银符考试题库B12
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物业管理师物业经营管理模拟84
一、单项选择题
1. 资产管理无论是直接运营还是委托管理,其根本的目的和要求均是增值或获取相应______效益。
A.经济
B.服务
C.规模
D.社会
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是资产管理与传统物业管理的联系。对物业服务企业,无论其管理的客观效果是增值还是保值,其核心目的是获取相应的管理服务效益。同样,资产管理则无论是直接运营还是委托管理,其根本的目的和要求均是增值或获取相应经济利益。
2. 物业资源开发商的实质是______。
A.物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品
B.物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营
C.物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品
D.物业服务企业利用客户资源和专业技能,同时为业主提供传统物业管理和不动产投资理财两项服务,从而获取物业服务费用和资产管理佣金的双重收益
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是物业资源开发商的实质。物业服务提供商的实质是物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品。物业资源开发商的实质是物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营。物业顾问服务商物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。物业资源开发商模式的商业逻辑是:物业服务企业的关注重心从业主的物业服务需求本身转向基于物业服务平台衍生的多元化需求。
3. 如果现在将10000元存入银行,1年后得到的本利和为10060元,经过1年增加60元,这60元是10000元在1年中的______。
A.权益价值
B.时间价值
C.原始价值
D.市场价值
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是资金的时间价值。资金的时间价值是投资分析的基本概念。因为资金的价值会随时间发生变化,资金经过一段时间的投资后其价值会增加。同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值,而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。
4. 关于名义利率与实际利率的关系,下列说法正确的是______。
A.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
B.名义利率越大,计息周期越长,实际利率与名义利率的差异就越小
C.当每年计息周期数m=1时,名义利率与实际利率相等
D.当每年计息周期数m>1时,名义利率大于实际利率
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是名义利率与实际利率的关系。在复利计息时,名义利率与实际利率存在下述关系:(1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。(2)名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大。(3)当每年计息周期数m=1时,名义利率与实际利率相等。(4)当每年计息周期数m>1时,实际利率大于名义利率。
5. 某人将15000元存入银行,期限为1年,年利率为12%,1年12次按月利率复利计息,则1年后可得到的本利和为______元。
A.15623.48
B.16902.38
C.17953.59
D.14943.65
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是复利计息。复利计息是指对于某一计息周期来说,按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息,即“利息再生利息”。n个计息周期后的本利和为:F
n
=P(1+i)
n
。本题的计算过程为:15000×(1+1%)
12
≈16902.38。
6. 房地产投资分析的目的,是考察房地产投资项目的______。
A.经济寿命的动态和静态计算
B.投资回收和投资报
C.最大盈利能力
D.盈利能力和清偿能力
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是投资分析的目的。对于一个物业投资项目,投资分析的目的一般是该项目的盈利能力和清偿能力。
7. 可以保证会所最大限度地得到使用,减少经营亏损是会所经营中______的特点。
A.独立式经营
B.双向经营
C.横向联合经营
D.引入社会设施共同经营
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是会所经营模式的特点。独立式经营优点在于保证了小区业主在使用上的便利和安全,但由于消费人群单一,往往入不敷出,需要开发商另行补贴。双向经营优点在于可以降低经营风险,避免亏损。横向联合经营优点在于可以保证会所最大限度地得到使用,减少经营亏损。引入社会设施共同经营优点在于既减少了开发商的投资,又弥补了小区配套的不足。
8. 一般来说,动态分析是以______为计算前提的。
A.复利
B.单利
C.利息
D.利率
