银符考试题库B12
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项目 | 内 容 |
可行性研究阶段 | (1)了解项目的周边环境。 (2)协助建设单位评估项目所需相关配套设施。 (3)向建设单位提供专业咨询意见和可行性研究报告建议。 (4)设计与客户目标相一致并具备合理性价格比的物业服务框架性方案。 (5)推选知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目早期 介入工作。 (6)可行性研究是项目开发建设的前提,物业服务企业就项目定位、物 业管理的基本思路和框架、物业管理运作模式提供专业意见,帮助建设单 位更准确地进行市场定位,提高项目的性价比 |
规划设计阶段 | (1)获取项目规划资料。 (2)就项目的结构布局、功能方面提出建议。 (3)就项目环境及配套规划的合理性、适用性提出建议。 (4)就项目设备设施的设置、选型及运营、维护等方面提供改进建议。 (5)就物业管理用房、社区活动场所、公建配套等公共配套建筑、设施、 场地的设置和要求等提出意见。 (6)收集对建设单位规划设计的建议,整理成项目建议书并跟进落实。 (7)所提出意见和建议应体现专业性,并符合有关法律、法规及技术规 范的要求。 (8)从确定的目标客户的角度考虑问题。 (9)要贯彻可行性研究阶段所确定的物业服务总体设计规划的内容和 思路,保证总体思路的一致性、连贯性和持续性 |
施工建设阶段 | (1)熟悉规划设计内容,对现场施工情况进行跟踪。 (2)参加项目沟通会,准确了解现场施工进度节点和各专业分项施工 计划。 (3)跟进设施设备的安装调试,了解设施设备的使用功能和操作要求, 并收集相关的技术资料及文件。 (4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况,特别注意在设计资 料或常规竣工资料中未反映的内容。 (5)与建设单位就施工过程中的问题共同磋商,及时提出并落实整改 方案。 (6)仔细做好现场记录,将重要的场面拍照、存档,为今后的物业服务提 供资料,也为将来处理质量问题提供重要依据。 (7)物业服务企业不是建设监理单位,要注意介入的方式方法,既要对 质量持认真的态度,又不能影响正常的施工、监理工作 |
营销策划阶段 | (1)根据物业产品类型、目标客户群的定位确定物业服务的模式。 (2)根据物业规划、配套确定物业服务的基本内容和服务质量标准。 (3)拟定物业服务的各项费用的收费标准及收费办法,协助各种手续的 报批。 (4)协助建设单位起草并确定前期物业服务合同和临时管理规约。 (5)安排现场咨询人员,在销售现场为客户提供物业管理咨询服务。 (6)评估项目红线内外影响业主生活的不利因素,向建设单位提出 建议。 (7)接受建设单位的委托对销售中心、样板房等提供物业管理服务,并 展示未来物业服务的状况。 (8)物业服务费的定价除考虑物业档次、定位外,还应考虑物业服务成 本的增长趋势和可持续经营。 (9)对于物业服务的宣传及承诺,要实事求是,符合法规 |
竣工验收阶段 | (1)收集相关的验收标准和法律法规。 (2)参与竣工验收。 (3)协助跟进遗留问题的整改和竣工验收资料的收集整理。 (4)参与竣工验收,主要是为了掌握验收情况,收集工程质量、功能配套 及其他方面存在的遗留问题,为物业的承接查验做准备。 (5)应跟进验收过程,了解验收人员给施工或建设单位的意见、建议和 验收结论 |
项目 | 内 容 |
住宅专项维修 资金的用途 |
住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维 修和更新、改造。 (1)住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内 业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一 般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶,以及户外的墙面、门 厅、楼梯间、走廊通道等。 (2)共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或 者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天 线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公 益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等 |
住宅专项维修 资金管理原则 |
住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府 监督的原则 |
住宅专项维修 资金的所有权 |
(1)业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。 (2)从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房 单位所有 |
住宅专项维修 资金的申请 |
