银符考试题库B12
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物业管理师物业经营管理模拟82
一、单项选择题
1. 物业资产管理和物业组合投资管理以______为主。
A.物业管理
B.设施管理
C.运行管理
D.策略性管理
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是物业经营管理的层次。通常将物业经营管理分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次。其中,物业管理和设施管理以运行管理为主,物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。
2. 对物业服务企业,无论其管理的客观效果是增值还是保值,其核心目的是______。
A.获取相应的管理经济效益
B.获取相应的管理服务效益
C.获取相应的管理社会效益
D.获取相应的管理规模效益
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是资产管理与传统物业管理的联系。对物业服务企业,无论管理的客观效果是增值还是保值,其核心目的是获取相应的管理服务效益。同样,资产管理则无论是直接运营还是委托管理,其根本目的和要求均是增值或获取相应经济利益。
3. 物业顾问服务商的实质是______。
A.物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品
B.物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营
C.物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品
D.物业服务企业运用策划、协调、沟通和评价等专业能力,通过控制物业管理价值链前后两端的方式,协助业主购买专业化的物业管理服务
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是物业顾问服务商的实质。物业服务提供商的实质是物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品。物业资源开发商的实质是物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营。物业顾问服务商物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。物业资源开发商模式的商业逻辑是:物业服务企业的关注重心从业主的物业服务需求本身转向基于物业服务平台衍生的多元化需求。
4. 评估项目盈利性的基本指标是______。
A.现金回报率
B.投资回报率
C.净现值
D.内部收益率
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是内部收益率。内部收益率(IRR),是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率,是评估项目盈利性的基本指标。
5. 财务评价指标体系中,能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果,适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目的指标是______。
A.动态评价指标
B.清偿能力指标
C.静态评价指标
D.生存能力指标
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是动态评价指标。静态指标是不考虑资金时间价值因素影响,直接通过现金流量计算得出的指标,通常在对投资项目进行概略评价时采用。动态指标是考虑资金时间价值因素计算得出的指标。动态评价指标,能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果,适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。
6. 在整个计算期内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率称为______。
A.现金回报率
B.投资回报率
C.净现值
D.内部收益率
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是内部收益率。内部收益率(IRR),是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率,是评估项目盈利性的基本指标。
7. 任何一个企业在经营活动过程中首先要开展的一项重要工作是______。
A.市场选择
B.市场定位
C.市场调查和分析
D.市场环境
A
B
C
D
C
[解析] 本题考核的是市场调查。市场调查和分析是任何一个企业在经营活动过程中首先要开展的一项重要工作,物业服务企业也不例外。通过市场调查和分析,企业能够了解市场需求,发现新的市场机会,规避市场风险,预测市场未来发展趋势。所以,市场调查和分析是企业掌握市场状况,制定经营战略和经营决策的前提条件。
8. 反映国家经济发展水平的指标是______。
A.人均国民收入
B.人均个人收入
C.个人可支配收入
D.消费支出结构
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是物业经营管理市场的宏观环境。人均国民收入是反映国家经济发展水平的指标。人均国民收入、人均个人收入和个人可支配收入的提高,表明社会有较高的消费能力和购买能力。
9. 非随机抽样市场调查,最常用的抽样方法是______。
A.任意抽样
B.判断抽样
C.配额抽样
D.分批抽样
