银符考试题库B12
现在是:
试卷总分:100.0
您的得分:
考试时间为:
点击“开始答卷”进行答题
交卷
评分
存入我的题库
晒成绩
打印模式
隐藏答案解析
打印
下载
背景
字体
较大
大
中
小
较小
退出
房地产法自考题分类模拟17
一、单项选择题
1. 关于中国个人住房抵押贷款保险制度强制性、捆绑性的现状说法错误的是______
A.是否投保,借款人没有选择权
B.向谁投保,没有选择
C.投保多少,没有选择
D.抵押期内,借款人不得以任何理由中断或撤销保险
A
B
C
D
C
[解析] 保险业务的强制性体现在三个方面:(1)是否投保,借款人没有选择权。以房产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内,保险单由贷款人保管。这种保险是强制性的,不容当事人自愿选择。(2)向谁投保,没有选择。在购买保险时,银行和保险公司往往“联姻”,在购买贷款保险时通常由银行指定一家保险公司。因此,投保人根本无法自由选择保险公司。(3)抵押期内,借款人不得以任何理由中断或撤销保险。
2. 下列关于住房公积金贷款的说法错误的是______
A.缴存住房公积金的职工,在购买、建造、翻建、大修自住住房时,可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款
B.住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定,并通知申请人
C.住房公积金贷款的风险,由住房公积金管理中心承担
D.申请人申请住房公积金贷款的,可以提供担保
A
B
C
D
D
[解析] 根据《住房公积金管理条例》第26、27条,缴存住房公积金的职工,在购买、建造、翻建、大修自住住房时,可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定,并通知申请人;准予贷款的,由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险,由住房公积金管理中心承担。申请人申请住房公积金贷款的,应当提供担保。
3. 下列关于住房公积金贷款的表述正确的是______
A.住房公积金个人住房贷款可以用于投机性购房
B.住房公积金贷款资金来源为职工个人缴存的公积金
C.住房公积金的贷款对象可以是住房公积金的缴存主体,也可以是其他主体
D.与银行商业贷款相比,住房公积金的贷款利率更加优惠
A
B
C
D
D
[解析] 住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房,以支持基本住房需求。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。住房公积金贷款属于委托性个人住房贷款,资金来源为单位和职工个人共同缴存的公积金。住房公积金的贷款对象仅为住房公积金的缴存主体,单笔最高额度为40万元,信用等级高的个人可以上浮。公积金的贷款期限为30年,且不受年龄限制。与银行商业贷款相比,住房公积金的贷款利率更加优惠。
4. 住房公积金贷款单笔最高额度为______万元。
A.20
B.40
C.50
D.100
A
B
C
D
B
[解析] 住房公积金的贷款对象仅为住房公积金的缴存主体,单笔最高额度为40万元,信用等级高的个人可以上浮。公积金的贷款期限为30年,且不受年龄限制。
5. 住房公积金的贷款期限为______年。
A.10
B.20
C.30
D.40
A
B
C
D
C
[解析] 住房公积金的贷款期限为30年,且不受年龄限制。
6. 关于住房公积金组合贷款的表述错误的是______
A.组合贷款是指贷款人向借款人发放的用于其购买同一个人自住住房的借款组合
B.利率分别按住房公积金贷款利率和商业性个人住房贷款利率执行
C.两种贷款期限相同,起止日期一致
D.还款时根据原贷款发放时两部分贷款比例同时偿还,也可以只提前偿还其中一种
A
B
C
D
D
[解析] 组合贷款是指贷款人向借款人发放的用于其购买同一个人自住住房的借款组合。当申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需费用时,购房者既申请公积金贷款,同时又向商业银行申请一般个人住房贷款,两部分贷款一起构成组合贷款。利率分别按住房公积金贷款利率和商业性个人住房贷款利率执行。两种贷款期限相同,起止日期一致。还款时根据原贷款发放时两部分贷款比例同时偿还,不得只提前偿还其中一种。
7. 关于我国置业担保的特征表述错误的是______
A.我国的住房置业担保具有垄断性
