三、综合分析题1. B县第一机械厂,1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权,面积为18000m
2,用途为工业,使用年限为50年,未办理土地登记。1998年8月该厂进行技术改造,又在原宗地附近购置了8000m
2工业用地,使用年限50年。现为抵押贷款之需要,该厂急来办理土地登记。
问题
1.B县第一机械厂应当如何申请土地登记?
2.如何确定土地使用期限?
3.出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什么?
1.应当按以下申请土地登记:
(1)B县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。
(2)申请时队规定:
1)按出让合同约定,受让方一次支付全部土地使用权出让金的,应该在支付出让金30日内;
2)成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的,应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登记。B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记,应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。
(3)应该提交的材料:
1)土地使用权登记申请表。
2)该企业法人证明、法人身份证明。
3)建设用地批准书。
4)《国有土地使用权出让合同》。
5)出让金支付凭证。
6)委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。
2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期,而不能从现在土地登记之日起按50年计算。
3.出让土地使用权设定登记权属审核要点:
(1)对申请人的审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致。
(2)对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方,依法是市、县人民政府土地管理部门;二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权。
(3)对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合最高出让年限。
(4)对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积一致。
(5)对出让金支付情况的审核等。
2. 王某、李某于2004年与某企业私下签订协议,购得该企业一幢6层厂房后(厂房土地性质为国有划拨土地),将厂房擅自改造成20多套成套住宅对外出售,并申请办理土地变更登记。
问题
1.王某、李某应办理何种登记?
2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核?
1.该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某,用途由原来的工业用地变为居住用地,他们应当申请土地使用权变更登记和土地用途变更登记。
2.国土部门先进行土地使用权变更登记的审核,权属审核的内容为:
(1)对申请人的审核。申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一致。
(2)对转让地块投资情况的审核。出让、国家租赁国有土地使用人对地块的投资必须达到合同的约定。
(3)对使用期限的审核。土地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。
(4)对税费的审核。申请人应按国家规定缴纳有关税费,如土地增值税等。
(5)对土地用途的审核。土地用途一般不得改变,若改变土地用途应经有关部门的批准。
(6)对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登记手续,申请人领有《房屋所有权证》。
王某和李某与企业的地块转让属于非法,因为原土地属划拨用地,若想进行转让必须先缴纳土地出让金,而王某和李某又擅自更改了土地的利用类型,因此,国土部门应当对其提出的土地变更登记申请不予受理,同时查处其违法用地情况。
3. 某宗土地属兴旺村集体所有土地,张某于2003年8月1日经兴旺村同意,市人民政府批准,以批准拨用方式与李某共同取得该宗土地集体土地使用权。批准用途为宅基地。批准土地面积为200m
2,张某、李某各拥有90m
2,根据地籍调查并经初步审查,该宗地实际界址清楚,土地面积与批准面积一致,为200m
2,集体土地使用权批准拨用手续符合法律规定。根据土地登记有关规定,建议为张某办理集体土地使用权登记。
问题
1.该宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质是什么?权利人是谁?
2.什么是集体土地所有权、集体土地使用权?
3.集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员,具体包括哪些?
1.该宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质为集体土地使用权。权利人为张某和李某。
2.所谓集体土地所有权,是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分自己所有土地的权利。
所谓农民集体土地使用权,是指从集体土地所有权中派生出来的一种用益物权,根据使用类型可划分为农业用地的使用权、非农业建设用地使用权和“四荒”土地使用权。
3.集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员,具体包括:
(1)集体非农业建设用地使用权的主体一般要求为农村集体经济组织和农村居民。此外,回乡落户的离休、退休、退职的职工和军人,回乡定居的华侨也可以申请宅基地。
(2)集体农用土地使用权的主体一般为本集体经济组织的成员,如为本集体经济组织以外的单位或者个人,则必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。
(3)集体所有的“四荒”土地使用权主体可以为本集体组织成员,也可以为其他社会单位和个人。在同等条件下,本集体经济组织内的农民享有优先权。如果“四荒;土地使用权承包、租赁或拍卖的对象是本集体经济组织以外的单位和个人,必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村民代表的同意。
4. 某市某化工厂于2001年8月20日在该市城郊以协议出让方式取得一宗国有土地使用权,面积为21000平方米,用途为工业,使用年限45年,未办理土地登记。 2003年9月该化工厂进行技术改造,由于资金不足,需要以该土地作为抵押物向银行申请贷款,但由于未办理土地使用权设定登记,随后该化工厂于2003年9月20日委托某土地登记代理公司的土地登记代理人刘某代理土地登记申请手续。
问题
1.土地登记代理人刘某需要与该化工厂明确哪些方面的事项?
2.根据《土地登记规则》的规定,土地登记代理人刘某需要收集哪些权属来源资料?
3.出让国有土地使用权设定登记权属资料核实的要点包括哪些?
4.土地登记代理人刘某在填写土地登记申请表时要注意哪些方面的内容?
1.土地登记代理人刘某需要与该化工厂明确以下方面的事项:
(1)代理事项及目标:根据委托人的要求,代理事项主要为出让国有土地使用权的设定登记申请,不是抵押登记。
(2)了解现有的权属来源资料,如是否已经办理建设用地批准书、是否签订出让合同、是否全部缴纳土地出让金、是否交纳有关税费等。
2.根据《土地登记规则》的规定,土地登记代理人刘某需收集的权属来源资料包括:
(1)县级以上人民政府建设用地批准书。
(2)国有土地使用权出让合同。
(3)全部土地出让金支付凭证。
(4)有关税费支付凭证等。还需要准备的其他文字材料有:
1)化工厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明;
2)土地登记代理委托书及代理人身份证明、土地登记代理人资格证书等。
3.出让国有土地使用权设定登记权属资料核实的要点包括:
(1)对申请人的核实。要核实人民政府建设用地批准书的土地使用者、国有土地使用权出让合同中的受让人与委托单位的名称是否一致。
(2)对出让合同的核实。1)国有土地使用权出让合同的出让方,依法是市、县人民政府土地管理部门;2)出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权。
(3)对使用期限的核实。要注意出让年限是否符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的土地使用权出让最高年限要求。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,出让国有土地使用权时,工业用途的法定最高出让年限为50年。
(4)对土地用途的核实。要注意是否与批准用途一致,该用途应为工业。
4.土地登记代理人刘某在填写土地登记申请表时要注意以下几个方面:
(1)土地使用者与申请单位名称要一致,准确的名称要与某化工厂的营业执照名称保持一致。
(2)申请登记类型,为出让国有土地使用权设定登记。
(3)土地使用权类型要与批准文件相符,应为国有出让土地。
(4)土地面积要与相关批准文件一致。
(5)土地用途要符合相关批准文件要求,应为工业用途。
(6)申请登记的依据要齐全。
(7)使用期限、终止日期要与出让合同中规定相一致;工业用地的出让年限不能超过50年。