一、案例分析题1. 某开发商于2005年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权,其使用年限70年,容积率为2。2006年10月,在完成土地平整和基础设施建设之后,开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析,觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意,将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款,如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理,不作为重新供地批复,所以开发商按照当地政策补交地价,并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张。
算式1:补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价
算式2:补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价
算式3:补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价
算式4:补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价
最后经过协商并报地价委员会,按照算式1进行补地价。
回答以下问题。
1.最后选择“算式1”补交地价款,政府是否按照收益最大化的原则进行决策的?为什么?如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款,请按照地价款从高到低的顺序对上述四个算式进行排列,并简单说明理由。
2.该开发商补交地价前,需要补办哪些主要手续?
3.测算补交地价需要进行评估,对评估对象、基准日、土地使用年限应该如何设定?请说明理由。
4.按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式,对政府的土地收益仍然会有一定的影响。假定该土地可以重新拍卖,并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价(底价是参照评估价格确定的),请问是什么原因造成的?对地价补交额度会有什么影响?
5.谈谈你对制订补地价政策方面的建议?
从政府收取地价最大化出发,算式优选顺序为:算式4、算式1、算式3、算式2。或算式 1、算式4、算式3、算式2。
分析理由如下。
(1)算式4:拍卖成交的合同楼面地价一般远比评估地价要高,当拍卖成交的合同楼面地价高于增加容积后的评估楼面地价时,选用算式4方案最优。
(2)算式1:当拍卖成交的合同楼面地价低于增加容积率后的评估楼面地价时,选用算式 1方案最优。
(3)算式3:按原容积率下的评估楼面地价补交,算式3的补交地价比算式4与算式1少,但比算式2多。
(4)算式2:现容积率下的评估价与拍卖成交的合同价之差,是政府补交地价最少的一种,也有可能会出现负值。
2.(1)原出让方(当地政府)调整规划批复或重新供地批复。
(2)规划部门出具的调整规划意见书。
(3)与国土部门签订出让合同补充协议,补交土地出让金。
3.从出让之日至今已有一年多时间但不超过3年,根据约定,评估应按照当时的情况进行,所以基准日与土地使用年期一般设定为如下内容。
评估对象为:容积率为3条件下的住宅用地。
基准日:2005年6月签订出让合同日。
土地使用年限为:70年。
4.(1)阐述评估价格与成交价格的关系:评估价是宗地在不同市场条件和不同交换形式下的地价水平;成交价反映宗地在地产交易或交换等活动中的实现价格,是由交易双方认可的价格。在一般正常稳定的地产市场与正常交易的情况下,评估价与成交价应该是基本一致的,当地产市场不稳定、竞卖者势在必得等非理性因素或评估价没有客观地反映土地市场实际情况会造成拍卖价格明显高于拍卖底价(或评估价)情况。
(2)当拍卖价明显高于拍卖底价时,选择不同地价补交算式(楼面地价),补交的结果(补交出让金的数额)会产生很大的差异。例如,补交地价时如果按照“算式2”扣减成交价格,就会由于成交价格远高于原评估价格而造成政府收益的减少。如果按照“算式4”补交地价,政府收取的出让金会高于正常情况下的收益水平。
5.(1)不符合城市规划的不允许补办手续。
(2)非政府原因的原则上不提倡补地价政策,因为补地价政策会扰乱正常的招拍挂市场,影响土地出让合同的严肃性,且从管理上容易产生腐败行为。
(3)即使要制订补地价政策,应从严控制标准,技术设计上从高收取土地出让金。
某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价,该地块规划用途为高档商务办公大楼。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后,于2008年10月开始施工,2010年6月该公司寻找合作伙伴,委托评估机构对已完工部分进行评估,核定现状价值为合作提供依据。2. 作为代理开发商投标的估价人员,应做哪些具体工怍?
作为代理开发商投标的估价人员,应做好如下准备。
(1)对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解。
(2)对市场情况调查,对当地高档商务办公楼的供求趋势进行预测。
(3)利用适当的估价方法确定投标报价。
4. 简述评估技术路线。
评估的技术路线具体内容如下。
(1)假设开发法。求取估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
(2)市场比较法。按比较实例选择原则,选取三个或三个以上房地产交易实例作为比较实例,进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正,从而得到比较实例的比准价格,以平均数法或中位数法计算比准价格。
5. 应搜集审核的资料有哪些?
