银符考试题库B12
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物业管理师物业经营管理模拟86
一、单项选择题
1. 传统物业管理是基于______,强调物业基本功能的正常发挥。
A.管理规模
B.价值
C.管理服务
D.社会信誉
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是资产管理与传统物业管理的区别。资产管理与传统物业管理的区别:(1)出发点不同。传统物业管理是基于管理服务,强调物业基本功能的正常发挥;资产管理是基于价值,强调物业和客户资产的保值、增值。(2)内容不同。传统物业管理的内容主要包括物业维护、清洁、绿化等物业服务合同约定的常规服务项目和内容;资产管理的内容强调多元化与开放性,其所包含的服务内容非常广泛。(3)考核评价标准不同。传统物业管理的考核评价强调物业的正常运作使用与业主、物业使用人的满意度;资产管理的考核评价则以经济效益为主。(4)运行效果不同。传统物业管理运作强调物业的运行维护,物业服务企业的收益主要集中于项目酬金或服务利润;资产管理由于涉及面宽,技术水平高,利润水平很多情况下明显优于传统物业管理,因此资产管理不仅开拓了物业管理的服务范围和行业新的利润空间,提升了行业质量与层次,而且能全面带动行业的优化、升级。
2. 物业管理行业的立身之本是______。
A.标准化
B.个性化
C.专业化
D.多元化
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是创新商业模式应处理好的关系。创新商业模式应处理好的四个关系分别是:标准化和个性化的关系、专业化和多元化的关系、盈利模式和管理模式的关系、价格竞争与价值竞争的关系。专业化是物业管理的本质特征之一,是物业管理行业的立身之本,是满足客户需求的核心资源,是物业服务企业做强的基础,没有专业化的多元化是无源之水、无本之木。多元化是物业管理行业发展壮大的必经之路,是满足企业扩展冲动和拓展企业外部边界的必然选择,是物业服务企业做大的方向。多元化能够为专业化提供强大的物质和客户保证。
3. 表明项目投资所能支付的最高贷款利率的是______。
A.现金回报率
B.投资回收率
C.净现值
D.内部收益率
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率,项目投资会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。
4. 我国个人储蓄存款和国库券的利息是以______计算的。
A.盈利指标
B.能力指标
C.单利
D.复利
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是单利计息。我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计算的,计息周期为“年”。我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。
5. 物业可以获得的最大租金收入称为______。
A.净租
B.潜在毛租金收入
C.毛租金
D.年净运营收益
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是潜在毛租金收入。物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。一旦建立这个潜在毛租金收入水平,该数字就在每个月的报告中保持相对稳定。能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。
6. 某人将5000己存入银行,期限为1年,年利率为12%,1年4次按季利率复利计息,则1年后得到的本利和为______元。
A.5627.54
B.5483.52
C.5536.45
D.5735.45
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是名义利率与实际利率。本题的计算过程为:5000×(1+3%)
4
≈5627.54。
7. 在不考虑物业增值收益时,投资回报率的计算公式是______。
A.投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)÷权益投资数额
B.投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)÷权益投资数额
C.投资回报率=(税后现金流量-投资者权益增加值)÷权益投资数额
D.投资回报率=(税后现金流量-投资者权益增加值+物业增值收益)÷权益投资数额
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是投资回报率。在不考虑物业增值收益时,投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)÷权益投资数额;当考虑物业增值收益时,投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)÷权益投资数额。
8. 下列选项中,决定基准收益率大小的主要因素是______。
A.资金价值和项目目标
B.资金成本和项目目标
C.资金价值和项目风险
D.资金成本和项目风险
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是基准收益率。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率,称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的主要因素是资金成本和项目风险。
9. 市场______调查包括产品、价格、渠道和促销的调查。
A.需求
B.营销因素
C.供给和竞争
D.环境