B.置业担保公司由工商部门进行管理
C.政府对住房置业担保进行了严格的规制
D.住房置业担保公司具有较充分的专业优势
A
B
C
D
B
[解析] 我国的住房置业担保具有以下特征:(1)我国的住房置业担保具有垄断性;(2)政府对住房置业担保进行了严格的规制;(3)住房置业担保公司具有较充分的专业优势。根据《住房置业担保管理试行办法》,国务院建设行政主管部门归口管理全国住房置业担保管理工作。省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内住房置业担保管理工作。直辖市、市人民政府房地产行政主管部门负责管理本行政区域内住房置业担保管理工作。
8. 下列关于住房置业担保公司的说法错误的是______
A.一个城市原则上只设一个担保公司
B.市、县均可设立担保公司
C.置业担保公司的实有资本往往以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主
D.设立担保公司,应当报经城市房地产行政主管部门审核,并经城市人民政府批准后,方可向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照
A
B
C
D
B
[解析] 一个城市原则上只设一个担保公司,以行政区内的城镇个人为服务对象;县(区)一般不设立担保公司,个人住房贷款量大的县(区)可以设立担保公司的分支机构。
9. 住房置业担保公司的设立要有不少于______万元的实有资本。
A.500
B.1000
C.2000
D.10000
A
B
C
D
B
[解析] 设立住房置业担保公司的条件除了满足公司法中对公司设立的一般性要求外,还必须具备以下几个条件:(1)有不少于1000万元人民币的实有资本;(2)有一定数量的周转住房;(3)有适应工作需要的专业管理人员。
10. 住房置业担保公司担保贷款余额的总额,不得超过其实有资本的______倍。
A.10
B.20
C.30
D.40
A
B
C
D
C
[解析] 担保公司担保贷款余额的总额,不得超过其实有资本的三十倍;超过三十倍的,应当追加实有资本。
11. 关于住房置业担保公司的专业优势说法错误的是______
A.住房置业担保公司的专业优势主要表现在人才、技术、信息、服务等方面
B.担保公司隶属于公积金管理中心,与公积金管理中心联系紧密,在办理抵押登记、权属证明、公积金业务等方面具有明显优势
C.担保公司通过其对住房价格、市场变化趋势的把握等,有效地避免了低值高贷、重复骗贷和空贷等行为,减轻了银行的贷款风险
D.在抵押物的处置变现上,与银行相比有很多优势,同时还可通过以大换小、以新换旧、租住廉租房等方式安置违约借款人
A
B
C
D
B
[解析] 担保公司在住房信贷和房地产市场上都具有“专业优势”,主要表现在人才、技术、信息、服务等方面。(1)由于担保公司隶属于房管部门,与公积金管理中心联系紧密,在办理抵押登记、权属证明、公积金业务等方面具有明显优势,既熟悉房地产业务又方便快捷。(2)担保公司通过其对住房价格、市场变化趋势的把握等,有效地避免了低值高贷、重复骗贷和空贷等行为,减轻了银行的贷款风险。(3)担保公司是由当地房管部门牵头组建的,具有一些相应的政府职能部门的优势,在抵押物的处置变现上,如评估、拍卖、交易、过户等方面,与银行相比有很多优势,同时还可通过以大换小、以新换旧、租住廉租房等方式安置违约借款人。
12. 置业担保公司的组织形式是______
A.有限责任公司
B.股份有限公司
C.合伙企业
D.有限责任公司或者股份有限公司
A
B
C
D
D
[解析] 设立担保公司,应当报经城市房地产行政主管部门审核,并经城市人民政府批准后,方可向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照。其组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。
13. 下列关于置业担保公司的设立条件的说法错误的是______
A.有自己的名称和组织机构
B.有固定的服务场所
C.有不少于2000万元人民币的实有资本
D.有适应工作需要的专业管理人员
A
B
C
D
C
[解析] 设立担保公司应当具备下列条件:(1)有自己的名称和组织机构;(2)有固定的服务场所;(3)有不少于1000万元人民币的实有资本;(4)有一定数量的周转住房;(5)有适应工作需要的专业管理人员;(6)有符合《公司法》要求的公司章程;(7)符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。
