银符考试题库B12
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物业管理师物业经营管理模拟87
一、单项选择题
1. 租赁期满续签租赁合同时,租赁双方约定的租赁期限自续订之日起不得超过______年。
A.5
B.10
C.15
D.20
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是租赁期限。物业租赁合同必须有明确的租赁期限。租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。租赁期满续签租赁合同时,租赁双方约定的租赁期限自续订之日起也不得超过20年。租赁期限的表达应该完整、明确,写明开始和终止日期,并说明整个期限的时间长度。
2. 楼层面积大,大堂和走道宽敞,从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于______m。
A.1.5
B.2.0
C.2.6
D.3.0
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是顶级写字楼的楼宇品质。顶级写字楼的楼宇品质:建筑物的物理状况和品质均是一流,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;建筑物具有灵活的平面布局和高使用率(达到70%);楼层面积大,大堂和走道宽敞,从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6m。
3. 关于写字楼装饰装修经验管理特点的说法,错误的是______。
A.装饰装修的每日施工时间一般为8:00~17:00
B.写字楼装饰装修手续的申办程序相对复杂,有些装饰装修设计须经消防、上级行政等主管部门审批
C.装修人一般情况下是法人企业
D.写字楼的装饰装修需要具有资质的专业企业施工
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是写字楼装饰装修经营管理特点。装饰装修经营管理特点:(1)写字楼装饰装修一般施工周期较长,装饰装修的每日施工时间一般为18:00至次日7:00,如白天施工,要注意异味、噪音等对其他客户办公的影响,做好监管和防范。(2)写字楼装饰装修手续的申办程序相对复杂,有些装饰装修设计须经消防、上级行政等主管部门审批。(3)装饰装修管理难度大、要求高,主要表现在消防安全、技术要求、现场巡视检查、竣工验收等方面,特别是安全隐患及消防安全方面的管理要求,如易燃易爆物品使用存放管理、动火管理等。(4)写字楼的装饰装修需要具有资质的专业企业施工。不同的装饰装修内容要求装修企业具有相应的专业和相应的资质等级。(5)装修人一般情况下均是法人企业。
4. 人类超越生理需求和物质利益要求之上的高层次需求,指社区文化建设的______功能。
A.娱乐
B.教育
C.自我实现
D.商业效益
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是社区文化建设的功能。自我实现是人类超越生理需求和物质利益要求之上的高层次需求。社区文化的娱乐功能主要是满足社区居民的精神生活需求。社区文化的教育功能是以社会为课堂,通过群众易于接受的形式使其受到潜移默化的教育。良好的社区文化建设能够提升社区的品牌及知名度。
5. 企业掌握市场状况,制定经营战略和经营决策的前提条件是______。
A.市场调查和分析
B.项目选择
C.市场定位
D.租金确定
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是市场调查的概念。市场调查和分析是任何一个企业在经营活动过程中首先要开展的一项重要工作,物业服务企业也不例外。通过市场调查和分析,企业能够了解市场需求,发现新的市场机会,规避市场风险,预测市场未来发展趋势。所以,市场调查和分析是企业掌握市场状况,制定经营战略和经营决策的前提条件。
6. 可以使调查对象表现自然、没有压力的市场调查方法是______。
A.访问法
B.观察法
C.实验法
D.文案调查法
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是市场调查的方法。观察法是调查人员在不与受访对象正面接触的情况下,从旁对调查对象进行观察的方法。这种方法可以使调查对象表现自然,没有压力,是一种调查效果比较理想的方法。访问法是最基本的、常用的调查方法。实施这种调查方法需要科学地设计调查表,有效地运用访问技巧。文案调查法,又称为资料分析法,是利用企业内部和外部现有的各种信息、资料和情报,对调查内容进行分析研究的市场调查方法。实验法是指将调查范围缩小到一个比较小的规模,进行实验后取得一定结果,然后再推断总体可能的结果。
7. 关于租赁方案的市场定位的说法,错误的是______。
A.物业租赁市场定位,主要由该物业所处区域市场的物业管理决定
B.物业的档次决定其在该物业类型市场所处的位置
C.在不同的物业租赁区域市场中,需求群体有明显的差异
D.业主的要求会影响对目标承租人群体的定位
