三、综合分析题1. 某集团公司2000年以出让方式取得一宗面积5000m
2的商业用地,使用年限45年。公司在该地块内建商业大楼两栋,1号楼4层,占地面积600m
2,建筑面积2400m
2;2号楼8层,占地面积1000m
2,建筑面积8000m
2。2002年公司将1号楼转让给某计算机软件开发公司。
问题
1.该计算机软件开发公司应办理何种土地登记?
2.简述该土地的登记程序。
3.通常情况下,该计算机软件开发公司登记的土地面积应该是多少?
1.该计算机软件开发公司应办理出让国有土地使用权变更登记。
2.土地登记程序:
(1)土地登记申请。该计算机软件开发公司在与该集团公司签订土地使用权转让合同后30日内,或在房屋产权变更登记15日内,向土地登记机关提出土地变更登记申请。该计算机软件开发公司申请时应提交以下材料:土地登记申请书;该计算机软件开发公司工商登记证明、公司法定代表人身份证明、个人身份证明等有关证明文件;该集团公司原国有土地使用证;该计算机软件开发公司与该集团公司签订的土地使用权转让合同,该计算机软件开发公司获得的房屋所有权证;有关土地税费缴付凭证。委托代理人申请土地登记的,还应提交授权委托书和代理人资格身份证明。
(2)地籍调查。土地登记机关根据该计算机软件开发公司提出的申请,对该宗地进行变更地籍调查,内容包括变更权属调查和变更地籍测量,主要对土地权届、面积、用途等情况进行调查。
(3)土地权属审核。土地登记机关对该计算机软件开发公司提交的证明文件、资料和变更地籍调查结果进行审核。主要包括:对申请人、转让合同、使用期限、土地价格、税费缴纳情况、土地用途、房产变更和土地面积等进行审核。
(4)注册登记。土地登记机关根据审核结果报当地人民政府,经政府批准后土地登记人员为该计算机软件开发公司填写新的土地登记卡。
(5)核发证书。土地登记机关收回并注销该集团公司原土地使用证,依据新的土地登记卡填写国有土地使用证,由土地登记机关代表政府核发给该计算机软件开发公司。
3.该计算机软件开发公司登记土地面积:
(1)该计算机软件开发公司所在建筑物独自使用面积为600m2;
(2)两家公司共有使用权面积中,该计算机软件开发公司分摊面积:
[(4000-500-800)÷(1500+5500)]×1500=578.6(m2)
[(5000-600-1000)÷(2400+8000)]×2400=784.6(m2)
2. 该宗土地为国有土地,江都市新华贸易有限公司于2002年8月20日以出让方式取得该宗地70年土地使用权。2002年8月25日江都市新华贸易有限公司与中国银行江都市支行签订《土地使用权抵押合同》,江都市新华贸易有限公司以该宗地作抵押物向中国银行江都市支行贷款1000万元,抵押面积14523m
2,贷款期限10年。2002年8月25日以前,该宗地作过抵押物。根据地籍调查并经初步审查,该宗地实际界址清楚,土地面积与抵押面积一致为14523m
2,土地使用权抵押手续符合法律规定。
问题
1.根据土地登记有关规定,建议为该宗地办理何种登记?
2.可以用于抵押的土地使用权有哪些?
3.该申请人应提交哪些土地权属证明文件?
1.根据土地登记有关规定,建议为该宗地办理土地使用权抵押权设定。
2.可以用于抵押的土地使用权有:
(1)以出让方式获得的土地使用权。
(2)经市、县人民政府土地行政主管部门和房产管理部门批准,并符合下列条件的划拨国有土地使用权:
①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
②领有国有土地使用证;
③具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明。依照规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的“四荒”土地使用权。
(4)以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。
3.申请人应提交以下土地权属证明文件:
(1)土地使用证;
(2)主合同和抵押合同;
(3)土地估价报告;
(4)其他共有人同意抵押证明。
3. 某宗地系国有土地,使用权人刘某,于1993年8月8日经登记取得该宗地的出让国有土地使用权,面积80m
2,土地用途为住宅,使用期限40年。依据1996年1月8日江规(96)字第13号文,1996年1月20日江都市土地管理局和刘某重新签订的江土合(96)字第6号《国有土地使用权出让合同》以及土地使用权出让金补交收据,土地用途变更为商业服务业,使用期限不变。经地籍调查和初步审核,该土地用途改变的行为及过程符合法律规定,刘某已按合同规定期限补交了出让金。
问题
1.根据《土地登记规则》的规定,刘某应办理何种登记?
2.目前我国土地用途变更登记的主要情形有哪几种?
3.土地用途变更登记的申请时限有何规定?
4.刘某应当提交哪些权属文件资料?
1.根据《土地登记规则》的规定,刘某应办理土地用途变更登记。
2.目前我国的土地用途变更登记主要有以下三种情形:
(1)国有土地的用途发生变更的土地用途变更登记。
(2)农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的土地用途变更登记。
(3)集体土地建设用地的用途发生变更的土地用途变更登记。
3.土地用途变更登记的申请时限的规定是:
国有土地的用途发生变更的,土地使用者应当在批准变更之日起30日内申请土地用途变更登记;农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的,集体土地所有者应当在农业结构调整之后30日内申请土地用途变更登记;集体土地建设用地的用途发生变更的,土地使用者应当在接到有批准权的地方人民政府批准文件之日起30日内申请土地用途变更登记。
4.刘某应当提交以下权属文件资料:
(1)《国有土地使用证》。
(2)地上建筑物、附着物权属证明。凡是地上存在建筑物或附着物的,用途变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明,如房管部门颁发的房产证等。
(3)土地用途变更的批准文件。国有土地的用途发生变更的,申请人应提交城市规划部门、土地行政主管部门等有批准权的部门批准用途改变的文件;以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的,申请人还应提交与政府签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同。
4. 某省W国有机械厂因发展的需要,欲临时取得一宗5000m
2的集体土地使用权,按照《土地登记规则》的要求,王某系机械厂的法人代表。
问题
1.作为申请人,王某应向土地登记机关提交哪些必要材料?
2.依据申请人类型的不同,申请人所提供的身份证明文件有何区别?
3.若土地申请人委托他人代理申请,需提供哪些文件?
1.作为申请人,王某应向土地登记机关提交如下文件资料:
(1)土地使用权变更登记申请书;
(2)W国有机械厂法人证明、土地登记法定代表人身份证明和王某个人身份证明;
(3)原国有土地使用证;
(4)机械厂的房屋所有权证。
2.申请人身份证明一项因申请人类型的不同而不同,具体如下:
(1)申请人是法人的,提交单位法人证明,但有的法人(如机关法人)不需提交,此外还有《土地登记法定代表人身份证明书》、法定代表人的个人身份证或户籍簿;
(2)申请人是自然人的,提交个人身份证或户籍证明,个体工商户也视为自然人对待;
(3)不具备法人条件的其他组织提交的身份证明文件参照法人。
3.土地登记申请人(包括自然人、法人和其他组织)凡是委托他人代理申请的,均须同时提交《土地登记委托书》和委托代理人的个人身份证。代理人为法定代理人的,不需签署《土地登记委托书》,但须提交村委会或居委会开具的监护人证明。