14. 关于置业担保中的保证和抵押反担保表述错误的是______
A.住房置业担保当事人应当签订书面保证合同
B.住房置业担保的保证期间,由担保公司与贷款人约定,可以短于借款合同规定的还款期限,但不得超过担保公司的营业期限
C.借款人向担保公司申请提供住房置业担保的,担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向担保公司进行抵押反担保
D.设定住房置业担保,借款人未按借款合同约定偿还贷款本息的,贷款人可以依保证合同的约定要求担保公司在其保证范围内承担债务清偿责任
A
B
C
D
B
[解析] 住房置业担保的保证期间,由担保公司与贷款人约定,但不得短于借款合同规定的还款期限,且不得超过担保公司的营业期限。
15. 信托公司发放贷款的房地产项目的项目资本金比例不得低于______
A.5%
B.15%
C.20%
D.35%
A
B
C
D
D
[解析] 根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》,信托公司发放贷款的房地产项目必须满足“四证”齐全,开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例不低于35%的条件。
16. 信托公司发放贷款的房地产开发商或其控股股东具备______级资质。
A.一
B.二
C.三
D.四
A
B
C
D
B
[解析] 根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》,信托公司发放贷款的房地产项目必须满足“四证”齐全,开发商或其控股股东具备二级资质。
17. 关于房地产信托融资的说法错误的是______
A.从信托角度,房地产投资信托既有采取资金信托的,也有采取财产信托的
B.在运营模式上,房地产信托融资中,信托公司主要采取贷款信托、股权信托或财产权信托的方式运用信托资金
C.在股权投资信托中,信托公司通过将信托资金以股权投资的方式加以运用,成为房地产企业股东或房地产项目所有者,直接经营房地产企业或房地产项目而不能委托第三方
D.信托公司对其持有的房地产开发商的股权可以自行管理,也可以委托第三方对该股权进行管理
A
B
C
D
C
[解析] 在股权投资信托中,信托公司通过将信托资金以股权投资的方式加以运用,成为房地产企业股东或房地产项目所有者,直接或委托第三方经营房地产企业或房地产项目,并根据在房地产企业中所占有的股权比例或房地产项目所有权情况,获得经营所得,通过分红实现信托收益。
18. 下列关于REITs的表述错误的是______
A.世界上第一只REITs在美国诞生
B.REITs是一种以发行受益凭证的方式汇集多数投资人资金,由专门投资机构进行投资、经营和管理,并将投资收益按比例分配给投资人的一种信托基金制度
C.REITs是为了逃避管制而生的
D.目前我国内地市场已经出现了真正的REITs产品
A
B
C
D
D
[解析] 1960年,世界上第一只REITs在国诞生。REITs的产生与当时其他金融创新一样,也是为了逃避管制而生。我国理论界和实务界对REITs有过很多讨论,但目前我国内地市场还没有出现真正的REITs产品。
19. 关于房地产信托融资与REITs的区别说法正确的是______
A.REITs实质为证券化的产业投资基金,主要通过持有并运营不动产来获得收益
B.REITs不转移信托财产的权属
C.REITs只能通过私募方式发行,对自然人成为投资者设置有收入、人数、投资数额等方面的限制
D.REITs只是一个信用中介,并不强调对资金和项目的自主管理
A
B
C
D
A
[解析] REITs实质为证券化的产业投资基金,主要通过持有并运营不动产来获得收益。REITs既可以直接持有运营不动产,也可以间接投资不动产。REITs的发行方式包括公募、私募,参与主体广泛,包括各种中小投资者。REITs通过专业化的经营管理,从事多样化的投资,以实现投资风险分散化。
20. 下列关于房地产信托融资的说法错误的是______
A.我国内地市场出现的众多房地产信托融资产品都利用了信托,在原理上与REITs有相似之处
B.中国的房地产信托计划融资产品周期较长,一般为8—10年
C.地产信托中的集合资金信托计划往往以私募方式发行
D.我国法律尚未给予信托特殊的税收待遇,房地产信托在投资、运营、收益分配等环节都需根据规定纳税
A
B
C
D
B
[解析] 中国的房地产信托计划融资产品周期较短,一般为1—3年;而国际上发行的大部分的REITs产品周期在8—10年,也有无固定期限的。
二、多项选择题
1. 与一般意义上的房地产抵押相比,房地产按揭具有以下哪些特点?