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是市场定位。物业租赁市场定位,主要由该物业所处区域市场的供求关系决定。物业的档次决定了其在该物业类型市场中所处的位置。物业所处区域的商业特征会影响租赁对象的构成。业主的要求也会影响对目标承租人群体的定位。
8. 以某种经济环境的宏观统计指数为依据,进行百分比租赁的调整方法是______。
A.渐进调整
B.按百分比调整
C.按指数调整
D.按政策性价格变动调整
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是租金调整的方法。在毛租和净租中,常见的调整租金的方法是渐进调整法,即在合同中规定租金定期提高。按百分比调整通常是按承租人经营收入的增长的一定百分比调整。按指数调整是指以某种经济环境的宏观统计指数为依据,进行百分比租赁的调整方法。
9. 关于物业租赁改建的约定的说法,错误的是______。
A.承租人的改建必须经出租人口头同意
B.必须明确改建后新增部分的归属
C.必须明确改建费用的承担
D.用于经营的固置物的处理
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是物业租赁改建的约定。通常,大多数租赁房屋的改建被认为是固置物而成为物业的一部分。在租赁结束时改建就作为物业不可分割部分归出租人所有。为了避免日后的麻烦,租约中可规定:(1)承租人的改建必须经出租人书面同意。(2)必须明确改建后新增部分的归属。(3)必须明确改建费用的承担。一般来说改建费用是由承租人承担,但有时出租人对那些有利于提高自身物业价值的高档改建也会同意承担部分费用。(4)用于经营的固置物的处理。
10. 严格的企业内部管理、自我约束能力等企业综合能力是经营开展并获取______的保障。
A.信誉
B.利润
C.关系
D.市场
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是遵守规则是经营的保障。在物业管理经营过程中涉及的规则主要有国家法律法规、行业规范、市场规律和企业管理规范等。在遵守国家法律法规的同时,亦要遵循行业规范,才能保证经营管理的顺利进行。不同的经营管理内容涉及的法律法规和行业规范各异,如餐饮、文化、休闲娱乐等;不同的行业,经营内容均有自己的市场运行规律,只有掌握市场运行规律才能使经营得以延续;严格的企业内部管理、自我约束能力等企业综合能力是经营开展并获取利润的保障。
11. 服务式办公室独立分隔的办公单元区,最小可提供______人使用的面积空间。
A.1
B.2
C.3
D.4
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是办公空间灵活机动。服务式办公室独立分隔的办公单元区最小可提供1人使用的面积空间。目前服务式办公室的租赁空间一般按人数计算,内侧的办公单元基本为1~5人,外侧稍大,但大部分也在10人以下。这种办公形式比较适合刚刚起步的公司,可扩大也可缩小。
12. 在商品租金的基础上,为反映物业供求关系而出现的一种租金是______。
A.基础租金
B.成本租金
C.商品租金
D.市场租金
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是写字楼租金的类型。写字楼租金有基础租金、成本租金、商品租金和市场租金四种类型。基础租金是写字楼可出租面积的最低租金。成本租金是写字楼租赁交换时要维持再生产所确定的最低租金标准。商品租金作为写字楼租赁价值的体现,承载以租促售、以租建房、以租养房的目的。市场租金是在商品租金的基础上,反映物业供求关系而出现的一种租金。
13. 保持生态平衡,营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础是______。
A.绿化环境
B.改善环境
C.净化空气
D.绿化管理
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是绿化管理。绿化环境是保持生态平衡,营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。
14. 以下闭店时各部门人员的职责描述,不正确的是______。
A.运营部员工负责对该店面顾客进行礼貌提示,提醒其尽快结束购物后离场
B.秩序维护部员工负责将本层电闸关闭,保留应急照明
C.秩序维护部员工通知中控室将监控探头调整对准唯一通道位置
D.店长负责楼层锁闭后在闭店确认表格上签字
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是开闭店管理。开店流程是自下而上,先开一层,然后逐层向上开店。闭店流程是自上而下,先关闭最上层店,然后逐层向下闭店。开店闭店的参与人员包括店长(或值班店长)、运营部、秩序维护部、工程部等相关人员。各部门人员的职责是:运营部员工负责对该店面顾客进行礼貌提示,提醒其尽快结束购物离场;工程部员工负责将本层电闸关闭,保留应急照明;秩序维护部员工负责锁闭本楼层,保管钥匙,同时通知中控室调整监控探头对准唯一通道位置;店长负责楼层锁闭后在闭店确认表格上签字。开店流程与闭店流程相同。
15. 针对不同性质的损耗,商场可以进行防范和监督,以下陈述不正确的是______。
A.收银员每天必须轮换收银台