应搜集审核的资料有国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权出让合同、施工许可证、房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等。
6. 若采用市场比较法评估已完工部分,请回答:
(1)在选取可比案例时应考虑哪些因素?
(2)确认比准价格有哪几种方法?
(1)在选取可比案例时应考虑估价对象的类似房地产,包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近;交易类型与估价目的吻合;成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正;成交价格是正常价格或可修正为正常价格。
(2)确认比准价格的方法有平均数法,包括算术平均数法和加权算术平均数法,中位数法和众数法。
二、报告判读题1. 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容),请阅读后指出错误点并说明原因。
土地估价技术报告
一、估价项目名称:××厂地价评估
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价对象(略)
五、估价目的:对××厂的土地使用权价格进行评估。
六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》。
(5)××市有关土地的法律法规及文件规定。
(6)委托方提供的有关资料(略)。
(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。
七、地价定义
此次评估地价是评估对象50年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。
八、估价期日:2009年6月30日
九、估价日期:2009年8月13日
十、估价结果
总地价:40605565.80元
估价结果一览表(略)
十一、需要特殊说明的事项
(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施,如管线、码头、道路等的费用。
(2)本报告评估地块为××厂划拨土地的一部分,评估范围由委托方划定,其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。
(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供,作为评估时的参考。
(4)本报告需按国家规定,经政府土地管理部门确认后,方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。
(5)未经评估单位书面同意,本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。
(6)本报告自估价期日起半年内有效。
十二、土地估价师
姓 名 签名
××× (略)
××× (略)
××× (略)
十三、土地估价机构(略)
2009年8月22日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1.土地位置状况
委估地块为××厂用地范围内的一部分,位于××区××大道××号,西临××江、北靠××路、东临××大道、南至××厂,距××大桥约3.5km。
2.土地登记状况
××厂用地为国有划拨用地,用途为工业,土地使用者为××厂。
评估对象为××厂厂区用地的一部分,包括南区、西区、北区三个地块,其对应土地登记状况为:南区:国有建设用地使用证号为第××号,图号为××,地号为××,土地总面积为7601m2,其中估价对象勘测定界面积为7477m2。西区和北区:国有建设用地使用证号为第××号,图号为××,地号为××,土地总面积为628319m2,其中待估地块北区勘测定界面积为40108m2,西区勘测定界面积为24449m2。
3.土地权利状况
估价对象土地使用权为××厂以行政划拨方式取得。
4.建筑物及地上附着物状况(略)
二、地价影响因素分析
1.一般因素(略)
2.区域因素
(1)位置。评估对象位于××新区××江东岸,距市中心约12km,距××口岸约1km,距××大桥约3.5km。
(2)交通条件(略)
(3)区域性质。由于城市发展的结果,已形成工业和居住混杂的区域。
(4)集聚条件。评估对象周边规划为开发区,有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等,工业集聚规模较高。
(5)地块面积及形状。待估地块总面积为72034m2,其中南区7477m2,北区40108m2,西区24449m2。该地块整体形状不规则,西、北区近似长方形,南区近似三角形。
3.个别因素
(1)环境条件。评估对象所在区域附近工厂相对集中,如××化工厂、××煤气厂等,有一定的空气污染。
(2)地质条件。评估地块所在区域,为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。
(3)临江条件。评估地块临××江,有较理想的水运条件。
(4)土地使用权年限。取国家规定的工业用地出让最高年限为50年。
第三部分土地估价
一、估价原则(略)
二、评估思路与方法选择
根据此次评估目的和评估价格类型,结合区域土地市场的特点.选择相应的评估方法。近年来,××新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃,市场价格信息相对丰富,故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质,采用成本逼近法评估待估宗地价格。
三、估价过程