A.房地产按揭实质上包括房屋买卖合同、购房贷款合同和抵押合同三层法律关系
B.既可担保抵押人自己的债务,也可担保第三人的债务
C.可以担保各种类型的债务
D.房地产按揭担保的只能是抵押人为购买作为抵押物的房地产而借贷发生的债务
E.以上说法均正确
A
B
C
D
E
AD
[解析] 与一般意义上的房地产抵押相比,房地产按揭具有下面的特点:(1)房地产按揭实质上包括房屋买卖合同、购房贷款合同和抵押合同三层法律关系。(2)仅从抵押法律关系而言,一般房地产抵押既可担保抵押人自己的债务,也可担保第三人的债务,而且该债务可以是各种类型的债务;房地产按揭担保的只能是抵押人为购买作为抵押物的房地产而借贷发生的债务。
2. 我国法律规定,房地产不得设定抵押的情况有______
A.权属有争议的房地产
B.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产
C.已依法公告列入拆迁范围的房地产
D.被依法查封、扣押的房地产
E.列入文物保护的建筑物
A
B
C
D
E
ABCDE
[解析] 《物权法》第184条规定,下列房地产不得抵押:(1)土地所有权;(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(4)所有权、使用权不明或者有争议的房地产;(5)依法被查封、扣押、监管的房地产;(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他房地产,例如,《城市房地产抵押管理办法》第8条规定不得抵押的列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物和已依法公告列入拆迁范围的房地产。
3. 房地产抵押合同应当载明下列哪些主要内容?
A.抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所
B.主债权的种类、数额
C.抵押房地产的价值
D.债务人履行债务的期限
E.抵押合同订立的时间与地点
A
B
C
D
E
ABCDE
[解析] 房地产抵押合同应当载明下列主要内容:(1)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;(2)主债权的种类、数额;(3)抵押房地产的处听、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等:(4)抵押房地产的价值;(5)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;(6)债务人履行债务的期限;(7)抵押权灭失的条件;(8)违约责任;(9)争议解决方式;(10)抵押合同订立的时间与地点;(11)双方约定的其他事项。
4. 同一财产向两个以上债权人抵押,拍卖、变卖抵押财产所得价款的清偿顺序,下列说法正确的有______
A.抵押权已经登记的,按照登记的先后顺序清偿
B.抵押权未登记的,按照债权比例清偿
C.不管抵押权是否登记,均按照抵押权的设立顺序清偿
D.抵押权已经登记,并且登记顺序相同的,按照债权比例清偿
E.按照抵押金额的大小进行清偿
A
B
C
D
E
ABD
[解析] 根据《物权法》第199条的规定,同一财产向两个以上债权人抵押,拍卖、变卖抵押财产所得价款依照下列规定清偿:(1)抵押权已经登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;(2)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(3)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。
5. 房地产开发贷款的借款人必须符合下列哪些条件?
A.经房地产开发主管部门批准设立,在工商行政管理部门注册登记,取得企业法人营业执照,且办理营业执照年检手续
B.取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书,并办理年检手续
C.建立现代企业制度,产权明晰,经营管理制度健全
D.资信良好,具有按期还本付息的能力,企业(项目公司除外)信用等级符合贷款银行贷款要求
E.取得人民银行颁发的贷款证(卡),在贷款银行开立基本账户或一般存款账户,并在贷款银行办理结算业务
A
B
C
D
E
ABCDE
[解析] 房地产开发贷款的借款人必须符合下列条件:(1)经房地产开发主管部门批准设立,在工商行政管理部门注册登记,取得企业法人营业执照,且办理营业执照年检手续;(2)取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书,并办理年检手续;(3)建立现代企业制度,产权明晰。经营管理制度健全;资信良好,具有按期还本付息的能力,企业(项目公司除外)信用等级符合贷款银行贷款要求;(4)取得人民银行颁发的贷款证(卡),在贷款银行开立基本账户或一般存款账户,并在贷款银行办理结算业务。
6. 申请房地产开发贷款的项目必须符合下列哪些条件?
