三、综合分析题1. 某中学因生源扩大,需取得学校操场旁的一宗土地建设教学楼,该原土地为国有土地,根据《××市人民政府关于某中学建设用地批准书》和《××市国土资源局关于某中学国有土地划拨书》,该中学以划拨方式取得该宗地国有土地使用权,批准用途为教育,根据地籍调查并经初步审查,该宗地实际界址清楚,土地面积与批准面积一致为3700m
2,国有土地使用权划拨手续符合法律规定。根据土地登记有关规定,建议为××市某中学办理划拨国有土地使用权登记。
问题
1.哪些建设用地经县级以上人民政府依法批准可以以划拨方式取得?
2.划拨国有土地的使用权的法律特征主要有哪几点?
3.划拨土地使用权获得者可以免交土地使用税的情况有哪些?
4.划拨国有土地使用权的申请人应提交的土地权属证明文件有哪些?
1.经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得的建设用地包括:
(1)国家机关用地和军事用地。
(2)城市基础设施用地和公益事业用地。
(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。
(4)法律、行政法规规定的其他用地。
2.划拨国有土地使用权的法律特征主要有:
(1)划拨国有土地的使用权是依国家行政行为而获得的权利。
(2)划拨国有土地使用权的取得受范围限制。
(3)划拨国有土地使用权一般没有明确的期限。
(4)城镇范围内的划拨土地使用权人应缴纳土地使用税。
(5)划拨国有土地使用权的处置受法律限制。
3.划拨土地使用权获得者可以免交土地使用税的情况有:
(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地。
(2)由财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。
(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。
(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地。
(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。
(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃地,从使用的月份起免缴土地使用税5~10年。
(7)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
4.划拨国有土地使用权的申请人应提交的土地权属证明文件包括:
(1)国有土地划拨决定书。
(2)建设用地批准书。
(3)新开工大中型建设项目土地预登记文件。
(4)大中型建设项目竣工验收报告。
(5)征地勘测图件。
(6)原《集体土地使用证》。
(7)其他证明文件。
2. A股份有限公司,1996年在某工业区以出让方式取得一宗地的国有土地使用权,用途为工业,面积为13300平方米,地籍号为5—20—30,使用期限为50年,已于1996年3月14日办理了土地登记。为筹集资金进行技术改造,现A股份有限公司以该宗地土地使用权作为担保向B银行申请贷款,双方签订了抵押合同,抵押期限为2年,现拟申请办理土地登记。
问题
1.应办理何种类型的土地登记?
2.该土地登记应如何申请?
1.应办理土地使用权抵押登记。
2.该土地登记的申请程序:
(1)申请人为该股份有限公司和银行,申请时限为抵押合同签定后15日内。
(2)提交资料:
1)土地使用权抵押登记申请书;
2)土地使用证书;
3)主合同、土地使用权抵押合同及该公司董事会同意抵押该土地的证明;
4)土地估价报告及备案资料;
5)该公司法人证明、法人代表身份证明及身份证;
6)委托代理公司的还应提交委托代理书、代理合同、代理公司法人营业执照、代理人身份证明及代理人执业资格证书;
7)其他应该提交的资料及证明。
(3)权属审核:
1)对申请人的审核;
2)对土地使用权的审核;
3)对抵押期限的审核;
4)对抵押贷款额的审核;
5)审核该地是部分抵押还是全部抵押和是否多次抵押。
(4)注册登记:
1)在土地登记卡上填写本次抵押登记的情况;
2)在土地证书上记事栏填写土地抵押情况;
3)填写土地他项权利证书发给该银行。
3. 国家作价出资(入股)国有土地使用权设定登记是对一宗地上新确认的以作价出资或者入股方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。
问题
1.对国有土地使用权作价出资应作何理解?
2.可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有哪些?
3.国有土地使用权作价出资(入股)前如何进行地价评估?
4.作价出资(入股)取得的土地使用权可否依法转让、作价出资、租赁或抵押?为什么?
1.国有土地使用权作价出资(入股)是国家为了支持国有企业改革和发展,进一步推行土地有偿使用制度,明晰土地产权关系,盘活和显化土地资产,对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权作价,作为出资投入改组后的新设企业,该土地使用权由新设企业持有,可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权,按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
2.国有企业改革时,经土地行政主管部门批准,可根据行业、企业类型和改革的需要,采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有:
(1)自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业,根据企业改革和发展需要,主要采取授权经营和国家出资入股的方式。向集团公司或企业注入土地资产。
(2)对于一般竞争性行业,应坚持以出让、租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时,可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股,逐步通过股权转让变现。
(3)对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业,原划拨土地可以继续以划拨方式使用,也可以作价出资(入股)方式向企业注入土地资产。
3.根据1999年12月29日修正的《中华人民共和国公司法》第24条、第80条、第81条规定,公司设立时,股东以土地使用权作价出资的必须进行评估作价,核实财产,并折合为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时,严禁将国有资产低价折股、低价出售或者无偿分给个人。
采用国有土地使用权作价出资(入股)方式进行资产处置的,在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后,企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估,并依据土地状况和评价结果,拟订土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后,应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。
乙可以。国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》明确了国家作价出资(入股)土地使用权的权益,即以作价出资(入股)方式处置的,土地使用权在使用年限内可以依法转让、作价出资、租赁或抵押,改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。
4. 1958年,A国有企业根据企业发展的需要,使用了25公顷农民集体所有的土地,后于1972年退还农民集体3公顷。1984年为便于A国有企业职工通行,经当地政府批准。B汽车运输公司在A国有企业所用的土地范围内建设车站,用地0.2公顷;建设车站职工住宅楼一幢,用地0.1公顷,建筑面积1500m
2。1999年根据国家的有关规定,B汽车运输公司职工住房全部进行了住房制度改革,职工C以标准价购得住房一套,面积120m
2,并领取《房屋所有权证》。
问题
1.如何确定该25公顷土地的所有权?请说明理由。
2.如何确定A国有企业、B汽车运输公司的土地权利?请说明理由。
3.职工C办理土地登记申请应提交哪些资料?其土地使用权面积是多少?
1.3公顷为集体土地所有权,22公顷为国家土地所有权。理由:根据《确定土地所有权、使用权若干规定》,连续使用农民集体所有的土地满20年的,应视为现使用者所有。
2.理由:“经当地政府批准”,A国有企业、B汽车运输公司的土地使用权属为划拨国有土地使用权。
3.职工C办理土地登记申请应提交的资料:职工C的身份证明,原《国有土地使用证》,《房屋产权所有证》,住房制度改革方案及批准书,有关税费凭证。其土地使用权面积为:(1000÷1500)×120=80(m2)