二、1. 案例提示:
某人民检察院在侦查一起贪污受贿案的过程中,对扣押的一台索尼DSC—F707原装标准配置数码照相机委托价格鉴证机构进行价格鉴证。本案例根据鉴证标的及鉴证目的采用成本法对价格鉴证标的进行了价格鉴证。
关于索尼DSC—F707数码照相机的价格鉴证结论书
××人民检察院:
根据你院的委托,遵循独立、客观、公正的原则,按照规定的标准、程序和方法,我中心依法对一台索尼DSC—F707数码照相机进行了价格鉴证。现将价格鉴证情况综述如下:
一、价格鉴证标的
价格鉴证标的为一台索尼DSC—F707数码照相机。
二、价格鉴证基准日
本次价格鉴证的基准日为2010年10月15日。
三、价格定义
价格鉴证结论所指价格是:鉴证标的在鉴证基准日,采用公开市场价值标准确定的市场价格。
四、价格鉴证依据
(一)国家有关的法律、法规及技术标准文件
1.《中华人民共和国价格法》;
2.国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》。
(二)委托方提供的资料
××人民检察院××号价格鉴证委托书。
五、价格鉴证方法
根据价格鉴证标的的实际情况,确定本次价格鉴证采用成本法。
六、价格鉴证过程
接受委托后,我中心成立了价格鉴证小组,制定了价格鉴证作业方案。经我中心价格鉴证人员勘验,确定该索尼DSC—F707数码照相机为日本原装标准配置的全新数码照相机。
鉴证人员通过对大商场、摄影器材专卖店、电子市场同种规格型号的数码照相机进行市场调查,并经核查其一年多来的历史价格档案资料,确定该产品于价格鉴证基准日在上述地点的中准销售价格分别为9200.00元、7600.00元、7400.00元。根据该产品在各类市场的销售量,分别确定其销售价格权重为0.3、0.3、0.4,具体测算如下:
市场平均价格=(9200.00+7600.00+7400.00)/3=8066.67(元)
七、价格鉴证结论
价格鉴证标的在价格鉴证基准日的价格为人民币捌仟零陆拾陆元陆角柒分。
八、价格鉴证限定条件
1.委托方提供资料客观真实;
2.鉴证标的按目前状况继续使用。
九、声明
1.价格鉴证结论受结论书中已说明的限定条件限制。
2.委托方提供资料的真实性由委托方负责。
3.价格鉴证结论对本次委托有效,不做他用。未经我中心同意,不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供。结论书的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
4.鉴证机构和鉴证人员与价格鉴证标的没有利害关系,也与有关当事人没有利害关系。
5.如对结论有异议,可说明理由向本鉴证机构提出重新鉴证、补充鉴证或向具有价格鉴证复核裁定资质的价格鉴证机构申请复核裁定(本案复核裁定机构为×××××)。
十、价格鉴证作业日期
2010年10月22日至2010年11月26日。
十一、价格鉴证机构
机构名称: ××××××××××
法定代表人签字:(略)
十二、价格鉴证人员
姓名 执业资格名称 资格证号
××× ×××××××××××× ××××××××
××× ×××××××××××× ××××××××
十三、附件
1.××人民检察院××号价格鉴证委托书复印件(略);
2.价格鉴证机构资质证书复印件(略);
3.价格鉴证人员资格证书复印件(略)。
××市价格认证中心
××××年××月××日
1.缺少价格鉴证目的内容。
2.价格鉴证结论所指价格应该是“鉴证标的在鉴证基准日,采用公开市场价值标准确定的客观合理的价格”,而不是鉴证标的在鉴证基准日,采用公开市场价值标准确定的市场价格。
3.价格鉴证依据中缺少鉴证方收集的有关资料。
4.根据价格鉴证过程,对应的方法应为市场法,而不是成本法。
5.市场平均价格计算错误,正确的应为:
市场平均价=9200.00×0.3+7600.00×0.3+7400.00×0.4=8000.00(元)。
6.价格鉴证结论中应有带币种的小写数字,正确的应为¥8000.00(人民币捌仟元整)。
7.涉案物品的价格鉴证中,价格鉴证机构应当在受理之日起7日内作出价格鉴证结论,该案例中的作业期太长。
8.价格鉴证机构中缺少机构资质证书证号。
9.价格鉴证人员项中缺少价格鉴证人员的签字。
10.价格鉴证结论书中的日期不能用××××年××月××日代替,应写明二0一0年十一月二十六日。
三、1. 案例提示:
某开发项目,规划用途为单身公寓,土地使用权年限为2007年3月1日至2077年2月28日,土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m