A.取得有权部门批准的项目立项批复
B.项目可行性研究报告规范,取得有权部门的批复
C.项目开发取得合法、有效批件
D.项目建设用地为出让性质的,应根据该项目国有土地出让合同约定,缴齐全部土地出让金
E.项目符合当地市场需求,有良好的经济和社会效益
A
B
C
D
E
ABCDE
[解析] 申请房地产开发贷款的项目必须符合下列条件:(1)取得有权部门批准的项目立项批复;(2)项目可行性研究报告规范,取得有权部门的批复;(3)项目开发取得合法、有效批件;(4)项目建设用地为出让性质的,应根据该项目国有土地出让合同约定,缴齐全部土地出让金,并取得项目《国有土地使用证》(出让性质)、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》;(5)项目建设用地为划拨性质的,应取得该项目《国有土地使用证》(划拨性质)、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》;(6)对已开始销(预)售的项目,还需提供合法、有效的《销(预)售许可证》;(7)项目符合当地市场需求,有良好的经济和社会效益;(8)项目资本金不低于申请贷款项目总投资的35%,全部到位并先于贷款投入项目开发。
7. 经济适用住房开发贷款的条件为______
A.借款人已取得贷款证(卡)并在贷款银行开立基本存款账户或一般存款账户
B.借款人产权清晰,法人治理结构健全,经营管理规范,财务状况良好,核心管理人员素质较高
C.借款人实收资本不低于人民币2000万元,信用良好,具有按期偿还贷款本息的能力
D.建设项目已列入当地经济适用住房年度建设投资计划和土地供应计划,能够进行实质性开发建设
E.建设项目资本金(所有者权益)不低于项目总投资的30%,并在贷款使用前已投入项目建设
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 经济适用住房开发贷款的条件为:(1)借款人已取得贷款证(卡)并在贷款银行开立基本存款账户或一般存款账户;(2)借款人产权清晰,法人治理结构健全,经营管理规范,财务状况良好,核心管理人员素质较高;(3)借款人实收资本不低于人民币1000万元,信用良好,具有按期偿还贷款本息的能力;(4)建设项目已列入当地经济适用住房年度建设投资计划和土地供应计划,能够进行实质性开发建设;(5)借款人已取得建设项目所需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》;(6)建设项目资本金(所有者权益)不低于项目总投资的30%,并在贷款使用前已投入项目建设;(7)建设项目规划设计符合国家相关规定;(8)贷款人规定的其他条件。
8. 申请廉租住房建设贷款应具备的条件,主要包括______
A.廉租住房项目应已纳入政府年度廉租住房建设计划,并按规定取得政府有关部门的批准文件
B.已与政府签订廉租住房回购协议
C.在贷款银行开立专用存款账户
D.提供贷款人认可的有效担保
E.新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例,改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 申请廉租住房建设贷款应具备的条件,主要包括:(1)廉租住房项目应已纳入政府年度廉租住房建设计划,并按规定取得政府有关部门的批准文件;(2)已与政府签订廉租住房回购协议;(3)在贷款银行开立专用存款账户;(4)提供贷款人认可的有效担保;(5)新建廉租住房项目已取得所需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》,改建廉租住房已取得有关部门颁发的许可文件;(6)新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例,改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30%的比例;(7)借款人信用状况良好,无不良纪录;(8)贷款人规定的其他条件。
9. 设立置业担保公司应当具备下列条件______
A.有自己的名称和组织机构
B.有固定的服务场所
C.有不少于2000万元人民币的实有资本
D.有适应工作需要的专业管理人员
E.有符合《公司法》要求的公司章程
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 设立担保公司应当具备下列条件:(1)有自己的名称和组织机构;(2)有固定的服务场所;(3)有不少于1000万元人民币的实有资本;(4)有一定数量的周转住房;(5)有适应工作需要的专业管理人员;(6)有符合《公司法》要求的公司章程;(7)符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。
