三、计算题1. 有一宗土地,出让年期为40年,资本化率为6%,预计未来前5年的纯收益分别为30万元、32万元、35万元、33万元和38万元,第6~40年每年纯收益大约稳定保持在40万元左右。
[要求] 试用收益法评估该宗土地的价值。
=28.3019+28.4799+29.3867+26.1391+28.3958+433.3599≈574.06(万元)
2. 有一宗房地产,假设其使用年期为无限期,未来第1年年纯收益为100万元,资本化率为10%,若:(1)未来各年的纯收益均在上一年的基础上增加1万元;(2)未来各年的纯收益均在上一年的基础上增长1%。
[要求] 计算在这两种情况下该宗房地产的评估价值。
(1)
=1000+100+1100(万元)
(2)
3. 有一待估宗地,剩余使用年限为40年,还原利率为6%,现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例,具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较,以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在1.5~2之间时,容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市2005~2009年,每年地价指数上升1%。
宗地 | 成交价 (元/平方米) | 交易时间 | 交易情况 | 容积率 | 区域因素 | 个别因素 | 剩余年限 (年) |
评估标的 | | 2009年1月 | 0 | 1.7 | 0 | 0 | 40 |
A | 2200 | 2008年1月 | -1% | 1.6 | 0 | -1% | 38 |
B | 2400 | 2008年1月 | 0 | 1.8 | +2% | 0 | 40 |
C | 2300 | 2008年1月 | 0 | 1.7 | 0 | 0 | 39 |
D | 2100 | 2007年1月 | -2% | 1.6 | 0 | -1% | 38 |
[要求] 试根据上述条件评估该待估宗地2009年1月的价值。
(1)应用下列公式进行评估:
P=P'×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正×剩余使用年限修正
(2)建立容积率修正系数表,见下表:
容积率 |
1.5 |
1.6 |
1.7 |
1.8 |
1.9 |
修正系数 |
100 |
102 |
104 |
106 |
108 |
(3)年期修正:
(4)参照物地价修正:
A:
B:
C:2300×1.01×1.0066=2338(元/平方米)
D:
(5)评估结果P=(2343+2332+2338+2282)÷4=2324(元/平方米)
4. 有一宗“七通一平”待开发建筑用地,面积为1000平方米,使用期限为50年,容积率为5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费用为3500元/平方米,专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租,租金水平预计为2元/平方米·日,管理费用为年租金的2%,维修费用为建筑费用的1.5%,保险费用为建筑费用的0.2%,税金为年租金的17.5%,贷款利率为6%,房地产综合还原利率为7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%。
[要求] 试评估该宗地地价。
(1)年总收益:2×365×1000×5=3650000(元)
(2)年总费用=3650000×2%+3500×5000×(1.5%+0.2%)+3650000×17.5%
=1009250(元)
(3)年纯收益=3650000-1009250=2640750(元)
(4)
(5)测算建筑费用及专业费用=3500×(1+10%)×5000=19250000(元)
(6)利息=地价×[(1+6%)
2-1]+19250000×[(1+6%)-1]=0.1236×地价+1155000
(7)开发商利润=(地价+19250000)×20%=0.2×地价+3850000
(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润
=36258750-19250000-(0.1236×地价+1155000)-(0.2×地价+3850000)
地价=9069016(元)
5. 某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权,并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼,经济耐用年限为60年,残值率为0。评估基准日,该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米,建筑面积为1800平方米,现用于出租,每年实收租金为72万元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元,空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3%,维修费为重置价格的1.5%,土地使用税及房产税为每建筑平方米25元,保险费为重置价格的0.2%,土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。
[要求] 试根据以上资料评估该宗地2008年1月土地使用权的市场价值。
(1)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×1800×(1-10%)=972000(元)
(2)计算总费用。
①年管理费=972000×3%=29160(元)
②年维修费=2500×1800×1.5%=67500(元)
③年税金=25×1800=45000(元)
④年保险费=2500×1800×0.2%=9000(元)
年总费用=①+②+③+④
=29160+67500+45000+9000=150660(元)
(3)计算房地产纯收益。
年房地产纯收益=年总收益-年总费用
=972000-150660=821340(元)
(4)计算房屋纯收益。
①计算年(折旧费)贬值额。年(折旧费)贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的,但是在本例中,土地使用年限小于房屋耐用年限,根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定,土地使用权出让年限届满,土地使用权由国家无偿收回。这样,房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中,房地产使用者可使用的年期为48年(50-2),并且不计残值,视为土地使用权年限届满,地上建筑物一并由政府无偿收回(注:如计算残值,也可以)。
②计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价-年(折旧费)贬值额×已使用年数
=2500×1800-93750×1
=4406250(元)
③计算房屋纯收益。
房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率
=4406250×8%=352500(元)
(5)计算土地纯收益。
土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益
=821340-352500=468840(元)
(6)计算土地使用权市场价值。土地使用权在2008年1月的剩余使用年期为:
50-3=47(年)
单价=7308760÷1000=7309(元/平方米)
(7)评估结果。本宗土地使用权在2008年1月的土地使用权市场价值为7308760元,单价为7309元/平方米。