(1)住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修资 金的,按照以下程序办理: ①物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服 务企业的,由相关业主提出使用建议。 ②住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的 业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议。 ③物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。 ④物业服务企业或者相关业主持有关材料,向所在地直辖市、市、县人 民政府建设(房地产)主管部门申请列支;其中,动用公有住房住宅专项维 修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。 ⑤直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住 房住宅专项维修资金的部门审核同意后,向专户管理银行发出划转住宅 专项维修资金的通知。 ⑥专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 (2)住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用住宅专项维修资 金的,按照以下程序办理: ①物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修和更新、改造 的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况,以及其他需 临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。 ②业主大会依法通过使用方案。 ③物业服务企业组织实施使用方案。 ④物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资 金;其中,动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅 专项维修资金的部门申请列支。 ⑤业主委员会依据使用方案审核同意,并报直辖市、市、县人民政府建 设(房地产)主管部门备案;动用公有住房住宅专项维修资金的,经负责管 理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意;直辖市、市、县人民政府 建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门 发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的,应当责令改正。 ⑥业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管 理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。 ⑦专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位 |
不得从住宅专项 维修资金中列支 的费用 |
(1)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施 设备维修、更新和改造费用。 (2)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视 等管线和设施设备的维修、养护费用。 (3)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需 的修复费用。 (4)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部 位、共用设施设备的维修和养护费用 |
项目 | 内 容 |
物业服务项目 早期介入的含义 |
项目早期介入是指新建物业竣工之前,建设单位在项目的立项、规划设 计、施工建设、营销策划、竣工验收阶段所引入的物业服务咨询活动,物业 服务企业从业主使用和物业服务的角度对物业的环境布局、功能规划、楼 宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等 方面提出的合理化意见和建议,以便建成的物业更好地满足业主和物业 使用人的需求,方便物业服务工作的开展。 项目早期介入对建设单位而言并非强制性要求,而是根据项目管理的 需要进行选择,可以由物业服务企业提供,也可以由专业咨询机构提供; 项目早期介入是建设单位在项目开发各阶段引入的物业服务专业技术支 持,在项目的开发建设中起着积极的作用;项目早期介入服务的对象是建 设单位,由建设单位与物业服务企业或咨询机构签订协议并支付项目早 期介入服务费用 |
物业服务项目 早期介入的作用 |
(1)从业主使用的角度,有利于提高业主对物业的认可度。 (2)从物业管理角度,有利于物业服务工作的顺利开展。 (3)从项目开发角度,有利于提高建设单位的开发效益 |
物业服务项目 早期介入的方式 |
建设单位委托物业服务企业或专业咨询机构,由被委托单位安排专业 的工作人员通常运用以下方式实施项目的早期介入: (1)市场调研; (2)图纸会审; (3)对标管理; (4)过程监控 |
项目 | 内 容 |
物业服务 合同的概念 |
物业服务合同是物业服务企业与业主、业主大会(或业主大会授权的业 主委员会,下同)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权 利义务关系的协议 |
物业服务合同 与前期物业 服务合同的 主要区别 |
