4. 假设当初张大并未将别墅过户登记到自己名下,则张大先后分别与王五、王六、王七所签订的别墅买卖合同效力如何?为什么?
均有效。张大通过继承已经取得别墅所有权,即使未办理过户登记,也不影响买卖合同的效力;张大与王五、王六、王七的买卖合同属于“一房多卖”,张大有权处分,买卖合同均有效。
本题考查非基于法律行为的物权变动以及“一物多卖”时合同的效力问题。首先,非基于法律行为的物权变动在我国《物权法》中主要体现在第28、29、30条中,其中第29条规定:“因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。由此可知,即使未办理过户登记,也不影响继承人取得标的物的物权,继承人的处分自然构成有权处分。”其次,对于“一物多卖”时合同的效力问题,《合同法解释(二)》第15条规定“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。”由此可知,“一物多卖”不能对买卖合同的效力产生影响。
8. 假设张三最终胜诉,则张大此前签订三份别墅买卖合同的行为应当如何定性?买受人有无渠道取得别墅所有权?为什么?
该行为构成无权处分。虽然张大构成无权处分,但是其所签订的买卖合同依然是有效的。张大构成无权处分,善意买受人可以通过善意取得的渠道取得所有权。
本题考查共同共有物的处分以及善意取得问题。首先,对于共同共有,我国《物权法》第103条规定,共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。基于此,在民法理论中,共同共有主要包括家庭共有、夫妻共有以及继承开始后遗产分割前遗产的共有等类型。本案中,若张三胜诉,其作为其父的合法继承人与张大对该别墅形成共同共有。其次,根据《物权法》第97条(处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外)的规定,共同共有物的处分须经全体共有人一致同意,否则为无权处分。再次,最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同解释》)第3条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。由此可知,无权处分并不能影响买卖合同的效力。最后,根据《物权法》第106条第1款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”的规定,出卖人无权处分时,买受人可通过善意取得的方式取得所有权。