三、案例分析题 装修管理人员小李在某物业楼层巡视时发现某装修单位现场材料堆放混乱,周围装饰装修废料和生活垃圾随处可见,工人在用电炉做饭,且无灭火设备,于是立即对该装修户提出整改要求。1. 结合实际分析本案例中的不妥之处。
装修现场材料应堆放有序。装饰装修废品及生活垃圾需袋装处理,且应按指定位置、时间、方式进行堆放或清运。施工人员不得在现场采用简易方式点火做饭,易燃易爆材料应专门堆放,现场必须配备灭火装置。
2. 垃圾清运费用有哪些规定?
垃圾清运费系指由装饰装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用。如业主按照要求管理并自行清运装修垃圾,则该费用可免予缴纳,否则,装修人应向物业管理单位缴纳该费用,装修垃圾由物业管理单位代为清运。
3. 分析案例的情况并且结合实际思考,物业服务企业应该采取什么措施?
物业集中装修期间,要增派人力,做到普遍巡查和重点检查相结合。一方面,要检查装饰装修项目是否为已登记的项目,一是要检查装饰装修项目是否申报,二是检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加,在巡视过程中发现新增装修、装饰项目的,须指导用户及时申报,办理相关手续。另一方面,要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求,如埋入墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管,施工现场的防火设备是否配备,操作是否符合安全要求,现场的材料堆放是否安全,垃圾是否及时清运,有无乱堆放,装修户门外是否保持清洁卫生等。
4. 某物业管理企业现为二级资质的企业,拟申报一级资质物业管理企业。其所具有的条件如下。
①注册资本,650万元。
②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员32人。其中,具有中级以上职称的人员25人,工程、财务等业务负责人均具有相应专业中级以上职称。
③物业管理专业人员按照国家有关规定已取得职业资格证书。
④管理多种类型的物业,管理面积分别为:多层住宅100万m
2;高层住宅10万m
2;独立式住宅(别墅)1万m
2;办公楼、工业厂房及其他物业5万m
2。
⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。
问题:
分析该企业现在是否符合一级资质企业的条件。为什么?
该物业管理企业所具备的条件在注册资本、人员、管理制度、管理物业的类型等方面都满足了一级资质物业管理企业的要求,但管理物业的规模不能满足要求。原因如下:该物业管理公司所管理的各类物业与相应计算基数的百分比之和为100/200+10/100+1/15+5/50=76.7%,而一级资质的物业管理企业要求该百分比之和为必须不低于100%,因此该物业管理企业还没有达到一级资质企业的要求。
5. 物业公司张经理带领新来的物业服务员巡视楼宇,在进入大门时门卫向他们微笑敬礼,这时有一个人提着大箱子往门外走,门卫很有礼貌地帮助开门放行。巡视到二楼,这里正在装修,木工、瓦工和焊工都在一个房间紧张地忙碌着,为了防止发生火灾,焊工作业场地准备了两个泡沫灭火器。来到三楼,管理员问:“二楼和三楼的灭火器的数量怎么不同呀?”经理说:“每层楼只要有灭火器就符合要求,不必都一致。”看到消火栓柜前摆放着整齐的花盆,管理员问:“消防柜前的物品摆放是否有规定?”经理说:“没明确规定,但是消火栓柜门必须保证开关灵活,一旦发生火灾才能很快地拿出来使用。”管理员问:“三楼的通道门用灭火器支着是为了什么?”经理说:“有几个房间正在装修,来回来去搬着东西开门费事,把门支开后省得老得放下东西去开门,这也是个办法。”在楼道里,管理员看到一个人正在吸烟问道:“在大厦的公共场所里是否可以吸烟?”经理说:“我们不行,但客人是我们的用户,只要注意安全,我们不便制止。”管理员说:“经理您看,发小广告的都到三楼来了。”经理说:“现在发小广告的太多了,轰走一拨又来一拨,真拿他们没办法。”走到三楼的尽头,经理说:“我们还得从那边上四楼,你看他们为了装修,箱子都摆在通道上了。”来到四楼,管理员说:“我闻到一股烧纸的味,是否应检查一下。”经理说:“大厦安全非常重要,防火意识必须加强,下星期召开全体大会一定要好好强调这一点。”
问题:指出并改正本案例中存在的不妥之处。
(1)不妥之处:客人提大箱子出门门卫不检查。
正确做法:门卫应该让携带大件物品出门的客人出示出门条。
(2)不妥之处:木工和焊工同场作业。
正确做法:木工和焊工不允许同场作业。
(3)不妥之处:焊工作业场地准备的灭火器类型。
正确:应准备干粉灭火器或二氧化碳灭火器,泡沫灭火器不适合扑灭带电物质的火灾。
(4)不妥之处:各楼层配备的灭火器数量。
正确做法:同样规模的楼层灭火器的配备应一致。
(5)不妥之处:消防柜前摆放花盆。
正确做法:消防柜前不允许放置任何物品。
(6)不妥之处:通道门用灭火器撑着。
正确做法:消防器材不得随便移动位置,通道也不应强行处于长时间开启状态。
(7)不妥之处:看到有人在楼内吸烟管理人员不管。
正确做法:发现有人在公共场所吸烟应制止。
(8)不妥之处:管理人员看到发小广告不制止。
正确做法:应严格制止闲杂人员、小商贩、推销人员进入管区。
(9)不妥之处:箱子都摆在通道上。
正确做法:任何物品存放都不应妨碍消防通道。
(10)不妥之处:闻到烧纸味不及时查找原因。
正确做法:发现火灾隐患应马上查明原因。