B.退货管理应按先进先出原则办理
C.外送商品必须先外送后付款
D.供应商车辆离开前,要接受空车检查和空箱检查
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是防损管理。根据损耗产生的原因,可有针对性地采取如下管理措施:对偷盗的防范与管理、作业防损管理、营业外时间的预防与管理、生鲜商品防损管理等。针对不同性质的损耗,商场可以进行如下防范和监督:收银员每天必须轮换收银台;退货管理应按先进先出原则办理;外送商品必须先付款后外送;供应商车辆离开前,要接受空车检查和空箱检查;服务员上下班走专用通道,接受必要的检查核实;由专责部门进行赠品的登记、发放、核实等。
16. 关于零售商业物业的承租商组合与位置分配,下列说法不正确的是______。
A.一宗商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的承租商组合
B.零售商业物业服务企业的类型决定了每一商业物业最好的承租商组合形式
C.位置分配的目标是,在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下,实现购物中心整体利润的最大化
D.将每一个独立的零售商都作为整个购物中心内的一部分对待,是使承租商组合最优化法
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是承租商组合与位置分配。一宗商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的承租商组合。主要承租商的类型决定了每一商业物业最好的承租商组合形式。位置分配的目标是,在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下,实现购物中心整体利润的最大化。当购物中心内有两个或两个以上主要承租商时,应该注意他们各自提供的商品种类是否搭配合理,且与次要承租商所提供的商品类型互为补充。将每一个独立的零售商都作为整个购物中心内的一部分对待,是使承租商组合最优化的有效方法。
17. 对于主要承租商,商业物业租金一般每______年调整一次。
A.1~3
B.2~5
C.3~7
D.5~10
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是租金的调整。由于商业物业的租约期限较长(一般承租商中零售类为2年左右,餐饮类为5年左右,基础承租商可以长达10年以上),因此在租约中必须对租金调整做出明确的规定,以便使租约有效地发挥作用。租金调整可以基于消费者价格指数、零售价格指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。租金调整条款对基础租金及百分比租金同样有效,经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于主要承租商一般每2~5年调整一次,一般承租商可每年调整一次。
18. 关于公寓、别墅物业特约服务的设计要点,下列说法不正确的是______。
A.尽量与物业基础服务结合,减少人工成本
B.充分考虑经营风险,编写服务规范
C.全成本核算,实现盈利最大化
D.绩效考核与团队激励
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是特约服务设计要点。特约服务设计要点:(1)尽量与物业基础服务结合,减少人工成本。(2)充分考虑经营风险,编写服务规范。(3)全成本核算,适当盈利,结合市场定价。(4)绩效考核与团队激励。
19. 关于会所的日常管理,下列说法不正确的是______。
A.会所要把防火安全放在首位
B.经营会所,收益是第一位的,没有财务管理做保障,任何经营都没有实际意义
C.厨余垃圾的处理是会所管理的一个难点,需要厨房负责人和主要经营者定期检查,发现问题,立即整改
D.确保来会所健身娱乐的会员能高高兴兴来,痛痛快快玩,愉愉快快走,是会所经营的核心
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是会所的日常管理。会所要把防火安全放在一切经营行为的首位。经营会所,安全是第一位的,没有安全管理做保障,任何经营成果都没有实际意义。厨余垃圾的处理是会所管理的一个难点,需要厨房负责人和主要经营者定期检查,发现问题,立即整改。确保来会所健身娱乐的会员能高高兴兴来,痛痛快快玩,愉愉快快走。这是会所经营的核心。
20. 对于过激行为,物业服务企业的责任不包括______。
A.动用警用器械
B.协助公安机关缓解事态,降低事故等级
C.妥善保护公共财产
D.尽量疏导人员撤离
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是冲突管控。对于过激行为,物业服务企业的责任是:协助公安机关缓解事态,降低事故等级,妥善保护公共财产,尽量疏导人员撤离。不能擅自采取指责、威胁、动用警用器械行为,更不能对上述人员推搡、谩骂、围攻甚至以暴制暴。
21. 关于我国产业园区的发展趋势说法,不正确的是______。
A.产业园区发展进程加快
B.产业园区向高新化发展
C.经济技术开发区发展迅速
D.产业集群化趋势显现