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是市场营销因素调查。市场营销因素调查主要包括产品、价格、渠道和促销的调查。产品的调查主要有了解市场上新产品开发情况、设计情况、消费者使用的情况、消费者的评价、产品生命周期阶段、产品的组合情况等。
10. 对影响物业经营管理市场宏观因素进行分析,首先要考虑国家和地方的______。
A.经济特性
B.人口因素
C.政治法律
D.社会文化
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是物业经营管理市场宏观因素分析。对影响物业经营管理市场宏观因素进行分析,首先要考虑国家和地方的经济特性,以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中,要收集和分析的数据包括:国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收入、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策(信贷规模与利率水平)等。
11. 能够客观而准确地分析和研究一个项目现实情况的方法是______。
A.系统分析法
B.归纳分析法
C.SWOT分析法
D.案例分析法
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是物业经营管理市场分析的方法。SWOT分析方法是一种能够客观而准确地分析和研究一个项目现实情况的方法。物业服务企业使用这种分析方法,可以对某一个经营性物业项目的发展状况进行评判,为项目的取舍提供比较客观的依据。
12. 物业经营管理服务产品进行市场定位时,______可以建立自己的优势,找到占领目标市场的最佳立足点。
A.指定竞争目标
B.选择目标市场
C.明确竞争优势
D.寻找最佳切入点
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是物业经营管理服务产品的市场定位程序。企业应该了解竞争对手的优劣和竞争对手的产品,通过与竞争对手的比较,建立自己的优势,找到占领目标市场的最佳立足点。
13. 一般情况下,物业服务企业经营管理的内容主要以______为核心。
A.服务质量
B.服务态度
C.商品销售
D.责任担保
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是零售商业物业的经营管理内容。一般情况下,物业服务企业所经营管理的内容主要以商品销售为核心,即围绕商品销售而展开,如满足商场工作人员的现场服务需求,满足消费者购物时的附属性服务需求等。
14. 计划周密、形式新颖、组织得力、运转正常的促销活动,可以在平时商场营业额的基础上另外作出______的额外贡献。
A.20%~50%
B.35%~70%
C.35%~60%
D.40%~70%
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是促销管理。每个商场都会利用各种可能的机会组织促销活动,有的是以商品为核心的促销,如水果类促销;有的是按照节假日组织的促销,如母亲节、中秋节等。促销的目的是提升商业社会知名度、提升销售收入、扩大社会资源占有率等。计划周密、形式新颖、组织得力、运转正常的促销活动,可以在平时商场营业额的基础上另外作出35%~70%的额外贡献。
15. 住宅区最基本、最原始的功能是______。
A.居住功能
B.生活服务功能
C.经济功能
D.社会功能
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是住宅小区的功能。住宅小区的功能有居住功能、生活服务功能、经济功能和社会功能。其中居住功能是住宅区的基本功能,也是最原始的功能,其他功能均可以看作是居住功能的延伸。
16. 不属于班车服务特点的是______。
A.准时原则
B.安全原则
C.舒适原则
D.盈利原则
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是班车服务特点。班车服务特点有:(1)准时原则。班车服务一定要确保发车时间的准点,一旦出现异常天气或交通拥堵导致无法正常发车,要能够给予等候客户及时提示。(2)安全原则。车辆行驶要遵守交通规则,不开快车,不开斗气车。(3)舒适原则。车辆的内部装饰要简洁实用;车辆内部环境要清洁卫生;车辆行驶要舒适乘坐,不急刹车,不急加踩油门加速。(4)验证原则。司机要准确核对乘车证,杜绝非社区客户上车,以免意外发生时承担不必要的责任。
17. 酒店公寓对客户的服务是以______为基础的服务。
A.态度
B.合同
C.法律
D.利益
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是酒店公寓营销管理服务。长住客户与酒店公寓以合同为主要联系形式。酒店公寓对客户的服务是以合同为基础的服务,酒店公寓方应严格按合同条款提供各类服务。
18. 既减少开发商的投资,又弥补了小区配套不足是会所经营中______的特点。
A.独立式经营
B.双向经营
C.横向联合经营
D.引入社会设施共同经营
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是会所经营模式的特点。独立式经营优点在于保证了小区业主在使用上的便利和安全,但由于消费人群单一,往往入不敷出,需要开发商另行补贴。双向经营优点在于可以降低经营风险,避免亏损。横向联合经营优点在于可以保证会所最大限度地得到使用,减少经营亏损。引入社会设施共同经营优点在于既减少了开发商的投资,又弥补了小区配套的不足。
19. 目前我国大部分工业都集中在各类产业园区,其中国家级经济技术开发区和高新区实现了国内约______的工业产出。
A.10%
B.20%
C.30%
D.40%
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是产业园发展进程加快。目前,政府纷纷鼓励当地企业“进区入园”,以促进产业集群的发展。这使产业园区在经济发展中的重要载体作用得到加强,也使产业园区在出口和利用外资方面的集聚效应日益显著。据统计,目前我国大部分工业都集中在各类产业园区,其中国家级经济技术开发区和高新区实现了国内约20%的工业产出。