(一)市场比较法
市场比较法是指在一定市场条件下,选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例,就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较,并对交易实例土地价格加以修正,从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下:
待估土地价格一交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数
1.比较实例的选择
通过对市场交易实例的调查与分析,选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。
2.比较因素的选择
根据影响工业用地地价的主要因素,结合评估对象和比较实例的差异情况,选择若干比较因素。
3.因素条件说明
待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表。
4.编制比较因素条件指数表
经对上表中各因素条件的相互比较,赋予相应的指数,结果见下表。
表中有关修正说明如下:
(1)期日修正。目前,工业用地地价约下跌了5%。
(2)实例2年期修正
[1-1/(1+r)30]/[1-1/(1+r)50]=93.7%。
5.因素修正
由上表进一步得到各项修正系数,见下表。
6.实例修正后的地价计算
经比较分析,对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。
待估宗地地价=(563.80+625.40+502.00)元/m2/3=563.73元/m2
(二)成本逼近法
成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础,加上适当的投资利息、利润及土地增值,从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下:
地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润
(1)土地取得费用:根据征用该地实际发生费用计算。
1)耕地占用税:6.0元/m2。
2)菜地建设基金:45.0元/m2。
3)粮油差价补偿费:3.7元/m2。
4)土地补偿费:11.5元/m2。
5)青苗补偿费:2.0元/m2。
6)土地平整费:15元/m2。
7)劳动力安置费:60.0元/m2。
8)养老费:49.5元/m2。
9)征地管理费:按(②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%计,即3.7元/m2。
10)不可预见费:(④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%=2.8元/m2。
上述各项费合计,得到土地取得费用为199.2元/m2。
(2)土地开发费用:取110元/m2。
(3)投资利息。假定土地取得后即进行开发,开发期限为一年,则
利息=(199.2×10.08%×1+110×10.08%×1)元/m2=31.2元/m2
(4)投资利润。土地开发投资利润率取12%,则
投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12%
=(199.2+110)元/m2×12%=37.1元/m2
上述各项之和,即为成本逼近法所得待估土地价格:
V=(1)+(2)+(3)+(4)=(199.2+110+31.2+37.1)元/m2=377.5元/m2
(三)评估结果的确定
上述两种方法评估结果分别为563.73元/m2和377.5元/m2。由于近年来××新区工业用地市场相对较发达,故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理,则待估土地单位面积地价为563.73元/m2。由于待估土地总面积为72034m2,则评估总价格为40605565.8元。
第四部分附件(略)
土地估价技术报告的错误之处:
1.第一部分后面应写上“总述”。
2.估价项目名称不明确。
3.“估价目的”中未说明估价的应用方向。
4.“估价依据”中未列出土地估价的技术标准,即估价规程。
5.“地价定义”中未说明土地开发程度。
6.“估价日期”中未注明估价的截止日期。
7.“估价结果”无单位地价和大写。
8.“需要特殊说明的事项”中未说明估价的假设条件。
9.“估价师签名栏”无估价师资格证书号。
10.“土地登记状况”中证书名错,应为国有土地使用证。
11.登记状况中无四至、登记等。
12.“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。
13.区域因素与个别因素混淆(其中:将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素;将区域因素(环境条件)列入了个别因素;个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。
14.在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。
15.交易情况说明不正确。
16.在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏,将“环境条件”列入区域因素栏。
17.在选取的实例中,实例3超过了规定年限(5年)。
18.个别因素修正中,“面积形状”修正错误。
19.“基础设施状况”未作修正。
20.交易时间未作修正。
21.期日修正未作详细说明,只一般描述为“地价下跌了5%”。
22.实例2“容积率”修正错误;实例1、实例3容积率未修正。