10. 房屋抵押应当订立书面合同,抵押合同一般包括以下内容______
A.抵押当事人的姓名、名称、住所
B.债权的种类、数额、履行债务的期限
C.房屋的权属和其他基本情况
D.抵押担保的范围
E.担保公司清算时,抵押权的处置
A
B
C
D
E
ABCDE
[解析] 房屋抵押应当订立书面合同。抵押合同一般包括以下内容:(1)抵押当事人的姓名、名称、住所;(2)债权的种类、数额、履行债务的期限;(3)房屋的权属和其他基本情况;(4)抵押担保的范围;(5)担保公司清算时,抵押权的处置;(6)其他约定事项。
三、名词解释题
1. 房地产融资
房地产融资即房地产资金的融通,是指借助货币流通,为房地产业的开发、流通和消费等环节进行货币资金的调剂及其他一些相关的金融服务。
2. 房地产融资担保
房地产融资担保是指在房地产开发融资或消费融资活动中,对融出资金的债权人提供的人的担保或物的担保,包括保证、质押、抵押等常见的担保方式。
3. 房地产按揭
房地产按揭是购房人以所购房地产作抵押物,采用抵押贷款方式取得购买房地产的资金。
4. 预购商品房贷款抵押
预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
5. 在建工程抵押
在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
6. 房地产开发融资
房地产开发融资,是指房地产开发企业获得房地产开发项目的建设资金的各种行为的总称。
7. 个人住房贷款
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
8. 个人住房抵押贷款保险
个人住房抵押贷款保险,是指申请人在申请住房抵押贷款时,根据合同的约定购买相应的保险,保险人对于合同约定的可能发生的事故所造成的财产损失承担赔偿保险金责任,或者当被保险人因下岗、死亡、伤残、疾病等原因不能按期偿还贷款本息时负责替借款人偿还本息的行为。
9. 住房公积金贷款
住房公积金贷款是指由住房公积金管理中心运用住房公积金,委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。
10. 置业担保
置业担保,是指依照本办法设立的住房置业担保公司,在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下,为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同,提供连带责任保证担保的行为。
11. REITs
房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,简称为REITs)是一种以发行受益凭证的方式汇集多数投资人资金,由专门投资机构进行投资、经营和管理,并将投资收益按比例分配给投资人的一种信托基金制度。
四、简答题
1. 简述房地产融资的分类。
房地产融资可以分为两大类:一类是房地产开发融资,即房地产开发企业获得房地产开发项目的建设资金的各种行为的总称;另一类是房地产消费融资,指银行及其他金融机构为房屋购买者提供资金及相关的信用服务,以满足其“购买”房屋的需要。
2. 简述房地产融资担保的种类。
按不同的标准,可对房地产融资担保进行不同的分类:
(1)按担保方式的不同,可以分为人的担保(保证)和物的担保(质押和抵押);
(2)在抵押担保中,按债务人与抵押物的关系,可分为债务人以自己的物设定的抵押担保和以他人所有的物设定的抵押担保;
(3)以抵押物是否建造完成,可分为以建造完成的物提供的抵押,和以正在建造中的物提供的抵押。
3. 简述可以设定抵押的房地产种类。
可以抵押的房地产主要包括:
(1)房屋及其他土地附着物;
(2)建设用地使用权;
(3)土地承包经营权。
4. 简述房地产开发融资的种类。
房地产开发融资可分为以下几种:
(1)股权融资;
(2)债权融资;
(3)合作开发。
5. 简述个人住房抵押贷款的特点。
个人住房抵押贷款有以下几个特点:
(1)风险性。住房抵押贷款的最大问题就是资金安全问题。发放住房贷款,贷款人一般要冒好几种风险:利率风险(包括贷款利率风险和存款利率风险)、购买力风险、市场风险、信用风险、流动性风险、抵押物风险等。这也促使银行在贷款发放前做出种种限制,包括要求购房人购买必要的保险。
