三、综合分析题1. 某宗地系国有土地,使用权人刘某,于1993年8月8日经登记取得该宗地的出让国有土地使用权,面积80平方米,土地用途为住宅,使用期限40年。依据1996年1月8日江规(96)字第13号文,1996年1月20日江都市土地管理局和楚南重新签订的江土合(96)字第6号《国有土地使用权出让合同》以及土地使用权出让金补交收据,土地用途变更为商业服务业,使用期限不变。经地籍调查和初步审核,该土地用途改变的行为及过程符合法律规定,楚南已按合同规定期限补交了出让金。
问题
1.根据《土地登记规则》的规定,刘某应办理何种登记?
2.目前我国土地用途变更登记的主要情形有哪几种?
3.土地用途变更登记的申请时限有何规定?
4.刘某应当提交哪些权属文件资料?
1.根据《土地登记规则》的规定,刘某应办理土地用途变更登记。
2.目前我国的土地用途变更登记主要有以下三种情形:
(1)国有土地的用途发生变更的土地用途变更登记。
(2)农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的土地用途变更登记。
(3)集体土地建设用地的用途发生变更的土地用途变更登记。
3.土地用途变更登记的申请时限的规定是:
国有土地的用途发生变更的,土地使用者应当在批准变更之日起30日内申请土地用途变更登记;农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的,集体土地所有者应当在农业结构调整之后30日内申请土地用途变更登记;集体土地建设用地的用途发生变更的,土地使用者应当在接到有批准权的地方人民政府批准文件之日起
30日、内申请土地用途变更登记。
4.刘某应当提交的权属文件资料是:
(1)《国有土地使用证》。
(2)地上建筑物、附着物权属证明:凡是地上存在建筑物或附着物的,用途变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明,如房管部门颁发的房产证等。
(3)土地用途变更的批准文件:国有土地的用途发生变更的,申请人应提交城市规划部门、土地行政主管部门等有批准权的部门批准用途改变的文件;以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的,申请人还应提交与政府签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同。
2. B县第一机械厂,1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权,面积为18000m
2,用途为工业,使用年限为50年,未办理土地登记。1998年8月该厂进行技术改造,又在原宗地附近购置了8000m
2工业用地,使用年限50年。现为抵押贷款之需要,该厂急需办理土地登记。
问题
1.B县第一机械厂应当如何申请土地登记?
2.如何确定土地使用期限?
3.出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什么?
1.应当按以下规则申请土地登记:
(1)B县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。
(2)申请时限的规定是:
①按出让合同约定,受让方一次支付全部土地使用权出让金的,应该在支付出让金30日内提出申请;
②成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的,应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登记。
本题中,B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记,应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。
(3)应该提交的材料包括:
①土地使用权登记申请表;
②B县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明;
③B县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书;
④《国有土地使用权出让合同》;
⑤出让金支付凭证;
⑥委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。
2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期,而不能从现在土地登记之日起按50年计算。即土地使用权年限从土地使用者与国家土地主管部门签订《土地使用权出让合同书》之日起计算。
3.出让土地使用权设定登记权属审核要点是:
(1)对申请人的审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致;
(2)对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方,依法是市、县人民政府土地管理部门;二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权;
(3)对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合最高出让年限;
(4)对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积一致;
(5)对出让金支付情况的审核等。
3. 某公司有一宗地为协议出让方式取得,位于某市某街道某号,批准用途为营业用地,土地面积的测量结果为2500m
2,出让合同中规定出让年限为40年,自2004年8月31日至2044年8月31日。该公司委托某土地登记代理公司代理领取土地证书。
问题
1.该土地登记代理公司应如何办理领取手续?
2.土地登记代理人核实土地证书的内容包括哪些?
1.该土地登记代理公司应按下列步骤办理领取手续:
第一步,接受委托后,与委托人明确土地登记代理的基本事项,包括代理内容及有关要求等;
第二步,与委托人该公司签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同,明确授权范围和权限;
第三步,根据委托人该公司的要求,了解有关宗地信息,收集相关资料;
第四步,领取并核实土地证书;
第五步,向委托人反馈信息,并与土地登记机关进行沟通,解决存在的问题。
2.在领取土地证书的时候,土地登记代理人需要提交土地登记委托代理书和个人身份证明;其次,要对土地证书的规范性和准确性进行核实,主要包括下列几个方面:
(1)土地使用者名称是否与委托人名称相一致。土地使用者的名称要与该公司的营业执照名称保持一致。
(2)土地用途是否与实际用途相符。对于营业用地,规范的土地登记用途应为商服。
(3)使用权类型是否符合相关批准文件的要求。土地使用权类型应为国有出让土地使用权。
(4)如果是出让土地,其使用期限或终止日期是否与出让合同一致。对于商服用途,其最高出让年期应为40年。
(5)土地面积是否与委托人提供的资料中的面积一致,是否与出让合同中的出让面积一致。
4. 某宗土地为国有土地,某市某贸易有限公司于2004年7月1日,经该市人民政府批准,以出让方式取得该宗地国有土地使用权。批准用途为商业,出让期限为70年,出让金为1432万元。出让金已于2004年7月20日一次付清。根据地籍调查并经初步审查,该宗地实际界址清楚,土地面积与出让面积一致,为16721m
2,土地使用权出让手续符合法律规定,批准文件有效。根据土地登记有关规定,建议为某市某贸易有限公司办理出让国有土地使用权登记。
问题
1.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,该宗土地的出让期限是否合理?说明原因。
2.简述土地使用权出让的含义。
3.土地使用权出让由谁负责?
4.国有土地使用权出让可以采取哪些方式?
5.国有土地使用权出让主要具有哪些法律特征?
6.出让国有土地使用权设定登记的申请人是谁?
1.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,该宗土地的出让期限不合理。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对各类土地出让的最高年限作出如下规定:
(1)居住用地70年。
(2)工业用地50年。
(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。
(4)商业、旅游、娱乐用地40年。
(5)综合或者其他用地50年。
2.土地使用权出让,是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
3.土地使用权出让由市、县人民政府负责。
4.国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌方式。
5.国有土地使用权出让主要具有如下法律特征:
(1)出让国有土地使用权的主体广泛;
(2)国有土地使用权出让可以采取协议招标、拍卖、挂牌方式;
(3)出让国有土地使用权经有偿取得;
(4)出让国有土地使用权受使用期限限制;
(5)政府垄断;
(6)不符合有关规定的土地使用权不得登记。
6.出让国有土地使用权设定登记的申请人为出让国有土地使用权的受让方。