2,预计售价3000元/m
2。
该项目于2007年7月1日开工,原定工期9个月,建筑费为1200元/m
2,管理费为建筑费的5%。建筑费和相应的管理费投入时间为:开工后的第一季度投入30%,第二季度投入40%,第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入,年利率6.66%,销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时,已有1000m
2建筑面积按3000元/m
2预售。开工后第二季度结束时,项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让,转让方式为:一次性付给一笔转让费,用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资,已预售的1000m
2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在2008年1月1日的价格。
采用假设开发法进行价格鉴证。预计项目在完工时可全部售出,投资利润率取20%,季度利率为1.665%。设项目在2008年1月1日价格为V,估算如下:
1.计算开发完成后的价值
3000×5000÷(1+1.665%)=14754340(元)
2.计算建筑费
1200×5000×30%÷(1+1.665%)
0.5=1785200(元)
3.计算管理费
1785200×5%÷(1+1.665%)
0.5=88526(元)
4.计算销售税和销售费用
14754340×(6%+3%)÷(1+1.665%)=1306143(元)
5.计算利润
(V+1785200+88526+1306143)×20%=0.2V+635973.8(元)
6.计算项目价格
V=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润
=14754340-1783200-88326-1306143-0.2V-815643
解得:V=8965690(元)
1.计算管理费错误,应为:1785200×5%=89260(元)。
2.计算销售税费和销售费用错误,应为:14754340×(6%+3%)=1327891(元)。
3.计算利润错误,应为:(P+1785200+89260)×20%=0.2P+374892(元)。
四、1. 用市场法对某房地产进行价格鉴证,经收集资料,可比交易实例A的成交总价为272万元人民币,分两期支付,首期支付80万元,余额192万元,在四年内分48期付清,自首付后每月支付4万元。使用面积为300平方米,人民币贷款月利率为0.5%,该房产建筑面积与使用面积的比例为1:0.75。其区域因素及个别因素情况如下表:
区域因素 | 可比实例A | 个别因素 | 可比实例A |
自然条件 社会环境 街道条件 离市中心距离 交通设施 教育与社会福利设施 商业金额配套设施 噪声污染情况 城市规划限制 周围环境 修正系数 | 100/104 100/102 100/96 100/97 100/96 100/98 100/97 100/102 100/100 100/101 | 面积 土地使用年限 建筑结构 平面布局 施工质量 装修标准 新旧程度 朝向 楼层 物业管理 修正系数 | 100/100 100/98 100/100 100/99 100/100 100/96 100/99 100/100 100/100 100/99 |
假定交易情况修正系数及交易时间修正系数均为1,请根据所给数据计算可比交易实例A比准单价(以建筑面积为准)。
1.区域因素的修正系数为各项目比例的乘积,即:
同理可得:个别因素的修正系数=1.095。
2.每月支付4万元,贷款月利率为0.5%,将月利率作为折现率,则:
可比交易实例A的折现值=
或:A的折现值=80+4×(P/A,0.5%,48)=250.32(万元)。
3.利用使用面积可以求出建筑面积=300/0.75=400(平方米)。
4.A的鉴证单价=250.32/400=0.6258(万元/平方米)=6258(元/平方米);
A比准单价=鉴证单价×交易情况修正系数×交易时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数=6258×1×1×1.077×1.095=7380.15(元/平方米)。