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是我国产业园区的发展趋势。我国产业园区的发展趋势:(1)产业园区发展进程加快。(2)产业园区向高新化发展。(3)产业集群化趋势显现。(4)生态产业园区发展迅速。
22. 物业服务企业从事产业园区物业租赁与销售服务的方式不包括______。
A.协助开发商和管委会开展租赁和销售
B.整体租赁
C.承担园区租户续租和更新业务
D.招商
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是物业租赁与销售。物业租赁与销售:(1)协助开发商和管委会开展租赁和销售。(2)承担园区租户续租和更新业务。(3)整体租赁。
23. 下列关于企业利润的说法,不正确的是______。
A.利润是在一定期间内企业全部收入和全部支出的差额
B.利润最大化是指企业占用和消耗尽可能少的资产,获得最大的利润
C.利润不仅体现了企业经济效益的高低,而且表明企业竞争能力的大小
D.利润决定了企业的生存状态
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是利润最大化。利润是在一定期间内企业全部收入和全部支出的差额。利润最大化是指企业占用和消耗尽可能少的资产,获得最大的利润。利润不仅体现了企业经济效益的高低,而且表明企业竞争能力的大小,一定程度上决定了企业的生存状态。
24. 如果不拥有物业的所有权而仅提供服务,______通常是最重要一项成本。
A.人力成本
B.维修成本
C.材料成本
D.生产成本
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是成本按照其经济性质分类。成本按照其经济性质分类,可以分为人力成本(工资、福利、培训等)、材料成本、能源费用、固定资产折旧、财务费用、税金、其他成本等。如果不拥有物业的所有权而仅提供服务,人力成本通常都是最重要的一项成本。
25. 关于现金流量表的作用,下列说法不正确的是______。
A.可了解和判断企业的支付能力、偿债能力和周转能力
B.有助于正确评价企业的获利能力
C.有助于企业编制现金流量计划、组织现金调度、合理使用现金、制定科学的投资和信贷政策
D.有助于分析企业收益质量及影响现金净流量的因素
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是现金流量表。通过企业现金的来源和去向,以及企业的现金增减变动情况,可了解和判断企业的支付能力、偿债能力和周转能力。了解企业现金流量构成,有助于企业编制现金流量计划、组织现金调度、合理地使用现金、制定科学的投资和信贷政策。了解企业净现金流量多少,有助于分析企业收益质量及影响现金净流量的因素。选项B是利润表的作用。
26. 财务分析与其他分析相比,更强调分析的______。
A.系统性和有效性
B.系统性和专业性
C.稳定性和有效性
D.必要性和特殊性
A
B
C
D
A
[解析] 本题涉及的考点是财务报表分析。与其他分析相比,财务分析更强调分析的系统性和有效性,并强调通过财务数据发现企业问题。
27. 计算期依据实际费用支出计算物业经营管理成本的是______。
A.目标成本
B.定额成本
C.计划成本
D.实际成本
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是实际成本。目标成本是在目标利润已经确定的基础上要求实现的期望成本。定额成本是成本项目按定额计算,再汇总出物业经营管理成本。计划成本是计划期预算,并要求执行的物业经营管理成本。实际成本是计算期依据实际费用支出计算的物业经营管理成本。
28. 反映企业在某一特定日期的财务状况的会计报表是______。
A.利润表
B.资产负债表
C.现金流量表
D.报表附注
A
B
C
D
B
[解析] 本题涉及的考点是会计报表。企业会计报表有多种形式,基本财务报表有三种:资产负债表、利润表和现金流量表。资产负债表反映企业在某一特定日期的财务状况。利润表也称损益表,反映企业在一定会计期间的经营成果。现金流量表是反映企业在一定会计期间的现金和现金等价物流入和流出。
29. 针对公营房屋物业,香港实行的是物业管理______。
A.专业化
B.统一化
C.私营化
D.企业化
A
B
C
D
C
[解析] 本题涉及的考点是香港的资产管理。针对公营房屋物业,香港实行的是物业管理私营化,如将房屋的物业管理与租务管理分离,物业管理服务、居民联系、维修和保养等业务委托给私人物业服务公司(或员工自组公司)承办,而租务管理工作则交由设于中枢地点的分区租约事务管理处处理。
30. 作为现代建筑工程的新型建材,健康建材、绿色建材、环境建材、生态建材等在发达国家被采用的比重高达______。
A.50%~60%
B.60%~70%
C.70%~80%
D.80%~90%
A
B
C
D
D
[解析] 本题涉及的考点是注重采用新型建材饰材和自然能源。作为现代建筑工程的新型建材,健康建材、绿色建材、环境建材、生态建材等在发达国家被采用高达80%~90%,日本还推出了“无化学”住宅。
二、多项选择题
1. 按承租商承租营业场所的期限,可以分为______。
A.基本承租商
B.特殊承租商
C.潜在承租商
D.主要承租商