物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同, 主要差别在于: (1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是建设单位 与物业服务企业;物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业服 务企业。 (2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定,但是期限 未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的,前 期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定, 与前期物业服务合同相比,具有期限明确、稳定性强等特点 |
签订物业服务 合同应注意的事项 |
(1)明确业主、业主委员会的权利义务。 (2)明确物业服务企业的权利和义务。 (3)对违约责任的约定。 (4)对免责条款的约定。 (5)物业服务合同的主要条款宜细不宜粗。 (6)合同的签订既要实事求是,又要留有余地。 (7)明确违约责任的界定及争议的解决方式 |
项目 | 内 容 | |
取得各级 资质的 条件 |
一级 资质 |
(1)注册资本人民币500万元以上。 (2)物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和 技术人员不少于30人。其中,具有中级以上职称的人员不少于20人,工 程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 (3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。 (4)管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占 下列相应计算基数的百分比之和不低于100%: ①多层住宅200万米2; ②高层住宅100万米2; ③独立式住宅(别墅)15万米2; ④办公楼、工业厂房及其他物业50万米2。 (5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立 企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩 |
二级 资质 |
(1)注册资本人民币300万元以上。 (2)物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和 技术人员不少于20人。其中,具有中级以上职称的人员不少于10人,工 程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 (3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。 (4)管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占 下列相应计算基数的百分比之和不低于100%: ①多层住宅100万米2; ②高层住宅50万米2; ③独立式住宅(别墅)8万米2; ④办公楼、工业厂房及其他物业20万米2。 (5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立 企业信用档案系统,有良好的经营管理业绩 | |
三级 资质 |
(1)注册资本人民币50万元以上。 (2)物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和 技术人员不少于10人。其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工 程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 (3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。 (4)有委托的物业管理项目。 (5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立 企业信用档案系统 | |
资质等级 与项目 承接 |
一级 资质 |
一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目 |
二级 资质 |
二级资质物业服务企业可以承接30万米2以下的住宅项目和8万米2 以下的非住宅项目的物业管理业务 | |
三级 资质 |
三级资质物业服务企业可以承接20万米2以下住宅项目和5万米2以 下的非住宅项目的物业管理业务 | |
该项目的总建筑面积为54万米2,物业服务企业资质为一级。 |
项目 | 内 容 | |
早期介入的风险 | 早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带来的风险和专业服务 咨询的风险 | |
前 期 物 业 管 理 的 风 险 |
合同期限 | 《合同法》规定:“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的 合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。”前期 物业服务合同是附解除条件的合同的,《物业管理条例》规定:“期限未满、 业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务 合同终止。”因此,前期物业管理合同的期限具有不确定性,物业服务企业 随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约,企业对物业管理项目的 长期规划和各种投入将付诸东流,企业将蒙受损失。但如果企业过多局 限于这一因素,致使前期的规划和投入不到位,可能会带来操作上的短期 行为,也会引发业主(或物业使用人)与物业服务企业的矛盾和冲突 |
合同订立 的风险 |