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是动态分析。一般来说,动态分析是以复利为计算前提的。
9. 长住客户与酒店公寓以______为主要联系形式。
A.电话
B.网络
C.合同
D.法律
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是酒店公寓营销管理服务。长住客户与酒店公寓以合同为主要联系形式,酒店公寓对客户的服务是以合同为基础的服务,酒店公寓方应严格按合同所提出的条款提供各类服务。
10. 物业服务企业的服务产品的最终消费者是______。
A.供应商
B.客户
C.竞争者
D.公众
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是物业经营管理市场的微观环境。物业经营管理市场的微观环境因素主要有企业、供应商、中介服务机构、竞争者、公众、客户等。客户是物业服务企业的服务产品的最终消费者。物业服务企业应当仔细研究自己的客户群体的特点,以客户为导向,围绕客户需求提供服务产品,开展经营管理活动。
11. 市场分析常用的定性分析法中,战略分析最常用的方法是______。
A.SWOT分析法
B.系统分析法
C.归纳分析法
D.案例分析法
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是物业经营管理市场分析的方法。SWOT分析方法通常用来制定企业发展战略和分析竞争对手的情况,是一种战略分析最常用的方法。
12. 关于自动延期租赁,下列说法不正确的是______。
A.租赁合同按周、月、年的周期延续,终止通知应与周期对应
B.许多居住租赁合同既包含定期租赁又包括延期租赁
C.自动延期租赁可以双方根据协议达成,也可依法建立
D.租赁双方没有约定租期,出租人租给承租人物业使用权的时间期限不确定
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是自动延期租赁。自动延期租赁又称周期性租赁,是租赁合同规定的期限已经到期,或合同中未指明租赁期限,承租人依旧按原来的方式占用物业,除非合同一方提出终止合约,否则将自动续约,并照常按期缴纳租金的租赁行为。租赁合同按周、月、年的周期延续,终止通知应与周期对应。许多居住租赁合同既包含定期租赁又包括延期租赁。一般开始于定期租赁,然后转为周期性租赁。自动延期租赁可以双方根据协议达成,也可依法建立。选项D是不定期租赁。
13. 推进委托管理的关键是通过公开选拔,选择适合项目的物业服务企业,并在合同中明确各方责任、权利、义务,使合同具备______。
A.完整性
B.可操作性
C.实施性
D.合理性
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是商业物业经营管理的管理模式。推进委托管理的关键是通过公开选拔选择适合项目的物业服务企业,并在合同中明确各方责任、权利、义务,使合同具备可操作性。用合同这种法律形式规范物业服务企业的管理,明晰其服务标准,量化考核内容。
14. 商业物业以______为核心。
A.商品
B.承租商
C.顾客
D.服务
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是商业物业经营管理的特点。商业物业是千万种商品的集散地,商业物业以商品为核心,以承租商为平台,以顾客为渠道,以服务为支撑,通过专业促销和运营,完成商品从采购入库、上架、推销、售出、结算、退换货等一系列活动,最终实现商业物业的经营利润。
15. 图书馆使用的三要素不包括______。
A.安静的环境
B.良好的照明
C.相对私密的学习空间
D.无尽的书籍
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是教学管理。在学校,图书馆开放时间最长,容纳的人员最多,使用人最杂。安静的环境、良好的照明、相对私密的学习空间构成图书馆使用三要素。这也是对物业管理者的三项要求。
16. 对于一般物业投资项目,偿债备付率指标值应该大于______。
A.1.0
B.1.1
C.1.2
D.1.3
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是偿债备付率。偿债备付率可以按年计算,也可以按整个借款期计算。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般物业投资项目,该指标值应该大于1.2。当指标小于1.2时,表示当期资金来源不足以偿付当期债务,需要通过短期借款偿还已到期的债务。该指标的计算对经营性物业非常重要。
17. 人口规模影响市场的容量,人口的______反映市场潜力的大小。
A.多少
B.职业
C.收入
D.文化程度
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是人口环境。人口规模影响市场的容量,人口的多少反映市场潜力的大小。
18. 常用于零售商业物业租赁的是______。
A.毛租
B.净租
C.百分比租金
D.比例租金
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是租金形式。百分比租金通常也称为超额租金,常用于零售商业物业租赁。毛租是最常见、最简单的一种租金形式。净租也称纯租金,净租租金要求承租人除了支付规定的租金外,还要额外支付物业服务费用的一部分甚至全部。在长期租赁中通常采用净租形式。
19. 物业退租的赔偿内容不包括______。
A.租赁定金不予退还
B.提前退租至合同终止之间的期限,即物业空置期间的赔偿
C.租赁合同中规定的其他赔偿
D.为结清所有费用双倍
