二、案例题1. 李华盛是某装修公司经理,2006年5月至9月间李华盛从天天建材公司处购买了价值100万的装饰材料,在收货当天李华盛支付了60万元的现金,双方约定剩余货款在2007年年12月前付清。到期后,天天公司经理刘益寿找到李华盛要求其支付剩余货款。李华盛却以建材存在质量问题为由拒绝给付余款。之后,刘益寿因公司业务繁忙,暂且搁置了此事。后来,刘益寿于2011年1月份向法院提起诉讼。法院经开庭审理后认为,刘益寿最迟应于2009年12月份起诉,而他却在2011年年初才向法院提起诉讼,且未提供诉讼时效中断、中止的证据,显属超过诉讼时效。
1.《民法通则》对诉讼时效的效力是如何规定的?诉讼时效期间从何时开始计算?
2.本案中,刘益寿起诉时是否超过诉讼时效?
1. (1)《民法通则》第一百三十五条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年,法律另有规定的除外。即权利人在诉讼时效内不起诉的,人民法院不再对其进行保护。
(2)《民法通则》第一百三十七条规定,诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过20年的,人民法院不予保护。有特殊情况的,人民法院可以延长诉讼时效期间。
2. 本案中,刘益寿诉李化盛偿还货款一案,应适用2年普通诉讼时效,诉讼时效起算应当以李甲拒绝还款之日起算,即2007年12月。因而,在没有时效中断或中止的情况下,刘益寿最迟应当在2009年12月份以前起诉。但是,刘益寿是在2011年才提起诉讼,其显然超过了诉讼时效。
2.
仔细阅读某小区管理处给上级物业管理公司的建议信,并回答问题。
关于解决某小区管理问题的若干建议
公司领导:
近日,小区14号楼505室业主张先生到我管理处投诉,反映其楼上业主李先生装修房屋导致其卫生间漏水,要求管理处进行处理,管理处当即派维修人员入户检查,确认是李先生装修损坏防水层所致,提出由张先生和李先生自行处理问题,张先生认为管理处工作人员态度消极,维修人员未着工装,对管理处不满,对我公司服务质量提出质疑,并向市晚报写信,引起不良反映,为处理好张先生的投诉,提高小区管理服务水平,维护公司品牌形象,现将我处有关工作情况及改进建议报告如下:
一、经复查,张先生家卫生间漏水确属上层业主李先生装修破坏防水层所致,李先生装修时没有到管理处办理手续,也没有在装修时对卫生间防水层进行闭水试验,因此,管理处没有责任处理漏水问题,我们已经告知张先生找李先生自行协商或通过法律途径解决漏水的维修和赔偿问题,并说明管理处不宜出面协调,以免引起不必要的纠纷。
二、针对张先生对媒体反映我公司的服务质量问题,我们已经召开了管理处全体人员会议,要求员工不得接受媒体采访,员工工作时也不要回答业主的类似问题,经过一段时间“冷处理”后,这个风波就会过去。
三、我公司的维修人员均是经过专业培训的,业务能力较强,但是考虑到维修工作的特殊性,没有给维修人员配发工服,造成部分业主误会,认为工作人员着装不整,素质低下,我们准备近期统一着装规定,并开展一次维修质量月活动,为业主免费进行水电设施的检查,以树立良好形象。
四、我公司维修特约服务收费标准是参照周边地区维修公司的标准制定的,基于管理处维修工作人员在完成日常维修养护工作外,还有一定的富余时间,工作量不饱和,有能力多承接业主的特约维修服务。我们建议公司降低维修特约服务收费标准,以增加特约服务的业务量,这样,在工资成本不增加或或增加很少的前提下,可增加公司的利润。
××小区管理处
2010年7月31日
[问题]
1.管理处以业主李先生没有到管理处办理装修手续为由,不负责处理漏水纠纷是否妥当?请说明理由。
2.业主张先生要解决卫生间漏水问题,主要哪几种解决途径?请说明理由。
3.从公共关系学角度分析,该管理处第二条建议是否妥当,为什么?