在订立前期物业服务合同时,物业建设单位居于主导方面。而且物业 相关资料的移交,物业管理用房、商业经营用房的移交,空置房管理费缴 纳等均需要物业建设单位的支持和配合。因此,建设单位在与物业服务 企业订立前期物业服务合同时,可能会将本不该由物业服务企业承担的 权,在签订合同时盲目压低管理费用,这将影响到接管项目后正常经营的 维持;一些物业服务企业在签订合同时没有清晰地约定有关责任,或忽视 免责条款,甚至作出一些难以实现的承诺,致使在接管后发生不测事件 (家中财产被盗、人员伤亡等)时,处于被动局面。在合同内容上的疏忽有 可能成为业主向物业服务企业索赔的理由 | |
合同执行的 风险 |
前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同,由建设单位代表全体 业主与物业服务企业签订。虽然这种合同订立行为是法规规制的结果, 但在业主入住和合同执行的过程中,由于缺乏相应法规知识或其他原因, 可能会发生对前期物业服务合同的订立方式、合同部分条款和内容不认 同、不执行,从而引发业主与物业服务企业之间的纠纷。 前期物业服务阶段处于各种矛盾交织的特殊时期,工程遗留的质量问 题、设施设备调试中未妥善解决等问题,都会影响业主正常生活。由此引 发的对前期合同的争议和纠纷,若处理不当,将会诱发管理风险 | |
日常物业 管理的风险 |
(1)业主使用物业、接受服务中发生的风险。 ①物业违规装饰装修带来的风险。 ②物业使用带来的风险。 ③法律概念不清导致的风险。 (2)物业管理日常运作过程中存在的风险。 ①管理费收缴风险。 ②替公用事业费用代收代缴费用存在的风险。 ③管理项目外包存在的风险。 ④物业服务员工服务存在的风险。 ⑤公共媒体在宣传报道中的舆论风险。 ⑥公用、共用设施设备风险,包括消防风险等 | |
项目 | 内 容 |
业主委员会的职责 | 业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行 业主大会决定的事项,接受业主的监督。业主委员会主要履行以下职责: (1)执行业主大会的决定和决议; (2)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况; (3)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企 业履行物业服务合同; (5)监督管理规约的实施; (6)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用; (7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用; (8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷; (9)业主大会赋予的其他职责 |
业主委员会 应当建立的 工作档案 |
为了保证业主委员会工作的规范性和连续性,《业主大会和业主委员会指 导规则》规定,业主委员会应当建立工作档案,工作档案包括以下主要内容: (1)业主大会、业主委员会的会议记录; (2)业主大会、业主委员会的决定; (3)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同; (4)业主委员会选举及备案资料; (5)专项维修资金筹集及使用账目; (6)业主及业主代表的名册; (7)业主的意见和建议 |
业主委员会 应当向业主公布 的情况和资料 |
为保障业主知情权和监督权的实现,《业主大会和业主委员会指导规 则》规定,业主委员会应当向业主公布下列情况和资料: (1)管理规约、业主大会议事规则; (2)业主大会和业主委员会的决定; (3)物业服务合同; (4)专项维修资金的筹集、使用情况; (5)物业共有部分的使用和收益情况; (6)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况; (7)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况; (8)其他应当向业主公开的情况和资料 |
项目 | 内 容 | |
物业管理 权移交的含义 |
物业管理权的移交是指物业项目因特定的原因而使物业管理权在物业 管理主体间发生变更的经营活动。 物业管理权的移交主要分为两种情况:一是因为新项目的建成、使用而 从业主方将管理权移交至物业管理方;二是因物业服务企业退出项目管 理而引发的物业管理权的移交 | |
物业管理权 移交的主体 |
物业管理权移交主体主要涉及以下几方: (1)物业所有人。这里的物业所有人包括全体业主。一般情况下,要避 免物业服务企业与物业服务企业之间的移交。 (2)原物业服务企业。 (3)新物业服务企业。 (4)其他移交参与人 | |
物业管理权移 交工作的程序 |
物业管理权的移交主要包括原有物业管理机构向业主大会或物业产权 单位移交;业主大会或物业产权单位向新的物业服务企业移交。前者的 移交方为该物业的原物业管理机构,承接方为业主大会或物业产权单位; 后者的移交方为业主大会或物业产权单位,承接方为新的物业服务企业。 一般地,为了保障移交工作的顺利进行,可以参照以下程序开展工作。 (1)成立接收小组,由交、接双方专业人员组成,指定财务人员、工程人 员、项目管理人员及各专业交验人员。 (2)召开工作会议,由移交双方的负责人布置各专业组接收要求及具体 事项,明确双方移交人员名单、移交内容、移交时间和日程安排等。 (3)以书面形式将移交的有关情况在物业管理区域内公示,必要时要将 移交情况说明向每个业主发送通知。 (4)移交工作开始时,双方应签订物业移交协议书。 (5)移交工作中,双方移交人员应就交接物品的位置、数量、性能进行清 点检查,并认真填写物业移交清单和运行试验记录。 (6)移交工作结束,双方共同签署移交报告并公示,并向主管行政部门 办理更换备案手续对移交中发现的问题,双方应认真记录,协商解决办 法;对移交中遇到的遗留问题,若不能马上解决,双方应签署备忘录,说明 存在的问题,产生的原因、责任、解决的方法和时间等 | |