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是物业退租的赔偿内容。赔偿内容一般包括:租赁定金不予退还;提前退租至合同终止之间的期限,即物业空置期间的赔偿;租赁合同中规定的其他赔偿。
20. 关于写字楼物业经营管理特征的说法,错误的是______。
A.写字楼经营的内容既要有全面性又具有外延性
B.写字楼物业经营管理的特殊性取决于客户的服务需求
C.写字楼客户群体以办公为主,这就决定了其服务需求的局域性
D.写字楼内更多的服务需求是与8小时办公关联的事宜
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是写字楼物业经营管理的特征。写字楼经营的内容既要有全面性又具有针对性。写字楼物业经营管理的特殊性取决于客户的服务需求。写字楼客户群体以办公为主,这就决定其服务需求的局域性。写字楼内更多的服务需求是与8小时办公相关联的事宜;客户无论是在工作方面还是在生活方面的需求经常是临时的,存在变数、不固定。所以,物业服务企业所提供的服务内容亦会随着客户需求的变化而变化,具有不确定性。
21. 在物业经营管理过程中,______是物业服务企业的根本目的。
A.企业信誉
B.获取利润
C.满足客户需求
D.遵守规则
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是写字楼物业经营管理理念。物业管理服务是经营的基础,满足客户需求是经营的核心;遵守规则是经营的保障;追求利润是经营的目标。在物业经营管理过程中,获取利润是物业服务企业的根本目的。
22. 关于写字楼物业自主经营型特点的说法,错误的是______。
A.不用受制于专业公司,也能节约必须用于支付专业公司的酬金或利润
B.所提供的经营内容具有一定的针对性,比较能够切合实际地满足业主期望客户需求
C.需要自行办理营业执照、资质等相应经营手续
D.降低经营成本,经营风险共同承担
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是自主经营型的特点。自主经营型的优点:所提供的经营内容具有一定的针对性,比较能够切合实际地满足业主期望客户需求,便于保证服务质量;不用受制于专业公司,也能节约必须用于支付专业公司的酬金或利润。自主经营型的缺点:自己的队伍可能水平不够,管理效果差、成本高;需要自行办理营业执照、资质等相应经营手续;需要投入一定前期资金,承担全部经营管理运行成本费用;可能会出现入不敷出等情况,具有较大的经营风险。选项D属于联合经营的特点。
23. 打造一支具有较强竞争力团队的关键要素是______。
A.资金
B.制度
C.培训
D.信誉
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是实施培训管理计划。优秀团队具备的专业性、效率、员工行为规范、员工综合素质等条件,均需要通过培训提高,培训是打造一支具有较强竞争力团队的关键要素。选派和招聘人员与建立经营管理规章制度后,企业、项目团队应立即开展员工的培训工作。培训可以采用内训或请进来、送出去等多种形式。
24. 适用于市场状况较为稳定的区域内的写字楼租赁的租金确定的原则是______。
A.低价原则
B.高价原则
C.中价原则
D.顶价原则
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是写字楼租金确定的原则。中价原则即均匀定价原则,又称“满意”定价。它是一种力求买卖双方都比较满意的定价方法,租金界于高价和低价之间。这种方法一般适用于市场状况较为稳定的区域内的写字楼租赁。
25. 参考竞争价格定价的方法不包括______。
A.业主意愿定价法
B.竞争定价法
C.随行就市定价法
D.市场比较定价法
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是参考竞争价格定价。参考竞争价格定价是以市场上相互竞争的同类项目价格为定价依据,并随着竞争状况的变化而不断调整价格的一种定价方法。参考竞争价格定价包括随行就市定价法、竞争定价法、市场比较定价法。
26. 对于写字楼建筑,共用面积分摊系数一般在______。
A.0.1~0.2
B.0.2~0.3
C.0.2~0.4
D.0.3~0.4
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是计算可出租或可使用面积。对于写字楼建筑,共用面积分摊系数一般在0.2~0.3。
27. 写字楼租金的变相折扣不包括______。
A.减免收费项目
B.赠送装修
C.提供免租期
D.按百分比减免租金
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是写字楼租金的变相折扣。变相折扣比较隐蔽,方式也多种多样。它是通过提供承租人其他优惠条件,间接地给予承租人减免租金。常用的方式有减免应收费项目、赠送装修以及提供免租期等。
28. 写字楼租金调整时,价格上调前期,可以适当给予承租人一定的优惠政策缓冲,通常每次上调幅度尽量控制在______。
A.1%~3%
B.2%~4%
C.3%~5%
D.4%~6%
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是写字楼租金调价幅度。一般情况下,写字楼租金的小幅调升不但可以提高项目收益,同时还可以提升项目的市场形象。价格上调前期,可以适当给予承租人一定优惠政策缓冲,通常每次上调幅度尽量控制在3%~5%。
29. 写字楼经营项目选择程序是______
A.调研→报告→论证→审批→实施
B.调研→论证→报告→审批→实施
C.调研→论证→审批→报告→实施
D.调研→报告→审批→论证→实施
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是写字楼物业经营管理项目选择程序。写字楼物业经营管理项目选择程序是调研→报告→论证→审批→实施。