4.运用所学的心理学“近因效应”原理,分析管理处第三条建议是否有效?请说明理由。
5.运用所学的经济学知识,分析管理处第四条建议是否可行?请说明理由。
1.管理处以业主李先生没有到管理处办理装修手续为由,不负责处理漏水纠纷的行为不妥当。其理由如下:
(1)物业服务企业负有通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制,规范业主、物业使用人的装饰装修行为,协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正,从而保证物业的正常运行使用,维护全体业主合法权益的责任。本案例中,物业管理公司以避免不必要的纠纷为由,让张李两家自行解决的做法有违物业管理公司的职责。
(2)物业装饰装修管理包括装饰装修申报、登记审核、入场手续办理、装饰装修过程监督检查以及验收等环节。案例中,装修人李先生没有进行装饰装修登记就擅自进行房屋装修是不合理的,同时,这也是物业管理公司在工作上的失职,没有及时地向业主告知装饰装修的流程及操作规范。另外,装修人未申报登记就进行住宅室内装饰装修活动的,应报由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款,显然,该管理处并没有这么做。
(3)物业装饰装修管理是物业服务的重点和难点之一,不仅要求细致专业、一丝不苟,方案上严格把关、沟通上人情在理,而且要求物业管理单位高度敬业、检查频密、消灭隐患、及时整改。案例中,在物业管理公司接到张先生的投诉后,并没有对李先生在装修时违反物业合同和相关规定的行为进行制止,也没有及时地向有关部门报告,这种做法是不正确的,对于这种失职行为,物业管理公司应该承担相应的责任。
2. (1)针对业主张先生要解决卫生间漏水问题,主要解决途径包括:
①张先生对自家卫生间因为漏水遭受的损失,可以依据法律规定,结合相邻而居这种特殊的情况,与楼上的李先生进行友好协商、互谅互让,并要求其进行适当的赔偿。
②如果李先生不予配合,可要求物业管理处进行协调解决。
③在协商和协调不成功的情况下,张先生可以在收集有效的证据之后,向人民法院提起诉讼,请求法院确认李先生的侵权事实,判令李先生承担赔偿责任,以维护自己的合法权益。
(2)具体理由如下:
李先生和张先生之间因居住相邻房屋所发生的关系即为相邻关系。按照我国《民法通则》第八十三条以及《物权法》第二编第七章对相邻关系做出的规定,李先生和张先生即为不动产的相邻权利人。
①处理相邻关系时,应当遵循的基本原则是“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”。无论是房屋业主还是行政部门、人民法院,在处理或调解相邻关系纠纷时都应当严格遵循上述基本原则。
②不动产相邻方在妨碍了对方合法权益时,应当承担相应的法律责任,即“给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失”。案例中李先生在对自己房屋行使装修权利时,没有采取必要的保护措施,侵害到了张先生的合法权益,李先生应当承担相应的法律责任,即停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。
3. 该管理处第二条建议不妥当。其原因在于:
(1)张先生在向媒体反映管理处的服务质量问题后,物业管理处拒绝和业主作任何的沟通,不回答业主的类似问题。这样不但不利于问题的解决,而且容易激化与业主之间的矛盾,有损物业管理公司的形象和声誉,不利于企业未来的发展。
(2)要求员工对媒体的采访不做回答,采取冷处理的解决办法,这种做法反映了物业管理处没有及时有效处理和应对业主投诉的危机公关问题,危机公关意识不强,与新闻媒体合作沟通不足。根据公共关系的基本理论,通过双向的信息传播是物业服务企业与公众建立良好关系的有效手段。尤其是在形成公共事件之际,更应积极协调沟通,防止事态扩大。回避问题、冷处理的做法会造成对公司不利的舆论,影响企业的发展。
4. 管理处第三条建议是有效的。理由如下:
(1)心理学中的“近因效应”原理指出:初次的印象固然深刻,但最近获得的信息会覆盖和冲淡过去所烙下的相关印象,成为采取相应行动的心理依据。它实质是首因效应在时间延续上的另一种表现形式。