物 业 管 理 权 移 交 的 内 容 |
物业资料 | (1)物业产权资料、综合竣工图纸及竣工资料,工程验收资料、施工设计 资料、机电设备资料等。 (2)业主资料。包括: ①业主入住资料,包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片; ②房屋装修资料,包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、 验收报告、违章记录等; ③业主专有部分维修及特约服务记录等。 (3)管理资料。包括:各类物业基础管理档案、值班记录、巡检记录、运 行日志、设备维修记录、水质化验报告、专业检测报告、房屋设施设备完好 率评定等各类服务质量的原始记录。 (4)财务资料。包括:固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、 水电抄表记录及费用代收代缴明细、物业服务费收缴明细表、维修资金使 用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。 (5)合同协议书。 (6)人事档案资料。 (7)其他需要移交的资料 |
物业共用部位 及共用设施 设备管理 工作的移交 |
(1)房屋建筑工程共用部位及共用设施设备,包括消防、电梯、空调、给 水排水、供配电等机电设备及附属配件,共用部位的门窗,各类设备房、管 道井、公共门窗的钥匙等。 (2)共用配套设施,包括环境卫生设施(垃圾桶、箱、车等)、绿化设施、公 共秩序和消防安全的管理设施(值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防 配件等)、文娱活动设施(会所、游泳池、各类球场等)。 (3)物业管理用房,包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂(包括设施)、 仓库等 | |
人、财、物的 交接或移交 |
(1)人员。在进行物业管理权移交时,有可能会有原有本项目的服务人 员继续留用的情况,新选聘的物业服务企业应与原有物业服务企业进行 友好协商,达成共识,进行有关人员的交接或移交工作。 (2)财务。移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、 停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。 (3)物资财产。物资财产包括建设单位提供和以物业服务费购置的物 资财产等,主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备 件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等 | |
项目 | 内 容 |
概念 | 物业管理机构更迭时的物业承接查验和移交是在前期物业服务合同终 止或物业服务合同期满时,业主大会选聘了新的物业服务企业,并与之签 订的物业服务合同生效时发生的物业共用部位、共用设施设备的承接查 验及移交活动 |
承接查验的 法律主体 |
(1)原有的物业服务企业向业主或业主委员会移交时的双方法律主体。 交验方:原有的物业服务企业。 接管方:物业的业主或业主委员会。 (2)业主或业主委员会向新的物业服务企业移交时的双方法律主体。 交验方:业主或业主委员会。 接管方:新选聘的物业服务企业 |
承接查验的条件 | 在物业管理机构发生更迭时,新的物业服务企业必须在下列条件均满 足的情况下才能实施承接查验: (1)物业的业主或业主委员会(产权单位)与原有的物业服务企业解除 了前期物业服务合同; (2)物业的业主或业主委员会(产权单位)同新选聘的物业服务企业签 订的物业服务合同生效 |
承接查验 依据的文件 |
(1)物业服务合同; (2)《物业管理条例》; (3)《物业承接查验办法》; (4)管理规约; (5)移交的物业图纸资料、清单; (6)物业管理的相关法律、法规、政策、标准和规范; (7)物业管理相关的合同、协议等 |
承接查验 及移交的程序 |
(1)成立承接查验组织,确定查验和移交方案。一般情况下,应当在物 业的业主、业主委员会或产权单位主管部门的主持下,由原有的和新选聘 的物业服务企业的人员参加,共同组成查验和交接小组,对物业共用部 位、共用设施设备和物业档案资料进行全面的查验和移交。 (2)查验和移交的物业管理资料。包括:物业原始资料;物业共用部位、 共用设施设备维修、养护和管理,以及大中修、更新改造和专业检验的资 料;业主资料;财务管理资料;合同协议书;人事档案资料;其他需移交的 资料。 (3)物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交。包括:物业建筑 结构及装饰装修;物业共用设备;物业共用配套设施;物业管理用房;室外 道路、场地、绿地、雨污水井等排水设施;产权属全体业主所有的设备、工 具、材料等。 (4)物业查验与移交资料。共用部位、共用设备设施及物资财产现场查 验要做好记录,查验各方就存在的问题根据合同约定和有关规定的解决 达成承接查验协议,即可办理移交手续,交由新进入的物业服务企业实施 管理 |
