的。同时，物业管理公司应及时与王先生取得联系，告知情况。物业管理公司在有权利也有能力控制危险、减少损失的情况下，消极不作为，是造成“夹缝”状况的主要原因。
2. 由于强行进入王先生家，给其造成的损失谁承担?
根据《民法通则》等的相关规定，如果六楼漏水是人为原因导致，则由责任人负责赔偿；如果是自然原因导致，则李小姐作为紧急避险行为的受益人，应当对王先生的损失适当赔偿。
3. 给出你对物业管理公司在善后处理方面的意见。
在善后处理上物业管理公司应当注意的是：第一，应当尽可能及时地把实际情况通知王先生；第二，最好在有见证人(此案的派出所民警)在场的情况下进入王先生家并通过图片资料加以记录；第三，进入王先生家后要注意加强对其家庭财产的保管，避免财产损失。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
三、案例分析题
1
2
3
深色：已答题 浅色：未答题
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深色：已答题 浅色：未答题