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房地产法自考题模拟23
第Ⅰ部分 选择题
一、单项选择题
(在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的。)
1. 城镇土地使用税是由______负责征收管理。
A.国税机关
B.土地所在地的税务机关
C.土地管理部门
D.财政机关
A
B
C
D
B
[解析] 土地使用税由土地所在地的税务机关征收。土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。
2. 开征房产税的工矿区须经特定的机关批准,该机关是______
A.乡镇人民政府
B.县级税务局
C.地、市级税务局
D.省级人民政府
A
B
C
D
D
[解析] 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收,其中开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。
3. 缴存住房公积金的职工,在购买、建造、翻建、大修自住住房时,可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起______日内作出准予贷款或者不准贷款的决定。
A.3
B.5
C.7
D.15
A
B
C
D
D
[解析] 缴存住房公积金的职工,在购买、建造、翻建、大修自住住房时,可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定,并通知申请人;准予贷款的,由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险,由住房公积金管理中心承担。
4. 下列哪种情况下不能减征、免征契税?
A.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产
B.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的,经外交部确认
C.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,省、自治区、直辖市人民政府决定减征或者免征契税
D.经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途的
A
B
C
D
D
[解析] 《契税暂行条例细则》中规定了下列项目减征、免征契税:(1)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,是否减征或者免征契税,由省、自治区、直辖市人民政府确定;(2)纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税;(3)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的,经外交部确认,可以免征契税。经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途,不再属于以上规定的减征、免征契税范围的,应当补缴已经减征、免征的税款。
5. 下列关于住房公积金贷款的表述正确的是______
A.住房公积金个人住房贷款可以用于投机性购房
B.住房公积金贷款资金来源为职工个人缴存的公积金
C.住房公积金的贷款对象可以是住房公积金的缴存主体,也可以是其他主体
D.与银行商业贷款相比,住房公积金的贷款利率更加优惠
A
B
C
D
D
[解析] 住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房,以支持基本住房需求。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。住房公积金贷款属于委托性个人住房贷款,资金来源为单位和职工个人共同缴存的公积金。住房公积金的贷款对象仅为住房公积金的缴存主体,单笔最高额度为40万元,信用等级高的个人可以上浮。公积金的贷款期限为30年,且不受年龄限制。与银行商业贷款相比,住房公积金的贷款利率更加优惠。
6. 关于中国个人住房抵押贷款保险制度强制性、捆绑性的现状说法错误的是______
A.是否投保,借款人没有选择权
B.向谁投保,没有选择
C.投保多少,没有选择
D.抵押期内,借款人不得以任何理由中断或撤销保险
A
B
C
D
C
[解析] 保险业务的强制性体现在三个方面:(1)是否投保,借款人没有选择权。以房产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内,保险单由贷款人保管。这种保险是强制性的,不容当事人自愿选择。(2)向谁投保,没有选择。在购买保险时,银行和保险公司往往“联姻”,在购买贷款保险时通常由银行指定一家保险公司。因此,投保人根本无法自由选择保险公司。(3)抵押期内,借款人不得以任何理由中断或撤销保险。
7. 住房置业担保公司担保贷款余额的总额,不得超过其实有资本的______倍。
A.10
B.20
C.30
D.40
A
B
C
D
C
[解析] 担保公司担保贷款余额的总额,不得超过其实有资本的三十倍;超过三十倍的,应当追加实有资本。
8. 置业担保公司的组织形式是______
A.有限责任公司
B.股份有限公司
C.合伙企业
D.有限责任公司或者股份有限公司
A
B
C
D
D
[解析] 设立担保公司,应当报经城市房地产行政主管部门审核,并经城市人民政府批准后,方可向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照。其组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。
9. 下列关于置业担保公司的设立条件的说法错误的是______
A.有自己的名称和组织机构
B.有固定的服务场所
C.有不少于2000万元人民币的实有资本
D.有适应工作需要的专业管理人员
A
B
C
D
C
[解析] 设立担保公司应当具备下列条件:(1)有自己的名称和组织机构;(2)有固定的服务场所;(3)有不少于1000万元人民币的实有资本;(4)有一定数量的周转住房;(5)有适应工作需要的专业管理人员;(6)有符合《公司法》要求的公司章程;(7)符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。
10. 经济适用住房的建设用地主要采取哪种方式供给?
