(一)1. 开发建设单位拟在某市城区边缘地段内建设商品住宅,其性质与总体规划相符。该项目占地约26.2hm
2,其内有部分待改造的平房及工厂等;基地北侧临城市次干道:西侧为城市外围的快速路(过境交通);东、南侧为已改造完成的住宅(楼房);北侧为规划风景区和已建成的度假别墅区。图1所示河流与水面已纳入市区雨水排放系统。城市规划主管部门现已给出修建性详细规划的部分规划条件(基地现状详见图1):
(1)用地情况:规划性质、边界条件、规划用地面积。
(2)建筑限高、建筑后退及间距要求。
(3)小区绿地配置要求。
(4)公建配套设施要求。
(5)市政设施及道路的配置要求。
(6)地块内应保留的现状设施。
(7)规划方案编制申报须符合有关规范、规定的要求。 [问题]
请补充其他必要的规划设计条件。
补充的其他必要的规划设计条件是:
(1)容积率与建筑密度指标。
(2)重点处理好与北侧风景区(含度假别墅区)的景观系统。
(3)协调好与东、南侧现状建成区的关系。
(4)出入门设置要求。
(5)河流、水面的保留和利用要求。
(6)小区与快速路之间应设置隔离带。
(二)1. 开发建设单位申请在某城市中心区进行附区改造,建设商贸、办公建筑项目。该地段四侧为风貌性建筑,集中成片,并有小游园一处,现已批准公布为“保护近代西式住宅风貌为主的历史街区”的重点保护区。拟改造规划可用地面积约3hm
2,为历史街区保护的建设控制地带,其中有几幢可保留的风貌建筑(基地现状详见图2)。经城市规划管理部门研究后,认为该申请建设项目与城市总体规划确定的用地性质相符,但在改造中必须严格有效控制,为此拟出了修建性详规的部分规划设计条件:
(1)用地情况:规划性质、边界条件、规划用地面积。
(2)土地使用强度(规划控制指标):容积率、建筑密度。
(3)建筑后退要求。
(4)市政设施和公建服务设施的配置要求。
(5)人流、车流出入口和停车场地的设置要求。
(6)遵守事项——规划设计条件的时限、规划方案编制、报审及建设项目相关手续申报须符合的有关规范、规定要求。 [问题]
请你依据建设部关于城市规划强制性内容暂行规定的要求,指出还有哪些规划设计条件需要补充?
需要补充的规划条件是:
(1)应具体给出拟改造地段内需要保留和保护的风貌建筑。
(2)提出建筑限高要求。
(3)提出对新建建筑物、构筑物的控制要求。
(4)按规定应提山绿地率、公共绿地面积指标。
(5)拟改造地段内道路应与历史街区的道路系统相协调。
(三)1. 该小区位于我国华北某巾,占地约20hm
2,安排居住人口约7900人,小区北邻市区交通性主干路,西侧是城市生活性主干路及该市最大的综合性公园,东侧为农村民房,南侧有一条河流通过。
小区规划采用了组团小区的结构模式,形成一个中心、三个小区、八个组团、组团向心布置。
某居住区修建性详细规划如图3所示。
[问题]
试对该方案进行评价。
方案优点
(1)该小区规划布局完整,结构清晰。
(2)住宅的布置合理适用。
(3)小区道路等级、结构清晰,交通组织基本合理。
(4)小区在中心位置布置了一个大的绿地,又在每个组团中都保证一个小的绿化组团,绿地布置均匀,等级明确。
2.存在的主要问题及调整措施
(1)小区公共设施配置不完善。小区居住人口约7900人,相当于一个居住小区规模,应配建小学、幼儿园,而方案中只配建厂一所中学,因此应在中心绿地附近补上。
(2)小区级公建配置设施位置不当,应布置在交通方便、人流集中,与小区居住日常活动流向相符合的位置。本方案中应布置在中心绿地或湖后附近较合适。
(3)小区北侧对城市主干路开口过多(3个),其间距远远小于150m,应保留中间位置小区主路开口,封闭小区支路在城市主干路上的开口。
(4)北邻城市主干路的建筑过长,已超过160m,中间设消防通道,显然不符合防火要求,应在中间位置加设不小于4m×4m的消防车通道,保证消防通道距离不大于80m。
(5)小区南部通向河滨的路是一条尽端式道路,根据图中比例尺其长度已超过120m,不符合居住小区道路规划要求,应将这条道路与小区东侧道路连起来,或缩短长度,并设不小于15m×15m的消防车回车场(兼做回车场)。
(6)人工湖西侧有两栋多层住宅距离太近,小于6m的防火距离要求。同样靠近小区南侧边缘的高层住宅间距也不满足高层之间13m的防火间距要求。必须加大其间的距离,满足防火要求。
(7)小区南侧有一条河流,但小区并没有很好地利用滨河绿地来设计小区的景观环境和绿化。可以通过借景手法、设置垂直于河滨的景观绿带与小区联系,为小区创造一个较好的景观环境。
(四)1. 如图4所示,根据某城市规划部门提供的规划管理文件,A地块规划为一个小型博物馆用地,占地面积3100m
2,容积率不得大干1.0万m
2/hm
2,建筑高度小于10m,建筑退后道路红线至少10m。B地块为某名人故居及保护控制用地,建筑形式为坡屋顶四合院。在该市城市建设检查中发现,有一开发商在规划管理部门不知情的情况下,正在该地块进行开发建设。
[问题]
1.假设你作为该市规划行政主管部门的工作人员,你认为该项日存在什么问题?