30. 在写字楼的租赁合同中,常采用______的方式。
A.毛租
B.净租
C.百分比租金
D.比例租金
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是租赁合同中的标准条款。在写字楼的租赁合同中,“毛租”的方式不多见,常采用“净租”的方式。
二、多项选择题
1. 物业经营管理的层次通常分为______。
A.物业运行管理
B.策略性管理
C.物业管理
D.物业资产管理
E.物业组合投资管理
A
B
C
D
E
CDE
[解析] 本题涉及的考点是物业经营管理的层次。由物业经营管理的概念可以看出,物业经营管理不是一个特定的专业领域,而是由物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理随着市场需求的变化,不断拓展、交叉和融合的结果。通常将其分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次。
2. 物业服务企业获取物业资源的途径有______。
A.向开发商争取
B.向业委会申请
C.向业主大会争取
D.物业使用人的委托
E.购买或租用商业网点
A
B
C
D
E
AE
[解析] 本题涉及的考点是获取物业资源的途径。物业服务企业获取物业资源的途径有:(1)向开发商争取。(2)购买或租用商业网点。
3. 物业租赁按承租人的性质分为______。
A.公房租赁
B.私房租赁
C.国内租赁
D.涉外租赁
E.自动延期租赁
A
B
C
D
E
CD
[解析] 本题涉及的考点是物业租赁的分类。按房屋所有权的性质,物业租赁分为公有房屋的租赁(简称公房租赁)和私有房屋的租赁(简称私房租赁)。按物业租赁期限约定模式的不同,可分为定期租赁、自动延期租赁和不定期租赁。按物业租金的内涵分类,通常将物业租赁分为毛租、净租和百分比租金三种形式。按房屋使用用途不同分类,物业租赁可以分为居住用房租赁、非居住用房租赁。按承租人的性质分类,物业租赁可分为国内租赁、涉外租赁。
4. 在商业物业形态之下,物业服务企业进行经营管理的内容具有一定的______。
A.局限性
B.阶段性
C.针对性
D.独特性
E.战略性
A
B
C
D
E
AD
[解析] 本题涉及的考点是零售商业物业的经营管理内容。在商业物业形态之下,物业服务企业进行经营管理的内容具有一定的局限性和独特性。
5. 住宅小区的功能主要有______。
A.居住功能
B.生活服务功能
C.经济功能
D.社会功能
E.沟通功能
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 本题涉及的考点是住宅小区的功能。住宅小区的功能主要有居住功能、生活服务功能、经济功能和社会功能。
6. 会所按使用性质可分为______。
A.以赢利为目的的会所
B.以娱乐为主的会所
C.企业会所
D.外国人专用会所
E.专业会所
A
B
C
D
E
CDE
[解析] 本题涉及的考点是会所的类型。会所的类型:(1)按所处的地理位置可分为城市会所和乡村会所。(2)按经营的经济目标可分为以赢利为目的的会所和以完善服务项目为目的的社区配套性质会所。(3)按使用性质可分为企业会所、外国人专用会所、专业会所等。(4)按照专业类别可分为以康体内容为主的会所、以娱乐休闲为主的会所和以会议餐饮为主的会所。
7. 学校假期活动最应关注的安全问题包括______。
A.防火
B.防盗
C.防踩踏事故
D.防止疾病
E.防止迷路
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 本题涉及的考点是假期活动。学校利用假期可以组织各种活动,社会上的各类机构也会利用学校假期,借用学校场地组织活动。假期活动最应关注的是安全问题,具体包括:(1)防火。(2)防盗。(3)防踩踏事故。(4)防止迷路。
8. 产业园区按发展模式分为______。
A.政府主导型
B.企业主导型
C.政府和企业联合型
D.中外合资型
E.政府组织型
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 本题涉及的考点是产业园区的分类。按发展模式划分,产业园区可分为政府主导型、企业主导型、政府和企业联合型、中外合资型。按产业集聚形成方式划分,产业园区可分为政府组织型和自主组织型。
9. 影响物业价格的自身因素主要______。
A.区位因素
B.人口因素
C.权益因素
D.实物因素
E.心理因素
A
B
C
D
E
ACD
[解析] 本题涉及的考点是物业价格的主要影响因素。物业价格的影响因素可以分为物业自身因素和物业外部因素两大类。影响物业价格的自身因素主要有区位因素、权益因素和实物因素。影响物业价格的外部因素主要有人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素等。
10. 房地产估价的基本方法有______。
A.比较法
B.成本法
C.收益法
D.访问法
E.实验法
A
B
C
D
E
ABC
[解析] 本题涉及的考点是房地产估价的方法。房地产估价的三种基本方法是:比较法、成本法和收益法。比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格求取估价对象价值或价格的方法。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本求取估价对象价值或价格的方法。收益法是根据估价对象的预期收益求取估价对象价值或价格的方法。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
深色:已答题 浅色:未答题
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