A.双方协商
B.招标
C.拍卖
D.划拨
A
B
C
D
D
[解析] 经济适用住房政策优惠主要体现在土地供应和建设过程中各项税费的优惠上。具体地说:(1)经济适用住房的建设用地主要采取行政划拨的方式供给。(2)经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,并执行国家规定的各项税收优惠政策。
11. 经济适用住房购买后______,不得上市交易。
A.不满5年
B.不满10年
C.不满3年
D.不满30年
A
B
C
D
A
[解析] 城市低收入住房困难家庭购买经济适用住房后,取得的只是有限产权。具体地说:(1)经济适用住房购买后不满5年,不得上市交易,确需转让的,由政府按照原价、考虑折旧等因素回购;购买后满5年,可以转让,但要按规定交纳增值收益,并规定在同等条件下政府优先回购。(2)已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的,原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。(3)在取得完全产权前,经济适用住房只能用于自住,不得出售、出租、闲置、出借,也不得擅自改变住房用途。
12. 土地使用税的计算方式是______
A.按年计算
B.按季度计算
C.按月计算
D.按周计算
A
B
C
D
A
[解析] 土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
13. 我国开始全面推行住房公积金制度的时间为______
A.1998年
B.1994年
C.1986年
D.1980年
A
B
C
D
B
[解析] 1994年11月23日,财政部、国务院住房制度改革领导小组、中国人民银行联合下发了《建立住房公积金制度的暂行规定》,标志着我国住房公积金制度的建立。
14. 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住______的,免予征收土地增值税。
A.未满3年
B.满3年未满5年
C.满5年或5年以上
D.满10年
A
B
C
D
C
[解析] 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满5年或5年以上的,免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税。居住未满3年的,按规定计征土地增值税。
15. 下列关于住房公积金贷款的说法错误的是______
A.缴存住房公积金的职工,在购买、建造、翻建、大修自住住房时,可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款
B.住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定,并通知申请人
C.住房公积金贷款的风险,由住房公积金管理中心承担
D.申请人申请住房公积金贷款的,可以提供担保
A
B
C
D
D
[解析] 根据《住房公积金管理条例》第26、27条,缴存住房公积金的职工,在购买、建造、翻建、大修自住住房时,可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定,并通知申请人;准予贷款的,由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险,由住房公积金管理中心承担。申请人申请住房公积金贷款的,应当提供担保。
16. 下列关于REITs的表述错误的是______
A.世界上第一只REITs在美国诞生
B.REITs是一种以发行受益凭证的方式汇集多数投资人资金,由专门投资机构进行投资、经营和管理,并将投资收益按比例分配给投资人的一种信托基金制度
C.REITs是为了逃避管制而生的
D.目前我国内地市场已经出现了真正的REITs产品
A
B
C
D
D
[解析] 1960年,世界上第一只REITs在国诞生。REITs的产生与当时其他金融创新一样,也是为了逃避管制而生。我国理论界和实务界对REITs有过很多讨论,但目前我国内地市场还没有出现真正的REITs产品。
17. 根据契税法律制度的规定,下列各项中,应缴纳契税的是______
A.承包者获得农村集体土地承包经营权
B.企业受让土地使用权
C.企业将厂房抵押给银行
D.个人承租居民住宅
A
B
C
D
B
[解析] 本题考核契税的征税范围。契税以在我国境内转让土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的,不征收契税。土地使用权转让中的农村集体土地承包经营权的转移以及土地、房屋权属的典当、继承、出租或者抵押等,均不属于契税的征收范围。
18. 土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的,按照______计算征收。
A.最高一档税率
B.扣除项目金额不得扣除的原则
C.成交价格加倍,扣除项目金额减半的办法
D.房地产评估价格
A
B
C
D
D
[解析] 纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(2)提供扣除项目金额不实的;(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。
19. 下列各项中属于契税的纳税义务人的是______
A.以出让方式承受原国有控股公司土地使用权的国有企业
B.购买教学用建筑物的高校
C.第一次购买公有住房的城镇职工
D.承受军事设施用地的军事单位
A
B
C
D
A
[解析] 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当按照规定缴纳契税。有下列情形之一的,减征或者免征契税:(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征;(2)城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征;(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征;(4)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
20. 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起______日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
A.5
B.7
C.10
D.15
A
B
C
D
B
[解析] 税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
21. 下列各项中,应当征收土地增值税的是______
A.公司与公司之间互换房产
B.房地产开发公司为客户代建房产
C.兼并企业从被兼并企业取得房产
D.双方合作建房按比例分配房产后自用
A
B
C
D
A
[解析] 本题考核土地增值税的征税范围。土地增值税的征收范围是转让的国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物,这里的“转让”是指以出售或其他方式有偿转让房地产的行为,只有A项为有偿转让。
22. 下列单位中,属于土地增值税纳税人的是______
A.建造房屋的施工单位
B.出售房产的中外合资房地产公司
C.房地产管理的物业公司
D.以上均不是
A
B
C
D
B
[解析] 本题考核土地增值税的纳税人。土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,具体包括各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织和个体经营者。
23. 某企业占用林地140万平方米建造花园式厂房,所占耕地适用的定额税率为20元/平方米。该企业应缴纳耕地占用税______
A.800万元
B.1400万元
C.2000万元
D.2800万元
A
B
C
D
D
[解析] 占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的,按规定征收耕地占用税。该企业建造花园式厂房占地属于从事非农业建设,应缴纳耕地占用税=140×20=2800(万元)。
24. 土地使用权出让不得采用下列哪种方式?