20. 房地产估价的基本方法不包括______。
A.假设开发法
B.比较法
C.成本法
D.收益法
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是房地产估价的基本方法。房地产估价的三种基本方法是比较法、成本法和收益法。比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格求取估价对象价值或价格的方法。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本求取估价对象价值或价格的方法。收益法是根据估价对象的预期收益求取估价对象价值或价格的方法。房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。
21. 除租赁合同另有约定外,一般至少提前______日,由出租人向承租人发出书面通知,提醒承租人就续签或退租事宜进行洽商。
A.7
B.15
C.30
D.90
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是物业退租基本程序。物业退租基本程序:(1)合同到期及时通知。除租赁合同中另有约定外,一般至少提前15日,由出租人向承租人发出书面通知,提醒承租人就续签或退租事宜进行洽商。(2)确认合同终止。若承租人或出租人决定不再续签租赁合同,则视为租赁合同终止被确认。
22. 考虑心理因素定价的方法包括______。
A.尾数或整数定价
B.声望性定价
C.市场比较定价
D.习惯性定价
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是考虑心理因素定价。考虑心理因素定价是根据承租人的消费心理定价的一种方法。包括尾数或整数定价、声望性定价、习惯性定价。选项C属于参考竞争价格定价。
23. 写字楼商务中心的工作流程是______。
A.客户接待→实施操作→效果询问→真诚送客→客户回访
B.客户接待→实施操作→真诚送客→客户回访→效果询问
C.客户接待→实施操作→真诚送客→效果询问→客户回访
D.客户接待→效果询问→实施操作→真诚送客→客户回访
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是写字楼商务中心的工作流程。写字楼商务中心的工作流程是客户接待→实施操作→效果询问→真诚送客→客户回访。
24. 一般位于城乡结合部交通要道的是______。
A.百货店
B.仓储会员店
C.专卖店
D.超市
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是仓储会员店。仓储会员店以会员制为基础,实行储销一体、批零兼营,以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。一般位于城乡结合部的交通要道,主要目标顾客为中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客。
25. 目标客户多为重视品牌的、有目的的购买的零售业态为______。
A.专营店
B.专卖店
C.仓储会员店
D.厂家直销中心
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是厂家直销中心。厂家直销中心是由生产商直接设立或委托独立经营者设立,专门经营本企业品牌商品,并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态。一般远离市区,经营面积在100~200m
2
,目标客户多为重视品牌的、有目的的购买。
26. 在超市或购物中心开辟食街给商场的管理带来的风险不包括______。
A.食品气味
B.厨余垃圾
C.下水通道堵塞
D.人员拥堵
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是重点部位保洁管理。重点部位保洁管理包括食品气味、厨余垃圾、下水管道、防火排烟和杀虫灭鼠灭蟑。
27. 关于物业租赁特点的说法,错误的是______。
A.物业租赁双方都必须是符合法律规定的身份
B.物业租赁关系因所有权的转移而中止
C.物业租赁的对象是特定物不是种类物
D.物业租赁不转移房屋的所有权
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是物业租赁的特点。物业租赁的特点有:(1)物业租赁双方都必须具有符合法律规定的身份。(2)物业租赁的对象是特定物不是种类物。(3)物业租赁不转移房屋的所有权。(4)物业租赁关系是一种经济要式契约关系。(5)物业租赁关系不因所有权的转移而中止。
28. 影响房屋租金确定的内在因素不包括______。
A.房屋结构合理性
B.房屋设施设备配备状况
C.房屋的地理位置
D.楼层的高低
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是影响房屋租金确定的内在因素。影响房屋租金确定的内在因素主要有房屋结构合理性、房屋设施设备配备状况、室内装修好坏、楼层的高低、房屋的高低以及朝向采光等。影响房屋租金确定的外在因素主要有房屋的地理位置、房屋的用途、房屋市场供求关系、国家及地方物业租赁政策等。
29. 在毛租和净租中,常见的调整租金的方法是______。
A.渐进调整
B.百分比调整
C.按指数调整
D.按政策性价格变动调整
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是租金调整的方法。租金调整的方法有:(1)渐进调整。(2)按百分比调整。(3)按指数调整。(4)按政策性价格变动调整。在毛租和净租中,常见的调整租金的方法是渐进调整法。
30. ______是物业服务企业实施CRM的基础。
A.租金收取
B.数据统计与分析
