二、多项选择题(每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意) 三、综合题(本题共计40分)某企业拟转让一项工业房地产,委托资产评估机构进行评估,评估基准日为2020年6月30日,资产评估机构现场调查后,拟对建筑物采用重置成本法,对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。该工业房地产情况如下建筑面值4650平方米,2014年6月30日建成并投入使用,经济寿命年限为40年,截至目前正常使用,经评估,重置单价为3500元/平方米,用打分法确定的建筑物成新率为78%。
房地产用地于2012年6月30日通过出让方式取得,位于某地区三类地价区,土地面积2500平方米,出让年限50年,用地性质为工业用途,土地开发程度达到六通一平。该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米,基准地价内涵为六通一平,50年期出让土地使用权,平均容积率为2.0,基准地价的基准日期为2016年6月30日。根据基准地价资料,容积率修正系数见下表: 容积率 | 1.7 | 1.8 | 1.9 | 2 | 2.1 | 2.2 | 2.3 |
修正系数 | 1.075 | 1.042 | 1.018 | 1 | 0.982 | 0.951 | 0.923 |
该地区地价指数以1990年为基期的定基指数,2016—2022年地价指数见下表: 2016—2022年地价指数表 |
2016.6 | 2017.6 | 2018.6 | 2019.6 | 2020.6 | 2021.6 | 2022.6 |
1.3 | 1.7 | 2.3 | 2.35 | 2.46 | 2.85 | 2.9 |
影响地价的其他因素修正系数为1.0500,土地资本化率为6%,不考虑交易环节税费。
要求:1. 简述采用基准地价系数修正法的前提条件。
采用基准地价修正法的前提条件是:
①当地政府已公布基准地价;②可以取得基准地价修正体系;③在评估基准所取得的基准地价及其修正体系是有效的,即满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3年以内。
2. 计算土地使用权评估单价(元/方米),保留4位小数。
本次测算评估对象50年使用年期的出让地价,基准地价中设定出让年限为50年,不需要进年期修正。因此宗地使用年期修正系数=[1-1/(1+6%)50]/[1-1/(1+6%)50]=1;
土地使用权评估单价=待估宗地所处级别(地段)的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数=650×1×(2.46/1.3)×1×1.0500=1291.5(元/平方米)。
3. 若打分法和年限法权重比为6:4,计算建筑物综合成新率(%)。
年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%=(40-6)/40=85%;
综合成新率=85%×0.4+78%×0.6=80.8%。
因市场需求波动较大,某生产企业最近三年出现间歇性亏损,其拥有的生产线工艺技术水平与目前同类主流生产线存在一定差距,企业认为该生产线存在减值可能,委托某资产评估机构对该生产线进行评估,为企业减值测试工作提供参考依据。评估基准日为2020年12月31日,该生产线评估基准日的账面价值为4852万元,资产评估专业人员未查询到该生产线的销售协议价格和市场价格,也没有发现类似生产线的最近交易价格,无法可靠估计该生产线的公允价值减去处置费用后的净额,资产评估专业人员与企业沟通后决定采用收益法估算其公允价值。资产评估专业人员对企业提供的预测资料进行了分析,确定未来5年即2021、2022、2023、2024、2025年的净现金流量分别为346.00万元、349.46万元、352.95万元、356.48万元、360.05万元,资产评估专业人员了解到,从2021年到2025年企业每年追加资金进行设备改造,从2026年起,净现金流是增长速度将维持在1%,在生产线主要设备的剩余经济寿命年限内,生产线按评估基准日状况继续使用,不考虑改良等因素,测算未来五年收益现值与第五年末生产线变现价值的闲置之和得出该生产线的使用价值为4284万元,假设折现率为10%。已知(P/F,10%,1)=0.9091,(P/F,10%,2)=0.8264,(P/F,10%,3)=0.7513,(P/F,10%,4)=0.6830,(P/F,10%,5)=0.6209。
要求:4. 计算该企业生产线的公允价值。
公允价值评估过程与结果列示:
①计算未来5年企业净现金流量的折现值之和;
46.00×(P/F,10%,1)+349.46×(P/F,10%,2)+352.95×(P/F,10%,3)+356.48×(P/F,10%,4)+360.05×(P/F,10%,5)=346.00×0.9091+349.46×0.8264+352.95×0.7513+356.48×0.6830+360.05×0.6209≈1335.54(万元);
②计算从2026年开始的永续性现金流量现值;
360.05×(1+1%)÷(10%-1%)×0.6209≈2508.78(万元);
③该企业生产线的公允价值;
1335.54+2508.78=3844.32(万元)。
5. 分析确定该生产线的可收回金额。
通过比较,该企业生产线的公允价值小于其使用价值,根据孰高原则,该生产线的可收回金额应以其使用价值为准,即4284万元。
6. 分析判断该生产线是否减值?如果存在减值,计算减值额。
因为该生产线的可收回金额为4284万元,账面价值为4852万元,账面价值大于可收回金额,所以该生产线存在减值,减值额为该生产线的账面价值与其可收回金额的差额。即4852-4284=568(万元)。
7. 被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求、房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦,其中第1~2层为商场,每层建筑面积为3000平方米,第3层及以上为写字楼,每层建筑面积为1900平方米。
评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料:
(1)将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年投资在1年内均匀投入;
(2)大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元,所需资金分2年投入,第1年投入所需资金的60%,第2年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入;
(3)专业费用为建筑费用的10%;
(4)预计大厦建成后即可出租,其中第1~2层每平方米建筑面积的年租金为2000元,出租率可达100%,第3~5层(即写字楼部分的第1~3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元,写字楼平均空置率约为10%;
(5)管理费用为租金的5%,税金为租金的17.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的1%,年贷款利率为5%,复利计息;
(6)开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;
(7)房地产综合资本化率为8%;
(8)每年按365天计算;
(9)本项目不考虑所得税因素。
要求:
根据上述条件,试对该宗地的价值进行评估(评估结果保留两位小数)。
(1)第1~2楼面积=3000×2=6000(平方米);
(2)第3~5层面积=1900×3=5700(平方米);
(3)第6层及以上面积=25000-6000-0700=13300(平方米);
(4)年总收入=6000×2000+5700×2×365×(1-10%)+13300×2.5×365×(1-10%)=12000000+3744900+10922625=26667525(元);
(5)年总费用=26667525×(5%+17.5%)+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%≈6000193.13+82500+750000=6832693.13(元);
(6)年利润总额=26667525-6832693.13=19834831.87(元);
(7)
(8)建筑费用=3000×25000=75000000(元);
(9)专业费用=75000000×10%=7500000(元);
(10)开发商利润=(75000000+7500000+5000000+地价)×25%=87500000×0.25+0.25×地价=21875000+0.25×地价;
(11)利息=地价×[(1+5%)
3-1]+5000000×[(1+5%)
2.5-1]-1-75000000×1.1×60%×[(1+5%)
1.5-1]+75000000×1.1×40%×[(1+5%)
0.5-1]≈0.1576×地价+648631.61-1-3758526.61+814937.53=0.1576×地价+5222095.75;
(12)地价=233558686-75000000-7500000-5000000-21875000-0.25×地价-0.1576×地价-5222095.75;化简得:地价+0.25×地价+0.1576×地价=118961590.3(元);计算得:地价=118961590.3÷(1-0.25+0.1576)=84513775.4(元)。