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是非随机抽样。非随机抽样是指市场调查人员在选取样本时先确定某个标准,然后再选取样本,每个样本被选择的机会是不相等的。非随机抽样有三种方法:(1)任意抽样,是指市场调查人员在最方便的时间、地点任意选择样本,如街头任意调查。这是一种常用方法。(2)判断抽样,是指市场调查人员根据自己的经验判断由哪些个体作为样本。当样本数目不多,样本间的差异又较为明显时,采用此方法能起到一定效果。(3)配额抽样,是指市场调查人员通过一些控制特征,将样本空间进行分类,然后由调查人员从各组中任意抽取一定数量的样本。
10. 关于网络调查法进行市场调查的特点,下列说法不正确的是______。
A.组织简单、成本低
B.网络的安全性不易保证
C.受访对象容易限制
D.客观性好、不受时空与地域限制
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是网络调查法的优点。网络调查法的优点是组织简单、成本低、客观性好、不受时空与地域限制、速度快等。缺点是网民的代表性存在不准确性、网络的安全性不易保证、受访对象难以限制等。
11. 在长期租赁中,通常采用的租金形式是______。
A.净租
B.毛租
C.百分比租金
D.千分比租金
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是净租。净租也称纯租金。净租租金要求承租人除支付规定的租金外,还要额外支付物业服务费用的一部分甚至全部。在长期租赁中通常采用净租形式。
12. 在租赁市场不景气,或不易把握,或物业租赁非主营业务时,业主通常选择______,将租赁市场风险转移。
A.包租转租模式
B.物业服务委托模式
C.出租代理模式
D.包租委托模式
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是包租转租模式。在租赁市场不景气,或不易把握,或物业租赁非主营业务时,业主通常选择包租转租模式,将租赁市场风险转移。
13. 公寓、别墅物业经营项目服务对象的特点不包括______。
A.客户相对稳定,服务时间长,服务对象复杂
B.需求多样,层次高
C.市场化程度高
D.居民收入差异较大
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是公寓、别墅物业经营项目服务对象的特点。公寓、别墅物业经营项目服务对象的特点:(1)客户相对稳定,服务时间长,服务对象复杂。(2)需求多样,层次高。(3)服务品质要求高。(4)市场化程度高。选项D属于住宅小区经营服务对象的特点。
14. 酒店公寓的营销理念不包括______。
A.分析市场,明确定位
B.广开门路,稳定客源
C.规范服务,信誉至上
D.节约能源,回归自然
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是酒店公寓的营销理念。酒店公寓的营销理念有:(1)分析市场,明确定位。(2)广开门路,稳定客源。(3)规范服务,信誉至上。(4)合理定位,调节营销。选项D是绿色建筑的设计理念。
15. 酒店公寓的特约服务属于管理服务中的______。
A.设备设施管理服务
B.康乐管理服务
C.延伸服务
D.营销管理服务
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是酒店公寓管理服务的基本内容。营销管理服务包括长包租赁管理服务、散客租赁管理服务。设备设施管理服务包括保持设备设施运行正常,按专业管理服务要求进行维修养护。康乐管理服务包括健身服务、棋牌服务、酒吧服务、室内游泳池服务等。延伸服务包括会务服务、餐饮服务、洗涤服务、美发服务、特约服务等。
16. 关于会所经营对策的说法,错误的是______。
A.特色经营
B.协调好经营中存在的问题
C.加强经济收入
D.运用“泛会所”概念另辟蹊径
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是会所经营的对策。会所经营的对策包括:(1)特色经营。(2)协调好经营中存在的问题。(3)加强专业化管理。(4)运用“泛会所”概念另辟蹊径。
17. 可以降低经营风险,避免亏损是会所经营模式中______的特点。
A.独立式经营
B.双向经营
C.横向联合经营
D.引入社会设施共同经营
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是会所经营模式的优点。独立式经营优点在于保证了小区业主在使用上的便利和安全,但由于消费人群单一,往往入不敷出,需要开发商另行补贴。双向经营优点在于可以降低经营风险,避免亏损。横向联合经营优点在于可以保证会所最大限度地得到使用,减少经营亏损。引入社会设施共同经营优点在于既减少了开发商的投资,又弥补了小区配套的不足。
18. 专用物业的______决定这些物业发生突发事件、恶性事件的概率要高于住宅小区、写字楼等物业。
A.使用性质
B.经济性质
C.业务性质
D.产权性质
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是专用物业的共同特点。目前我国尚处在社会转型期,各类社会矛盾、社会问题凸现。专用物业的使用性质决定这些物业发生突发事件、恶性事件的概率要高于住宅小区、写字楼等物业。
19. 关于学校物业属性的说法,错误的是______。
A.学校物业是一种资产,是固定资产,属于不动产
B.学校教学科研工作不可或缺的载体,属于生产资料
C.师生学习和生活的空间,属于必不可少的生活资料
D.学校是有计划、有组织地进行系统的教育的组织机构
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是学校物业的属性。首先,学校物业是一种资产,是固定资产,属于不动产;其次,学校物业是学校教学科研工作不可或缺的载体,属于生产资料;最后,学校物业是师生学习和生活的空间,属于必不可少的生活资料。选项D属于学校的属性。
20. 方便老师授课是______的核心。
A.学生管理
B.教学管理
C.公共设施与公共事务管理
D.其他管理
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是教学管理。教室最主要的功能是授课,因此,方便老师授课是教室管理的核心。随着先进教学设备和手段的引进和使用,大量电子仪器进入教室,这就需要物业管理者事先配备能力强的工程技术人员,确保设备满足教学需要。