23.实例2年期修正错,应为实例1年期修正,30次方和50次方。
24.年期修正未对r的取值作说明。
25.市场比较法的最终结果应取算术平均数,不应为众数。
26.成本逼近法公式错,无土地增值收益。
27.在成本逼近法中,计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。
28.“土地平整费”不应计入“土地取得费”。
29.“土地开发费”无取费依据。
30.利息计算中的“利息率”的确定无依据。
31.投资利息中开发期没有乘1/2;按复利计算。
32.利润率的确定没有依据。
33.成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。
34.成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。
35.估价结果未大写。
36.第四部分应为“附录”。
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
1.比较案例的选择
根据收集到的近几年商业用地交易案例资料,确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象,基本情况如下表所示。 基本情况 | 待估宗地 | 实例A | 实例B | 实例C |
交易时间 | 2005年12月 | 2005年4月 | 2004年9月 | 2005年10月 |
交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 | 正常 |
交易方式 | 转让 | 挂牌出让 | 挂牌出让 | 转让 |
土地用途 | 商业 | 商业 | 商业 | 商业 |
成交地价/(元/m2) | 待评估 | 3445 | 3510 | 3880 |
付款方式 | 一次性支付 | 一次性支付 | 一次性支付 | 一次性支付 |
总用地面积/m2 | 2504.1 | 5035.8 | 3302.9 | 2003.6 |
容积率 | 3.6 | 2.9 | 3.7 | 4.3 |
土地使用年限/年 | 35 | 40 | 40 | 40 |
2.建立价格可比基础(略)
3.因素条件说明
整理估价人员收集的有关资料,将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示,详见下表。
比较因素 | 待估宗地 | 实例A | 实例B | 实例c |
交易时间 | 2005年12月 | 2005年4月 | 2004年9月 | 2005年10月 |
交易方式 | 转让 | 挂牌出让 | 挂牌出让 | 转让 |
成交地价/(元/m2) | 待评估 | 3445 | 3510 | 3880 |
商业繁华程度 | 有一级商服中心 | 有一级商服中心 | 有一级商服中心 | 有一级商服中心 |
交通条件 | 混合型主干道为主, 有5条公交线路 | 生活型主干道为 主,有3条公交线路 | 生活型主干道为主。 有3条公交线路 | 混合型主干道为 主,有4条公交线路 |
总用地面积/m2 | 2504.1,适中 | 5035.8,较适中 | 3302.9,适中 | 2003.6,适中 |
宗地形状 | 规则 | 规则 | 规则 | 规则 |
临街宽度 | 58 | 70 | 65 | 40 |
临街深度 | 43 | 90 | 51 | 50 |
4.编制比较因素条件指数表
根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别,确定各比较因素条件指数如下表所示。
比较因素 | 待估宗地 | 实例A | 实例B | 实例C |
交易时间 | 108 | 104 | 100 | 107 |
交易方式 | 100 | 100 | 100 | 100 |
成交地价 | 100 | 100 | 100 | 100 |
商业繁华程度 | 100 | 96 | 96 | 99 |
交通条件 | 100 | 98 | 100 | 100 |
总用地面积 | 100 | 100 | 100 | 100 |
宗地形状 | 100 | 100 | 100 | 100 |
临街宽度 | 100 | 104 | 102 | 92 |
临街深度 | 100 | 96 | 98 | 98 |
5.计算比准价格
将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式,则:
比准地价A==3808.71(元/m2)
比准地价B==3950.33(元/m2)
比准地价C==4387.56(元/m2)
通过对上述三个比准价格的分析比较,确定单位土地面积地价为4048.87元/m2。
请根据上述内容回答以下问题。2. 在对所选案例的说明中,隐含了一个前提性条件,请问这一前提性条件是什么?
隐含的前提性条件是所选案例与估价对象在同一区域或同一供需圈。
3. 比较案例中,有挂牌出让案例,并且没有对挂牌方式进行价格修正,这种做法是否合理?为什么?试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。
不合理。挂牌是一种特殊的交易方式,交易结果可能偏离正常市场水平,只有在挂牌出让与股权转让价格形成环境基本一致的情况下才能确定可以不修正。
区别:①挂牌供给土地数量有限,供需不易平衡;②挂牌时间有限制;③挂牌场地少(交易场地少,缺乏灵活性);④挂牌土地信息有限。
5. 该部分作为估价技术报告的内容,还有哪些错误和不完善的地方?
存在错误和不完善的地方如下。
(1)编制比较因素条件指数表中,缺少地价指数和各因素条件指数的编制依据。
(2)未进行容积率修正。
(3)未进行使用年期修正。
(4)未说明由3个比准价格确定的单位面积地价的方法及原因。