1. 案例提示:
××中级人民法院在审理一起经济纠纷案件时,于2010年4月29日委托价格鉴证机构对抵债房地产××宾馆进行价格鉴证,该价格鉴证机构于次日接受委托,并于2010年5月6日出具了如下价格鉴证书:
××市××宾馆(东盛街85号)房地产价格鉴证结论书××中级人民法院:
根据你院××号价格鉴证委托书的委托,遵循独立、客观、公正的原则,按照规定的标准、程序和方法,依法对××市××宾馆(东盛街85号)房地产进行了价格鉴证。现将鉴证情况综述如下:
一、价格鉴证标的
××宾馆,位于××市城区东盛街85号。
二、价格鉴证基准日
2010年3月22日。
三、价格定义
价格鉴证结论所指价格是:鉴证标的在鉴证基准日,采用公开市场价值标准确定的客观合理的价格。
四、价格鉴证依据
(一)法律法规
1.《中华人民共和国价格法》;
2.《中华人民共和国房地产管理法》;
3.《中华人民共和国土地管理法》;
4.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;
5.《××自治区涉案物品价格鉴证管理办法》。
(二)委托方提供的资料
1.××中级人民法院××号价格鉴证委托书;
2.《房屋所有权证》(××房权证城区字第039276号);
3.《国有土地使用权证》(××国用[2000]字第188号)。
(三)鉴证方收集的资料
1.现场勘察资料;
2.市场调查资料。
五、价格鉴证方法
收益法。
六、价格鉴证过程
本中心接受委托后,成立了价格鉴证小组,制订了作业方案,在详细了解和分析市场调查情况的基础上,进行了本次鉴证。
鉴证人员通过现场勘察与市场调查发现该楼建于1986年,属于砖混结构,成新度差,房间布局尚属合理,经过重新装修,装修档次中高档,由办公楼改造为宾馆用房,设施完善度一般,适用度一般。房产重置价格按照×x市同类房屋的重置价格水平,确定为800元/平方米建筑面积。经测算,该楼的建筑面积为2800平方米。因此对××宾馆的收入、费用等情况确定如下:
(一)确定年总收入
该宾馆预期年总收人如下表所示。
××市××宾馆预期收入计算表 房间类型 | 房间数 | 房租/(形日) | 入住率/% | 年均折价率/% | 年总收入/元 |
豪华套间 | 6 | 400 | 65 | 70 | 398580 |
两人套间 | 8 | 120 | 70 | 80 | 196224 |
两人标准M | 25 | 140 | 60 | 70 | 536550 |
四人经济间 | 5 | 100 | 60 | 80 | 87600 |
两人经济间 | 30 | 120 | 65 | 70 | 597870 |
会议窒 | 1 | 600 | 30 | 100 | 65700 |
合计 | | | | | 1882524 |
(二)确定年运营费用
1.管理费。综合确定为年总收入的30%,则:
管理费=1882524×30%=564757.2(元)
2.维修费。根据实际情况确定为房产重置价格的2%,则:
维修费=800×2800×2%=44800(元)
3.保险费。为房产重置价格的2.5‰,则:
保险费=800×2800×2.5‰=5600(元)
4.税费(不包括所得税)。为总收入的1.75%,则:
税费=1882524×1.75%=32944.2(元)
5.以上合计648101.4元。
(三)确定房地产年纯收益
年总收入减去年总费用为该房地产收益和宾馆经营收益,经测算,该房地产所带来的收益占60%,经营收益占40%。
房地产的年纯收益=(1882524-648101.4)×(1-40%)=740653.6(元)
(四)确定折现率
取现时的贷款利率8%作为折现率。
(五)剩余收益年期的确定
根据国家对营业用房地产使用年限的规定,其中土地使用年限为40年,以此作为剩余收益年期。
(六)计算鉴证价格
收益法鉴证价格=(740653.6/8%)×[1-1/(1+8%)
40]=8832007.79(元)
七、价格鉴证结论
根据价格鉴证依据和价格鉴证方法,确定鉴证标的在鉴证基准日的价格为¥8832007.79元(捌佰捌拾叁万贰仟零柒元柒角玖分)。
八、价格鉴证限定条件
1.委托方提供的资料真实、可靠;
2.房地产市场均衡、稳定;
3.任何针对本鉴证标的进行的经济行为均应遵循国家有关房地产的法律、法规和规章制度,委托方在处置价格鉴证标的之前应先到有管辖权的房地产管理部门办理相应手续;
4.本结论所述鉴证标的状况是以现场勘察情况为依据的。
九、声明
1.委托方提供资料的真实性由委托方负责。
2.价格鉴证结论书仅对本次委托有效,不做他用。未经本中心同意,不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供。结论书的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
3.价格鉴证结论受结论书中说明的限定条件限制。
4.如对本结论有异议,可说明理由向本鉴证机构提出重新鉴证、补充鉴证,不得直接向其他具有价格鉴证复核裁定资质的价格鉴证机构申请复核裁定。
5.本结论一式三份,均送达委托方。
6.本结论须加盖本单位公章并由价格鉴证人员亲笔签名方为有效。
十、价格鉴证作业日期
2010年4月29日至2010年5月6日。
十一、价格鉴证机构(略)
十二、价格鉴证人员(略)
十三、附件
1.××中级人民法院××号价格鉴证委托书(略)
2.《房屋所有权证》(××房权证城区字第039276号)复印件(略)
3.《国有土地使用权证》(××国用[2000]字第188号)复印件(略)
4.价格鉴证人员资格证书复印件(略)
××市价格认证中心
二0一0年五月六日
1.价格鉴证结论书中缺少“价格鉴证目的”部分的内容,结构不完整。
2.折现率的确定应综合考虑贷款利率、社会服务业景气指数、房地产平均收益率、经营风险程度和行业平均收益率等因素,直接取贷款利率不妥当。
3.该房地产于1986年建造且属于砖混结构,按照规定砖混结构的营业用房耐用年限为50年,该房已使用24年,剩余耐用年限为26年,而该报告采用商业用地最高使用年限40年为剩余收益年期是不妥的,应该按照土地使用权剩余年限与建筑物剩余耐用年限孰短原则确定剩余收益年期。
4.价格鉴证结论中应明确币种,所以应为“人民币捌佰捌拾叁万贰仟零柒元柒角玖分”。
5.价格鉴证限定条件部分内容不完整,应标明房地产能按现有用途继续使用等条件。
6.声明内容不全,应该声明鉴证机构和人员与价格鉴证标的和有关当事人没有利害关系。
7.声明中第4项有错误,委托人可以直接向其他具有价格鉴证复核裁定资质的价格鉴证机构申请复核裁定。
8.声明中第5项有错误,结论书应该一式四份,其中一份由价格鉴证机构存档。
9.价格鉴证作业日期有错误,价格鉴证作业日期应从价格鉴证机构正式接受委托日起,本题中应该为“2010年4月30日至2010年5月6日”。
10.附件中缺少“价格鉴证机构资质证书复印件”。