A.拍卖
B.招标
C.双方协议
D.赠与
A
B
C
D
D
[解析] 土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式,但采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。因此不包括赠与的方式。
25. 下列不属于契税的征税对象的为______
A.国有土地使用权的出让
B.国有土地使用权的转让
C.农村集体土地承包经营权的转移
D.房屋的赠与
A
B
C
D
C
[解析] 契税的征税对象为转移土地、房屋权属的行为,具体包括国有土地使用权的出让、土地使用权的转让(包括出售、赠与和交换)、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。其中,土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移,故C错误。
26. 单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的,由住房公积金管理中心责令限期办理;逾期不办理的,处______的罚款。
A.1万元以下
B.1万元以上5万元以下
C.5万元以上10万元以下
D.5万元以上
A
B
C
D
B
[解析] 单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的,由住房公积金管理中心责令限期办理;逾期不办理的,处1万元以上5万元以下的罚款。单位逾期不缴或者少缴住房公积金的,由住房公积金管理中心责令限期缴存;逾期仍不缴存的,可以申请人民法院强制执行。
27. 城镇土地使用税采用______税率。
A.全区统一的税额
B.有幅度差别的比例
C.全省统一的定额
D.有幅度差别的税额
A
B
C
D
D
[解析] 土地使用税每平方米年税额如下:(1)大城市1.5元至3.0元;(2)中等城市1.2元至24元;(3)小城市0.9元至18元;(4)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。省、自治区、直辖市人民政府应当在上述规定的税额幅度内,根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件,确定所辖地区的适用税额幅度。市、县人民政府应当根据实际情况,将本地区土地划分为若干等级,在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内,制定相应的适用税额标准,并报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。
28. 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金______以下的土地闲置费。
A.10%
B.15%
C.20%
D.30%
A
B
C
D
C
[解析] 根据《城市房地产管理法》第26条的规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。
29. 下列关于房地产信托融资的说法错误的是______
A.我国内地市场出现的众多房地产信托融资产品都利用了信托,在原理上与REITs有相似之处
B.中国的房地产信托计划融资产品周期较长,一般为8—10年
C.地产信托中的集合资金信托计划往往以私募方式发行
D.我国法律尚未给予信托特殊的税收待遇,房地产信托在投资、运营、收益分配等环节都需根据规定纳税
A
B
C
D
B
[解析] 中国的房地产信托计划融资产品周期较短,一般为1—3年;而国际上发行的大部分的REITs产品周期在8—10年,也有无固定期限的。
30. 无正当理由连续______以上未在所承租的廉租住房居住的,享受实物配租的家庭应当按合同约定退回廉租住房。
A.3个月
B.6个月
C.9个月
D.12个月
A
B
C
D
B
[解析] 在下列情况下,享受实物配租的家庭应当按合同约定退回廉租住房:(1)将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途的;(2)无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的;(3)无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。
二、多项选择题
(在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的。)
1. 申请房地产开发贷款的项目必须符合下列哪些条件?
