四、简答题1. 简述建筑物区分所有权的特征。
(1)权利构成的复合型。
(2)权利客体的特定性与观念性。
(3)权利存续与处分的整体性。
(4)属人性强。
2. 简述要作为建筑物区分所有权中专有权的客体需要具备的条件。
(1)构造上的独立性,即被区分的部分在建筑物的构造上,可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。
(2)须具有适用上的独立性,即被区分的各部分,可以为居住、工作或其他目的使用。其主要的界定标准,应该就其有无明确性、间隔性、通行直接性等因素加以判断。
(3)能够登记成为业主所有权的客体。
3. 简述业主大会的职责。
(1)制定和修改业主大会议事规则;
(2)制定和修改管理规约;
(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(4)选聘和解聘物业服务企业;
(5)筹集和使用专项维修资金;
(6)改建、重建建筑物及其附属设施;
(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
4. 简述业主委员会的职责。
业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(3)及时了解业主、物业使用人意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(4)监督管理规约的实施;(5)业主大会赋予的其他职责。
5. 简述物业服务企业的法律地位。
(1)物业服务企业的管理权来源于物业服务合同授予的权限。
(2)物业服务企业与业主大会或业主在法律地位上是平等的。
(3)物业服务企业与业主大会、业主委员会必须依法依约建立合作关系。
6. 简述物业服务合同的特点。
(1)综合性的合同。
(2)有偿、双务性质的合同。
(3)物业服务合同的标的是行为。
7. 简述物业服务企业在物业管理服务中的义务和责任。
(1)不得改变物业管理用房的用途。
(2)做好物业管理的交接、房屋资料移交和物业验收手续。
(3)对物业事项中违法行为的制止。
(4)安全防范和安全职责。
(5)法律责任。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
8. 简述业主和物业使用人在物业管理中的义务和责任。
(1)交纳物业服务费。
(2)装饰装修事先告知义务。
(3)法律责任。
物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反法律法规及管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。
五、论述题1. 试论述建筑物共有部分共有权与一般共有权的差异。
(1)权利人的身份具有复合性。他同时是共有权人、专有权人和建筑物区分所有权人管理团队一员,而一般的共有权人的身份是单一的。
(2)此类共有权的客体非常广泛,不仅包括法定共有部分,还包括约定共有部分,而一般共有权客体仅限于一项财产。
(3)这种共有权的变动取决于专有权的变动,而一般共有权的变动没有主从关系。一般共有权转让时,其他共有权人有优先购买权,但此种共有权随着专有权的转让而转让时,其他共有权人没有优先购买权。
(4)这种共有权的行使要遵循法律和管理规约,常常采用共有持分(业主对共有部分的潜在的应有份额)的方式。
2. 试论述建设单位在前期物业管理中的法定义务。
(1)通过招投标方式选聘物业服务企业。
①招投标是法定的选聘方式。
②经批准在特定情况下采用协议方式。
③选聘应签订书面的前期物业服务合同。
④前期物业服务合同的期限。
(2)制定临时管理规约。
①临时管理规约的内容和原则。
建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。
②建设单位明示和说明义务。
建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
(3)其他重要义务。
①物业共用部位,共用设施的权利保障和交接查验。
②物业管理资料的移交。
③物业管理用房的配置。
④承担物业的保修责任。
六、案例分析题原告李某居住于该市阳光小区,阳光小区由阳光物业管理公司(独立的经济实体)管理。2013年4月23日王某在小区内设置的健身器材上锻炼,锻炼之际,由于健身器材突然折断,李某从健身器材上摔下,造成骨折。李某诉求被告阳光物业管理公司和其上级市城市开发建设投资公司赔偿其医疗费用和其他损失。被告阳光物业管理公司辩称,在小区安装健身器材是为了鼓励小区居民锻炼身体,并且在安装前进行了质量检测,原告从上面摔下来是由于自己的过错,而不是物业管理公司的过错。人民法院经查发现,该批健身器材确实存在严重的质量问题。
[请问]1. 该市城市开发建设投资公司是否应承担责任?
物业服务企业是指依法设立接受委托从事物业管理服务的企业法人。从事物业管理活动的企业应具有独立的法人资格,以自己名义独立从事管理服务业务。阳光物业管理公司是独立的企业法人,独立核算、自负盈亏,应独立承担责任。所以该市城市开发建设投资公司不应承担责任。
2. 法院应如何判决?
法院应判决阳光物业管理公司赔偿李某的医疗费用和其他损失。因为物业管理服务企业有义务对小区内的服务建筑及其设备进行维护、修缮和整治。因管理不善造成的损害,物业管理服务企业应当依法赔偿。
3. 某小区于2010年5月与某公司签订物业管理合同,将小区的物业管理委托给该公司。2012年8月,该物业公司在小区内道路两侧划分出若干停车位,白天允许任何车辆进入,收取每小时10元的停车费。夜间停车位提供给小区居民,每月收取500管理费。2010年12月,该物业公司年终进行账目公开时,小区业主委员会对停车费收入提出异议,要求停车费收入应当归业主所有。该公司拒绝,遂诉诸法院。
[请问] 该笔停车费收入应如何分配?
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用(《物业管理条例》第55条)。因此该笔停车费收入应该用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。