(2)流动性。住房抵押贷款属于一次放贷,分期偿还,偿还期限从10年到30年不等,国外甚至有的长达50年,使银行每月都回本收息,贷款资金形成“银行→住房开发商→个人→银行”的流动。
(3)效益性。首先,银行通过每月回本收息实现自身资金的保值增值,提高经济效益;其次,居民通过贷款资金提高消费能力,改善了居住条件,创造了精神效益,若其购房是为了投资,则可从今后买房售房的时间差导致的价格差额中获得经济效益。此外,住房贷款还带动了金融存款业务、保险业务量等等的扩大,为社会创造了新的经济效益。
6. 简述个人住房抵押贷款的主要类型。
个人住房抵押贷款的主要类型有:
(1)商品住宅贷款;
(2)存量房贷款;
(3)个人商业用房贷款;
(4)个人自建房贷款;
(5)个人住房转按贷款;
(6)个人住房加按贷款。
7. 简述与住房抵押贷款有关的三科保险。
与住房抵押贷款有关的保险基本上可分为三种:
(1)财产保险。是指为防止由于意外灾祸造成较重房屋损失而以房屋或其有关利益作为保险对象的保险。
(2)信用保险。是指借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入,失去部分或全部还贷能力时,以保险金抵付贷款余额,使抵押房产不致被收回或拍卖。与借款人贷款本金余额相称,保额逐年递减。
(3)保证保险。是指由保险公司对购房者提供违约保证,当借款者不能还清本息时由保险公司负责偿还,或当房地产作为抵押物贷款时,由保险公司对抵押物进行保险。
8. 简述房地产信托融资的运营模式。
(1)贷款信托。
贷款信托就是以贷款方式运用信托资金,即信托公司接受委托人的委托,通过发行信托计划取得信托资金,按信托计划中指定的对象、用途、期限、利率与金额等向房地产开发商发放贷款,将信托资金以贷款的形式借给房地产开发商使用并收取利息,再以利息收入向委托人支付信托受益。
(2)股权投资信托。
在股权投资信托中,信托公司通过将信托资金以股权投资的方式加以运用,成为房地产企业股东或房地产项目所有者,直接或委托第三方经营房地产企业或房地产项目,并根据在房地产企业中所占有的股权比例或房地产项目所有权情况,获得经营所得,通过分红实现信托收益。
(3)财产权(特定资产收益权)信托。
在财产权信托中,房地产开发商将其拥有的物业转移给信托公司(通常附回购条件),信托公司将物业的预期收益权转让给投资者,信托公司将其处置信托财产的所得支付给投资者从而实现其信托收益。
五、论述题
1. 试论述中国目前的住房抵押贷款保险现状。
(1)无统一模式。
目前,中国个人住房抵押贷款保险制度并无统一的模式,从各地已出台的该项制度来看,基本上有三种模式:①个人购房贷款定期人寿保险(抵押贷款寿险):这是一种在借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入,失去部分或全部还贷能力时,以保险金抵付贷款余额,使抵押房产不致被收回或拍卖的保险;②综合保险模式:这一模式以苏州市为代表,它是一种综合的保险,既有抵押物的财产保险,又有抵押人的生命保险,同时还有借款人保证保险;③抵押物的财产险模式:这是绝大多数城市开展个人住房抵押贷款的信用保险范畴。
(2)强制性、捆绑性。
保险业务的强制性体现在三个方面:①是否投保,借款人没有选择权,以房产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续,抵押期内,保险单由贷款人保管,这种保险是强制性的,不容当事人自愿选择;②向谁投保,没有选择,在购买保险时,银行和保险公司往往“联姻”,在购买贷款保险时通常由银行指定一家保险公司,因此投保人根本无法自由选择保险公司;③抵押期内,借款人不得以任何理由中断或撤销保险。
(3)信用保险和保证保险相混合。
在我国,除了房屋财产保险外开办的保险其实是保证保险和信用保险的混合物。贷款银行要求购房者办理住房抵押贷款信用保险,银行不缴纳保费也不作为投保人,却得到信用保险才有的保险赔付:而购房者缴纳了属于保证保险的保费,却得不到应有的保障,权利义务在很大程度上失衡。
2. 试论述房地产信托融资与REITs的区别。
(1)REITs实质为证券化的产业投资基金,主要通过持有并运营不动产来获得收益,REITs的投资者通过持有REITs份额而间接投资不动产,是真正意义上的投资行为;国内现有的房地产信托主要以集合资金信托计划的方式发行,资金运用上虽然包括信托贷款,持有企业股份、购买资产收益权凭证等投资方式,但实践中大多是作了债权融资安排,收益主要为贷款利息。
(2)REITs既可以直接持有运营不动产,也可以间接投资不动产。REITs对直接持有运营的不动产享有法律上的权属(包括所有权或他物权)。房地产信托融资不转移信托财产的权属。