A.取得有权部门批准的项目立项批复
B.项目可行性研究报告规范,取得有权部门的批复
C.项目开发取得合法、有效批件
D.项目建设用地为出让性质的,应根据该项目国有土地出让合同约定,缴齐全部土地出让金
E.项目符合当地市场需求,有良好的经济和社会效益
A
B
C
D
E
ABCDE
[解析] 申请房地产开发贷款的项目必须符合下列条件:(1)取得有权部门批准的项目立项批复;(2)项目可行性研究报告规范,取得有权部门的批复;(3)项目开发取得合法、有效批件;(4)项目建设用地为出让性质的,应根据该项目国有土地出让合同约定,缴齐全部土地出让金,并取得项目《国有土地使用证》(出让性质)、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》;(5)项目建设用地为划拨性质的,应取得该项目《国有土地使用证》(划拨性质)、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》;(6)对已开始销(预)售的项目,还需提供合法、有效的《销(预)售许可证》;(7)项目符合当地市场需求,有良好的经济和社会效益;(8)项目资本金不低于申请贷款项目总投资的35%,全部到位并先于贷款投入项目开发。
2. 经济适用住房开发贷款的条件为______
A.借款人已取得贷款证(卡)并在贷款银行开立基本存款账户或一般存款账户
B.借款人产权清晰,法人治理结构健全,经营管理规范,财务状况良好,核心管理人员素质较高
C.借款人实收资本不低于人民币2000万元,信用良好,具有按期偿还贷款本息的能力
D.建设项目已列入当地经济适用住房年度建设投资计划和土地供应计划,能够进行实质性开发建设
E.建设项目资本金(所有者权益)不低于项目总投资的30%,并在贷款使用前已投入项目建设
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 经济适用住房开发贷款的条件为:(1)借款人已取得贷款证(卡)并在贷款银行开立基本存款账户或一般存款账户;(2)借款人产权清晰,法人治理结构健全,经营管理规范,财务状况良好,核心管理人员素质较高;(3)借款人实收资本不低于人民币1000万元,信用良好,具有按期偿还贷款本息的能力;(4)建设项目已列入当地经济适用住房年度建设投资计划和土地供应计划,能够进行实质性开发建设;(5)借款人已取得建设项目所需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》;(6)建设项目资本金(所有者权益)不低于项目总投资的30%,并在贷款使用前已投入项目建设;(7)建设项目规划设计符合国家相关规定;(8)贷款人规定的其他条件。
3. 设立置业担保公司应当具备下列条件______
A.有自己的名称和组织机构
B.有固定的服务场所
C.有不少于2000万元人民币的实有资本
D.有适应工作需要的专业管理人员
E.有符合《公司法》要求的公司章程
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 设立担保公司应当具备下列条件:(1)有自己的名称和组织机构;(2)有固定的服务场所;(3)有不少于1000万元人民币的实有资本;(4)有一定数量的周转住房;(5)有适应工作需要的专业管理人员;(6)有符合《公司法》要求的公司章程;(7)符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。
4. 房产税的征税范围为______
A.城市
B.县城
C.建制镇
D.工矿区
E.林区
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
5. 下列哪些选项属于住房保障的特征?
A.住房保障的实施主体是国家
B.住房保障区别于商品房和存量房的市场供应
C.住房保障的保障对象是居住条件达不到基本住房标准且无力改变现状的人群,即住房有困难的中低收入人群
D.住房保障属于社会保障,与计划经济时期低租金、实物配给式的福利分房制度有很大不同
E.住房保障面向所有的社会成员,具有广泛性
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 本题着重考查住房保障的特征。住房保障是指,在住房主要由市场进行供给的大背景下,针对居住条件达不到基本住房标准而又无力自助的人群,由国家通过国民收入再分配,保障这部分人的基本居住水平。从这个概念中我们不难推出:(1)住房保障的实施主体是国家,区别于商品房和存量房的市场供应;(2)住房保障的保障对象是居住条件达不到基本住房标准且无力改变现状的人群,即住房有困难的中低收入人群;(3)住房保障属于社会保障,与计划经济时期低租金、实物配给式的福利分房制度有很大不同。
第Ⅱ部分 非选择题
三、名词解释题
(每小题3分,共15分。)
1. 耕地占用税
耕地占用税是指对占用耕地建房或者从事非农业建设的单位和个人征收的一种房地产税。
2. 销售不动产营业税
销售不动产营业税是指在中国境内销售不动产的单位和个人,国家以其营业额为计税依据而征收的一种税赋。
3. 个人住房抵押贷款保险
个人住房抵押贷款保险,是指申请人在申请住房抵押贷款时,根据合同的约定购买相应的保险,保险人对于合同约定的可能发生的事故所造成的财产损失承担赔偿保险金责任,或者当被保险人因下岗、死亡、伤残、疾病等原因不能按期偿还贷款本息时负责替借款人偿还本息的行为。