承接查验注意事项 | (1)明确交接主体和次序。 (2)各项资产和费用的移交,共用配套设施和机电设备接管、承接时的 物业管理运作衔接是物业管理工作移交的重点和难点,承接单位应尽量 分析全面、考虑周全,以利于交接和日后管理工作的开展。 (3)如承接的物业项目部分还在质保期内,承接单位应与建设单位、移 交单位共同签订物业承接查验协议,明确具体的保修项目、负责保修的单 位及联系方式、保修方面遗留问题的处理情况,并在必要时提供原施工或 采购合同中关于保修的相关条款文本。 (4)在物业管理移交工作中,对物业共用部位、共用设施设备存在的问 题不易全部发现,难免存在遗漏,因此在签订移交协议或办理相关手续时 应注意做出相关安排,便于在后续工作中能妥善解决发现的问题 |
项目 | 内 容 |
非业主使用人 的交费责任 |
业主是物业的所有权人,交纳物业服务费用是业主最基本的义务。在 物业管理活动中,物业服务企业受业主委托,对业主的物业进行管理,为 业主提供服务,因此,业主理所当然应当向物业服务企业支付相应服务费 用。在现实生活中,业主拥有的物业不一定为业主所占有和使用。当业 主将其物业出租给他人或者出借给他人使用时,业主可以与物业使用人 约定,由物业使用人交纳物业服务费用。实际上,这种情况下,物业使用 人是代业主履行物业服务合同的义务。鉴于物业使用人实际占有和使用 物业,是真正享受物业服务的人,《物业管理条例》规定业主与物业使用人 约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定。同时,考虑到业主毕 竟是交纳物业服务费用的第一责任人,业主的身份相对固定,而物业使用 人并不是物业服务合同的当事人,而且相对容易变化,为了保障全体业主 和物业服务企业的合法权益,《物业管理条例》进一步规定,即使存在由物 业使用人交费的约定,业主仍然负连带交纳责任。所谓连带交纳责任,是 指当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用交纳的 约定时,业主仍负交纳物业服务费用的义务,物业服务企业可以直接请求 业主支付物业服务费用 |
建设单位的 交费责任 |
作为商品房出售的新建物业,物业管理区域内房屋的出售和交付需要 一个过程。在销售物业之前,建设单位是唯一的业主。如果建设单位聘 请了物业服务企业实施前期物业管理服务的,应当支付物业管理服务费 用。在物业全部出售并交付给业主之前,建设单位仍然需要就没有售出 的物业及没有交付给业主的物业交纳物业服务费用;已经出售并交付给 业主的物业,物业服务费用由业主交纳。由于已竣工没有售出物业的产 权仍然属于建设单位,作为产权人当然有义务交纳服务费用;对于没有交 付给物业买受人的物业而言,物业的实际占有人还是建设单位,物业的产 权也还没有转移给买受人,买受人也没有享受到相应的物业服务,所以也 应由建设单位交纳物业服务费用。因此,《物业管理条例》规定:“已竣工 但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位 交纳。” |
业主委员会对 欠费业主的 督促义务 |
按时足额交纳物业服务费用,应当是业主自觉履行的义务。但现实中, 业主违反物业服务合同约定,逾期不交纳服务费用的情况客观存在,有些 物业管理区域业主欠交物业费的情况甚至比较普遍。 为维护业主的共同利益,《物权法》规定:业主大会和业主委员会,对拒 付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规及管理规约, 要求行为人停止侵害、赔偿损失。为维护物业管理活动的交易秩序,《物 业管理条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定:对于欠费业主,业 主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人 民法院起诉。需要强调的是,业主委员会督促欠费业主交纳物业费,并不 是物业服务企业通过司法途径追索的前置条件。业主欠交物业管理服务 费用,必然影响物业管理服务的质量,因此,业主欠费行为不仅侵害了物 业服务企业的合法权益,而且也损害了其他交费业主的合法权益,业主委 员会有责任也有义务代表交费业主,督促欠费业主限期交纳物业管理服 务费。对拒不交费的业主,物业服务企业有权依法追索,但不得采取停 水、停电等违法措施胁迫业主交费。依法追索的方式,就是依据物业服务 合同关于解决争议条款的约定,通过仲裁或者向人民法院起诉解决 |
项目 | 内 容 |
主营业务收入 | 主营业务收入是指物业服务企业在从事物业服务活动的过程中,为物 业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入,包括物业服务收 入、物业经营收入、物业大修收入和物业酬金收入。 (1)物业服务收入是指物业服务企业向物业产权人、使用人收取的公共 性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。 (2)物业经营收入是指物业服务企业经营物业产权人、使用人提供的房 屋建筑物和共用设施取得的收入,如房屋出租收入和经营停车场、游泳 池、各类球场、集中供暖、中央空调等共用设施收入。 (3)物业大修收入是指物业服务企业接受物业产权人、使用人的委托, 对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 (4)物业酬金收入是指物业服务企业从物业服务项目预收的物业服务 资金中按约定比例或者约定数额提取的酬金收入 |
其他业务收入 | 其他业务收入是指物业服务企业从事主营业务以外的其他业务活动所 取得的收入,包括广告收入、废品回收收入、商业用房经营收入、场地租赁 及无形资产转让收入等。 商业用房经营收入是指物业服务企业利用物业产权人、使用人提供的 商业用房,从事经营活动取得的收入,如开办健身房、美容关发屋、商店、 饮食店等的经营收入 |