(3)REITs的发行方式包括公募、私募,参与主体广泛,包括各种中小投资者;而集合资金信托计划只能通过私募方式发行,对自然人成为投资者设置有收入、人数、投资数额等方面的限制。机构投资者虽然不受数量的限制,但也必须是符合一定条件的“合格”机构投资者。
(4)REITs通过专业化的经营管理,从事多样化的投资,以实现投资风险分散化。
(5)中国的房地产信托计划融资产品周期较短,一般为1—3年;而国际上发行的大部分的REITs产品周期在8—10年,也有无固定期限的。
(6)REITs的投资份额具有较高的流动性和变现性,投资者可以在资本市场交易、柜台转让或者要求管理公司赎回;而房地产信托中的集合资金信托计划往往以私募方式发行,只能由信托公司提供受益权转让服务,流动性较差。
(7)在税收待遇上,我国法律尚未给予信托特殊的税收待遇。
六、案例分析题
2003年5月,某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元,并用一块以出让方式取得的土地(已取得土地使用权证)进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同,并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里,烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库,出租给邻近的金属公司临时存放货物,但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款,于是银行要求拍卖其抵押的土地,以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出,土地的所有权属于国家,烟草公司无权将其抵押,认为抵押合同无效。银行坚持不同意,并提出不仅要将土地进行拍卖,而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下,于是银行向法院起诉。
[问题]
1. 烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押?为什么?
烟草公司可以将以出让方式取得的土地进行抵押。因为我国法律规定,以出让取得的建设用地使用权可以用来设定抵押,烟草公司拥有该块土地的土地使用权证,可以设定抵押。
2. 银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利?为什么?
可以主张权利。银行就土地使用权拍卖所得优先受偿,不足够偿还2000万贷款的,银行可基于债权主张。
3. 本案应如何处理?
法院应判定银行可以拍卖土地使用权,并对拍卖所得优先受偿;仓库与土地使用权一同拍卖,但对拍卖仓库所得银行无优先受偿权,如果土地使用权拍卖所得不足以清偿2000万元贷款,则银行可以基于债权对拍卖仓库所得和土地抵押期间所得租金收益就土地使用权拍卖所得不足部分主张受偿。
王某是某建筑工程队经理。2009年3月,王某因承包一项建筑工程急需资金,便找到刘某提出借款,刘某同意,双方签订了借款房产抵押合同,双方约定:刘某出借现金50万元给王某,借款期限为1年,利率6%,王某以其一栋房屋作抵押。合同订立后,王某从刘某处取得借款50万元,并出具了借据,但双方未能持房屋抵押合同到房产管理部门办理抵押物登记。2010年2月,王某又将其房屋以60万元的价格出售给张某,并在房产管理部门办理产权转移登记。刘某知道后,即要求王某在30天内还清欠款本息。借款期满后,王某因承包工程严重亏损无力偿还,刘某遂起诉到法院,请求确认王某和张某的房屋买卖合同无效,并要求按房产抵押合同实现抵押权。
[问题]
4. 在该房屋上设定的抵押权是否成立?为什么?
抵押权未成立。根据我国相关法律规定,抵押权自办理登记时成立,本题中双方未能持房屋抵押合同到房产管理部门办理抵押的登记,故抵押权不成立。
5. 王某和张某的房屋买卖合同是否有效?为什么?
张某和王某的房屋买卖合同有效。因为二者均是在意思表示一致、真实的前提下签订的房屋买卖合同,且合同的形式、内容均合法。合同效力不会受抵押权成立与否的影响。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
三、名词解释题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
四、简答题
1
2
3
4
5
6
7
8
五、论述题
1
2
六、案例分析题
1
2
3
4
5
深色:已答题 浅色:未答题
提交纠错信息
评价难易度
提交知识点