21. 关于停车场经营的核心问题,下列说法不正确的是______。
A.停车场产权及收益归属问题,是停车场经营重点关注的问题
B.原则上物业服务企业只能收取管理服务费用
C.小区路面或空地临时停车场(位)产权归属于建设单位
D.如果在物业服务企业经营上有付出,可以与建设单位或业主委员会协商收取车位租金中属于企业付出经营劳动应得的部分
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是停车场经营的核心问题。停车场产权及收益归属问题,是停车场经营重点关注的问题。一般来说,住宅小区地下停车场的产权在现有法律制度设计背景下,一开始归属于建设单位(发展商),后期可能被全部或部分分散出售;小区路面或空地临时停车场(位)产权归属于全体业主。物业服务企业开展停车场经营,一定要明确所管停车场(位)的产权归属,在此基础上明确车位租金、管理服务费用标准及其收取、分成办法。原则上物业服务企业只能收取管理服务费用,如果在经营上有付出,也可以与建设单位或业主委员会协商收取车位租金中属于企业付出经营劳动应得的部分。
22. 公寓、别墅的服务时间一般为______小时。
A.24
B.12
C.8
D.6
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是公寓、别墅的服务时间。公寓、别墅的服务时间长,一般为24小时。这与服务对象复杂分不开。别墅、公寓的服务对象既有公务繁忙的商务人士,也有居家主妇、老人、孩子,还有家庭雇佣的保姆,甚至厨师、司机等。
23. 关于名义利率与实际利率关系的说法,错误的是______。
A.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
B.名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大
C.当每年计息周期数m=1时,名义利率与实际利率相等
D.当每年计息周期数m<1时,实际利率大于名义利率
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是名义利率与实际利率的关系。在复利计息时,名义利率与实际利率存在下述关系:(1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。(2)名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大。(3)当每年计息周期数m=1时,名义利率与实际利率相等。(4)当每年计息周期数m>1时,实际利率大于名义利率。
24. 投资回报是指投资者投入的本金在经营过程中获得的报酬,主要体现为______。
A.成本
B.利率
C.利润
D.风险
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是投资回报。投资回报是指投资者所投入的本金在经营过程中获得的报酬,主要体现为利润。
25. 清偿能力指标不包括______。
A.借款偿还期
B.资产负债率
C.偿债备付率
D.投资回报率
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是清偿能力指标。清偿能力指标包括借款偿还期、资产负债率和偿债备付率。盈利能力指标分为静态指标和动态指标。静态指标包括现金回报率、投资回报率和静态投资回收期;动态指标包括净现值、内部收益率和动态投资回收期。
26. 反映初始权益投资与投资者实际获得的收益之间关系的是______。
A.现金回报率
B.投资回报率
C.偿债备付率
D.内部收益率
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是投资回报率。投资回报率反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之间的关系。现金回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。
27. 影响物业价格的社会因素不包括______。
A.政治安定状况
B.社会治安状况
C.政治对立状况
D.城市化和房地产投机因素
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是影响物业价格的社会因素。影响物业价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机因素等。选项C属于影响物业价格的国际因素。
28. 房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有______,从而得到趋同的判断。
A.一致性
B.可比性
C.永久性
D.收益性
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是房地产估价的基本原则。房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性,从而得到趋同的判断。房地产估价原则主要有:独立、客观、公正原则,合法原则,价值时点原则,替代原则,最高最佳利用原则,谨慎原则。
29. 物业经营管理市场调查内容的确定,直接影响物业服务企业市场调查活动的______。
A.准确性
B.一致性
C.有效性
D.收益性
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是物业经营管理市场调查的内容。物业经营管理市场调查内容的确定,直接影响物业服务企业市场调查活动的有效性。市场调查的目的在于通过对影响市场的各种因素的了解和分析,把握市场状况,为企业进行市场细分、选择目标市场、制订经营方案提供依据。
30. 利用企业内部和外部现有的各种信息、资料和情报,对调查内容进行分析研究的市场调查方法是______。
A.访问法
B.观察法
C.实验法
D.文案调查法