4. 房产税
房产税是以城镇房产为征税对象,以房产余值或房产租金收入为计税依据而征税的一种房地产税。
5. 房地产所得税
房地产所得税是指对纳税人就转让、出租房地产的收入所得征收的一种税收。根据纳税主体的不同,可分为企业所得税和个人所得税。
四、简答题
(每小题6分,共24分。)
1. 简述公共租赁住房的特征。
(1)公共租赁住房由公共财政投资或企业和其他机构投资建设。
(2)公共租赁住房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租。租赁关系稳定,租金略低于市场租金。
(3)从户型上看,公共租赁住房可以是成套的公寓,也可以是宿舍型住房;成套建设的,以小户型公寓为主。
2. 简述个人住房抵押贷款的主要类型。
个人住房抵押贷款的主要类型有:
(1)商品住宅贷款;
(2)存量房贷款;
(3)个人商业用房贷款;
(4)个人自建房贷款;
(5)个人住房转按贷款;
(6)个人住房加按贷款。
3. 简述住房公积金提取的条件。
(1)购买、建造、翻建、大修自住住房的;
(2)离休、退休的;
(3)完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的;
(4)出境定居的;
(5)偿还购房贷款本息的;
(6)房租超出家庭工资收入的规定比例的。
4. 简述保障性住房的特征。
(1)保障性住房强调的是“房”,是实物,因此申请对象通过政府的货币补贴购买或租赁的房子不属于保障性住房。
(2)保障性住房的保障对象是城镇中低收入住房困难家庭。
五、论述题
(本题10分。)
1. 试论述中国目前的住房抵押贷款保险现状。
(1)无统一模式。
目前,中国个人住房抵押贷款保险制度并无统一的模式,从各地已出台的该项制度来看,基本上有三种模式:①个人购房贷款定期人寿保险(抵押贷款寿险):这是一种在借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入,失去部分或全部还贷能力时,以保险金抵付贷款余额,使抵押房产不致被收回或拍卖的保险;②综合保险模式:这一模式以苏州市为代表,它是一种综合的保险,既有抵押物的财产保险,又有抵押人的生命保险,同时还有借款人保证保险;③抵押物的财产险模式:这是绝大多数城市开展个人住房抵押贷款的信用保险范畴。
(2)强制性、捆绑性。
保险业务的强制性体现在三个方面:①是否投保,借款人没有选择权,以房产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续,抵押期内,保险单由贷款人保管,这种保险是强制性的,不容当事人自愿选择;②向谁投保,没有选择,在购买保险时,银行和保险公司往往“联姻”,在购买贷款保险时通常由银行指定一家保险公司,因此投保人根本无法自由选择保险公司;③抵押期内,借款人不得以任何理由中断或撤销保险。
(3)信用保险和保证保险相混合。
在我国,除了房屋财产保险外开办的保险其实是保证保险和信用保险的混合物。贷款银行要求购房者办理住房抵押贷款信用保险,银行不缴纳保费也不作为投保人,却得到信用保险才有的保险赔付:而购房者缴纳了属于保证保险的保费,却得不到应有的保障,权利义务在很大程度上失衡。
六、案例分析题
(本题11分。)
王某是某建筑工程队经理。2009年3月,王某因承包一项建筑工程急需资金,便找到刘某提出借款,刘某同意,双方签订了借款房产抵押合同,双方约定:刘某出借现金50万元给王某,借款期限为1年,利率6%,王某以其一栋房屋作抵押。合同订立后,王某从刘某处取得借款50万元,并出具了借据,但双方未能持房屋抵押合同到房产管理部门办理抵押物登记。2010年2月,王某又将其房屋以60万元的价格出售给张某,并在房产管理部门办理产权转移登记。刘某知道后,即要求王某在30天内还清欠款本息。借款期满后,王某因承包工程严重亏损无力偿还,刘某遂起诉到法院,请求确认王某和张某的房屋买卖合同无效,并要求按房产抵押合同实现抵押权。
[问题]
1. 在该房屋上设定的抵押权是否成立?为什么?
抵押权未成立。根据我国相关法律规定,抵押权自办理登记时成立,本题中双方未能持房屋抵押合同到房产管理部门办理抵押的登记,故抵押权不成立。
2. 王某和张某的房屋买卖合同是否有效?为什么?
张某和王某的房屋买卖合同有效。因为二者均是在意思表示一致、真实的前提下签订的房屋买卖合同,且合同的形式、内容均合法。合同效力不会受抵押权成立与否的影响。
第Ⅰ部分 选择题一、单项选择题
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二、多项选择题
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第Ⅱ部分 非选择题三、名词解释题
1
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5
四、简答题
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4
五、论述题
1
六、案例分析题
1
2
深色:已答题 浅色:未答题
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