C.承租人档案
D.个性化服务
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是建立详细的承租人档案。物业服务企业应准确建立承租人档案,包括承租人姓名或单位名称、该单位的具体情况、所租用空间的编号、租用面积、装修情况、租约条款、租赁开始日期、使用的共用部位、共用物业与场地、共用设施等资料,还包括反映承租人对物业需求的信息。在此基础上,还应将重要承租人的重要信息进行详细登记,如董事长、总经理、高层经理、主管人员等的生日、国籍、兴趣、爱好、习惯等资料。重要承租人与承租人档案需实时更新,以反映承租人更替、租约变化等情况。该承租人档案是物业服务企业实施CRM的基础,也是CRM系统的基础。
二、多项选择题
1. 物业资产运营商模式的成功推广,必须满足的条件包括______。
A.物业本身应当具有较高的商业价值
B.物业服务企业应具有较高的品牌价值
C.物业服务企业应当具备较强的专业技能
D.物业服务企业应具备完善的酬金制收费模式
E.物业服务企业具有较强的风险管控能力
A
B
C
D
E
ACE
[解析] 本题涉及的考点是物业资产运营商成功推广的约束条件。物业资产运营商的成功推广必须满足三个约束条件:(1)物业本身具有较高的商业价值。(2)物业服务企业具备较强的专业技能。(3)物业服务企业具有较强的风险管控能力。
2. 物业经营管理市场细分的方法主要有______。
A.单一因素法
B.综合因素法
C.文化因素法
D.社会因素法
E.系列因素法
A
B
C
D
E
ABE
[解析] 本题涉及的考点是市场细分的方法。物业经营管理市场细分的方法主要有:单一因素法、综合因素法和系列因素法。
3. 物业租赁和物业买卖的区别有______。
A.所处的地理位置不同
B.转移的权利不同
C.价值实现的形式不同
D.资产形态转移的时间不同
E.资产转移的位置不同
A
B
C
D
E
BCD
[解析] 本题涉及的考点是物业租赁与物业买卖的区别。两者之间除转移的权利不同外,值得投资者注意的有价值实现的形式不同、资产形态转化的时间不同。
4. 开店闭店的参与人员包括______。
A.业主
B.店长
C.运营部
D.秩序维护部
E.工程部
A
B
C
D
E
BCDE
[解析] 本题涉及的考点是开闭店管理。开店流程是自下而上,先开一层,然后逐层向上开店。闭店流程是自上而下,先关闭最上层店,然后逐层向下闭店。开店闭店的参与人员包括店长(或值班店长)、运营部、秩序维护部、工程部等相关人员。
5. 人们在住宅区内要度过大部分时间,因此______的生活环境是非常重要的。
A.安静
B.清洁
C.有秩序
D.喧哗
E.繁华
A
B
C
D
E
ABC
[解析] 本题涉及的考点是住宅小区的居住功能。人们在住宅区内要度过大部分时间,因此安静、清洁、有秩序的生活环境非常重要。
6. 别墅的特点包括______。
A.地处郊外,远离市区
B.客户收入高
C.环境优美
D.户型多样
E.配套设施齐备
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 本题涉及的考点是别墅的特点。别墅的特点包括地处郊外,远离市区、建筑档次高、配套设施齐备、环境优美和客户收入层次高。选项D属于公寓的特点。
7. 酒店公寓的管理服务形象包括______。
A.社会形象
B.服务形象
C.企业形象
D.环境形象
E.员工形象
A
B
C
D
E
BCDE
[解析] 本题涉及的考点是酒店公寓的管理服务。酒店公寓的管理服务突出的一点是“温馨的家”。因此,酒店公寓的CI策划应始终围绕“家”的特点展开。主要有服务形象、环境形象、企业形象和员工形象。
8. 从事小区会所经营管理,应遵循的原则有______。
A.独立经营,自负盈亏
B.确保安全和环境卫生
C.控制噪声,车辆管理
D.客户第一,灵活多样
E.突出特色,客户满意
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 本题涉及的考点是从事小区会所的经营管理应遵循的原则。从事小区会所的经营管理应遵循的原则:(1)独立经营,自负盈亏。(2)确保安全与环境卫生。(3)客户第一,灵活多样。(4)合理配套,尽量完善。(5)突出特色,客户满意。
9. 按使用功能可将写字楼划分为______。
A.自用型写字楼
B.租售型写字楼
C.商住型写字楼
D.综合型写字楼
E.单纯性写字楼
A
B
C
D
E
CDE
[解析] 本题涉及的考点是写字楼的类型。按使用功能可将写字楼划分为:单纯性写字楼、商住型写字楼和综合型写字楼。按照使用方式不同,可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼。
10. 关于写字楼物业委托经营的特点,说法正确的是______。
A.充分发挥社会专业分工的优势,权责分明
B.水平不够,管理效果差、成本高
C.受制于专业公司的信息封锁,不利于及时了解客户的服务需求
D.所提供的经营内容具有一定的针对性
E.适用范围大、效率高
A
B
C
D
E
ACE
[解析] 本题涉及的考点是委托经营型的特点。委托经营型的优点除不用自行办理营业执照、资质等相应合法经营手续外,委托方可以专注于主营业务,广泛选择社会上的优秀专业公司承担项目经营任务,充分发挥社会专业分工的优势,权责分明,适用范围大,效率高,风险主要由专业公司承担,监管相对容易,物业服务企业的收入相对稳定,专业服务企业经营积极性更高等。缺点是需要为专业经营管理另行支付费用。另外,委托方可能受制于专业公司的信息封锁,不利于及时了解客户的服务需求,难以明了项目运作的真实成本和情况,无法保证所提供服务的针对性,合同到期后更换专业公司容易出现交接问题,还会影响经营与物业管理服务的相互促进作用,不利于全面保证服务质量等。选项B、D属于自主经营型的特点。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
深色:已答题 浅色:未答题
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