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是文案调查法。文案调查法又称为资料分析法,是利用企业内部和外部现有的各种信息、资料和情报,对调查内容进行分析研究的一种市场调查方法。
二、多项选择题
1. 现金流出主要包括______。
A.运营成本费用
B.还本付息
C.销售收入
D.税金
E.贷款本金收入
A
B
C
D
E
ABD
[解析] 本题涉及的考点是现金流量。对于物业经营管理投资项目,现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等;现金流出主要包括运营成本费用、还本付息、税金等。
2. 市场调查一般包括______。
A.市场需求调查
B.市场环境调查
C.市场地理位置调查
D.消费者行为调查
E.市场供给与竞争调查
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 本题涉及的考点是市场调查的内容。市场调查的内容有:(1)市场需求调查。(2)市场环境调查。(3)消费者行为调查。(4)市场供给与竞争调查。(5)市场营销因素调查。(6)客户满意度调查。
3. 一般用于市场分析的定量分析方法有______。
A.系统分析法
B.比率分析法
C.比较分析法
D.结构分析法
E.数学模型法
A
B
C
D
E
BCDE
[解析] 本题涉及的考点是物业经营管理市场分析的定量分析方法。一般用于市场分析的定量分析方法有:比率分析法、趋势分析法、比较分析法、结构分析法和数学模型法。
4. 物业租赁按物业租赁期限不同分为______。
A.定期租赁
B.自动延期租赁
C.私房租赁
D.不定期租赁
E.公房租赁
A
B
C
D
E
ABD
[解析] 本题涉及的考点是物业租赁的分类。按房屋所有权的性质分类,物业租赁分为公有房屋的租赁(简称公房租赁)和私有房屋的租赁(简称私房租赁)。按物业租赁期限约定模式的不同分类,可分为定期租赁、自动延期租赁和不定期租赁。按房屋使用用途不同分类,物业租赁可以分为居住用房租赁、非居住用房租赁。按承租人的性质分类,物业租赁可分为国内租赁、涉外租赁。
5. 部分委托的缺点有______。
A.增加了业主的日常管理压力和工作难度
B.不利于形成商业物业统一的对外形象
C.易导致业主和物业服务企业之间产生摩擦
D.不利于团队整体素质和员工知识结构的提高
E.不利于商业物业品牌的树立和维护
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 本题涉及的考点是部分委托的劣势。部分委托的劣势较为明显:增加了业主的日常管理压力和工作难度,业主需要频繁地直接与物业服务企业交流和协调,遇有突发事件,难以集中各方力量迅速解决;易导致业主和物业服务企业之间产生摩擦,遇有责任事故会互相推诿甚至相互指责,问题迟迟得不到有效解决甚至出现问题扩大化;不利于形成商业物业统一的对外形象,不利于商业物业品牌的树立和维护。
6. 物业管理部门负责的业务主要包括______。
A.工商年检及行业商业考评
B.公共区域秩序维护
C.室内绿色植物租摆
D.室外广告位租赁
E.公众责任险投保
A
B
C
D
E
BCE
[解析] 本题涉及的考点是商业物业经营管理的特点。商业运营部门负责的业务主要包括:接货验货及商品入出库,商品质量管理及退换货,节假日促销,产品防伪打假,收银及假钞处理,顾客投诉处理,工商年检及行业商业考评,商业资产保险投保,室外广告位租赁。物业管理部门负责的业务主要包括:公共区域卫生、保洁、绿化,室内绿色植物租摆,公共区域秩序维护,进出通道管理,外来人员管理(如装修人员),工程系统运行、设备养护维修,建筑物维护保养,停车场管理,公众责任险投保。
7. 根据损耗产生的原因,可有针对性地采取的管理措施有______。
A.对偷盗的防范与管理
B.作业防损管理
C.营业外时间的预防与管理
D.外送商品管理
E.生鲜商品防损管理
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 本题涉及的考点是防损管理的措施。根据损耗产生的原因,可有针对性地采取以下管理措施:偷盗的防范与管理、作业防损管理、营业外时间的预防与管理、生鲜商品防损管理等。针对不同性质的损耗,商场可以进行以下防范和监督:收银员每天必须轮换收银台;退货管理应按先进先出原则办理;外送商品必须先付款后外送;供应商车辆离开前,要接受空车检查和空箱检查;服务员上下班走专用通道,接受必要的检查核实;由专责部门进行赠品的登记、发放、核实等。
8. 住宅小区的建设由原来分散的、功能单一的规划方式向______方向发展。
A.复杂化
B.集中化
C.综合化
D.现代化
E.商品化
A
B
C
D
E
BCD
[解析] 本题涉及的考点是住宅小区的规划统一,配套齐全。随着我国房地产业的发展,城市建设和人们居住水平都有了提高,在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则指导下,住宅小区的建设由原来分散的、功能单一的规划方式向集中化、综合化和现代化的方向发展。
9. 住宅小区物业经营管理的收费原则有______。
A.分人收费原则
B.便民服务原则
C.分层收费原则
D.公平合理原则
E.依法分配原则
A
B
C
D
E
CDE
[解析] 本题涉及的考点是住宅小区物业经营管理的收费原则。住宅小区物业经营管理的收费原则有依法分配原则、公平合理原则和分层收费原则。
10. 公寓的特点一般包括______。
A.地处市区或大型园区周边
B.建筑档次高
C.环境优美
D.户型多样
E.硬件设施齐备
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 本题涉及的考点是公寓的特点。公寓的特点包括地处市区或大型园区周边、建筑档次高、户型多样和硬件设施齐备。选项C属于别墅的特点。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
深色:已答题 浅色:未答题
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