2.作为一个技术领导,你如何评审该项目?
作为规划行政管理部门,明确结论是:该项目属违法建设.必须按照相关程序查处。其主要问题包括如下几个方面:
(1)不符合规划要求。
(2)没有一书两证。
(3)必须马上停工,已建工程拆除。
(4)按照有关规定接受相应处罚。
(5)该项目必须另行选址建设,并按规定办理各种手续。
2.作为规划编制单位评审该项目,主要有以下问题:
(1)不符合规划管理文件规定。
(2)该开发商的设计方案改变了土地的使用性质,擅自将用地改为餐厅经营,违反规划控制要求。
(3)建筑总平面布局中将入口放在城市主次干路交叉口是错误的。
(4)根据规划控制要求,建筑高度不应超过10m。
(5)A地块开发的容积率1.06万m2/hm2,超过规划1.0万m2/hm2的控制要求。
(6)新建餐厅与四合院建筑间间距太近,违反防火通道的最低要求。
(7)B地块为某名人故居,为了保证城市建筑风貌及环境协调,建议A地块新建筑采用坡屋顶形式。
(五)1. 某市市区总体规划方案规定,市区东北部将为一绿化隔离地区,面积约400hm
2。为使该隔离地区近期实施绿化,市政府采取鼓励政策,如在该地区已实施绿化面积达30%之后,可以利用2%用地开发经营不影响绿化的低层建设项目,并在开发建设的同时将该地区全部绿化。为此乡政府依据市政府的政策向城市规划行政主管部门提出申请,在该用地内建设3万m
2的二层乡村式别墅和1.0万m
2的游艺设施。经城市规划行政主管部门审核,确定建设总用地为7.5hm
2,并经巾政府批准。 [问题]
经市政府批准的绿化用地改为建设用地是否需办理变更手续?
这是将城市规划确定的绿化用地改为建设用地的用地性质变更问题。虽有市政府的局部调整用地政策,并经市政府批准,但仍需办理用地性质的变更手续。首先,应办理将集体所有土地改变为国有土地,因为依照规定集体所有土地是不能用来开发建设的。使用土地单位向计划部门立项后,经土地部门核准,再由城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证。其次,如果该开发项目由乡政府组织开发公司自行开发经营,应由开发公司办理一切手续,如果该项目由乡开发公司与其他单位合作或联营开发经营,则应共同办理一切手续;如果该用地经市政府批准,城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证后,出让部门应特别注意在开发建设的同时,应对该地区的整体绿化情况加强监督。
(六)1. 某市一工厂位于城市中心区边缘,由于国有企业改革不景气,报经总公司批准,同意在一部分厂区用地内建设高层宾馆对外经营,占地16000m
2。总公司在批准时指出,该市城市规划行政主管部门的领导根据城市规划,经研究口头同意该项日。随后该厂与合资合作方签署协议,由合作方出资,工厂提供土地进行建设,建成以后双方各分得50%的建筑面积。双方的建设方案报经总公司批准后,即开始建设。正当开挖地基施工时,城市规划行政主管部门查处了该工程,责令立即停工,听候处理。 [问题]
该工程为什么会受到城市规划行政主管部门的查处?城市规划行政主管部门应如何处置?
受查处的原因:
(1)该工程建设属违法建设。
(2)改变城市用地、单位用地性质应得到城市规划行政主管部门正式批准,口头同意不能代替正式批准。
(3)需取得城市规划行政主管部门颁发的建设项目规划选址意见书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证后方可进行施工准备,而建设单位及其上级主管部门无权批准建设,属于无证建设。
城市规划部门的处置:
(1)城市规划行政主管部门首先应责令建设单位立即停工。
(2)如果该高层宾馆的高度、交通组织对周围环境、城市功能有负作用,就应令其停止施工,在一定时期内恢复地形、地貌。
(3)对建设单位处以罚款。
(4)建议对建设单位有关责任人由其单位给予一定行政处分。
(5)处罚后到规划行政主管部门补办有关建设手续。
(七)1. 某市的市区东北部有一中外合资的电子企业,因产品销路好,急需扩建一条生产线。企业提出在其厂区的东北角占用2.0hm
2的农村村民住宅和部分农村企业用地,企业提出的用地在城市规划为工业用地。 [问题]
该中外合资的电子企业的用地是否符合城市规划要求?怎样办理手续?
这是中外合资企业要扩大用地,而且要占用农村集体用地的实例。其扩大用地的范围恰为规划工业用地,符合城市规划要求,但需将集体用地转变为国有土地,然后依照国有土地出让的有关规定办理出让手续。