(2)在本案例中,虽然业主对管理处维修人员的第一次印象(首因效应)是着装不整、素质低下的不良印象,但是物业管理处通过近期统一着装规定,并开展维修质量月活动,实际上是通过改善服务质量,逐步使业主获得有利于物业服务企业声誉的良好信息,是把首因效应和近因效应两者结合起来,通过近期物业管理处的一系列活动和整改措施,覆盖过去留下的不良印象,淡化首因效应的负面影响,直至业主重新认识或刮目相看。
因此,这种做法是可行的,有效的。
5. 管理处第四条建议是可行的。理由如下:
(1)根据需求法则“其他条件不变,商品的需求量与价格呈反方向变化:价格上升,需求量下降;价格下降,需求量上升”,降低维修特约服务收费标准(价格下降),会增加特约服务的需求量。
(2)管理处维修工作人员的工作量不饱和,有能力多承接业主的特约维修服务,因此对于增加的特约服务,物业公司承担的工资成本不增加或增加很少,即成本保持在原有水平。
综上,在周边地区维修特约服务的收费标准既定的情况下,适当降低本公司的收费水平,可以增加业务量,从而增加公司的利润。需要注意的是,降价的幅度不能过大,以免造成需求量增加时反而导致销售额减少的情况。
3. 2010年6月,天乐小区刚刚建成,吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司签订了为期5年的物业服务合同,正式聘用新城物业公司对天乐小区的物业进行管理。天乐小区的业主在购买房屋时均同意或者默认了新城物业公司进行物业管理。2011年7月,在当地区房地产行政主管部门的指导下,天乐小区成立了业主大会并选举产生业主委员会。在首次业主大会上,有人对吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司签订的物业服务合同提出质疑,有人说这个合同是无效合同;有人说该合同是格式合同。大家众说纷纭,莫衷一是。
[问题]
1.什么是无效民事行为,无效民事行为有几种类型?
2.吴迪房地产公司与新城物业服务企业之间的合同是否属于无效合同?请说明理由。
3.什么是格式条款?法律对格式条款的规制有哪些?
4.物业服务合同有哪些特征?
1. 无效民事行为是严重违反法律规定的有效要件,法律不承认其效力的行为。无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。包括以下几种:
(1)无民事行为能力人实施的;
(2)一方以欺诈、胁迫的手段,使对方在违背真实意思的情况下所为的损害国家利益的;
(3)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;
(4)违反法律或者社会公共利益的;
(5)以合法形式掩盖非法目的的。
2. 吴迪房地产公司与新城物业服务企业之间的合同不属于无效合同,理由如下:
《物业管理条例》第二十一条规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。根据该条规定,业主大会成立前,建设单位可以选聘物业服务企业,只是需要签订物业服务合同。本案中,吴迪房地产开发公司聘请新城物业服务企业为其开发的天乐小区进行物业管理,双方签订了前期物业服务合同。因而二者之间的合同不属于无效合同。
答:格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。包含有格式条款的合同称格式合同、定式合同、定型化合同等。
《合同法》对格式条款的规制有:
(1)采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。
(2)提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。
(3)对格式条款的理解发生争议的,应该按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应采用非格式条款。
3. 物业服务合同的特征包括:
(1)物业服务合同是合同法15种有名合同之外的无名合同。物业服务合同与委托合同存在极大的不同,不能将物业服务合同归属于委托合同。
(2)物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。物业服务企业利用自己的技术为业主服务,行使管理权;业主是物业所有人,基于所有权对物业服务企业进行监督。
(3)物业服务合同是双务合同。物业服务企业提供房屋及配套设备的养护、维修,小区环境卫生清洁和保安等服务,业主支付费用,双方的权利义务是相互对应相互依赖的。
(4)物业服务合同是有偿合同,要式合同。