E.一般承租商
A
B
C
D
E
ADE
[解析] 本题涉及的考点是承租商的选配办法。根据承租商在商业物业的不同作用选配。按承租商承租营业场所的期限,可以分为三种类型:基本承租商、主要承租商和一般承租商,他们在商业物业的作用是不同的。
2. 银行总部工作特点实际上也就是物业经营管理的难点所在,表现在日常物业服务与经营管理中,具体包括______。
A.社会人员管
B.访客管理
C.出入账管理
D.高层次专业会议管理
E.社会冲突管理
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 本题涉及的考点是难点分析。银行总部工作特点实际上也是物业经营管理的难点,表现在日常物业服务与经营管理。其难点如下:(1)社会人员管理。(2)访客管理。(3)高层次专业会议管理。(4)社会冲突管理。(5)内部员工服务与管理等。
3. 在宣传方面,物业服务企业主要是从______方面进行。
A.设计合理宣传场景
B.选定物业租赁宣传主题
C.策划准确宣传时间
D.选择适当的宣传媒介
E.选择正确宣传代言
A
B
C
D
E
BD
[解析] 本题涉及的考点是吸引承租人的策略。一般来说,经过包装的物业比其他相同物业出租率高。为了吸引更多的承租人,使物业租金达到较为理想的水平,一般需要围绕物业的特性和质量进行大量宣传工作。在宣传方面,物业服务企业主要从选定物业租赁宣传主题和选择适当的宣传媒介两方面进行。
4. 关于物业租赁合同的法律特征,下列说法正确的是______。
A.租赁合同是单务合同
B.租赁合同是有偿合同
C.租赁合同是诺成合同
D.租赁合同是要式合同
E.租赁合同是继续性合同
A
B
C
D
E
BCDE
[解析] 本题涉及的考点是物业租赁合同的法律特征。物业租赁合同的法律特征:(1)租赁合同是双务合同。(2)租赁合同是有偿合同。(3)租赁合同是诺成合同。(4)租赁合同是要式合同。(5)租赁合同是继续性合同。
5. 经营管理方案设计需考虑的因素包括______。
A.经营发展战略
B.经营管理市场竞争
C.经营资金投入
D.经营管理企业文化
E.经营管理团队
A
B
C
D
E
ACDE
[解析] 本题涉及的考点是经营管理方案设计需考虑的因素。经营管理方案设计需考虑的因素:(1)经营发展战略。(2)经营资金投入。(3)经营管理团队。(4)经营管理企业文化。
6. 社区文化建设的功能包括______。
A.娱乐功能
B.教育功能
C.信息沟通功能
D.商业效益功能
E.便民利民功能
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 本题涉及的考点是社区文化建设的功能。社区文化建设的功能有:(1)娱乐功能。(2)教育功能。(3)信息沟通功能。(4)自我实现功能。(5)商业效益功能。(6)社会效益功能。
7. 住宅小区厅堂广告的表现形式主要包括______。
A.液晶显示
B.杂志架、广告架
C.壁挂广告
D.艺术雕塑形式
E.物品展示
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 本题涉及的考点是住宅小区厅堂广告的表现形式。住宅小区厅堂广告的表现形式包括液晶显示、杂志架、广告架、壁挂广告、声音媒体广告和物品展示。
8. 按照成本计算依据的不同,成本可以分为______。
A.目标成本
B.定额成本
C.计划成本
D.变动成本
E.实际成本
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 本题涉及的考点是成本按计算依据不同分类。按照计算依据不同,成本可以分为目标成本、定额成本、计划成本和实际成本。
9. 合作经营的优势是______。
A.有利于充分发挥物业服务企业和其他经营主体的各自优势
B.有利于满足客户需求
C.有利于实现资源互补
D.有利于资源的优化组合
E.有利于资产管理的顺利开展
A
B
C
D
E
ADE
[解析] 本题涉及的考点是合作经营的优势。合作经营是指物业服务企业与其他经营主体合作,共同开展资产管理经营。这种形式有利于充分发挥物业服务企业和其他经营主体的优势,有利于资源的优化组合,有利于资产管理的顺利开展。尤其在当前资产管理内容多元化、个性化的情势下,物业服务企业仅靠自身资源和能力条件难以全面满足客户需求。
10. 针对绿色建筑的经营管理需求,在未来经营管理过程中,物业服务企业应从______方面入手。
A.强化物业服务企业的责任与地位
B.控制绿色建筑物业经营管理的质量
C.强化智能控制与信息管理系统的使用
D.做好操作流程与评估体系配套
E.注重科技的引领与创新
A
B
C
D
E
ACDE
[解析] 本题涉及的考点是绿色建筑物业经营管理的未来发展。在未来经营管理过程中,物业服务企业应从如下几个方面入手:(1)强化物业服务企业的责任与地位。(2)控制绿色建筑物业经营管理的成本。(3)强化智能控制与信息管理系统的使用。(4)做好操作流程与评估体系配套。(5)注重科技的引领与创新。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
深色:已答题 浅色:未答题
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