三、综合题1. 被评估机组为6年前购置,账面价值20万元人民币,评估时该机组已不再生产了,已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到,在评估时点,其他企业购置新型机组的取得价格为50万元人民币,专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8,被评估机组尚可使用8年,预计每年超额运营成本为1万元。假定其他费用可以忽略不计。
要求:(1)估测该机组的现时全新价格;(2)确定该机组的成新率;(3)确定设备的评估值。
(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为:
50×80%=40(万元)
(2)该机组的成新率=8÷(6+8)×100%=57%
(3)设备的评估值=40×57%=22.8(万元)
2. 简述《国际评估准则》市场价值的定义。
市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中,某项资产应当进行交易的价值估计数额,当事人双方应各自精明、谨慎行事,不受任何强迫压制。
市场价值在某些国家称为公开市场价值,是资产评估业务中最常使用的价值类型。资产评估的目的有许多种,主要包括在财务报告中反映固定资产的现行价值或公允价值、产权交易、抵押贷款、法律诉讼、国家征用补偿,纳税等,在上述评估目的中大都要求评估资产的市场价值。资产的市场价值反映了市场作为一个整体对其效用的认可,而并不仅仅反映其物理实体状况。某项资产对于某特定市场主体所具有的价值,可能不同于市场或特定行业对该资产价值的认同。市场价值反映了各市场主体组成的市场整体对被评估资产效用和价值的综合判断,不同于特定市场主体的判断。
3. 简述《国际评估准则》中对市场价值的定义。
市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中,某项资产应当进行交易的价值估计数额,当事人双方应各自精明、谨慎行事,不受任何强迫压制。
市场价值在某些国家称为公开市场价值,是资产评估业务中最常使用的价值类型。资产评估的目的有许多种,主要包括在财务报告中反映固定资产的现行价值或公允价值、产权交易、抵押贷款、法律诉讼、国家征用补偿、纳税等,在上述评估目的中大都要求评估资产的市场价值。资产的市场价值反映了市场作为一个整体对其效用的认可,而并不仅仅反映其物理实体状况。某项资产对于某特定市场主体所具有的价值,可能不同于市场或特定行业对该资产价值的认同。市场价值反映了各市场主体组成的市场整体对被评估资产效用和价值的综合判断,不同于特定市场主体的判断。
4. 有一宗“七通一平”待开发建筑用地,面积为1000m
2,使用期限为50年,容积率为5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费用为3500元/m
2,专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入,写字楼建成后拟对外出租,租金水平预计为2元/(m
2·日),管理费用为年租金的2%,维修费用为建筑费用的1.5%,保险费用为建筑费用的0.2%,税金为年租金的 17.5%,贷款利率为6%,房地产综合还原利率为7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%,试评估该宗地地价。
(1)年总收益:2×365×1000×5=3650000(元)
(2)年总费用:3650000×2%+3500×5000×(1.5%+0.2%)+3650000×17.5%=1009250(元)
(3)年纯收益:3650000-1009250=2640750(元)
(4)房地产总价:
(5)测算建筑费及专业费:3500×(1+10%)×5000=19250000(元)
(6)利息:地价×[(1+6%)
2-1]+19250000×[(1+6%)-1)=0.1236×地价+1155000
(7)开发商利润:(地价+19250000)×20%=0.2×地价+3850000
(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润
=36258750-19250000-0.1236×地价-1155000-0.2×地价-3850000
=9069016(元)